Переизбыток предложения на рынке Дубая: реальный риск или очередной миф?

Опережая все прогнозы по объёмам сделок с недвижимостью и планам ввода новых объектов, рынок недвижимости Дубая неизбежно вызывает у инвесторов вопросы о возможном перегреве и его последствиях.

Сегодня эмират закладывает основу для нивелирования возможных рисков в долгосрочной перспективе: привлекает международный капитал, стимулирует рост населения, развивает инфраструктуру — занимает сбалансированную позицию — возможно, самую стабильную в регионе.

Рассмотрим актуальные тренды и постараемся разобраться, может ли избыток предложения стать реальной угрозой рынку Дубая в будущем.

Динамика населения и темпы ввода жилья

Согласно долгосрочной стратегии развития Дубая, к 2040 году население мегаполиса должно достичь отметки в 5,8 млн человек. Однако текущие темпы роста заметно превышают официальный план: в 2024 году прирост постоянного населения эмирата составил порядка 5%, тогда как в прогнозах правительства заложено лишь около 3%.

Дубай становится не только местом заработка, сюда приезжают жить. Об этом говорит рост числа семей. Если в 2023 году число домохозяйств насчитывало 712 тысяч единиц, то прогнозная оценка на 2024 год — уже 745 тысяч.

Приток населения является одним из ключевых факторов, оказывающих положительное влияние на рост спроса на недвижимость. При сопоставлении темпов роста домохозяйств и темпов ввода жилой недвижимости можно выявить, насколько текущий объём жилого фонда удовлетворяет потребности в жилье в моменте.

Так, с 2021 по 2024 год темпы роста числа домохозяйств в Дубае стабильно опережали темпы роста ввода нового жилья. На конец 2023 года жилой фонд составлял 812 тысяч квартир — примерно на 100 тысяч больше, чем количество зарегистрированных семей. Но важно делать поправку на тип покупателя: помимо рядовых резидентов, Дубай привлекает инвесторов, значительную часть которых составляют люди с высоким доходом. А значит, часть объектов используется как инвестиционные активы / сдаётся в аренду / используется как второе жильё, а не в качестве постоянной резиденции.

Квартиры в Дубае 911 объявлений на Tranio

От $140 000

Инвестиционные апартаменты в The Community под 9% годовых в центре района Motor City, Дубай

Доходность 9,0% Срок сдачи: 2025.IV

От $203 000

Новые апартаменты под ВНЖ и инвестиции в комплексе The Central Downtown с первоклассной инфраструктурой в районе Arjan, Дубай

Доходность 8,2% Срок сдачи: 2027.II

От $579 000

Апартаменты в новой резиденции The Highgrove с бассейнами, спа и рестораном в районе Nad Al Sheba 1/Meydan, Дубай

Срок сдачи: 2027.IV Всего 291 квартира

От $303 000

Апартаменты в новой резиденции Ivory с бассейнами и полем для мини-гольфа в районе Al Jaddaf, Дубай

Срок сдачи: 2025.IV Всего 331 квартира

От $338 000

Апартаменты в резиденции Barari Lagoons с бассейнами и зелёными зонами рядом с американской школой и Global Village, район Majan, Дубай

Срок сдачи: 2028 Всего 300 квартир

От $231 000

Апартаменты в новом комплексе Ibiza с собственными бассейнами в районе Dubailand, Дубай

Срок сдачи: 2028.I Всего 255 квартир

От $191 000

Апартаменты в новой резиденции One Beverly с бассейнами и полем для мини-гольфа в районе с развитой инфраструктурой Arjan-Dubailand, Дубай

Срок сдачи: 2026.IV Всего 381 квартира

От $1 246 000

Апартаменты в новой резиденции Marina Cove с бассейном в 2 минутах от набережной в районе Dubai Marina, Дубай

Срок сдачи: 2029.IV Всего 226 квартир

В ближайшие два года девелоперы планируют выводить на рынок около 50 тысяч квартир ежегодно, что создаёт риск локального пресыщения — на 10–15 тысяч объектов в год.

Факторами, сдерживающими риски переизбытка предложения, выступают сохраняющийся высокий арендный спрос и фактическое отставание ввода жилья от запланированных сроков строительства. По прогнозам консалтингового агентства Knight Frank, фактический ввод в эксплуатацию в среднем составит не более 35 тысяч единиц жилья в год.

Высокий спрос на аренду уже отразился на ценах: средняя ставка аренды на квартиры по итогам 2024 года увеличилась на 18%, достигнув рекордных 77 AED за кв. фут.

Несмотря на краткосрочные риски локального пресыщения, долгосрочные прогнозы указывают на возможный дефицит жилья в Дубае. По оценкам аналитиков Knight Frank и ведущих девелоперов, включая Danube, в течение следующих 16 лет городу потребуется от 38 до 88 тысяч новых жилых единиц ежегодно, в зависимости от фактической динамики прироста населения.

Спрос на покупку и аренду в Дубае продолжает расти

В количественном выражении объём сделок в 2024 году вырос на 62% относительно 2023 года.

Пик роста цен в строящихся проектах пришёлся на 2022 год, тогда стоимость квадратного фута увеличилась на 17%, а в 2024 году сегмент новостроек продемонстрировал коррекцию на −1,65% по сравнению с предыдущим годом. Этому способствовали активный запуск новых проектов и высокие цены прошлого года. Ранее Knight Frank прогнозировали умеренный рост цен — до 3,5% в эконом- и до 5% в премиальном сегменте. В то же время вторичный рынок показал ускорение: средние цены увеличились на 8,6%, отражая активный спрос на готовые объекты.

Дополнительным индикатором структурных изменений на рынке стало недавнее решение Земельного Департамента Дубая (DLD) — разрешить перевод части объектов недвижимости на Sheikh Zayed Road и в районе Al Jaddaf в статус фрихолд.

Рынок аренды в Дубае продолжает демонстрировать устойчивый рост: вместе с ростом числа контрактов на аренду, растёт и размер ставки.

Рост ставок, по всей вероятности, сохранится и в ближайшей перспективе — на фоне обновления индекса RERA, который расширяет возможности для арендодателей по пересмотру ставок.

Изменяется и структура спроса: снижается доля арендаторов крупных объектов (на 3% и 6% в сегментах 2- и 3-спальных квартир соответственно), в то время как наибольшую динамику роста показывают небольшие юниты — ставки на студии выросли на 17%, что сопоставимо с ростом на 12% для 3-спальных квартир.

Сегмент краткосрочной аренды также набирает обороты, чему способствует активное развитие туризма. По данным AirDNA, на начало 2025 года в городе доступны около 29 тысяч объектов для краткосрочной аренды. Прогноз Colife на 2025 год предполагает дальнейший рост: +18% в краткосрочном сегменте и +13% — в долгосрочном.

Спрос со стороны туристов остаётся значительным: за 11 месяцев 2024 года Дубай принял 16,79 млн гостей, что на 9% больше, чем за аналогичный период годом ранее. В соответствии с туристической стратегией эмирата, ожидается, что к 2030 году поток туристов достигнет 40 миллионов человек в год.

Контекст: Дубай как центр экономической стабильности

Макроэкономические показатели ОАЭ

Экономическая стабильность и деловая привлекательность ОАЭ продолжают стимулировать рост интереса со стороны экспатов и инвесторов. Центробанк ОАЭ повысил прогноз роста ВВП до 4% в 2024 году и 4,5% — в 2025-м, отражая уверенность в перспективах развития. Эту тенденцию дополнительно подчёркивает утверждение крупнейшего бюджета в истории Дубая на 2025–2027 годы — 302 млрд AED.

Интерес к эмирату со стороны бизнеса также растёт: в 2024 году в Торговую палату Дубая вступили 70 500 новых компаний (+3% к 2023 году), а общее количество зарегистрированных бизнесов в Торговой палате достигло 258 318 (+18%). ОАЭ продолжает укреплять позиции нейтральной и безопасной юрисдикции.

Город активно привлекает не только туристов, но и квалифицированных специалистов — за счёт развития инфраструктуры и упрощения визового режима. В 2024 году время получения резидентских и рабочих виз было сокращено с 30 до 5 дней, а также введена 10-летняя виза Blue Residency, ориентированная на специалистов в области устойчивых технологий.

Параллельно развивается инфраструктура: начато строительство ветки Dubai Metro Blue Line, запуск которой запланирован на 2029 год, а также анонсирован прямой железнодорожный маршрут между Дубаем и Абу-Даби. Кроме того, масштабное расширение аэропорта Al Maktoum International Airport до пропускной способности 260 млн пассажиров в год усилит потенциал локального региона как логистического и инвестиционного кластера.

Авторы: Влада Селезнева, Максим Скорых, Лейсан Пелевина