Почему стóит инвестировать в недвижимость Лиссабона

Лиссабон — административный, деловой и туристический центр Португалии. В последние годы экономика страны активно восстанавливается, и недвижимостью в португальской столице интересуется всё большее число инвесторов со всего мира.

Эксперты называют Лиссабон «новой Барселоной»: в 2016 году город занял 7-е место в рейтинге самых перспективных для инвестиций городов Европы, составленном компанией PWC.

Лиссабон также становится одним из важнейших международных рынков недвижимости — иностранцы составляют здесь почти 90% от всех покупателей. Помимо европейцев, объекты тут покупают компании и физические лица из Китая, США, ЮАР, стран Латинской Америки и Ближнего Востока. Объём иностранного капитала на рынке увеличивается: по данным компании Cushman & Wakefield, в 2015 году в местную недвижимость было вложено 2 млрд долл., что вдвое больше, чем в 2014-м.

Интерес инвесторов к рынку недвижимости Лиссабона подогревают доступные цены, широкий выбор жилых и коммерческих объектов высокого качества, льготные налоговые и иммиграционные условия и, конечно, развитая инфраструктура для жизни и отдыха.

Недорогая жизнь и хорошая инфраструктура

В 2016 году Лиссабон занял 42-е место в рейтинге городов мира с лучшим качеством жизни, ежегодно составляемом консалтинговой компанией Mercer. Лиссабон опередил по этому показателю такие крупные города, как Нью-Йорк, Майами, Мадрид и Рим. При этом жить в столице Португалии на 30% дешевле, чем в Берлине, на 40% дешевле, чем в Лондоне, и на 23% дешевле, чем в Барселоне.

В Лиссабоне тёплые зимы и долгий летний сезон: солнце здесь светит 300 дней в году, купаться и загорать можно с марта по октябрь. К тому же Лиссабон — одна из немногих европейских столиц с собственными пляжами: их протяжённость в самом городе составляет 19 км, а в 20−30 минутах езды на машине, в Кашкайше (Cascais) и Эшториле (Estoril), можно найти ещё несколько десятков пляжей, многие из которых удостоены голубого флага.

В Лиссабоне отлично развита инфраструктура для жизни и отдыха. Здесь множество архитектурных и исторических достопримечательностей, есть музеи, рестораны, ночные клубы, магазины, казино и поля для гольфа. Также в столице находятся два крупнейших в стране порта, а местный международный аэропорт обеспечивает связь со 110 городами в 43 странах.

Налоговые льготы и «золотая» виза при покупке недвижимости

Главные причины растущего интереса инвесторов к Лиссабону — выгодная система налогообложения и возможность получить ВНЖ при покупке недвижимости. В Португалии существуют исключительный налоговый статус для иностранных резидентов, которые приезжают в страну на ПМЖ, но до этого не жили в ней и не имели её ВНЖ в течение пяти последних лет (Residente Não Habitual). При этом доходы, полученные обладателем такого статуса на территории Португалии, облагаются подоходным налогом по ставке 20%, а доходы, полученные от трудовой и предпринимательской деятельности за границей, а также пенсионный доход, вовсе освобождаются от налогов. На получение статуса RNH могут претендовать участники инвестиционной программы получения ВНЖ в Португалии. Статус предоставляется на 10 лет.

«Золотая» виза в Португалии предоставляется иностранцам, инвестировавшим в местную недвижимость от 500 тыс. евро. Виза даёт своему обладателю право жить в Португалии, свободно путешествовать по ЕС и по прошествии шести лет подать заявление на получение гражданства страны. Португальские «золотые» визы пользуются большим спросом со стороны иностранцев, в частности граждан Китая, составивших 80% от всех иностранных инвесторов, которые приняли участие в программе с 2012 по 2015 год. Всего же за этот период программа принесла в казну Португалии около 1,5 млрд. евро, а ВНЖ страны получили более 2,5 тыс. иностранцев.

Доступность жилья и перспектива дальнейшего роста цен

Рынок недвижимости Лиссабона восстановился после кризиса 2008 года быстрее других регионов страны. В 2016 году цены на жильё в португальской столице поднялись на 11,9% по сравнению с уровнем 2013 года. Ликвидная недвижимость в центральных районах за этот же период выросла в цене на 25−30%.

По состоянию на вторую половину 2016 купить квартиру в Лиссабоне на вторичном рынке можно за 1−4 тыс. евро/м², а цены на новостройки и элитную недвижимость в отреставрированных домах составляют от 5 до 10 тыс. евро/м². Квартиру площадью 50 м² на окраине города можно приобрести за 75 тыс. евро, а апартаменты в центральном районе Шиаду (Chiado) — за 350 тыс. В среднем цены на хорошие квартиры с двумя спальнями, подходящие для сдачи в аренду туристам, начинаются от 200 тыс. евро.

Несмотря на высокий темп роста цен, Лиссабон остаётся одной из самых доступных европейских столиц: стоимость даже элитной недвижимости здесь в несколько раз ниже, чем в Лондоне или Париже, где за квадрат в лучших районах приходится платить 25−33 тыс. евро.

Развитый рынок краткосрочной аренды

Доход от аренды недвижимости в Лиссабоне составляет в среднем 3−5% годовых. Лучше всего для сдачи в аренду подходят такие районы города, как Алфама (Alfama), Байша (Baixa), Байру-Алту (Bairro Alto) и Шиаду, а также пригороды Лапа (Lapa) и Пена (Pena).

Более высокий доход — от 5 до 7% годовых — можно получать от краткосрочной аренды. В Лиссабоне, в отличие от многих других популярных у туристов городов, нет законодательных ограничений на этот вид аренды и сдавать недвижимость туристам можно круглый год. Сдавая апартаменты в краткосрочную аренду с помощью сервисов вроде Airbnb, можно получать годовой доход от 30 до 55 тыс. евро в зависимости площади и месторасположения жилья.

Лиссабон — главный туристический рынок Португалии. На столицу приходится 30% от общего числа ночёвок туристов в стране. В 2015 году Лиссабон посетило 5,2 млн иностранцев.

По мнению экспертов, в Лиссабоне будет расти и спрос на долгосрочную аренду со стороны местных жителей. Нового доступного жилья в городе строится не так много, а из-за растущих цен, многим горожанам выгоднее снимать жилье, чем покупать его.

Восстановление объёмов строящегося жилья

За последние 7−8 лет объёмы строительства в Португалии резко снизились, и пока этот показатель не достиг докризисного уровня. При этом с сентября 2015 по август 2016 в Лиссабоне был сдан 1 821 объект — почти вдвое больше, чем за тот же период прошлого года. В целом объёмы строительства в Лиссабоне растут самыми высокими темпами в стране.

Новая недвижимость в Лиссабоне продаётся в районе Парка Наций (Parque das Nações) — самой современной зоны в городе, построенной к Всемирной выставке 1998 года. В этом районе можно купить пентхаус с видом на реку Тежу по цене от 4−5 тыс. евро/м².

Благоприятная ситуация в коммерческом секторе

Улучшение экономической ситуации в Португалии в целом положительно отразилось и на рынке коммерчексой недвижимости Лиссабона. В 2015 году иностранцы вложили в этот сегмент около 1,7 млрд евро, что в 2,3 раза больше, чем в 2014-м.

Более 55% всех инвестиций пришлось на торговую недвижимость. Среди предложений торговых площадей значительную часть занимают не новые, а реставрируемые помещения. Наиболее популярные районы для покупки торговой недвижимости в Лиссабоне — это Проспект Свободы (Avenida da Liberdade), Байша, Шиаду и Кайш-ду-Содре (Cais do Sodre). Арендные ставки тут достигают 95 евро/м² в месяц, а доходность — около 5%.

Офисы — второй по популярности у инвесторов рынок коммерческой недвижимости Лиссабона. Инвестиции в офисный сегмент растут высокими темпами: в 2015 году иностранцы вложили в этот сектор 416 млн евро, а за I квартал 2016 — 340 млн.

Ставки арендной платы для офисов составляют от 12 до 18 евро/м² в месяц и, по прогнозам экспертов, будут расти. Доходность офисов в Лиссабоне составляет 5,2−7,7%.

Юлия Гущина, Tranio