Редевелопмент недвижимости из офиса в жильё: «за» и «против»

Кризис 2008 года заставил многих инвесторов кардинально пересмотреть свои взгляды на жилую недвижимость: когда предложение в офисном сегменте начало опережать спрос и владельцы такой недвижимости понесли первые убытки, одним из наименее затратных и при этом наиболее эффективных способов решения проблемы на ключевых рынках стал редевелопмент офисных площадей в квартиры и апартаменты для последующей сдачи в аренду или перепродажи.

От креативной хитрости к нормативному регулированию

В кризисные годы редевелопмент офисов стал настолько масштабным, что в ряде европейских стран были приняты законы, регламентирующие и значительно упрощающие перепланировку подобного рода.

Наиболее показателен в этом плане пример Великобритании, где в 2013 году правительство утвердило трёхгодичную программу, позволяющую домовладельцам трансформировать нежилые помещения в дома и квартиры без предварительного согласования с органами местного самоуправления (так называемую Permitted Development). Результат превзошёл все ожидания: по примерным оценкам Британского Совета по офисам (British Council for Offices) за один только 2014 год в жилой фонд было переведено около 570 тыс. м² офисных площадей, что в три раза больше, чем за период с 2000-го по 2011-й. В результате программа была признана успешной и в 2015-м получила статус постоянной.

Закон, аналогичный британскому  был принят и в Испании, где с 2010 по 2013 год из-за кризиса закрылось более 12 тыс. предприятий. При сложившихся обстоятельствах единственным выходом для владельцев коммерческой недвижимости мог стать лишь её быстрый и беспрепятственный редевелопмент в апартаменты, которые затем можно было бы продать или сдать в аренду. Именно поэтому в октябре 2013 года испанский Верховный суд (Tribunal Supremo) дал владельцам офисных и промышленных помещений официальное право на самостоятельную и не требующую дополнительных согласований перепланировку своих объектов (при условии, что таковая не будет иметь негативных последствий для здания и не причинит неудобств соседям).

Британский и испанский прецеденты являются знаковыми, но отнюдь не единственными в своём роде. Так, по данным крупнейшего американского аналитического агентства в сфере коммерческой недвижимости CoStar, тема редевелопмента актуальна для по меньшей мере половины офисного рынка США. Речь идет не только о колыбелях лофт-индустрии — нью-йоркских боро Манхэттен и Бруклин,— но и о крупных городах центральной части страны и Восточного побережья, таких как Канзас-Сити (Kansas City), Сент-Луис (St. Louis), Милуоки (Milwaukee) и Кливленд (Cleveland).

Ту же ситуацию можно наблюдать в мегаполисах практически по всему миру: например, в австралийском Сиднее, где, согласно отчёту Colliers International, в 2015 году в квартиру был превращён каждый пятый офис категории B и С, или в Москве, где в лофты переделывают целые бизнес-центры («Царская площадь», «Пресня Сити» и «Савеловский Сити»).

Как превратить офис в жильё

Чтобы перевести коммерческую недвижимость в жилой фонд, потребуется:

1. Утвердить проект на муниципальном уровне. Первое, с чем придётся столкнуться застройщикам в процессе согласования — градостроительные нормы. Это может быть что угодно: ограничения по количеству жилых помещений на гектар, план развития города, куда может «не вписаться» перестроенное здание, местные законы (в той же Испании власти могут запретить перепланировку, если здание находится в промышленной зоне) и т.д. Помимо этого, муниципальные власти не всегда горят желанием отдавать офисы в редевелопмент: как правило, жилая недвижимость приносит в городскую казну меньше налогов, чем коммерческая, а масштабная перепланировка готовых офисных зданий в многоквартирные дома (например, в рамках нескольких кварталов) зачастую требует изменений социальной инфраструктуры.
2. Согласовать перепланировку с соседями. Редевелопмент офисов в жилые квартиры — сложный процесс, в который зачастую вовлечено всё без исключения здание, а в некоторых случаях и соседние дома. Во избежание непредвиденных расходов или судебных тяжб сообщите о предстоящих работах всем соседям. То, как вы будете это делать, зависит от законодательства страны и даже конкретного города, в котором планируется проведение работ. И если, к примеру, в Мадриде соседей достаточно просто поставить в известность о грядущей перепланировке, то в Барселоне придётся каждому из них разослать по заказному письму с контактной информацией и описанием проекта, после чего ждать ответа и надеяться, что никто не будет возражать. Именно из-за отсутствия проблем с арендаторами редевелопмент нежилой недвижимости намного более удобен, чем перепланировка уже функционирующего жилого дома.
3. Перевести здание из одной категории в другую с юридической точки зрения. Необходимо помнить, что во многих странах использование офиса в качестве жилого помещения запрещено законодательно. Помимо запрета на прописку, это означает целый ряд дополнительных ограничений, к примеру, в Испании — на сдачу помещения в аренду. Именно поэтому важным этапом редевелопмента является юридическое оформление перевода здания из нежилого фонда в жилой. Детали процедуры могут варьироваться в зависимости от страны, но в целом она включает в себя три основных этапа: сбор необходимых документов, согласование перепланировки в местном департаменте по строительству и перерегистрация права собственности.
4. Убедиться, что здание отвечает всем санитарно-техническим нормам. Прежде чем конвертированная недвижимость получит статус жилой, она должна пройти экспертизу на соответствие санитарно-техническим нормам. Помимо обязательных работ по проведению в новый дом коммуникаций застройщик должен соблюсти целый ряд требований: от установки вентиляции и систем противопожарной безопасности до обеспечения шумо- и теплоизоляции. Это, в свою очередь, значит, что описанные выше плюсы лофтов могут легко превратиться в минусы. В частности, помещения могут оказаться слишком просторными, чтобы получать достаточное количество естественного освещения, а стены — не пройти проверку на допустимый уровень пропускаемого шума. Особенно остро этот вопрос может встать в странах, придерживающихся концепции «зелёного» строительства (например, в Германии, где с начала 2016 года действуют новые стандарты в области энергоэффективности и экономии энергии для жилой недвижимости).

•

Редевелопмент бывших офисных помещений в квартиры и апартаменты — это востребованные на рынке крупных городов проекты, которые приносят прибыль, быстро окупаются и становятся всё популярнее у инвесторов со всего мира.

Материал подготовлен специально для Investtalk.ru

Сергей Акинфиев, Tranio