Борьба с дискриминацией по-американски: как в США защищаются права арендаторов и покупателей недвижимости

«Сдам квартиру на длительный срок. Русским». Такие объявления в России — не редкость, и они считаются проявлением дискриминации только в единичных регионах, например в Калужской области. Тем временем, в США ограничение прав людей по этнической принадлежности, расовым, религиозным или половым признакам давно запрещено и карается законом.

«Практически каждый клиент, обращающийся ко мне из-за рубежа, начинает разговор с пожеланий, дискриминирующих те или иные группы населения. Многие американские агенты могут сразу отказаться продолжить разговор, либо можно попасть в неудобную ситуацию в процессе работы. Сейчас арендодатель может легко попасть в неприятную ситуацию из-за отказа в сдаче квартиры по расовой принадлежности либо сексуальной ориентации, а штрафы могут быть весьма ощутимыми»,— говорит Илья Битков, риелтор Coldwell Banker.

Fair Housing Act

После Второй мировой войны афроамериканцы столкнулись с участившимися случаями жилищной сегрегации: им не позволялось селиться в пригородах, а также ограничивался доступ к рынку недвижимости. В 1955 году Уильям Байрон Рамфорд, первый чернокожий депутат Законодательного собрания Калифорнии, внес на обсуждение законопроект, запрещающий дискриминацию по расовому признаку. В 1963 году Законодательное собрание приняло «Закон Рамфорда о запрете на дискриминацию при найме, продаже и аренде жилья» (Rumford Fair Housing Act). В ответ на это коалиция риелторов и арендодателей провела референдум, чтобы защитить «белые» районы и предотвратить падение цен на недвижимость. Против закона Рамфорда проголосовали 65% человек, и он был отменен. Но на этом борьба за права не остановилась. В 1966–1967 годах верховные суды Калифорнии и США постановили, что отмена закона противоречит конституции, и началась подготовка нового правового акта.

В апреле 1968 года, спустя неделю после убийства борца за права афроамериканцев Мартина Лютера Кинга, Конгресс принял федеральный Закон о запрещении дискриминации при продаже и аренде жилья (Fair Housing Act, FHA), который действует и сегодня. Этот закон запретил отказ в продаже и сдаче в аренду по дискриминационным признакам. Поначалу к таким признакам относились раса, цвет кожи, религиозная принадлежность, пол и этническое происхождение. В 1988 году в список добавились ограниченные физические или умственные возможности и семейное положение (в том числе наличие или отсутствие детей). Например, на вас могут подать в суд, если вы напишете в объявлении «сдам квартиру белым», «продаю дом в чистом, христианском районе», «иммигрантам не беспокоить», «кроме семей с детьми», «предпочтительно женщинам».

Есть различия в законах о дискриминации в зависимости от штата. Например, в Калифорнии вдобавок к перечисленным признакам запрещается дискриминация по социальному происхождению, возрасту и источнику дохода, в округе Колумбия — по внешнему виду и политическим взглядам, в Огайо — по социальному происхождению и отношению к воинской службе.

Запрет на расовую и религиозную дискриминацию при сделках с жильем (fair housing или open housing) затрагивает не только сферу заключения сделок, но и рекламу недвижимости, ипотеку, страхование и градостроительное зонирование. Например, в США для иностранцев существуют те же условия кредитования, что и для граждан страны, в частности нет повышенных процентных ставок, как во многих других странах.

В 2012 году министерство жилищного строительства и городского развития США (United States Department of Housing and Urban Development, HUD) издало так называемое «Правило ЛГБТ» (LGBT Rule), согласно которому секс-меньшинства имеют равные права во всём, что касается программ HUD и ипотечного кредитования. Однако, федеральный закон (FHA) по-прежнему не включает понятие дискриминации по сексуальной ориентации, но представители ЛГБТ могут подать жалобу на основании ущемления прав по половому признаку.

Положение о запрете на дискриминацию содержится также в статье 10 Кодекса этики и стандартов практики Национальной ассоциации риелторов (Code of Ethics and Standards of Practice of the National Association of Realtors) от 1 января 2014. Согласно этому кодексу, риелторам запрещается отказывать в услугах на основании расовой принадлежности, цвета кожи, пола, физических или умственных дефектов, семейного статуса, этнического происхождения, сексуальной ориентации и гендерной идентичности. Кроме того, при содействии в сделках по покупке и аренде риелторам не дозволяется передавать информацию об этническом, расовом или религиозном составе того или иного района. В то же время, на многих американских порталах размещена информация о демографической ситуации, поэтому покупатели сами могут выбирать тот или иной район исходя из его этнического состава.

Штраф — до 70 тыс. долларов

За осуществлением закона о дискриминации следит Министерство жилищного строительства и городского развития (HUD), а именно орган, известный как FHEO (Office of Fair Housing and Equal Opportunity). Отправить туда жалобу может бесплатно любой пострадавший. В США также действует сеть некоммерческих юридических организаций, некоторые из которых основаны организацией FHEO.

При нарушении закона размер штрафа достигает 16 тыс. долл. Если правонарушение совершается повторно или многократно в течение пяти или семи лет, то максимальный размер штрафа составляет 42,5 тыс. и 70 тыс. долл. соответственно.

Одним из самых эффективных способов борьбы с недобросовестными продавцами недвижимости являются так называемые «тестеры» или подставные арендаторы, которых часто использует организация HUD. В июне 2014 объектом тестирования стало агентство недвижимости из Филадельфии Brotman Enterprises. HUD отправила туда людей, и часть из них были белыми, а другая часть — афроамериканцами. Проверка показала, что сотрудники агентства подбирали чернокожим жилье в менее благополучных районах, в отличие от белых. Получив обвинение в нарушении FHA, Brotman Enterprises выплатила 25 тыс. долл. в качестве штрафа.

В том же месяце в Коннектикуте суд обязал агентства недвижимости All Points Realty, Lil-1 Associates, а также риелтора Лиллиан Полак выплатить штраф в размере более 24 тыс. долл. за публикацию объявлений, по которым запрещалось семьям с детьми селиться в кондоминиумах.

Защита прав инвалидов

В июне 2014 в Нью-Йорке суд обязал индийского архитектора Авинаша Малхотру и его компанию Avinash K. Malhotra Architects выплатить штраф в размере 35 тыс. долл. и компенсацию в размере 45 тыс. долл. Причина — отсутствие в доходном доме условий для проживания инвалидов, что считается нарушением закона о дискриминации. К защите прав инвалидов и лиц с физическими недостатками в США относятся особенно строго. Например, запрещено отказывать содержать собаку-поводыря, даже если остальным арендаторам по правилам данного здания не разрешается заводить домашних питомцев. Существуют строгие требования к парковкам: инвалиды должны иметь удобные места для стоянки рядом со своей квартирой. Дверные проемы должны быть достаточно широкими, чтобы через них могли проехать люди на инвалидных креслах; выключатели должны располагаться на приемлемой высоте; ванные должны быть снабжены поручнями. Эти правила распространяются на все дома с лифтами, а если лифта нет — то только на квартиры на нижнем этаже. «В случае сдачи в аренду жилого помещения арендодатель не может препятствовать желанию арендатора установить за свой счет необходимые для его комфорта поручни либо подъемные механизмы. Конечно, по освобождению жилища арендатор должен демонтировать подобные элементы, то есть привести квартиру в первоначальный вид»,— говорит Илья Битков.

В некоторых случаях разрешается отступать от закона о дискриминации. Например, в рекламе съемного жилья арендодатель может указывать предпочтения по полу съемщика, если речь идет о совместном проживании с общей кухней, ванной и гостиной. Кроме того, если арендодателю принадлежат менее четырех единиц жилья, и он живет в одной из них, ему разрешается дискриминировать те или иные группы лиц при выборе арендатора по личным причинам, но закон запрещает заявлять об этом публично. Ограничивать доступ к аренде могут также религиозные сообщества и частные клубы, которые принимают членов на основании каких-либо признаков. То же самое касается комплексов для пенсионеров и студенческих общежитий, где соответственно могут селиться только пожилые или учащиеся.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru