Рынок офисной недвижимости Дубая в 2025 году

Признание дефицита предложения офисной недвижимости в Дубае — общее место для всех аналитиков: заполняемость в prime-локациях достигает 95–98%, арендные ставки растут из года в год, а новых запусков критически мало. Разбираемся, как себя показывает рынок офисной недвижимости Дубая в 2025 году в аналитическом отчёте Tranio.

Причины дефицита офисной недвижимости в Дубае

Действительно, в 2024–2025 годах Дубай ощутил острую нехватку коммерческих площадей, что объясняется завершением трёх-четырёхлетнего цикла реализации проектов, отложенного пандемией, когда девелоперы приостановили свою активность и отсрочили часть запусков.

После пандемии рынок офисной недвижимости Дубая столкнулся с очередным вызовом: эмират стал магнитом глобальной миграции и релокации — международный капитал и бизнес наращивали инвестиции и усиливали своё присутствие, практически полностью поглотив доступный на рынке сток офисов.

В этих условиях офисная недвижимость стала одним из самых ликвидных сегментов рынка Дубая, установив рекорд по доле сделок с готовыми объектами: в 2024 году примерно 95% договоров купли-продажи пришлось на уже сданные площади (при этом общее число транзакций выросло на 4% по сравнению с 2023 годом). Для сравнения, в жилом сегменте соотношение первичного и вторичного рынков держится на уровне 60 на 40. Пик активности на рынке off-plan офисов остался далеко позади — в 2009 году, после чего доля сделок с первичкой так и не поднялась до прежних значений.

На текущий год запланирован ввод ещё 154 тыс. м², но этот объём, скорее всего, не покроет устойчивый спрос. Заметное увеличение предложения ожидается в 2026–2028 годах, когда на рынок выйдут крупные проекты класса А в районах DIFC и Sheikh Zayed Road, что отчасти смягчит текущий дефицит.

По данным JLL, в 2024 году общий объём активных офисных площадей в Дубае достиг 9,27 млн м². Однако оценить фактический объём арендуемых площадей на основе открытого реестра DLD затруднительно: значительная часть договоров регистрируется без указания площади. Согласно имеющимся данным по новым и действующим контрактам от 2024 года, где площади указаны, суммарный объём составляет чуть более 1,12 млн м² — это лишь небольшая доля от заявленного стока.

В условиях ограниченного нового предложения в ближайшие годы, наряду с сохраняющимся высоким спросом со стороны международных компаний, арендные ставки и конкуренция за премиальные площади, вероятно, продолжат расти.

Есть ли спрос со стороны российских покупателей

По данным о заявках клиентов Tranio, в 2024 году спрос россиян на коммерческие площади в ОАЭ значительно сократился — на 74% по сравнению с пиковыми значениями 2023 года. В центре внимания русскоязычных инвесторов по-прежнему остаётся жилой сектор.

Исторически доля спроса на офисные помещения со стороны российских покупателей составляла от 2 до 6,7% от общего интереса к коммерческой недвижимости в Дубае. Наиболее востребованными активами в 2022 году были отельные номера (60% от спроса на коммерцию), в 2023-м — инвестиционные проекты на ранних этапах строительства (21,62%), а также супермаркеты (35,14%).

Коммерческая недвижимость в Дубае 99 объявлений на Tranio

$2 672 000

Два номера в пятизвездочном отеле с доходностью от 7%, Бизнес-Бэй, Дубай, ОАЭ

Общая площадь 200 м² Доходность 7,0%

$1 467 000

Номер в пятизвездочном отеле с доходностью от 7%, Бизнес-Бэй, Дубай, ОАЭ

Общая площадь 112 м² Доходность 7,0%

$4 764 000

Пакет из трех отельных номеров с доходностью от 7%, Бизнес-Бэй, Дубай, ОАЭ

Общая площадь 352 м² Доходность 7,0%

$2 513 000

Пакет из 5 отельных номеров на Палм-Джумейра с доходностью от 7,5%, Дубай, ОАЭ

Общая площадь 282 м² Доходность 7,5%

$608 000

Номер в пятизвездочном отеле с гарантированной доходностью 8%, Jumeirah Village Circle, Дубай, ОАЭ

Общая площадь 150 м² Доходность 8,0%

$1 217 000

Два отельных номера с гарантированной доходностью 8% в районе Jumeirah Village Circle, Дубай, ОАЭ

Общая площадь 300 м² Доходность 8,0%

$3 041 000

Пакет из 5 отельных номеров с гарантированной доходностью 8% в районе Jumeirah Village Circle, Дубай, ОАЭ

Общая площадь 750 м² Доходность 8,0%

$1 014 000

Два отельных номера с доходностью от 7,5%, Палм-Джумейра, Дубай, ОАЭ

Общая площадь 114 м² Доходность 7,5%

Возможная доходность от продажи офисной недвижимости

Прозрачность рынка коммерческой недвижимости Дубая позволяет проследить историю отдельных юнитов через реестр сделок Dubai Land Department. Один из недавних примеров — сделка марта 2025 года с офисом No. 3613 в проекте Churchill Tower в районе Business Bay. Продавец зафиксировал прирост капитала в размере 34% по сравнению с суммой первоначальной покупки. Текущий арендный доход по данному офису составляет 5,61%.

Ещё несколько примеров удачных сделок перепродажи:

Динамика перепродаж офисных помещений в Дубае свидетельствует о высокой ликвидности этого сегмента. В рамках одного проекта могут наблюдаться как успешные кейсы выхода с прибылью, так и менее удачные сделки — многое зависит от изначально выбранных площадей и стратегии инвестора.

Некоторые собственники предпочитают предоставлять дисконт для быстрой продажи, в то время как другие удерживают актив в ожидании роста цен. Тем не менее статистика перепродаж остаётся самой динамичной на рынке: нередко в истории одного офисного юнита фиксируется по 2–3 сделки на вторичке.

Динамика арендных ставок и спрос со стороны арендаторов

Одной из ключевых причин дефицита офисных площадей в Дубае остаётся активная релокация бизнеса. На этом фоне в 2024 году количество новых договоров аренды выросло на 94% по сравнению с 2023 годом, достигнув 31 941 сделки и 35 214 договоров вместе с продлениями.

Примечательно, что уже в первые два месяца 2025 года спрос со стороны конечных пользователей превзошёл показатели за весь период с 2011 по 2020 год — ещё одно свидетельство ажиотажного притока компаний. (За последний год число хедж-фондов, работающих в Dubai International Financial Centre, выросло на 50% — к концу первой половины 2024 года в центре было зарегистрировано более 75 фондов с общим объёмом активов под управлением свыше 700 млрд долларов США.)

Высокий спрос и ограниченное предложение способствовали росту заполняемости в основных деловых центрах эмирата: DIFC, Downtown Dubai и Business Bay. В настоящее время в зависимости от типа офисов показатель достигает 95–97%. Дисбаланс спроса и предложения стал катализатором повышения арендных ставок: в Business Bay за 5 лет они выросли на 260%, в Trade Center — на 228,4%, в DIFC — на 111%, в Downtown Dubai — на 98%.

Business Bay остаётся самым дорогим районом для релокации бизнеса в Дубае, однако Jumeirah Lake Towers и Trade Center постепенно сокращают разрыв.

В 2025 году медианная арендная ставка в четырёх популярных деловых районах составляет 34 $ за м² в месяц, в то время как средний показатель по городу достигает 47 $. Для сравнения, на пяти крупнейших рынках Германии ставки аренды прайм-офисов варьируются в пределах 45–50 €, в Мадриде — около 44 €, а в лондонском Сити достигают 82,5 £.

Автор: Максим Скорых

Материал подготовлен для kommersant.ru