Словения: новый рынок для россиян. Море, горы, курорты для вас

География стран, где россияне покупают недвижимость, постоянно расширяется. Словения, входившая до распада страны в состав Югославии,— один из новых рынков для россиян, впрочем, как и для европейцев. Как сказал Вадим Оришак, директор компании Pleiada International, рынок недвижимости для иностранных покупателей был открыт после вхождения страны в Евросоюз в 2004 году. А по данным налоговой администрации Словении, с 2006 по 2009 годы иностранцами было куплено около 2 тыс. жилых объектов. С лета 2010 года на рынке недвижимости Словении отмечается увеличение спроса и количества заключаемых сделок. Например, в столице страны Любляне их количество возросло со 141 в 2009 году до 357 в 2010 году. Традиционно в Словении больше всего покупателей из Великобритании, Италии, Австрии и Германии. Однако в последние два года число подданных британской короны существенно сократилось. Одновременно эксперты отмечают рост числа сделок, заключенных гражданами России и Израиля.

Курорты и достопримечательности

Прежде всего Словения привлекательна уникальной природой, благодаря чему здесь есть и горнолыжные трассы, и бальнеологические курорты. Удачно и ее географическое положение: страна имеет выход к Адриатическому морю, у нее общие границы с Италией, Австрией, Венгрией и Хорватией.

Как отметил Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, в Словении существует по меньшей мере семь здравниц бальнеологической направленности. Топлице-Добрна — самый старый курорт Словении, где лечат заболевания, связанные с урологией и гинекологией. Доленьске-Топлице и Терме-Чатеж ориентированы на излечение ревматизма и восстановление после травм; Рогашка-Слатина славится источниками минеральной воды, используемой для лечения и профилактики гастроэнтерологических заболеваний; Терме-Зрече — программами лечения заболеваний опорно-двигательного аппарата. Шмарьешке-Топлице — климатический курорт с прекрасно ионизированным воздухом, большим количеством зелени и минеральных источников. Это отличное место для реабилитации людей, страдающих сердечно-сосудистыми заболеваниями. Кроме этого в Словении очень популярно Озеро Блед — типичный экологический курорт, посещаемый в основном местными жителями. На озере находится два городских пляжа, а сам водоем окружен горами.

В Словении функционирует пять популярных горнолыжных курортов. Самый высокогорный — Бовец, располагающийся на стыке границ Словении с Австрией и Италией. Самый популярный — Краньска-Гора на высоте в 810 метров, сезон на нем длится с начала декабря до конца апреля. А Марибор — самый большой горнолыжный курорт Словении. Курорт славится самой длинной освещенной трассой в Европе. Ее протяженность составляет 4,5 км. Другие горнолыжные трассы: Бохинь, имеющий также трассы для катания на сноуборде, санях, и Рогла — горнолыжный курорт, располагающийся на высоте в 1517 м вблизи термального курорта Терме-Зрече.

Кроме курортов в Словении много архитектурных памятников. Так, в Любляне находятся церковь Благовещения, построенная в 1646–1660 гг., Епископский дворец, Церковная семинария с фресками работы Джулио Калио (1721 г.), церковь Св. Иакова (1615 г.) с восьмигранной часовней, Св. Франциска (1660 г.) и др. В городах Словении можно также посетить средневековые замки, знаменитые словенские пещеры (Постойнская и Шкоцьянская) и национальные парки, добавляет Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM».

Покупателю жилья придется стать бизнесменом

Как мы уже говорили, рынок недвижимости Словении пока незначительно обжили иностранцы, и в большей степени он продолжает оставаться ориентированным на местных жителей. В этом Наталья Завалишина видит и преимущества — местные жители очень приветливы с приезжими, а близкий русскому словенский язык понятен нашим соотечественникам, которые в стране могут общаться без переводчиков.

Эксперты считают, что в определенной степени тормозит активность иностранных покупателей то, что нерезиденты ЕС не могут приобрести словенскую недвижимость на себя как на физическое лицо. Сделки оформляются только на компании, зарегистрированные в Словении. Хорошо то, что словенский закон допускает, чтобы учредителем или директором компании был сам иностранец, а не его представитель — житель этой страны. Впрочем, резиденты ЕС могут покупать недвижимость без ограничений, за исключением земель сельскохозяйственного назначения. После покупки недвижимости вид на жительство в Словении выдается на 2 года, а уже через 5 лет после открытия юридического лица можно оформить ПМЖ. «После оформления ПМЖ можно перерегистрировать объект недвижимости на физическое лицо»,— говорит Наталья Завалишина.

Покупка недвижимости в Словении нерезидентами ЕС строго регулируется Законом о взаимности, поэтому перед сделкой необходимо получить разрешение в Министерстве юстиции,— рассказывает Вадим Оришак. По словам Станислава Зингеля, оптимальной формой собственности является компания, минимальный уставной капитал которой составляет 7 500 евро. Как правило, на открытие фирмы уходит до четырех недель. Еще от месяца до трех забирает оформление самой недвижимости.

Нюансы сделок

Словенские законы в части оформления и эксплуатации недвижимости отличаются от действующих в России. Так, налог на оборот недвижимости при заключении сделки всегда оплачивает продавец. А доходы, полученные от сдачи жилья в аренду, облагаются налогом со ставкой в размере 25%. К тому же арендодатель вынужден регистрироваться в качестве частного предпринимателя.

В Словении установлен низкий налог на недвижимость, и это преимущество. Он варьируется в зависимости от типа и стоимости объекта. Налогообложение жилых помещений осуществляется по ставкам от 0,1% до 1%.

Перед покупкой недвижимости в Словении необходимо получить налоговый номер и номер EMSO (аналог социального номера) от местных властей, где находится недвижимость, рассказывает Вадим Оришак, а также нанять местного риелтора, который должен иметь соответствующую лицензию.

Расходы на приобретение жилья в Словении, как правило, не превышают 3 тыс. евро, причем львиную долю занимает косвенный платеж — 2 тыс. евро за регистрацию фирмы, на которую она и будет она оформлена. Остальные расходы небольшие — это 80 евро за регистрацию недвижимости в земельной книге, 100–200 евро за нотариальные услуги и примерно 200 евро придется заплатить за перевод всех документов.

Коммунальные платежи в Словении соизмеримы с российскими — 150–250 евро в зависимости от площади жилья.

Приоритеты: курорты и недвижимость в столице

Спрос на словенскую недвижимость прежде всего сконцентрирован в населенных пунктах, примыкающих к морю и горам. Это, например, прибрежный курорт Порторож, который располагает песчаным пляжем и термальными источниками, поселки Струньян, Изола и Пиран.

По данным компании Gordon Rock, лидеры по темпам роста спроса — Любляна, столица государства, Прекмурье и Гореньска. Причем в последних продажи увеличились за счет завершения строительства автострад, связующих эти населенные пункты с Любляной и другими частями страны.

Особенность рынка недвижимости Словении заключается в том, что на нем превалирует вторичная недвижимость. Первичное жилье представлено мало: недостаточно развит девелоперский бизнес. К слову, это сыграло положительную роль. По словам Натальи Завалишиной, рынок недвижимости Словении почти не пострадал от финансового кризиса, а недостроя не образовалось.

Однако, по данным Боштьяна Васле, главы словенского Института макроэкономического анализа и развития, опубликованным словенскими СМИ, объемы строительства жилья в 2010 году все же сократились на 15,5% по сравнению с годом ранее. Всего в прошлом году в стране строилось 19 400 единиц жилья, а в 2009-м — 19 700, что на 17% меньше чем в 2008 году.

Падение цен за кризисные годы в Словении тоже было не таким сильным, как во вблизи расположенных странах. Согласно данным Бюро статистики Республики Словения, цены на недвижимость снизились на 0,8% в III квартале 2010 года, после снижения на 1,2% во II квартале, однако индекс вырос на 2,4% по отношению к тому же периоду годом ранее. Впрочем, с 2004 по 2007 годы благодаря сильному экономическому росту вторичное жилье росло в цене ежегодно в среднем на 16,7%.

По информации Станислава Зингеля, на курорте Бовец цены за кризисный период сократились на 8–10% и в настоящий момент составляют 1400–1850 евро за м². Стоимость небольших и качественных квартир достигает 1900–2200 евро за м². Хотя даже местные риелторы называют экономически обоснованными цены в районе 900–1000 евро. Еще больше переоцененной оказалась недвижимость на курорте Краньска-Гора, где до кризиса средняя стоимость жилья на первичном рынке колебалась от 3600 до 4000 евро за м². В другом курортном городе Морибор цены тоже сократились на 20–30%, а сделок фактически нет.

Что предлагает рынок

Как уже отмечалось выше, большая часть предложения рынка недвижимости Словении — вторичное жилье. Новостроек мало, а интерес к ним небольшой. Например, на курорте Кранська-Гора компания IPI Investicije ведет строительство двенадцатиквартирного жилого дома. Хотя объект реализуется по ценам ниже средних — по 2400–2550 евро за м², в 2010 году в доме были проданы лишь две квартиры, рассказывает Станислав Зингель.

По мнению экспертов, цены предложений в Словении все же необоснованно высокие. Цена приличных апартаментов с одной спальней в среднем составляет 100–150 тыс. евро, индивидуального дома — от 300 тыс. евро. Например, на курорте Блед (поселок Горье) на продажу выставлен двухэтажный дом общей площадью 200 м². По всей длине дома протянулся балкон. На участке есть гараж, в доме —телефон. Так как дом требует ремонта, цена невысокая — 153 тыс. евро.

В регионе Горишко (г. Айдовщина) продается новостройка. Площадь дома — 174 м², участок — 526 м². В двухэтажном доме есть подвал, и мансарда (90 м²) с незавершенной отделкой. Подведены все коммунальные сети. Объявленная цена — 393,8 тыс. евро, но хозяин согласен на торг.

Хорошую двухуровневую четырехкомнатную квартиру в Любляне площадью около 100 м² можно купить за 265 тыс. евро. Она занимает второй и третий этаж в многоквартирном доме. Есть терраса в 25 м² и гараж в 20 м².

На курорте Блед (поселок Бегунье) двухкомнатная двухуровневая квартира общей площадью 67 м² с гаражом и подвалом стоит 153 тыс. евро. Недорогие объекты есть и на побережье. Например, в г. Копер можно приобрести квартиру с одной спальней общей площадью 35 м² за 112,2 тыс. евро, в поселке Декани, вблизи г. Копер, апартаменты общей площадью 31 м² со всеми сетями и установленным кондиционером обойдутся уже 76,5 тыс. евро.

Инвестиции? Лучше для себя!

«Для инвестиционных целей рынок Словении непригоден»,— заявил Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills. По его мнению, в стране не предвидится роста стоимости жилья, которая и сейчас уже предельно высока. Цены на объекты, которые могут привлечь иностранцев, выше чем, например, в соседней Италии и даже Австрии и Франции, где сформировался стабильный спрос на жилье как со стороны местных, так и международных покупателей.

Об этом говорят и другие эксперты: рынок недвижимости Словении можно рассматривать только с позиции приобретения для собственных нужд. В частности, как прекрасное место для жизни после выхода на пенсию — множество дешевых термальных курортов поможет поддерживать здоровье в хорошем состоянии. Да и дети, которые проведут здесь каникулы, наберутся сил перед школой.

По материалам Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru