Спрос россиян на недвижимость в 2025 году: каждый второй запрос — инвестиции

В 2025 году спрос россиян консолидировался вокруг инвестиционных целей — почти каждый второй запрос приходился на инвестиционные сделки. Доля заявок на покупку метров под инвестиции составила рекордные 47% — максимум за последние 4 года.

Два параллельных тренда синхронно подошли к кульминации. С одной стороны, после пикового 2022 года общий поток первичных, импульсивных покупок постепенно снижался.

На смену массовому спросу пришли повторные сделки и более взвешенные решения: инвесторы опираются на опыт предыдущих лет (свой и других покупателей), реалистичнее оценивают доходность и расширяют горизонт принятия решений.

С другой стороны, набор глобальных инструментов для размещения капитала остаётся ограниченным, что поддерживает фундаментально устойчивый интерес к зарубежной недвижимости, но делает его заметно более избирательным.

Системный спрос сохраняется — он меняет форматы, но не исчезает. Инвесторы продолжают диверсифицировать портфели, а сильный рубль в течение всего 2025 года стал скрытым дисконтом (-20%) при покупке валютных активов.

Таиланд: рекордный спрос за 5 лет

Одновременно с ростом доли инвестиционных сделок Таиланд продемонстрировал рекордную долю в общем числе заявок от инвесторов из России за 5 лет наблюдений.

По последним доступным данным тайского регулятора REIC, за три квартала 2025 года иностранные покупатели приобрели более 11 тыс. квартир в кондоминиумах Таиланда общей стоимостью свыше 1,33 миллиарда долларов. Из них 822 кондо (или 7,5%) приобрели граждане России. Важно, что в регулярную статистику REIC попадают сделки с freehold-кондо, то есть около 50% сделок без leasehold.

Спрос иностранцев на freehold-кондо в Таиланде за три квартала 2025 года

Россия остаётся крупнейшим рынком — поставщиком туристов на Пхукет. По данным C9 Hotelworks, с января по сентябрь прямые прилёты россиян на остров достигли 749 тыс. человек (против 693 тыс. годом ранее).

Пхукет сохраняет доминирование и в структуре спроса на метры (61% заявок), но география в течение 2025 года расширилась. Наибольшие темпы роста демонстрировали Бангкок (рост более чем в 1,5 раза) и Паттайя (+39%).

Прошлый год подтвердил устойчивость тайского рынка к внешним шокам — от климатических рисков до геополитики. По данным Bank of Thailand, совокупный турпоток за январь—ноябрь снизился лишь на 7,5%. При этом в высокий зимний сезон был зафиксирован рост на уровне 22–23%.

Параллельно усиливаются внутренние драйверы рынка. Правительство целенаправленно стимулирует потребление: ключевая ставка снижена с 2,25% до 1,25%, отменены ограничения LTV по ипотеке. На этом фоне индекс потребительских настроений вырос и обновил исторический максимум. По данным REIC, треть домохозяйств планировала приобрести недвижимость в ближайшие полгода.

Иностранный спрос не показывает признаков охлаждения. Объёмы сделок держатся на уровне исторического максимума даже при незначительном снижении китайского спроса. Высокие показатели туризма закладывают основу для роста middle- и prime-сегментов недвижимости в 2026 году.

ОАЭ: устойчивый спрос в устойчивой юрисдикции

Доля ОАЭ в спросе россиян на зарубежную недвижимость

В 1-й пол. 2025 года рынок ОАЭ зафиксировал умеренное снижение спроса на жильё со стороны российских инвесторов (-6%), но к концу года динамика стабилизировалась, и Эмираты вновь заняли вторую позицию по объёму заявок.

Как и прежде, фундамент спроса формирует крупный капитал, ориентированный на структурированные инвестиции в устойчивых юрисдикциях.

Дубай остаётся центром этой модели: сильная девелоперская экономика, приток платёжеспособного населения и налоговая архитектура поддерживают высокодоходный сегмент жилья, который практически не имеет сопоставимых глобальных аналогов по сочетанию ликвидности и риск-профиля.

На этом фоне 2025 год стал годом расширения географии спроса. Абу-Даби удвоил долю заявок со стороны инвесторов из России, а интерес к Рас-эль-Хайме вырос более чем на 60%. Если в 2023 году сделки за пределами Дубая носили преимущественно экспериментальный характер, не превышая 5% в структуре запросов, то в 2025 году мы наблюдаем формирование устойчивого тренда.

Внутри самого Дубая рынок остаётся высококонкурентным: рост цен, арендных ставок и масштаба строительства снижает доступность быстрых спекуляций и постепенно отсекает ситуативный спрос.

Массового избытка жилья не ожидается, а сильные районы и бренды сохраняют ликвидность. Даже с коррекцией спекулятивных покупок структурные драйверы — активный прирост населения, миграция, снижение среднего размера семьи — обеспечивают устойчивое потребление жилья на горизонте 10–15 лет.

ВНЖ: фундаментальный спрос без признаков истощения

Спрос россиян на программы ВНЖ / цель покупки недвижимости «под ВНЖ»

За 4 года в сегменте миграционных программ и недвижимости «под ВНЖ» реализовался накопленный регуляторный эффект. Клиенты традиционно реагировали на изменения заранее: значительная часть сделок заключалась уже на этапе новостей о будущих ужесточениях (как в Греции или Испании), что влияло на устойчивое снижение доли отдельных европейских юрисдикций в структуре спроса из года в год.

Греческий вид на жительство сохраняет лидирующие позиции в структуре спроса — прежде всего как одна из самых финансово доступных инвестиционных миграционных программ на глобальном рынке.

При формальном повышении порога в 2024 году возможность получить «золотую визу» в 2026 году за 250 тыс. евро остаётся: инвестор может приобрести недвижимость, переведённую из коммерческого статуса в жилой, либо объекты исторического и культурного значения. Это фактически последняя опция в Европе с подобными параметрами входа. Узнайте о деталях программы на персональной консультации с экспертом Tranio.

Связаться с экспертом

На этом фоне растёт интерес к реновации и восстановлению старого фонда. Для инвесторов это способ минимизировать риски и расходы, связанные с новостройками, и одновременно сохранить право на ВНЖ по нижнему порогу. Это стимулирует волну конверсии коммерческих зданий в жилые, особенно в зонах, прилегающих к деловому центру Афин, где такая трансформация имеет наибольшую экономическую логику.

Результат заметен и в макроданных: объём иностранных инвестиций в недвижимость и индекс цен в Афинах достигли максимумов за последние годы.

Кипр: лучшая версия Европы

Прошлый год стал рекордным по объёму спроса на кипрскую недвижимость за 5 лет наблюдений. Более того, Кипр закрепился в рейтинге как одна из немногих европейских стран с позитивной динамикой год к году, во многом благодаря программе ПМЖ за инвестиции.

По последним данным Eurostat, Кипр занял 3-е место по выдаче ВНЖ россиянам среди стран ЕС. Выгодные налоговые условия, льготы для технологических отраслей, доступный ПМЖ — факторы, которые обеспечили и продолжают обеспечивать приток инвесторов не только из России, но и из Европы, и формируют устойчивый спрос на недвижимость и корпоративную инфраструктуру.

Сочетание всех этих факторов задаёт на Кипре, вероятно, самое сбалансированное распределение спроса по целям покупки недвижимости среди зарубежных стран.

Цели россиян при покупке недвижимости на Кипре

Русскоязычный спрос на Кипре растёт на фоне активности британских и израильских покупателей и во многом задаёт динамику сделок с нерезидентами ЕС. Вместе эти группы продолжают оказывать значительное влияние на структуру рынка и распределение инвестиций по ключевым регионам острова.

По данным Министерства внутренних дел Кипра, с сентября 2024 года по сентябрь 2025 года иностранцы депонировали 4 612 договоров купли-продажи недвижимости в трёх популярных регионах острова.

Около 900 договоров были зарегистрированы за гражданами России, из них 592 сделки — в Лимасоле. Россияне стали самой крупной группой покупателей недвижимости в Лимасоле — на них пришлось 39% иностранных сделок. Доля граждан России увеличилась на этом рынке на 10 процентных пунктов к прошлому отчётному периоду.

Это решение не создаёт новое давление, но усиливает уже существующие процедуры: проверку due diligence по компаниям и структурам с российскими бенефициарами, повышенное внимание к происхождению средств и комплексную проверку всей цепочки движения капитала. Рынок Кипра не закроется, но порог требований на этапе комплаенс-контроля станет выше.

Регионы России в спросе на зарубежную недвижимость

Доля покупателей из нестоличных регионов России достигла максимума за 5 лет и закрепила тренд, наметившийся в 2024 году. В 2025 году около половины заявок на покупку недвижимости за рубежом поступило от клиентов за пределами Москвы и Санкт-Петербурга: раньше две столицы стабильно доминировали в структуре спроса, теперь же их доля снижается год к году.