Инвестиции в коммерческую недвижимость Германии: основные тенденции 2015 года в сегменте жилых объектов
По данным международной компании CBRE, за неполный 2015 год сумма инвестиций в доходные объекты в ФРГ достигла 38,1 млрд евро, что на 50% больше, чем за тот же период
В 2015 году самыми популярными жилыми объектами на рынке коммерческой недвижимости Германии стали:
Подробнее о структуре и объёмах инвестиций в коммерческую нежилую недвижимость ФРГ можно узнать из соответствующего материала «Транио».
Отели
Германия — самое популярное туристическое направление в Европе после Испании. Ежегодное количество ночёвок, по данным CBRE, здесь составляет
Популярные локации. Наиболее востребованы и менее рискованны для инвестиций отели в городах «большой семёрки»: Берлине, Гамбурге, Дюссельдорфе, Кёльне, Мюнхене,
Бюджет. Чтобы приобрести объект для пассивной инвестиции, который не потребует собственного участия инвестора в управлении, нужно рассчитывать на
Востребованные объекты. По данным Colliers, во II квартале 2015 больше всего инвестиций (35%) пришлось на четырёхзвёздочные отели. На втором месте — отели с рейтингом три звезды (27%).
Доходность. При самостоятельном менеджменте объекта доходность достигает 8%, но если привлекается управляющая компания, этот показатель ниже. По данным CBRE, средняя ставка доходности отелей в Германии —
Процент пустующих площадей. Средняя заполняемость отелей Германии — 70%. Согласно прогнозам PwC,
Особенности сдачи в аренду. С управляющей компанией могут быть заключены два типа договора: по одному из них собственник получает определённый процент от прибыли отеля, по другому — гарантированный доход, размер которого индексируется в соответствии с инфляцией.
Заполняемость, % (2014) |
ARR, евро (2014)* |
RevPar, евро (2014)** |
Доходность, % (I квартал 2015) |
|
---|---|---|---|---|
Берлин | 76,6 | 89 | 68 | 5,75 |
Гамбург | 79,4 | 91 | 73 | 5,50 |
Дюссельдорф | 66,9 | 99 | 66 | 6,00 |
Кёльн | 70,3 | 88 | 62 | 6,00 |
Мюнхен | 78,3 | 110 | 87 | 5,21 |
Франкфурт | 68,4 | 95 | 65 | 5,50 |
Штутгарт | 73,7 | 90 | 66 | 5,80 |
Германия | 70,1 | 87 | 61 |
Доходные дома
По данным CBRE, в 2014 году общий объем инвестиций в доходные дома Германии составил 13,3 млрд евро. На рынке преобладают местные инвесторы — их доля составляет около 80%, однако активность проявляют и иностранцы, особенно из соседних Австрии и Швейцарии.
Популярные локации. Наибольшим спросом среди инвесторов пользуется Берлин. Помимо этого, интерес вызывают крупные города Баварии (Bayern) и земли́ Северный
Бюджет. Приобретая доходные дома в наиболее востребованных локациях, инвесторы платят сумму, в 20 раз превышающую годовой доход от аренды. В менее популярных городах цены
Динамика цен. Жильё в городах Германии имеет тенденцию к удорожанию. Среди рынков «большой семёрки» с I половины 2014 по I половину 2015 года больше всего выросли цены во Франкфурте и Штутгарте (на 12,6%). Квадратный метр дороже всего стоит в Мюнхене — в среднем 5 770 евро.
Динамика аренды. В первом полугодии 2015 среди городов «большой семёрки» больше всего подорожала аренда в Штутгарте (8,5% в годовом исчислении) и Мюнхене (6,2%). Жильё сдаётся в среднем примерно за
Доходность. Как правило, высокая доходность (
Процент пустующих площадей. Ввиду высокого спроса доля вакантных жилых объектов в городах «большой семёрки» не превышает 2,0%. В Мюнхене пустуют лишь 0,4% квартир, в Гамбурге и Франкфурте — по 0,7%.
Особенности сдачи в аренду. Согласно немецкому законодательству, арендная плата может повышаться не более чем на 20% за три года. Арендную плату можно повысить только при условии, что ранее она оставалась неизменной в течение 15 месяцев. При этом арендатору даётся три месяца, чтобы подтвердить повышение или расторгнуть договор аренды. Почти все договоры аренды в Германии заключаются на неограниченный срок с правом расторжения согласно законодательству Германии. Это означает, что арендатор может жить в квартире сколько угодно, если только владелец не решит использовать её для собственного проживания.
Цены (I половина 2015) | Доля пустующих площадей, % (2013) |
Доходность, % (2014) |
||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Аренда, евро/м² в месяц |
Годовая динамика аренды, % |
Покупка, евро/м² |
Годовая динамика цен, % |
|||||
Медианная аренда | Диапазон | Медианная цена | Диапазон | |||||
Берлин | 9,05 | 5,0 | 3 020 | 9,1 | 1,8 | 5,4 | ||
Гамбург | 10,80 | 1,7 | 3 790 | 6,1 | 0,7 | 4,9 | ||
Дюссельдорф | 9,65 | 1,6 | 3 160 | 10,9 | 1,6 | 5,2 | ||
Кёльн | 9,90 | 5,1 | 2 840 | 6,1 | 1,2 | 5,1 | ||
Мюнхен | 15,95 | 6,2 | 5 770 | 9,1 | 0,4 | 4,4 | ||
Франкфурт | 12,75 | 5,6 | 3 990 | 12,6 | 0,7 | 5,3 | ||
Штутгарт | 11,95 | 8,5 | 3 340 | 12,6 | 1,2 | н/д |
Студенческое жилье
Германия славится качественной системой образования. По данным международного рейтинга высших учебных заведений QS, четыре немецких университета входят
Популярные локации. По данным CBRE, к числу лучших городов для студентов в Германии относятся Мюнхен, Гамбург, Кёльн, Франкфурт и Штутгарт (при оценке, помимо прочих факторов, учитываются
Востребованные объекты. По данным Savills, 24% студентов в Германии живут с родителями, 13% — в общежитиях и 63% арендуют квартиры или апартаменты в частных студенческих комплексах. Чаще всего учащиеся выбирают жильё неподалёку от университетов, наиболее востребованы
Доходность. По данным Savills, типичная чистая доходность студенческого жилья в Германии — 5%.
Стоимость аренды. Около 150 тыс. студентов в крупнейших университетских городах ФРГ тратят на аренду более 450 евро в месяц, почти 130 тыс. —
Процент пустующих площадей. Доля вакантных площадей на рынке студенческого жилья в городах «большой семёрки» не превышает 2%. Этот показатель меньше всего в Мюнхене (0,5%), где аренда пользуется наибольшим спросом.
Особенности сдачи в аренду. Договор заключается на срок от 6 месяцев. Многие студенты снимают квартиры вдвоём, деля сумму аренды пополам.
Доля пустующих площадей, % (2012) |
Стоимость аренды, евро/м² (2013) |
Средняя стоимость аренды, евро в месяц на одного студента (2014) |
|
---|---|---|---|
Берлин | 2,0 | 7,95 | 256 |
Гамбург | 0,7 | 10,25 | 269 |
Дюссельдорф | 1,7 | 9,03 | 272 |
Кёльн | 1,4 | 9,25 | 269 |
Мюнхен | 0,5 | 13,59 | 305 |
Франкфурт | 0,8 | 11,67 | 366 |
Штутгарт | 1,3 | 10,27 | 281 |
Дома престарелых
По прогнозам ООН, к 2050 году доля людей старше 60 лет в Германии превысит 40%. Спрос на жилье для пожилых будет расти, и рынку потребуются десятки тысяч мест в домах престарелых.
Популярные локации. Востребованы объекты в крупных провинциальных городах и университетских городах среднего размера, а также их окрестностях. Важную роль играет наличие развитой инфраструктуры: учреждений бытового обслуживания, больниц и реабилитационных центров, а также хорошего транспортного сообщения.
Востребованные объекты. Спросом пользуются дома престарелых на 100 и более мест с потенциалом расширения номерного фонда и возможностью изменения планировки. Как правило, минимальная площадь одноместных номеров — 18 м², двухместных — 25 м². Возраст объекта — не более 10 лет (в идеале это новое или полностью отремонтированное здание, что позволит минимизировать расходы на ремонт).
Бюджет. Как правило, бюджет покупки дома престарелых составляет несколько миллионов евро.
Доходность. Средняя ставка доходности домов престарелых в Германии — 7,5%.
Особенности сдачи в аренду. Обычно дома престарелых сдаются с долгосрочными (от пяти лет и больше) жёсткими контрактами. Арендатор не может съехать и отказаться от уплаты аренды на протяжении всего действия контракта.
Вывод
На рынке коммерческой недвижимости Германии в жилом сегменте наблюдаются те же тенденции, что и для доходных нежилых объектов:
- рост цен продажи;
- повышение арендных ставок;
- сокращение доли пустующих площадей;
- снижение рисков и ставок доходности (как следствие вышеперечисленных факторов);
- увеличение объёма инвестиций.
Учитывая, что как минимум до 2020 года ВВП Германии будет расти, уровень безработицы — снижаться, а доходы местного населения — увеличиваться (прогноз издания Trading Economics), можно рекомендовать ФРГ в качестве приоритетного направления при выборе страны для инвестирования в коммерческую недвижимость.
Юлия Кожевникова, «Транио»
Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю
- Золотая виза ОАЭ: что даёт, как получить в Дубае в 2024 году
- Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость для россиян в 2024 году
- Резидентская виза в Дубае, ОАЭ: как получить, что даёт в 2024 году
- ВНЖ в Турции при покупке недвижимости в 2024 году
- Как получить ПМЖ на Кипре при покупке недвижимости в 2024 году
Стоимость недвижимости в Алгарве
Покупка недвижимости на Мадейре, Португалия
Февраль на рынке недвижимости Дубая: превышение показателей 2023-го
Февраль на рынке недвижимости Кипра: устойчивый рост и перспектива развития в 2024-м
Рынок недвижимости Турции в феврале 2024 года: продажи выросли на 17,3%
Требования по зарубежному арендному доходу для налоговых резидентов РФ: комментарии экспертов
Статистика: россияне вернулись в топ-10 иностранных покупателей недвижимости в Испании