Что нужно знать о правилах ФНС РФ для владельцев недвижимости за рубежом? Как получать доход от недвижимости в новых условиях?

Если в вашем инвестиционном портфеле есть недвижимость за границей, при получении дохода от аренды или продаже объекта важно учитывать требования российского валютного законодательства. С конца 2024 года правила работы с иностранными счетами для российских валютных резидентов изменились, а в 2025 году был расширен перечень стран, с которыми у России действует автоматический обмен финансовой информацией.

Ниже — практическое объяснение того, как сегодня работают эти правила и на что стоит обратить внимание владельцам зарубежной недвижимости.

С чего начались изменения

Изменения были введены в рамках действующего валютного законодательства, прежде всего Федерального закона от 10.12.2003 № 173‑ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле», а также подзаконных актов ФНС и Банка России, регулирующих порядок операций по иностранным счетам.

С 31 декабря 2024 года допустимость зачисления денежных средств на иностранные счета российских валютных резидентов стала зависеть не только от источника дохода, но и от того, в какой стране открыт счёт.

Под ограничения в первую очередь попали доходы от сдачи зарубежной недвижимости в аренду, поступления от продажи объектов недвижимости за пределами России, а также иные операции с использованием иностранных банковских счетов.

Ключевым фактором стал статус страны — входит ли она в перечень государств, с которыми Россия осуществляет автоматический обмен финансовой информацией.

Почему статус страны имеет значение

В рамках валютного законодательства РФ зачисление денежных средств на иностранный счёт допускается, если счёт открыт:

• в стране, включённой в перечень государств (территорий) с автоматическим обменом финансовой информацией с Россией;
• либо в юрисдикции, которая прямо указана в действующих нормативных актах.

Если же счёт открыт в стране, не входящей в такой перечень, зачисление доходов от аренды или продажи недвижимости может быть признано незаконной валютной операцией — даже в том случае, если доход задекларирован и с него уплачен налог в России.

Эта позиция ФНС означает, что при получении средств от нерезидентов ключевым фактором остаётся не вид дохода, а статус контрагента и страны, в которой открыт счёт.

Где возникали основные риски

На момент вступления новых правил в силу перечень стран автоматического обмена охватывал не все популярные направления для инвестиций в недвижимость.

Ключевым событием стало исключение государств ЕС из перечня стран автообмена. Это означало, что зачисление доходов от аренды и продажи недвижимости, расположенной в странах Евросоюза, на местные банковские счета для валютных резидентов РФ стало недопустимым.

В частности:

• зачисление средств на счета в ОАЭ в целом рассматривалось как допустимое;
• Таиланд в перечень стран автообмена не входил, что создавало дополнительные валютные риски для собственников недвижимости в этой стране.

Что изменилось с декабря 2025 года

В декабре 2025 года ФНС России обновила перечень государств (территорий), с которыми осуществляется автоматический обмен финансовой информацией.

С 22 декабря 2025 года в этот перечень был включён Таиланд, а также ряд других стран и территорий, включая Молдову, Монголию, Кению, Уганду, Папуа — Новую Гвинею, Сенегал, Тринидад и Тобаго и Сен‑Мартен.

С этого момента Таиланд перестал относиться к юрисдикциям вне режима автообмена, и его статус с точки зрения валютного регулирования изменился. При этом включение страны в перечень не означает автоматического разрешения любых операций, а лишь снимает ключевой риск, связанный со статусом страны.

Доход от аренды

При сдаче зарубежной недвижимости в аренду по‑прежнему важно учитывать:

• в какой стране открыт счёт для получения дохода;
• входит ли эта страна в перечень автообмена;
• является ли собственник валютным резидентом РФ.

После включения Таиланда в перечень автообмена получение арендного дохода на счёт в тайском банке в целом стало допустимым при соблюдении остальных требований валютного законодательства. При этом на практике имеет значение и сама схема зачисления средств — напрямую от арендатора, через управляющую компанию или через платёжного посредника.

Продажа недвижимости

Операции по продаже зарубежной недвижимости традиционно рассматриваются как более чувствительные с точки зрения валютного контроля. Даже если счёт открыт в стране автообмена, рекомендуется заранее оценивать порядок расчётов и маршрут движения денежных средств.

Налоговое и валютное резидентство

Для корректной оценки рисков важно различать налоговое резидентство, которое обычно определяется по критерию 183 дней пребывания в России, и валютное резидентство, которое определяется отдельно и может сохраняться даже при утрате налогового резидентства.

От этого напрямую зависит допустимость операций по иностранным счетам и объём обязанностей по валютной отчётности.

Что по‑прежнему разрешено

Даже при действующих ограничениях валютное законодательство допускает ряд операций по зарубежным счетам, не связанных с доходами от аренды или продажи недвижимости. В частности, по‑прежнему допускается:

• получение процентов по остаткам на счетах;
• получение заработной платы, пенсий и социальных выплат;
• получение наследства;
• переводы собственных средств между своими счетами;
• переводы средств близким родственникам.

Что делать на практике

Если доход от зарубежной недвижимости нельзя зачислить на местный счёт, на практике используются базовые решения:

• получение средств на счёт в стране автообмена или ЕАЭС;
• зачисление средств на счёт в уполномоченном банке РФ;
• выстраивание схемы расчётов с учётом смены налогового или валютного статуса при длительном проживании за пределами России.

Главное

31 декабря 2024 года стало отправной точкой новых правил валютного контроля для владельцев зарубежной недвижимости. Исключение стран ЕС из перечня автообмена стало одним из ключевых факторов роста валютных рисков для собственников недвижимости в Европе. С декабря 2025 года перечень стран автообмена был расширен, и Таиланд вошёл в этот список, что снизило валютные риски для собственников недвижимости в этой юрисдикции. Даже при наличии страны в перечне автообмена операции по иностранным счетам требуют аккуратного подхода и понимания действующих ограничений.