Рентный потенциал

Рентный потенциал — это качественная оценка возможного дохода от сдачи недвижимости в аренду. Как правило, если ожидается, что годовой доход превысит 6–7 %, то рентный потенциал считается высоким. При доходе в 4–5 % его считают средним, до 3 % — низким.

Рентный потенциал оценивают эксперты, учитывая тенденции рынка недвижимости, нынешнюю доходность арендуемых объектов и другие обстоятельства.

Один из решающих факторов, влияющих на размер дохода,— местоположение. Высоким рентным потенциалом обладает жилье в туристических районах, среди которых — юг Франции, Канарские острова, побережье Испании, острова Греции, итальянские города — Рим, Венеция, Флоренция. В таких местах недвижимость пользуется спросом 20–25 недель в году, в то время как в регионах с небольшим наплывом туристов и отдыхающих дома и квартиры могут пустовать месяцами.

Высоко ценится жилье вблизи пляжей, полей для гольфа, с видом на горы. Например, в Болгарии виллу с бассейном у моря можно сдавать в аренду за 1 500 евро в неделю. А если похожая вилла находится в 30–40 минутах ходьбы от пляжа, она приносит доход около 1 000 евро в неделю.

На рентный потенциал влияют и другие факторы, например:

• уровень преступности;
• транспортное сообщение;
• затраты на содержание жилья;
• торговая и развлекательная инфраструктура.

Согласно исследованию Global Property Guide, основанном на данных 2010–2011 годов, в крупных городах доход от аренды колеблется от 2 до 7 % годовых.

• Если показатель средней доходности не превышает 9 %, то рынок недвижимости характеризуется справедливыми ценами, и риск для инвестора минимален. Этому уровню соответствуют почти все европейские рынки.
• Если показатель доходности превышает 10 %, то рынок недвижимости недооценен. Это значит, что можно заработать на сдаче в аренду, но при этом возрастает риск, поскольку велика вероятность возникновения «пузыря». Такой уровень отмечен в Кишиневе (11,18 %), Лиме (10,56 %) и Джакарте (10,21 %).
• Годовой доход от аренды 12–15 % или больше свидетельствует о самой высокой степени риска.

Анализируя рентный потенциал, специалисты Global Property Guide оценили индекс долгосрочных инвестиций в столицах разных стран. Эта оценка по пятибалльной шкале показывает, насколько перспективны вложения в недвижимость в том или ином городе.

По данным GPG, одним из самых интересных для инвестиций является рынок Каира. Он удостоился высшей оценки — пяти баллов: здесь высокие арендные ставки (особенно в Маади, столичном пригороде), умеренные операционные издержки, низкий подоходный налог и нет налога на прирост капитала. Однако после смещения Мубарака ожидается, что рост ВВП в Египте замедлится, и ухудшится экономическая ситуация в целом.

Рынок Софии получил всего два балла, поскольку здесь низкие арендные ставки, высокие операционные издержки, коррупция и высокий уровень преступности. Аналитики GPG поставили такую же оценку лондонскому рынку долгосрочных инвестиций: несмотря на низкие операционные издержки и невысокие ставки подоходного налога, здесь завышены цены на недвижимость, а предложение ограничено.