Стоит ли покупать недвижимость в Болгарии

Сегодня в России растет средний класс, который может позволить себе больше, чем, например, 10 лет назад. Уже более 337 тыс. наших соотечественников стали собственниками жилья в Болгарии, остальные или задумываются о приобретении, или еще не знают, насколько выгодна покупка недвижимости в этой стране.

Главное достоинство болгарского рынка — дешевизна. Квартиры в городах стоят в среднем 880 евро/м², на окраинах и в сельской местности — 560 евро/м². В России жилье продается раза в два дороже, чем в Болгарии, при этом речь даже не идет о курортных зонах, а о пыльных и загазованных городах.

В Болгарии есть и другие плюсы:

• Мягкий теплый климат, свежий морской или горный воздух, чистая вода — всё это положительно отражается на здоровье человека. По статистике, продолжительность жизни в Болгарии на семь лет дольше, чем в России, и на четыре года дольше, чем в среднем в мире.
• Болгарский язык похож на русский, поэтому языковой барьер почти отсутствует.
• Болгария — член Европейского союза.
• Любители путешествий могут выбрать Болгарию только из-за ее выгодного географического положения: на выходных можно запросто посещать соседние Грецию, Турцию, Сербию, Румынию и Македонию. Территория Болгарии меньше Новосибирской области, поэтому можно обследовать страну вдоль и поперек, повидав за короткий период времени и море, и горы.
• Российские пенсионеры могут получить вид на жительство (ВНЖ). Им приобрести этот документ проще, чем другим категориям граждан. Военные, вышедшие на пенсию в 45 лет, тоже могут на него претендовать.

Кто покупает

Согласно информации Homesgofast.Com, доля иностранцев на рынке Болгарии составляет 15%, примерно четыре пятых из этой группы — россияне.

«Около 95% покупателей недвижимости на болгарских курортах — русские. Ирландцы, британцы, скандинавы и румыны составляют оставшиеся 5%. Для сравнения, всего три года назад (в 2009) 60% инвестиций приходилось на долю британцев и ирландцев»,— говорит Яни Стоименов, руководитель консалтинговой компании Vision One.

По результатам исследования Tranio.Ru «Русские покупатели недвижимости за рубежом — кто они?», почти 80% риелторов отмечают, что большинство «наших» покупателей болгарской недвижимости — предприниматели, владельцы бизнеса.

Болгария считается благополучным местом, где можно спокойно встретить старость. Эта страна остается самым популярным направлением у пенсионеров, которые ездили туда отдыхать еще во времена СССР. Пожилые россияне чаще всего приобретают жильё в Помории, Бяле, Обзоре, Солнечном Берегу, Бургасе и Варне. Цены в этих городах варьируются от 450 до 1 000 евро/м².

В большинстве случаев россияне покупают недвижимость одновременно для собственного проживания и для инвестиций.

Какие объекты пользуются спросом

По информации Болгарской национальной ассоциации по недвижимости, более 110 тыс. россиян владеют недвижимостью на черноморском побережье Болгарии. По словам Тодора Стоянова, представителя Prime Property BG, интерес со стороны россиян наиболее заметен на курортах Солнечный Берег и Свети-Влас, а также в городах Варна, Бургас, Поморие и Созополь. Больше всего русских интересуют квартиры в жилых комплексах рядом с пляжем. Некоторые покупают также дома с большими садами в городах и деревнях внутри страны.

Наибольшим спросом пользуются квартиры стоимостью до 30 тыс. евро. Такие цены можно найти, например, на курорте Солнечный Берег, где из-за избытка строительных проектов спад был самым значительным. Дешево стоит жилье и в Банско, расположенном в горах. Этот город раньше не был востребован у россиян, но сегодня наши соотечественники начинают к нему приглядываться, ведь здесь можно найти недвижимость за 200–450 евро/м².

Цены в Болгарии начинаются от 10 тыс. евро. За эти деньги можно купить студию площадью 26 м² в Бургасе. Ликвидных предложений в этом ценовом диапазоне крайне мало. Большинство таких квартир находятся далеко от моря, требуют ремонта или просто имеют маленькую площадь.

В два раза дороже (20 тыс. евро) стоит квартира площадью 40 м² в жилом комплексе Солнечного Берега. На территории комплекса есть два бассейна, парковка, сад и фитнес-центр. Однако стоит иметь в виду, что услуги управляющей компании для студии площадью 40 м² обходятся в 1 300 – 1500 евро в год, что составляет 3–3,5% от стоимости недвижимости в год. Владелец также должен оплачивать коммунальные расходы на воду и электричество. За один сезон, который длится три месяца, они обойдутся в 500–600 евро.

Что-то просторнее и поближе к морю стоит еще в два раза дороже. Так, в жилом комплексе в Балчике двухкомнатная квартира площадью 72 м² в 5 мин ходьбы от моря обойдется уже в 51 тыс. евро. Рядом есть парковка, магазины, фитнес-центр, школа и детский сад.

Если искать не квартиру, а дом на побережье, выбор огромен: от деревенских избушек до роскошных вилл. Например, в Хасковской области коттедж с тремя комнатами, требующий серьезного ремонта, можно купить всего за 2 400 евро. Много и элитных объектов. Так, в Варне, недалеко от моря, за 1 800 тыс. евро продается вилла площадью 2 000 м² с бассейном.

Если говорить о недвижимости в Софии, то в центральных районах цены сопоставимы со стоимостью вилл на побережье. Например, квартира площадью 96 м² на бульваре Витоша продается за 290 тыс. евро.

Цены падают с 2008 года

По данным Национального института статистики, с I квартала 2012 по I квартал 2013 года жилье в Болгарии подешевело на 2% до 442 евро/м².

Недвижимость подорожала в Велико-Тырнове и Шумене — примерно на 3%. В Разгаде цены оставались стабильными. Больше всего жилье подешевело в Сливене (−10%), Пазарджике (−8,6%), Враце (−7,5%), Пернике (−5,9%) и Хасково (−5,8%). Дороже всего стоит жилье в Софии — 725 евро/м². Далее следуют Варна (719 евро/м²) и Бургас (576 евро/м²).

Пик пришелся на 2008 год — тогда средняя цена составляла 695 евро/м². Но когда наступил кризис, рынок недвижимости пошатнулся, и тенденция к понижению сохранялась каждый год вплоть до 2013. Однако в за последние 20 лет квартиры в Болгарии все же подорожали в 144 раза — с 3,1 евро/м² в 1993 году до 449 евро/м² в 2012.

Опасности, которые могут поджидать покупателей

Не все продавцы информируют покупателей, что недвижимость заложена банку, поэтому нужно тщательно проверять чистоту сделки с помощью квалифицированного юриста.

По традиции в жилую площадь помещения включается площадь балконов и террас, а внутренние размеры берутся не «от стенки до стенки», а от середины кирпичной кладки. Внешние стены здания полностью включаются в полезную площадь, а толщина внутренних стен делится пополам и распределяется между соседними квартирами. Поэтому квартира может оказаться гораздо меньше, чем покупатель себе представлял. В таком случае важно лично приехать на осмотр объекта перед заключением сделки.

Недвижимость в Болгарии выгодно покупать для собственного проживания, но не для инвестиций, поскольку цены постоянно падают.

Условия для ведения бизнеса в Болгарии хуже, чем в других странах ЕС, поэтому и коммерческая недвижимость пользуется небольшим спросом.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru