Недвижимость за рубежом
Статьи
Статьи о недвижимости в Германии
Article snippet
Tranio logo

Самые доходные города Германии: жилье выгоднее всего покупать в Мюнхене, офисы — в Кёльне

Эксперты Tranio.Ru составили рейтинг городов Германии, в которых выгоднее всего покупать жилые и коммерческие объекты. В ходе анализа были исследованы рынки семи ключевых городов Германии — Берлина, Гамбурга, Дюссельдорфа, Кёльна, Мюнхена, Франкфурта и Штутгарта.

Жилье: самые прибыльные рынки — Мюнхен и Франкфурт

Германия — не та страна, где можно заработать огромные деньги на сдаче недвижимости в аренду. Однако этот рынок выгоден тем инвесторам, которых интересует надежность вложения средств, сохранение капитала и его защита от инфляции.

Совокупная доходность складывается из двух составляющих — рентной доходности и роста цен. Поскольку ставки рентной доходности невысоки — 4–6 % (без учета налогов и расходов на содержание), главную роль играет удорожание недвижимости: с 2012 по 2013 годы жилье в крупных городах выросло в цене на 10–20 %. За счет повышения стоимости совокупная доходность в некоторых мегаполисах превышает 20 %.

В 2012–2013 годах наибольший рост цен зафиксирован в Мюнхене. По данным сайта WohnungsBoerse.Net, стоимость квартир площадью 60 м² в столице Баварии увеличилась на 19,6 %. Квадратный метр жилья стоит в среднем 5 931 евро/м² — больше, чем в любом другом городе Германии. Стоимость аренды здесь также самая дорогая в стране (15,3 евро/м² в месяц). С учетом роста цен и дохода от аренды совокупная доходность составляет 23,6 %. Неудивительно, что эксперты компании PricewaterhouseCoopers (PwC) признали Мюнхен лучшим европейским городом для инвестиций.

Доходность жилой недвижимости в городах Германии Данные Engel & Völkers, WohnungsBoerse.Net

Рейтинг Город Цена,
евро/м²
Стоимость
аренды,
евро/м²
в месяц
Ставка доходности,
%
Годовой
прирост
стоимости,
%
Совокупная
доходность,
%
1 Мюнхен 5 931 15,3 4,0 19,6 23,6
2 Франкфурт 4 123 12,5 5,1 18,0 23,1
3 Берлин 2 946 8,8 4,9 15,5 20,4
4 Гамбург 3 780 11,2 4,9 14,6 19,5
5 Дюссельдорф 3 992 9,7 5,5 12,3 17,8
5 Штутгарт 3 979 11,2 6,7 11,1 17,8
6 Кёльн 3 100 9,9 5,1 10,2 15,3

На втором месте после Мюнхена — Франкфурт, крупнейший город земли Гессен, центр коммерции, культуры, образования и туризма. За год цены на квартиры здесь повысились на 18 %. Квадратный метр стоит в среднем 4 123 евро/м². Как и в Мюнхене, значительный рост цен позволил добиться совокупной доходности свыше 23 %.

Столица Германии — Берлин — оказалась на третьем месте. Покупать жилье для сдачи в аренду здесь втройне выгодно: во-первых, квартиры в городе стоят дешевле всего среди городов «большой семерки» (в среднем 2 946 евро/м²), во-вторых, доля собственников меньше всего в Германии — лишь 15 % (большинство людей предпочитают снимать квартиры, а не покупать), и, в-третьих, совокупная доходность в Берлине превышает 20 %.

После Берлина следует Гамбург с совокупной доходностью 19,5 %. Рентная доходность здесь такая же, как в Берлине (4,9 %), но рост цен чуть медленнее (14,6 %). Жилье в Гамбурге стоит в среднем 3 780 евро/м².

Пятое место разделили два города — Дюссельдорф и Штутгарт. В обоих совокупная доходность составляет 17,8 %. Рентная доходность больше в Штутгарте (6,7 %), однако цены растут быстрее в Дюссельдорфе (12,3 %).

Последнее место в семерке занял Кёльн. Совокупная доходность — 15,3 %. За год цены выросли на 10,2 %. Аренда в лучших районах приносит в среднем 5,1 % годовых.

Офисы: в лидерах Кёльн

Жилье в Германии имеет бóльшую совокупную доходность, чем офисы: если квартиры приносят 15–20 %, то помещения в коммерческих зданиях — 7–15 %. Ставки рентной доходности в рассматриваемых городах различаются не сильно и варьируются от 4,3 до 4,8 %. Гораздо важнее то, как сильно выросли цены на том или ином рынке.

Если в случае с квартирами Кёльн занял последнее место в семерке, то в случае с офисами он оказался впереди всех с совокупной доходностью 15,7 %. Помещения продаются в среднем за 5 617 евро/м². По данным Jones Lang LaSalle, квадратный метр за год подорожал на 11 %. Ряд известных фирм основал в Кёльне свои филиалы: Evonik Industries, Ford, Shell и Toyota. Здесь находится руководящий центр Lufthansa. Кёльн избрали своим центром такие влиятельные организации как Международная торговая палата, Союз немецкой промышленности, Торгово-промышленная палата, Союз работодателей, Ремесленная палата и Союз немецких банков.

Доходность коммерческой недвижимости в городах Германии Данные Engel & Völkers, WohnungsBoerse.Net

Рейтинг Город Цена,
евро/м²
Стоимость
аренды,
евро/м²
в месяц
Ставка доходности,
%
Годовой
прирост
стоимости,
%
Совокупная
доходность,
%
1 Кёльн 5 617 22,0 4,7 11,0 15,7
2 Дюссельдорф 7 021 27,5 4,7 6,0 10,7
3 Франкфурт 8 936 35,0 4,7 4,0 8,7
4 Берлин 5 739 22,0 4,6 4,0 8,6
5 Мюнхен 8 791 31,5 4,3 4,0 8,3
6 Штутгарт 4 750 19,0 4,8 3,0 7,8
7 Гамбург 6 400 24,0 4,5 3,0 7,5

С большим отрывом отстает от Кёльна Дюссельдорф, где цены с 2012 по 2013 годы выросли на 6 % и совокупная доходность равна 10,7 %. Этот город входит в пятерку крупнейших экономических, транспортных, культурных и политических центров Германии. Это один из наиболее развитых городов Рейнско-Рурского региона. Здесь расположены штаб-квартиры множества крупных фирм, в том числе немецкой энергокомпании E.ON и концерна Henkel.

В следующей тройке городов — Франкфурте, Берлине и Мюнхене — офисы подорожали на 4 % в годовом исчислении, и совокупная доходность составила 8,3–8,7 %. В Штутгарте и Гамбурге этот показатель не превышает 8 %.

«Рентный доход в Германии зачастую ниже, чем в других странах, но общая доходность по формуле „рентная ставка + прирост капитализации“ существенно превышает доходность в большинстве альтернативных мест для инвестирования средств. Тем не менее, если вы задумались об инвестициях в недвижимость в Германии, то я бы рекомендовал руководствоваться не желанием заработать, а возможностью сохранить ваш капитал. Это шанс создать личный пенсионный фонд, запасной аэродром и актив, который вы сможете передать вашим детям и быть уверенными, что таким образом обеспечите их безбедное существование»,— говорит Георгий Качмазов, руководитель Tranio.Ru.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Подписываясь, вы принимаете пользовательское соглашение

    Готово!

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Германии
    Инна Щукина
    Инна Щукина
    Менеджер по работе с клиентами
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 1,5 %
    Задайте свой вопрос

    Задайте свой вопрос