8 мер для борьбы с кризисом на рынке жилья

Во многих странах существует дефицит предложения из-за того, что строится слишком мало объектов. Такая ситуация сложилась, например, в Гонконге, на Кубе и во многих регионах Великобритании. Так, в 2010 году в Соединенном Королевстве было построено всего лишь 134 000 объектов, однако каждый год формируются около 230 000 новых домохозяйств. Неудивительно, что на всех жилья не хватает. Прогнозируется, что к 2025 году в одной только Англии не будет доставать 750 000 единиц жилья. Кроме того, более трети жилого фонда частично пустует, к этой категории относятся дома, в которых по крайней мере две спальни остаются незанятыми.

В некоторой мере эту проблему можно решить за счет переселения пенсионеров. Часто одинокие пожилые люди живут в просторных домах, при этом им трудно содержать недвижимость и поддерживать порядок. Между тем, есть большие семьи, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, но не могут себе этого позволить.

Чтобы поощрить пенсионеров переезжать в более компактные апартаменты, можно предложить им налоговые льготы, а также переоборудовать их новые дома (широкие дверные проемы без порогов, лестницы с пандусами и т. д.).

Власти часто вводят ограничения на строительство, особенно это касается прибрежных зон и природных заповедников. Это актуально, например, для Греции, Турции и Хорватии. Однако в Великобритании трудно добиться разрешения на возведение домов даже в сельской местности, которая может предоставить широкие возможности, чтобы обеспечить жильем постоянно растущее население.

Поэтому правительство страны предложило реформу, призванной ослабить ограничения для застройщиков, которые предлагают экологичные проекты.

Алекс Мортон, научный сотрудник организации Policy Exchange, предложил снизить цены на землю. Сейчас участки под строительство одного объекта в Великобритании стоят от 30 до 60 тыс. фунтов стерлингов. Это значит, что на качественную отделку и дизайн в среднем остается мало средств.

По словам Мортона, планировщики должны играть роль консультантов при застройщиках и предлагать наиболее выгодные пути решения тех или иных проблем, вместо того, чтобы работать в государственном секторе и всячески тормозить строительство.

Прогнозируется, что к 2033 году в Англии будет 27,5 млн домохозяйств, что на 27 % больше, чем в 2008, когда их насчитывалось 21,7 млн. Большую роль в приросте населения играет приток иммигрантов.

Некоторые эксперты утверждают, что в ближайшие 25 лет в Великобритании нужно будет построить 2 млн домов, чтобы обеспечить жильем семьи приезжих. За это время более трети новообразованных британских семей составят иммигранты. По данным организации Migration Watch, даже если бы объемы строительства увеличились на 25 %, к 2033 году все равно не будет хватать около 800 000 домов.

Таким образом, постоянное увеличение численности населения будет поддерживать высокий спрос на жилье и стимулировать строительство.

Обилие пустующих домов при общем недостатке предложения является серьезной помехой для потенциальных покупателей и местных властей. В Великобритании насчитывается около миллиона объектов, в которых никто не живет. Из них 350 000 пустуют более шести месяцев. Они могли бы стать хорошим подспорьем, ведь на то, чтобы построить такое количество домов уйдет масса времени.

Правительство Великобритании отдало приказ местным органам самоуправления, чтобы те стимулировали домовладельцев продавать жилье или сдавать его в аренду. Несмотря на это, вернуть в использование удалось лишь 60 % объектов. А шотландские власти предложили законопроект, согласно которому повышенным муниципальным налогом будут облагаться дома, пустующие более шести месяцев. Ожидается, что нововведение коснется 25 000 объектов недвижимости.

В некоторых регионах Великобритании, в частности, в Юго-Восточной и Юго-Западной Англии, курортная недвижимость составляет значительную долю жилого фонда.

13 500 объектов недвижимости, то есть каждый двадцатый объект в Корнуолле,— это летние дома, и их владельцы получают скидки с муниципального налога. При этом никаких ограничений на покупку курортной недвижимости нет.

Джордж Монбио, обозреватель газеты «Гардиан», считает, что нужно повысить ставку муниципального налога для тех, кто владеет вторым или третьим домами, как это недавно предложили власти Франции.

Наличие доступных программ ипотечного кредитования благоприятно сказывается на рынке жилищного строительства. Однако в Великобритании, Германии и некоторых других странах заемщиков становится меньше, люди предпочитают арендовать, нежели покупать в кредит. Одна из основных причин заключается в том, что покупатели вынуждены вносить крупный задаток.

Власти должны поощрять выдачу займов на более мягких условиях. Стив Тёрнер из Союза строителей жилья (HBF) считает, что государство, застройщики и кредитные организации должны скооперироваться и создать новую схему страхования, которая позволит властным структурам принимать обязательства по выплатам, когда банки и строительные фирмы оказываются несостоятельными.

В Северной и Западной Европе люди предпочитают жить отдельно от родственников. На юге, например в Италии, традиция, напротив, требует, чтобы вся семья обитала в одном доме.

Эксперты считают, что в случае южноевропейской модели жилой фонд распределяется более эффективно. В 2008 году строительная компания Skipton прогнозировала, что через 20 лет в Великобритании число желающих жить одной семьей возрастет с 75 000 до 200 000 человек. Однако многие так поступают просто потому, что не могут самостоятельно платить за отдельное жилье.

При общей нехватке жилья и недоступности кредитов для большой части населения есть только один выход — строить доступное жилье, которое будет предлагаться по ценам ниже рыночных.

Такие программы работают во многих странах — в Великобритании, Франции, Испании, Китае, Гонконге и других.

В Великобритании муниципальные дома являются распространенной практикой со времен Первой мировой войны, когда жилье строили специально для ветеранов. В 1979 году правительство Маргарет Тэтчер запустило программу «right-to-buy», в рамках которой более 2 млн арендаторов смогли выкупить квартиры, относящиеся к фонду социального жилья.

Однако с каждым годом строят все меньше таких домов. Например, в 1950 году в Великобритании были возведены 168 000 социальных объектов, в 1980 — 88 530, в 1990 — 17 710, в 2000 — 280, а в 2011 — 1 320.

По мнению экспертов, строительство доступного жилья не решит все проблемы на рынке. Необходимо еще снизить цены на недвижимость в целом и предотвращать их дальнейший рост.