Недвижимость в Болгарии

Болгария — самое востребованное направление для российских покупателей зарубежной недвижимости. Страна славится чистыми пляжами черноморского побережья и горнолыжными курортами. Квартиры и дома в Болгарии стóят недорого по сравнению с Испанией, Францией, Грецией и Италией.

Близкое географическое положение, родство болгарской культуры и языка обеспечивают россиянам комфортное проживание в этой стране.

Подбор недвижимости

Традиционно повышенным спросом пользуется недвижимость на побережьях и горнолыжных курортах. Россияне чаще приобретают элитное жилье у моря, в то время как, например, британцы охотно поселяются в сельской местности или в горах.

Практически все Причерноморье застроено первоклассными отелями, виллами и жилыми комплексами. Россиянам хорошо знакомы пляжи Бургаса, Албены, Несебра, Созополя, Золотых Песков, Солнечного Берега. Апартаменты стоят от 40 000 до 70 000 евро. На курорте Золотые Пески не осталось свободных участков, и он окружен заповедником, поэтому строить новые объекты там запрещено.

Квадратный метр элитной недвижимости в Софии обойдётся в среднем в 1 000 – 2 500 евро. Цены на квартиры премиум-класса варьируются между 130 000 и 170 000 евро, среднего класса — между 45 000 и 70 000 евро.

Наиболее перспективными в отношении роста стоимости недвижимости считаются такие города, как Бяла, Варна и курорт Золотые Пески. В Варне стоимость апартаментов порой выше, чем в Софии,— до 700 000 евро.

В окрестностях Велико-Тырново есть поселения, сохраняющие исторический облик, где много зданий относятся к эпохе Возрождения.

Недвижимость на горнолыжных курортах Банско, Боровец, Пампорово, Витоша не менее популярна. Курорты оснащены инфраструктурой, включая трассы различного уровня сложности, современные подъёмники и фуникулёры, уютные рестораны. За несколько десятков тысяч евро здесь можно приобрести шале в альпийском стиле. Апартаменты стоят 30 000 – 70 000 евро.

Бальнеологические и спа-курорты — новое направление в туристической индустрии Болгарии. Сезон длится практически круглый год, поэтому недвижимость в городах Поморие, Хисар, Велинград, Девин можно выгодно сдавать в аренду.

После кризиса стали более востребоваными сельские дома по цене 10 000 – 15 000 евро и городские квартиры до 40 000 евро.

Цены на недвижимость

Зачастую продавцы назначают цену в соответствии со своими потребностями, поэтому объекты с одинаковыми характеристиками в одном месте могут стоить 400 евро/м², в другом — 800 или даже 1 600 евро/м². Скидки — ведущий фактор продаж.

Налоги и сборы

Налог на передачу прав собственности составляет 3 % от стоимости недвижимости.

Регистрационный и гербовый сбор — 0,1–1,5 %. Нотариальный сбор в среднем равен 0,4 % стоимости объекта. За регистрацию недвижимости в государственных архивах также вносится 0,01 %.

Комиссионное вознаграждение риелторской компании составляет 2–3 % от стоимости объекта. Услуги юриста стоят 1 % от суммы сделки (но не менее 650 евро).

Условия для иностранцев

Болгарские законы не позволяют физическим лицам владеть землёй. Чтобы купить землю или дом с участком, необходимо зарегистрировать фирму. Регистрация стоит от 500 до 750 евро.

Покупка и оформление недвижимости

Для заключения сделки покупателю необходимо предоставить только заграничный паспорт, а при оформлении на юридическое лицо — учредительные документы. Многие сделки в Болгарии заключаются заочно, для этого нужны нотариально заверенные полномочия.

C 1 июля 2011 года все финансовые операции по сделкам с недвижимостью, сумма которых превышает 10 000 болгарских левов (около 5 000 евро), осуществляются посредством банковского платежа. При совершении сделки деньги поступают на счет в банке, выбранном по обоюдному соглашению сторон, или на специальный счет, принадлежащий нотариальной конторе.

Болгарские застройщики часто соглашаются на оплату в рассрочку. Покупатель вносит задаток в размере, не превышающем 10 % от стоимости недвижимости, на срок от двух до четырёх недель.

Сначала заключается предварительный договор, в котором прописываются сроки и порядок расчётов, ответственность сторон и дата передачи жилья в собственность.

Если объект ещё не готов, то в договоре должны быть указаны стадия и сроки строительства, описание объекта и состояние, в котором его приобретает покупатель (например, с отделкой или без), а также сроки завершения строительства и передачи недвижимости в собственность.

Предварительный договор обычно не заключается, если жильё покупают на вторичном рынке. В этом случае требуется день или два на проверку юридической чистоты сделки: районный нотариус убеждается, что нет судебных исков на объект.

После того, как покупатель выплачивает всю оговоренную сумму, в присутствии обеих сторон нотариус оформляет нотариальный акт, который является свидетельством собственности на жильё. В этом документе указаны характеристики приобретаемого объекта: точная площадь самой квартиры и прилежащих к ней общих частей, а также доля земельного участка, право пользования которым имеет покупатель.

После заключения сделки недвижимость регистрируется в Государственном реестре недвижимого имущества (Имотен регистър). Помимо этого, иностранные физические и юридические лица должны зарегистрироваться в Департаменте статистики (реестре БУЛСТАТ), где им выдаётся Единый идентификационный код (ЕИК). Заявление о регистрации должно быть подано в семидневный срок от передачи недвижимости в собственность.

Также в течение двух месяцев необходимо подать декларацию о приобретении недвижимости в налоговую инспекцию по местонахождению объекта.

Здание считается пригодным для проживания только тогда, когда имеется Акт 16 — документ, который удостоверяет, что проведены все коммуникации, электричество, установлены окна и двери. Без Акта 16 проживание в здании считается незаконным. Иногда Акт 16 является обязательным условием для получения вида на жительство.

Ипотечный кредит в Болгарии

Болгарские банки обычно выдают ипотечные кредиты по ставке 8,5–10 % на срок от 5 до 30–35 лет. Максимальная сумма займа — 70 %, в редких случаях она может достигать 80–90 %.

Подробнее…

Ограничения для владельцев недвижимости

При продаже объекта придётся уплатить НДС — 20 % от разницы между первоначальной ценой и ценой продажи. НДС обычно включается в стоимость объекта, и его фактически оплачивает покупатель. Также взимается налог на прирост капитала — 10 % от разницы между ценой, по которой владелец приобрел недвижимость, и ценой, по которой собирается ее продать. Если квартира была единственной и являлась постоянным местом проживания её владельца в течение трёх лет, этот сбор платить не надо.

Риски и проблемы

Болгарские риелторы и застройщики, в отличие от своих кипрских коллег, не так «прославились» по части мошенничества с недвижимостью, но риски есть и здесь.

Некоторые продавцы лукавят, объявляя цену без НДС. Между тем, 20-процентный НДС начисляется при покупке недвижимости на стадии строительства и до истечения пяти лет после ввода в эксплуатацию.

Другой нюанс состоит в том, что понятие «жилая площадь» в Болгарии не идентично аналогичному понятию в России. В жилую площадь болгары включают площадь балконов и часть общего имущества здания. Поэтому при покупке необходимо из площади, указанной в объявлении, вычесть размер общедомовой площади, которая составляет 5–6 %, а в некоторых случаях 10–15 %. Например, вместо заявленных 30 м² реальная жилая площадь квартиры может составлять около 23 м².

В Болгарии не страхуют сделки по покупке недвижимости на стадии строительства. Поэтому покупка незавершённого объекта — рискованное предприятие.

Визы, вид на жительство и гражданство в Болгарии

Владение недвижимостью в Болгарии не дает права на безвизовый въезд. Самый популярный способ получить ВНЖ — зарегистрировать на территории Болгарии представительство российской компании.

Подробнее…

Содержание недвижимости

Содержание недвижимости в Болгарии обходится примерно в 500–700 евро в год, без учета выплат по ипотечному кредиту и расходов на ремонт. В эту сумму включены налоги, затраты на коммунальные услуги, страховку и обслуживание.

Подробнее…

Транспорт

В Болгарии развита сеть автомобильных и железных дорог. Дороги хорошего качества, почти к каждому населенному пункту проложен асфальт.

В Софии распространены автобусы, троллейбусы и трамваи. Есть также метро и маршрутные такси. Общественный транспорт в болгарской столице работает ежедневно с 5:30 до 23:00. Билет на одну поездку стоит 0,5 левов (0,25 евро), проездной на месяц — 37 левов (18,8 евро).

По территории Болгарии проходят важные международные транспортные магистрали — электрифицированная железная дорога и автомагистраль от Белграда на Софию–Пловдив–Адрианополь–Стамбул.

Водный транспорт (по Черному морю и Дунаю) имеет большое значение. Основные морские порты — Варна и Бургас, дунайские — Русе и Лом.

Расписание поездов и тарифы можно узнать на сайте БЖД (Болгарских железных дорог), а карту страны, расстояния и автомобильные маршруты можно посмотреть на Bgmaps.Com.

Большинство россиян прибывают в Болгарию авиарейсами. Международные аэропорты есть в Софии, Пловдиве, Бургасе и Варне. На самолёте в Софию можно добраться из Москвы и Санкт-Петербурга круглый год. Полёты в большинство курортных городов производятся с начала мая до конца сентября. В Варну и Бургас можно попасть из Москвы, а также чартерными рейсами из Новосибирска, Уфы, Екатеринбурга и других городов.

Из Москвы в Софию ходит поезд, который следует через Украину, Молдавию и Румынию. Время в пути — 54 часа. Для граждан России, следующих транзитом (до пяти дней), румынская виза не требуется.

Добраться до Болгарии можно и морем, воспользовавшись паромной линией «Одесса – Стамбул» (примерно за 30 часов), а затем на автобусе доехать до Софии или Варны (время в пути — около 6 часов). Кроме того, дважды в неделю из Одессы отправляется катамаран по маршруту «Одесса – Варна – Одесса», время в пути — 18 часов.

Болгария сегодня

В результате кризиса цены на курортную недвижимость в Болгарии упали на 40 %, а сельская недвижимость подешевела вдвое. Большинство аналитиков отмечают, что момент для приобретения курортной недвижимости благоприятен: покупатели могут диктовать свои условия, заставляя продавцов идти на уступки. На протяжении прошлого года цены снижались умеренными темпами, а объёмы строительства начали расти. За год жильё подешевело в среднем на 6 %.

Bulgarian Properties отмечает, что в 2010 году число сделок с недвижимостью на летних курортах увеличилось на 20 %, а запросы покупателей не изменились. Болгария прочно заняла рыночную нишу дешёвой недвижимости. На курортах в основном заключались сделки в диапазоне от 20 000 до 40 000 евро.

На болгарском рынке недвижимости отмечается избыток предложения. Пустуют многие офисные и торговые центры, жилые комплексы. Почти каждая пятая строительная фирма в стране — банкрот. После кризиса на рынке образовалось много долгостроев.

Согласно данным Bulgarian Properties, в 2011 году рынок болгарской недвижимости будет преодолевать последствия кризиса 2009 года. В 2011 году цены останутся на стабильном уровне, но к весне 2012 вырастут на 2–5 %.