Доходные дома в Германии

Доходный дом — это жилое здание на несколько квартир, предназначенных для сдачи в долгосрочную аренду (от полугода до десятков лет). В отличие от апарт-отеля, здесь не предоставляется гостиничное обслуживание. Чаще всего зданием владеет один собственник, но иногда дом может принадлежать нескольким физическим или юридическим лицам.

Управлять доходным домом можно самостоятельно или через специальную компанию. В Германии есть фирмы, которые работают именно с такой недвижимостью,— например, Moll & Moll.

Немного истории

Доходные дома были еще в Древнем Риме, там они назывались инсулами. На первом этаже обычно размещались магазины и другие учреждения, а на остальных этажах — квартиры, которые сдавались в аренду.

В XIX веке такой тип недвижимости получил распространение в Европе, в том числе в Российской империи. В начале советского периода доходные дома в нашей стране были национализированы, в то время как во многих западных государствах — например, в Германии, Финляндии и Швеции — этот бизнес по-прежнему процветает.

В Германии доходные дома появились в конце XVIII века. Некоторые частные предприниматели стали приобретать или строить здания на 6–20 квартир специально для того, чтобы потом сдавать их внаем. Таким способом эти люди обеспечивали себе безбедную старость.

Рынок доходных домов на подъеме

Доходные дома наиболее востребованы в Германии, потому что здесь около 60 % населения предпочитает арендовать жилье, а не покупать его. Законодательство четко регулирует отношения между собственником и квартиросъемщиком, и это выгодно обеим сторонам. Кроме того, сейчас в крупных городах Германии растёт арендная плата, поэтому американские и европейские инвесторы все чаще вкладывают средства в доходные дома.

Сейчас немецкие доходные дома популярны как никогда. В 2010 году только в Берлине объем продаж на этом рынке составил 2 млрд евро.

За последние несколько лет стоимость доходных домов значительно выросла. Если в 2008 году новые объекты в центре Франкфурта-на-Майне продавались по 1 800 евро/м², то уже в 2010 — по 3 000 евро/м².

Цены зависят от расположения объекта и от размера прибыли, которую он приносит. Приобретая такую недвижимость в наиболее востребованных местах, инвесторы платят сумму, в 20 раз превышающую годовой доход от аренды. В менее популярных городах цены в 11–12 раз больше годовой прибыли.

Например, в 2011 году доходный дом в гамбургском районе Бармбек был продан за 1,2 млн евро — это в 18 раз больше, чем арендодатель ожидает выручить за ближайший год.

В последнее время количество частных инвесторов на этом рынке увеличивается. Как правило, они покупают объекты стоимостью до 2,5 млн евро, в то время как большинство организаций выбирают дома дороже 5 млн евро.

Стоит ли овчинка выделки?

В среднем, ежегодная прибыль от доходных домов в Германии составляет 4–5 % от стоимости. Это значит, что, если арендная плата не изменится, дом окупится только через 20 лет. Но если расценки поднимутся, то затраченная сумма вернется к инвестору раньше.

В Мюнхене, который сейчас является самым дорогим немецким городом по стоимости жилья, годовая прибыль не превышает 4,5 %. Весной в столице Баварии был продан доходный дом на Максимилиан-штрассе. Покупателей не смутило, что цена была более чем в тридцать раз больше годового дохода от аренды. «Они готовы были заплатить любые деньги за этот дом, расположенный в центре города. Такая недвижимость всегда будет в цене»,— говорит представитель CBRE Михаэль Шлаттерер.

Иногда даже в маленьких городах прибыль может быть выше средней. Например, по данным Engel & Völkers за 2010 год, в Дуйсбурге доходность равна 9,5 %. Однако эксперты сомневаются, что этот показатель надолго удержится на высоком уровне. Население Дуйсбурга быстро уменьшается, потому что здесь трудно найти работу. «Нет смысла инвестировать в падающие рынки, даже если в данный момент там можно получить хороший доход,— комментирует Юрген Михаэль Шик, вице-президент IVD (Ассоциации немецких компаний по операциям с недвижимостью).— Инвесторам нужна уверенность, а не эксперименты».

Как не ошибиться с выбором

Жилье в Западной Германии дороже, чем в Восточной. В среднем, в центре Берлина можно купить доходный дом за 1 082 евро/м², в исторической части Дрездена — за 767 евро/м². На западе страны расценки совсем другие: в Мюнхене на правом берегу реки Изар — 5 000 евро/м², в остальных районах города — от 2 416 до 3 814 евро/м², в центре Кёльна — 2 190 евро/м², в центре Дюссельдорфа — 1 749 евро/м². Однако в восточнонемецком Гамбурге цены даже выше, чем в некоторых западных мегаполисах: в самых престижных районах доходные дома продаются за 4 000 евро/м².

Сейчас среди покупателей многоквартирных зданий наиболее популярен Берлин. Цены на аренду здесь стабильно растут. Этому способствует развитие местного рынка труда: за последние пять лет появилось 120 тыс. новых рабочих мест, многие из них — для представителей творческих профессий.

По данным IVD за 2010 год, Берлин лидирует по общей стоимости проданных доходных домов, за ним следуют Мюнхен и Гамбург. Возможно, одна из причин, по которым первое место занимает Берлин, а не Мюнхен,— это недостаток предложения в баварской столице.

Эксперты советуют приобретать доходные дома в самых привлекательных локациях, где аренда жилья стабильно пользуется спросом. «Как инвестор я должен задаться вопросом, будет ли доходный дом всегда приносить хорошую прибыль»,— говорит Али Арнаут, глава компании Engel & Völkers. Важно правильно выбрать не только город, но и район. Выгодно покупать доходный дом там, где экономика развивается, арендная плата и спрос на недвижимость растут, число жителей увеличивается и поблизости нет крупных строек.

«Наименьшему риску подвержены инвесторы, которые вкладывают средства в такие популярные районы, как Пренцлауэр-Берг в Берлине или Фалькенрид в Гамбурге. Там всегда есть спрос на аренду,— говорит Кристиан Виттке, эксперт по доходным домам из банка Berenberg.— Все говорят, что в столице много невостребованных квартир, но к престижным кварталам это давно уже не относится». В Пренцлауэр-Берг не заселены только 1,2 % единиц жилья — с точки зрения специалистов рынка, это практически ничто.

Кроме Берлина, Мюнхена и Гамбурга, эксперты советуют обратить внимание на Кёльн и Дюссельдорф — в этих пяти городах доходы от аренды наиболее стабильны.

В базе недвижимости Tranio.Ru можно найти много доходных домов в Германии и других странах.