Словарь терминов по недвижимости Tranio

Acquisition tax — налог на переход права собственности

Единоразовый налог, который покупатель оплачивает при приобретении недвижимости.

Asset deal — приобретение актива

Оформление сделки с недвижимостью как покупки объекта, а не акций или долей компании, которая ею владеет. Подробнее в статье «Asset Deal и Share Deal: типы сделок с недвижимостью в Германии».

Balloon — балун

Кредит, который нужно возвращать не по частям, а полной суммой за один раз.

Cash on cash (или ROE, return on equity) — рентабельность собственного капитала

Доходность на вложенный капитал в годовых: сколько собственных денег вложил инвестор и какую прибыль за них получил за рассматриваемый период времени.

Commonhold — кондоминиум

Форма владения жилым комплексом, при котором каждая квартира является частной собственностью одного владельца, а общие площади находятся в совместном владении всех жильцов. Подробнее в статье «Кондоминиум».

Discounting rate — ставка дисконтирования

Процентная ставка, которая используется для того, чтобы переоценить стоимость будущего капитала на текущий момент с учётом обесценивания денег, временного фактора и рисков.

Due diligence — дью-дилидженс

Процедура всесторонней проверки объекта недвижимости перед его покупкой: юридическая, техническая, финансовая и налоговая экспертизы, а также оценка рисков по заключению конкретной сделки. Подробнее в статьях «Due Diligence: как проводится экспертиза объекта недвижимости перед покупкой» и «Экономить на адвокатах впоследствии, а не в начале: дью-дилидженс коммерческой недвижимости в Германии».

Equity multiplier — коэффициент собственного капитала

Коэффициент собственного капитала, который расчитывается как отношение общей стоимости активов компании к объему собственного капитала, вложенного в проект.

Equity requirement — необходимое количество собственного капитала

Собственный капитал, необходимый, чтобы реализовать проект.

Escrow — счет эскроу

Трастовый или доверительный счет для покупки недвижимости за рубежом: при оформлении сделки средства временно находятся на счете эскроу до момента подписания документов. Подробнее в статье «Эскроу (эскро)».

Fractional ownership — долевое владение

Схема, при которой нескольким собственникам принадлежат доли в одном или нескольких объектах недвижимости. Подробнее в статье «Долевое владение: как стать владельцем элитной недвижимости при скромном бюджете».

Forward deal — срочная сделка

Сделка, в рамках которой конечный покупатель приобретает объект на стадии строительства. Например, инвестор вкладывает деньги в строящийся дом престарелых с расчётом на то, что он оставит его себе после завершения строительства и будет сдавать в аренду управляющей компании самостоятельно.

Indirect cost — косвенные расходы

Все расходы, не связанные напрямую с процессом строительства.

Interest payment — выплата процентов

Ежемесячная плата за кредит в абсолютном выражении.

Interest rate — процентная ставка

Плата за кредит в процентном выражении к сумме кредита.

Investor's equity — доля капитала инвестора в проекте

Часть капитала, внесённая инвестором.

Investor's preferred — приоритетная доходность инвестора

Доходность, которую инвестор получает после возврата вложенного капитала. Оставшаяся прибыль распределяется между участниками проекта в соответствии с условиями договора. Обычно приоритетная доходность инвестора составляет 5-10% от суммы инвестиции.

IRR (internal rate of return) — внутренняя норма доходности проекта

Доходность проекта, рассчитанная на основании всех денежных потоков за весь период проекта. Подробнее в статье «Доходность».

Leaseback — обратная аренда

Схема, при которой покупатель приобретает жильё и сдает его в аренду управляющей компании на определенный срок. Управляющая компания — как правило, созданная застройщиком, — сдаёт недвижимость в аренду частным лицам на короткие сроки, а владелец получает доход по заранее оговоренной ставке. Подробнее в статье «Обратная аренда».

Leverage — левередж

Увеличение доходности на вложенный капитал за счёт использования банковского финансирования. Также левередж называют финансовым рычагом.

Liquidity — ликвидность

Характеристика активов, определяющая, насколько быстро они могут быть проданы по близкой к рыночной цене. Подробнее в статье «Ликвидность объекта недвижимости: что это такое и как её оценить».

Loan period — срок кредитования

Срок между получением займа и полным возвратом средств вместе с процентами.

LOI (letter of intent) — письмо о намерениях

Письмо о намерениях, в котором покупатель пишет о своём желании приобрести недвижимость. Этот документ предшествует предварительному договору и окончательному договору купли-продажи. Подробнее в статье «LOI».

LTV (loan-to-value ratio) — отношение стоимости актива к сумме кредита

Отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости актива, предоставленного в его обеспечение.

NDA (non-disclosure agreement) — договор о неразглашении информации

Юридический документ, составляемый для обмена данными, доступ к которым ограничен третьим лицам. Подробнее в статье «NDA».

Net cash flow — чистый денежный поток

Разница между поступлением и расходованием денежных средств в рассматриваемый период времени.

NOI (net operating income) — чистый операционный доход

Доход, который получает инвестор от проекта, за вычетом расходов и налогов.

NPV (net present value) — чистая приведенная стоимость

Доход, который получит владелец проекта за период планирования с учётом всех расходов на налоги, заработную плату, текущие затраты и кредит.

NRI (net rental income) — чистый арендный доход

Сумма, которую получает арендодатель, после вычета расходов на содержание объекта.

Off-market — закрытый рынок

Предложения о продаже недвижимости, доступные ограниченному кругу риелторов. Подробнее в статье «Закрытый рынок: как купить недвижимость off-market».

PP (payback period) — срок окупаемости

Срок, за который доходы, генерируемые инвестициями, покроют затраты на эти инвестиции.

Project equity — доля собственного капитала в проекте

Часть капитала, необходимая для реализации проекта, помимо банковского финансирования.

Property’s taxable value — налогооблагаемая стоимость недвижимости

Показатель, который используется для расчета ежегодного налога на недвижимость, налога на наследование или дарение недвижимости. Формулу, как определить налогооблагаемую стоимость, устанавливает законодательство конкретной страны. Подробнее в статье «Налогооблагаемая стоимость».

REIT (real estate investment trust) — инвестиционный фонд недвижимости

Компания, которая за счет коллективных инвестиций покупает недвижимое имущество и управляет им или занимается застройкой. Подробнее в статье «REIT — инвестиционные фонды недвижимости».

Remortgage — рефинансирование ипотеки

Погашение кредита в одном банке с помощью нового займа в другом банке.

Renovation cost — стоимость реновации

Сумма, которую необходимо вложить в ремонт, чтобы повысить стоимость объекта до рыночной.

Rent-to-buy (или rent-to-own, lease-to-buy, lease-to-own) — аренда с правом выкупа

Схема приобретения жилья, при которой новый владелец, прежде чем купить, арендует эту недвижимость в течение нескольких лет. Подробнее в статье «Аренда с правом выкупа (rent-to-own)».

Second returns — вторая очередь распределения прибыли

Вторая очередь распределения прибыли после выплаты приоритетной доходности инвестору.

Share deal — приобретение доли компании

Оформление сделки с недвижимостью как покупки не объекта, а акций или долей компании, которая ей владеет. Подробнее в статье «Asset Deal и Share Deal: типы сделок с недвижимостью в Германии». 

SPV (special purpose vehicle) — проектная компания

Компания, созданная для реализации и обслуживания определённого проекта.

Statics — статика

Техническая документация по проекту, подготовленная архитектором.

Target hold period — предполагаемый срок использования

Период, в течение которого объект будет находиться в собственности или эксплуатации у инвестора.

Timeshare — таймшер

Форма владения собственностью, при которой объект недвижимости принадлежит нескольким собственникам, а они, в свою очередь, могут использовать этот объект в отведённые участки времени. Подробнее в статье «Таймшер».

Total acquisition cost — полная стоимость приобретения

Полная стоимость приобретения включает в себя цену объекта и дополнительные расходы, возникающие при его покупке: оплату налога на переход права собственности, услуг нотариуса, комиссии брокера, пошлины за занесение записи о новом собственнике в поземельную книгу.

Total income — общая сумма доходов

Общая сумма доходов по проекту без учёта каких-либо расходов.

Vacancy at acquisition — свободные места при приобретении

Количество свободных для аренды площадей на момент покупки здания.

Yield — доходность

Доход в процентном выражении по отношению к вложенным средствам с учетом срока инвестирования. Подробнее в статье «Доходность».

Автор: Анна Данишек