Большинство инвесторов, вкладывающих средства в немецкую жилую недвижимость, интересуются только пятью крупнейшими городами: Берлином, Франкфуртом, Гамбургом, Кельном и Мюнхеном. В этом есть логика: большое количество жителей и развитая экономика способствовуют высокому спросу на аренду, а значит, собственник недвижимости будет получать стабильный доход. Кроме того, жилье в большом городе легче продать. Однако исследования показывают, что сдавать дома и квратиры в маленьких городах выгоднее, чем в больших.
Годовая прибыль арендодателей в Берлине, Гамбурге, Мюнхене и Штутгарте составляет 4,0–5,5 % от стоимости недвижимости. В небольших городах этот показатель выше: 7–9 % в Ганновере, 6–8 % в Бремене, 5,5–7,0 % в Нюрнберге.
«Рынок недвижимости в небольших населенных пунктах испытывает меньшие колебания во время кризисов»,— считает Андреас Шультен, глава консалтинговой компании BulwienGesa. За последние 20 лет индекс стоимости аренды увеличился в маленьких городах на 20 %, а в больших — только на 12 %.
Как только начинается экономический спад, в мегаполисах растет количество невостребованного жилья, которое никто не хочет арендовать. Даже в сентябре 2010, когда кризис уже остался позади, во Франкфурте пустовали 15,1 % сдающихся квартир и домов, в Мюнхене — 9,5 %, а в Берлине — 8,9 %. В то же время в маленьких городах Эссене и Бремене не было занято всего 3,5 и 5,7 % соответственно.
«Дело в том, что в маленьких городах меньше спекуляций с недвижимостью»,— объясняет Гюнтер Форнхольц, руководитель отдела исследований Norddeutsche Landesbank, дочернего предприятия компании Deutsche Hypo. В небольших населенных пунктах начинают строить новое жилье только тогда, когда в этом возникает потребность. В крупных городах, наоборот, строят много, поэтому появляется избыток предложения.
