Недвижимость за рубежом
Статьи
Статьи о недвижимости в Германии

Инвестиции в коммерческую недвижимость Германии: основные тенденции 2015 года в сегменте жилых объектов

По данным международной компании CBRE, за неполный 2015 год сумма инвестиций в доходные объекты в ФРГ достигла 38,1 млрд евро, что на 50 % больше, чем за тот же период 2014-го. Помимо этого, 53 % сделок, заключённых с января по сентябрь 2015, пришлись на иностранцев, а 37 % от общего объёма инвестиций составили портфельные сделки.

В 2015 году самыми популярными жилыми объектами на рынке коммерческой недвижимости Германии стали:

Подробнее о структуре и объёмах инвестиций в коммерческую нежилую недвижимость ФРГ можно узнать из соответствующего материала «Транио».

Отели

Германия — самое популярное туристическое направление в Европе после Испании. Ежегодное количество ночёвок, по данным CBRE, здесь составляет 350–400 млн.

Праздники и фестивали, самый известный из которых — Октоберфест, привлекают в Баварию множество туристов

Популярные локации. Наиболее востребованы и менее рискованны для инвестиций отели в городах «большой семёрки»: Берлине, Гамбурге, Дюссельдорфе, Кёльне, Мюнхене, Франкфурте-на-Майне и Штутгарте. По данным Федерального статистического ведомства Германии (Bundesamt für Statistik), больше всего ночёвок иностранных туристов в 2014 году пришлось на Берлин, Мюнхен и Франкфурт. Независимо от региона спросом пользуются гостиницы, расположенные вблизи парковок, рядом с ресторанами, магазинами, развлекательными заведениями, достопримечательностями или офисами.

Бюджет. Чтобы приобрести объект для пассивной инвестиции, который не потребует собственного участия инвестора в управлении, нужно рассчитывать на 3–4 млн евро минимум. Отдельные гостиничные номера предлагаются за 500 тыс. — 1 млн евро, мини-отели — за 1–5 млн. Цены на крупные гостиницы достигают десятков миллионов евро.

Востребованные объекты. По данным Colliers, во II квартале 2015 больше всего инвестиций (35 %) пришлось на четырёхзвёздочные отели. На втором месте — отели с рейтингом три звезды (27 %).

Доходность. При самостоятельном менеджменте объекта доходность достигает 8 %, но если привлекается управляющая компания, этот показатель ниже. По данным CBRE, средняя ставка доходности отелей в Германии — 5,00–5,25 %. Такая рентабельность свойственна трёх- и четырехзвёздочным отелям. Доходность пятизвёздочных гостиниц в престижных районах обычно ниже — около 2–3 %.

Процент пустующих площадей. Средняя заполняемость отелей Германии — 70 %. Согласно прогнозам PwC, в 2015–2016 годах в Берлине и Франкфурте этот показатель будет держаться примерно на таком уровне.

Особенности сдачи в аренду. С управляющей компанией могут быть заключены два типа договора: по одному из них собственник получает определённый процент от прибыли отеля, по другому — гарантированный доход, размер которого индексируется в соответствии с инфляцией.

Заполняемость,
%
(2014)
ARR,
евро
(2014)*
RevPar,
евро
(2014)**
Доходность,
%
(I квартал 2015)
Берлин 76,6 89 68 5,75
Гамбург 79,4 91 73 5,50
Дюссельдорф 66,9 99 66 6,00
Кёльн 70,3 88 62 6,00
Мюнхен 78,3 110 87 5,21
Франкфурт 68,4 95 65 5,50
Штутгарт 73,7 90 66 5,80
Германия 70,1 87 61 5,00–5,25

Доходные дома

По данным CBRE, в 2014 году общий объем инвестиций в доходные дома Германии составил 13,3 млрд евро. На рынке преобладают местные инвесторы — их доля составляет около 80 %, однако активность проявляют и иностранцы, особенно из соседних Австрии и Швейцарии.

Доходный дом — самый популярный у клиентов «Транио» тип коммерческой недвижимости в Германии

Популярные локации. Наибольшим спросом среди инвесторов пользуется Берлин. Помимо этого, интерес вызывают крупные города Баварии (Bayern) и земли́ Северный Рейн-Вестфалия (Nordrhein-Westfalen). Именно там находится самая ликвидная недвижимость. Менее ликвидны объекты в Восточной Германии.

Бюджет. Приобретая доходные дома в наиболее востребованных локациях, инвесторы платят сумму, в 20 раз превышающую годовой доход от аренды. В менее популярных городах цены в 11–12 раз выше годовой прибыли. По данным CBRE, средняя цена, уплаченная за жилую единицу в III квартале 2015,— 87 700 евро. Цены на доходные дома в Германии начинаются примерно от 250–300 тыс. евро, средняя цена продажи — 2,5 млн евро.

Динамика цен. Жильё в городах Германии имеет тенденцию к удорожанию. Среди рынков «большой семёрки» с I половины 2014 по I половину 2015 года больше всего выросли цены во Франкфурте и Штутгарте (на 12,6 %). Квадратный метр дороже всего стоит в Мюнхене — в среднем 5 770 евро.

Динамика аренды. В первом полугодии 2015 среди городов «большой семёрки» больше всего подорожала аренда в Штутгарте (8,5 % в годовом исчислении) и Мюнхене (6,2 %). Жильё сдаётся в среднем примерно за 9–11 евро/м² в месяц. Дороже всего стоит аренда в Мюнхене — в среднем почти 16 евро/м².

Доходность. Как правило, высокая доходность (15–20 % годовых) — признак неликвидных объектов, инвестиции в которые связаны с рисками. Обычная доходность жилья в Германии — около 4–7 % годовых в зависимости от расположения и технического состояния объекта. В городах «большой семёрки» она составляет в среднем 4–5 %, и с учётом роста цен на жилье совокупная доходность достигает 11–18 % годовых.

Процент пустующих площадей. Ввиду высокого спроса доля вакантных жилых объектов в городах «большой семёрки» не превышает 2,0 %. В Мюнхене пустуют лишь 0,4 % квартир, в Гамбурге и Франкфурте — по 0,7 %.

Особенности сдачи в аренду. Согласно немецкому законодательству, арендная плата может повышаться не более чем на 20 % за три года. Арендную плату можно повысить только при условии, что ранее она оставалась неизменной в течение 15 месяцев. При этом арендатору даётся три месяца, чтобы подтвердить повышение или расторгнуть договор аренды. Почти все договоры аренды в Германии заключаются на неограниченный срок с правом расторжения согласно законодательству Германии. Это означает, что арендатор может жить в квартире сколько угодно, если только владелец не решит использовать её для собственного проживания.

Цены (I половина 2015) Доля пустующих площадей,
%
(2013)
Доходность,
%
(2014)
Аренда,
евро/м² в месяц
Годовая динамика аренды,
%
Покупка,
евро/м²
Годовая динамика цен,
%
Медианная аренда Диапазон Медианная цена Диапазон
Берлин 9,05 6,45–13,50 5,0 3 020 1 560–5 150 9,1 1,8 5,4
Гамбург 10,80 7,85–15,10 1,7 3 790 2 330–6 120 6,1 0,7 4,9
Дюссельдорф 9,65 7,45–13,60 1,6 3 160 1 800–5 780 10,9 1,6 5,2
Кёльн 9,90 7,30–13,55 5,1 2 840 1 460–4 660 6,1 1,2 5,1
Мюнхен 15,95 12,10–25,65 6,2 5 770 4 000–8 110 9,1 0,4 4,4
Франкфурт 12,75 9,00–18,50 5,6 3 990 2 190–6 350 12,6 0,7 5,3
Штутгарт 11,95 8,85–17,60 8,5 3 340 2 120–5 790 12,6 1,2 н/д

Студенческое жилье

Германия славится качественной системой образования. По данным международного рейтинга высших учебных заведений QS, четыре немецких университета входят в топ-100 вузов мира. Ежегодно растёт количество студентов, приезжающих учиться в Германию из-за рубежа: в 2014 году их число составило 300 тыс. Германия принадлежит к числу стран с самым большим количеством университетов на душу населения. Здесь насчитывается 379 аккредитованных вузов: 240 государственных, 99 частных и 40 — в ведении церкви.

Германия — одна из самых популярных стран мира у иностранных студентов

Популярные локации. По данным CBRE, к числу лучших городов для студентов в Германии относятся Мюнхен, Гамбург, Кёльн, Франкфурт и Штутгарт (при оценке, помимо прочих факторов, учитываются социально-экономическая ситуация, условия на рынке недвижимости и академическая среда).

Востребованные объекты. По данным Savills, 24 % студентов в Германии живут с родителями, 13 % — в общежитиях и 63 % арендуют квартиры или апартаменты в частных студенческих комплексах. Чаще всего учащиеся выбирают жильё неподалёку от университетов, наиболее востребованы квартиры-студии небольшой площади, как правило, до 30 м².

Доходность. По данным Savills, типичная чистая доходность студенческого жилья в Германии — 5 %.

Стоимость аренды. Около 150 тыс. студентов в крупнейших университетских городах ФРГ тратят на аренду более 450 евро в месяц, почти 130 тыс. — 400–450 евро, и ещё 200 тыс. — от 350 до 400 евро в месяц. Самые дорогие квартиры с одной спальней предлагаются во Фрайбурге (в среднем 650 евро), Франкфурте (637 евро) и Мюнхене (563 евро). Самая низкая аренда — в Дрездене (329 евро) и Касселе (370 евро).

Процент пустующих площадей. Доля вакантных площадей на рынке студенческого жилья в городах «большой семёрки» не превышает 2 %. Этот показатель меньше всего в Мюнхене (0,5 %), где аренда пользуется наибольшим спросом.

Особенности сдачи в аренду. Договор заключается на срок от 6 месяцев. Многие студенты снимают квартиры вдвоём, деля сумму аренды пополам.

Доля пустующих площадей,
%
(2012)
Стоимость аренды,
евро/м²
(2013)
Средняя стоимость аренды,
евро в месяц
на одного студента
(2014)
Берлин 2,0 7,95 256
Гамбург 0,7 10,25 269
Дюссельдорф 1,7 9,03 272
Кёльн 1,4 9,25 269
Мюнхен 0,5 13,59 305
Франкфурт 0,8 11,67 366
Штутгарт 1,3 10,27 281

Дома престарелых

По прогнозам ООН, к 2050 году доля людей старше 60 лет в Германии превысит 40 %. Спрос на жилье для пожилых будет расти, и рынку потребуются десятки тысяч мест в домах престарелых.

Германия — страна стареющего населения, поэтому дома престарелых здесь пользуются большим спросом

Популярные локации. Востребованы объекты в крупных провинциальных городах и университетских городах среднего размера, а также их окрестностях. Важную роль играет наличие развитой инфраструктуры: учреждений бытового обслуживания, больниц и реабилитационных центров, а также хорошего транспортного сообщения.

Востребованные объекты. Спросом пользуются дома престарелых на 100 и более мест с потенциалом расширения номерного фонда и возможностью изменения планировки. Как правило, минимальная площадь одноместных номеров — 18 кв. м, двухместных — 25 кв. м. Возраст объекта — не более 10 лет (в идеале это новое или полностью отремонтированное здание, что позволит минимизировать расходы на ремонт).

Бюджет. Как правило, бюджет покупки дома престарелых составляет несколько миллионов евро.

Доходность. Средняя ставка доходности домов престарелых в Германии — 7,5 %.

Особенности сдачи в аренду. Обычно дома престарелых сдаются с долгосрочными (от пяти лет и больше) жёсткими контрактами. Арендатор не может съехать и отказаться от уплаты аренды на протяжении всего действия контракта.

Вывод

На рынке коммерческой недвижимости Германии в жилом сегменте наблюдаются те же тенденции, что и для доходных нежилых объектов:

  • рост цен продажи;
  • повышение арендных ставок;
  • сокращение доли пустующих площадей;
  • снижение рисков и ставок доходности (как следствие вышеперечисленных факторов);
  • увеличение объёма инвестиций.

Учитывая, что как минимум до 2020 года ВВП Германии будет расти, уровень безработицы — снижаться, а доходы местного населения — увеличиваться (прогноз издания Trading Economics), можно рекомендовать ФРГ в качестве приоритетного направления при выборе страны для инвестирования в коммерческую недвижимость.

Юлия Кожевникова, «Транио»

Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости за рубежом
Анна Боярчукова
Анна Боярчукова
Менеджер по продаже недвижимости за рубежом
Оставить заявку
    Отправляя заявку, вы принимаете пользовательское соглашение
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 1,5 %
    Задайте свой вопрос

    Задайте свой вопрос

    Оставить заявку
      Отправляя заявку, вы принимаете пользовательское соглашение