Как увеличить доходность инвестиций в зарубежную недвижимость без рисковых вложений

В основном клиенты, обращающиеся к нам с запросом подыскать подходящий объект для инвестиций за рубежом, хотят вкладываться именно в объекты коммерческой недвижимости, считая их наиболее перспективными. Но когда дело доходит до заключения реальных сделок, инвесторы сталкиваются с тем, что традиционная доходная недвижимость (офисы и торговые помещения) оказывается либо слишком дорогой, либо очень рискованной. В среднем ценовом сегменте (100 тыс. − 500 тыс. евро) находятся или рискованные коммерческие объекты с доходностью 6−7% годовых, или надёжная жилая недвижимость, но со скромной доходностью всего 2−3%. Из-за такой непривлекательной рентабельности многие инвесторы выбирают первый вариант, принимая на себя значительные риски.

Однако на рынке есть инвестиционный продукт, который предлагает баланс высокой доходности, низких рисков и доступности для широкого круга инвесторов. Речь идет о рынке краткосрочной аренды.

Краткосрочная аренда — последний тренд

Краткосрочная аренда, или посуточная сдача жилья туристам,— это тренд, набравший популярность в последние два года. Суть этого инструмента в том, что инвестор покупает обычную квартиру в центре крупного города со стабильным рынком недвижимости. За счёт более эффективного арендного менеджмента доходность такого объекта увеличивается до 5% в валюте, при том что риски самого актива остаются соответствующими доходности 2−3%.

Сейчас квартиры для сдачи в краткосрочную аренду пользуются большим спросом на ведущих рынках недвижимости. К примеру, в лондонском районе Вестминстер так сдаются 57% свободных квартир, а в Париже — 23%, и эти цифры растут из года в год.

Вкладывая деньги в квартиру для краткосрочной аренды, инвестор получает сразу несколько преимуществ. Прежде всего это высокий доход: чистая доходность в валюте составляет 5% вместо стандартных 2−3% при долгосрочной аренде. В дополнение к этому можно рассчитывать на среднегодовой прирост капитализации в размере 2−5%, если квартира расположена в городе с растущим рынком недвижимости. Второе — это низкие риски и высокая ликвидность. Квартиры, подходящие для краткосрочной аренды, располагаются в центральных районах, где земля — ограниченный ресурс. Поэтому их можно продать быстро и без дисконта, ориентируясь на спрос местных покупателей. Еще одно преимущество — невысокая цена входа. Существуют привлекательные для инвестиций города, например Прага или Будапешт, в которых для покупки квартиры достаточно 100 тыс. евро — это минимальное значение для активов с аналогичной доходностью и рисками. Ну и, конечно, собственная квартира в стабильном европейском государстве может быть личным «запасным аэродромом».

Как выбрать квартиру

Даже если у вас нет необходимых 100 тыс. евро на покупку квартиры, во многих случаях можно взять ипотеку и получить финансирование до 60% стоимости недвижимости под 2−5% годовых. Чтобы выбрать конкретный вариант и оформить все необходимые бумаги, стоит установить контакт с проверенным брокером и съездить за границу на 3−5 дней для личного осмотра недвижимости.

При выборе квартиры лучше руководствоваться принципом «меньше — лучше». Для сдачи в краткосрочную аренду идеально подойдут студия, однокомнатная или двухкомнатная квартира. Жильё с небольшим метражом обходится дешевле и традиционно имеет лучшую заполняемость — около 70% в среднем по году и около 90% в высокий арендный сезон.

В квартире как минимум должна быть вся необходимая мебель и бытовая техника, а в идеальном случае — дизайнерский ремонт, наличие которого может на четверть увеличить стоимость аренды в высокий сезон.

При выборе страны и города, где вы будете вести арендный бизнес, во-первых, ориентируйтесь на стабильные рынки недвижимости в городах с растущим населением и ВВП. Ликвидность квартиры там будет выше, риски падения цен — меньше, а прирост капитализации — быстрее. Во-вторых, в городе, подходящем для краткосрочной аренды, должны быть развиты туризм и бизнес-среда, которые станут залогом круглогодичного спроса на ваш объект. Наконец, обязательно проверяйте локацию на возможность легального оформления вашего будущего бизнеса. Дело в том, что краткосрочная аренда подогревает цены на долгосрочную и создает конкуренцию отелям. Поэтому выдача лицензий на нее приостановлена в таких перспективных локациях, как Барселона, Амстердам и Берлин. Не рискуйте сдавать квартиру без лицензии — так, в Мюнхене штраф за сдачу объекта на короткий срок без лицензии может достигать 50 тыс. евро.

Исходя из всего перечисленного лучше присмотреться к Праге, Лондону, Парижу, Майами, Риму, Милану, Будапешту и Мюнхену (в последнем краткосрочная аренда законодательно разрешена только в новостройках).

Не менее тщательно следует выбирать и местоположение в самом городе. Показатели заполняемости квартир традиционно выше в районах с достопримечательностями, объектами инфраструктуры, больницами, университетами, стадионами, местами проведения фестивалей и выставок, штаб-квартирами крупных международных компаний.

Сдавать квартиру лучше через профессиональную управляющую компанию. Только так можно получить максимальный доход и сэкономить нервы. Управляющая компания возьмет на себя всё: от поиска арендаторов до уборки квартиры. Стоимость услуг хорошей управляющей компании составит в среднем 20−25% от арендной выручки. При этом процесс менеджмента будет максимально автоматизирован и нацелен на предоставление качественного хост-сервиса арендаторам, от которых зависит рейтинг вашей квартиры на рекламных площадках в дальнейшем.

Материал подготовлен специально для «Ведомостей»

Владислав Бойченко, Tranio