Отправить

Наш специалист свяжется
с вами в ближайшее время

Закрыть

Дома престарелых в Европе и США — выгодное вложение инвестиций

Из-за дороговизны аренды в домах престарелых немцы переправляют своих пенсионеров в более дешевые страны — Венгрию, Словакию, Чехию

У многих пожилых людей нет семей, которые могли бы ухаживать за ними, поэтому пенсионеры нередко предпочитают селиться в специализированных комплексах с медицинским обслуживанием. Только в одной Германии до 2020 года потребуются десятки тысяч мест в домах престарелых. Согласно прогнозам HPS Research, с 2007 по 2020 годы этот сектор в стране вырастет на 50 %, с 2020 по 2050 — еще на 100 %. Поэтому комплексы для пожилых привлекают инвесторов.

Схема инвестиций такова: покупатель приобретает дом престарелых, отдает его в управление оператору (который в свою очередь сдает помещения пожилым людям) и получает долю прибыли от аренды. Среди преимуществ вложений в такие объекты — высокий спрос со стороны арендаторов и продолжительные контракты.

Виды рынков

Рынок домов престарелых в Европе делится на три вида:

— Лицензируемый. Для строительства и управления компаниям требуется специальное разрешение от властей. Такой рынок характерен для Бельгии, Италии и Франции.

— Нерегулируемый. Компании строят дома престарелых и управляют ими без вмешательства властей. Примеры — Великобритания, Германия и Испания.

— Аутсорсинговый. Власти передают обязанности по управлению домами престарелых частным компаниям. Контракты обычно заключаются на 3–10 лет. Такой подход актуален для Норвегии, Финляндии и Швеции.

В Европе существуют три типа объектов недвижимости для пенсионеров:

  • обычное жилье, адаптированное под нужды пожилых людей (например, дома или квартиры без порогов, с широкими дверными проемами, чтобы было удобнее передвигаться на коляске);
  • специализированные комплексы с обслуживанием (питание, помощь в быту);
  • дома престарелых больничного типа с полным медицинским обслуживанием.

В США выделяют такие виды учреждений:

  • дома для пенсионеров — субсидируемые государством многоквартирные здания с минимальным сервисом;
  • Assisted Living — гостиница-пансион, где уход и питание совмещены с медицинскими услугами;
  • Boarding House — пансион для пенсионеров на 10–15 мест;
  • Nursing Home — заведение с акцентом на медицинские услуги;
  • Adult DayCare facility — дом престарелых с дневным пребыванием.

Преимущества и недостатки инвестиций

Плюсы инвестиций в дома престарелых:

— Высокая заполняемость — около 90 %. В отдельных странах, например во Франции, она достигает 98 %.

— Стабильный спрос со стороны арендаторов. Население планеты, особенно Европы, стареет, продолжительность жизни увеличивается. По прогнозу ООН, к 2050 году число людей старше 60 лет во всем мире вырастет до 2 млрд. К этому сроку доля людей такого возраста в Германии, Франции и Швейцарии составит более 40 %. В среднем по Европе доля пожилых старше 65 лет составит 30 %, и более 11 % будут старше 80. Сегодня людей старше 80 лет больше всего в таких странах как Япония, Италия, Швеция, Германия, Франция и Норвегия. К 2020 году доля престарелых будет значительной также в Южной Корее, Швейцарии, Австрии и Нидерландах.

— Продолжительный период контрактов с гарантированной доходностью. По словам Георгия Качмазова, руководителя «Транио», обычно дома престарелых сдаются с долгосрочными (от пяти лет и больше) жесткими контрактами. Арендатор не может съехать и отказаться от уплаты аренды на протяжении всего действия контракта.

Однако у таких инвестиций есть и риски. «Весьма вероятно, что через 15–20 лет понадобится переоборудовать дом престарелых, сделать ремонт, и это негативно отразится на доходности. Есть риск того, что через 15 лет технологии уйдут далеко вперед, и современные дома престарелых будут качественно отличаться, что приведет к снижению рентабельности сегодняшних зданий. В тоже время, перепрофилирование такого дома престарелых практически невозможно»,— говорит Георгий Качмазов.

Некоторые эксперты считают, что такие механизмы, как договор аренды и гарантия застройщика помогают смягчить риски. «Инженерные системы здания действительно устаревают. Однако договор аренды заключается на 20 лет, а инженерные системы рассчитаны на 25–30 лет. Кроме того, в Германии есть пятилетняя гарантия застройщика полностью на весь комплекс. Через пять лет делается еще раз осмотр, и если обнаруживаются какие-то дефекты, то застройщик их устраняет за свои деньги»,— говорит Марк Сигал, начальник отдела инвестиционной недвижимости Allgemeine Immobilien-Börse.

Чтобы минимизировать риски вложений, рекомендуется выбирать объекты с такими характеристиками:

Критерии выбора объекта

Минимальное количество мест 100 (должны быть потенциал расширения номерного фонда дома престарелых и возможность изменения планировки)
Доля одноместных номеров 80 %
Минимальная площадь одноместных номеров 18 м²
Минимальная площадь двуместных номеров 25 м²
Минимальная заполняемость 90 %
Возраст объекта Не более 10 лет (новое или полностью отремонтированное здание, чтобы минимизировать расходы на ремонт)
Минимальный срок договора аренды 20 лет

Критерии выбора локации

Страна Австрия, Великобритания, Германия, США или Франция
Населённый пункт Крупный провинциальный город, университетский город среднего размера, а также их окрестности
Население Высокая доля пожилых людей, а также работников бюджетной сферы и владельцев бизнеса
Инфраструктура Учреждения бытового обслуживания, больницы и реабилитационные центры, хорошо развитая транспортная инфраструктура

Критерии выбора оператора

Организации, с которыми ведётся сотрудничество Больницы и учреждения по уходу за больными и престарелыми
EBITDAR (прибыль до уплаты налогов, процентов, износа, амортизации и аренды) 20 % (для частных операторов, если доля интереса в капитале 8 %) или 15–17 % (для некоммерческих операторов, если доля интереса в капитале — 3 %)
Дифференциация рисков Работа с несколькими известными и надёжными операторами, заключение портфельных сделок

Расходы на покупку и содержание

Затраты на строительство комплекса для пенсионеров составляют около 50 % от общего бюджета инвестиций. Остальная часть суммы тратится на планирование, приобретение участка и сопутствующие расходы, а также непредвиденные издержки.

Пример расходов
на инвестиции в комплекс для пенсионеров,
млн евро

Детализированное планирование,
архитектурный надзор
03,5
Земельный участок 03,7
Сопутствующие расходы
при покупке участка
00,4
(около 11 %)
Строительство 10,3
Непредвиденные расходы 00,3
Всего 18,2

По оценке Knight Frank, примерно половина дохода от комплекса для пенсионеров тратится на зарплату обслуживающему персоналу. В Лондоне эта статья расходов равна 20,6 тыс. фунтам стерлингов в год в расчете на одного жителя дома престарелых. На содержание объекта (коммунальные услуги, налоги и текущий ремонт) уходит примерно 5–6 % дохода. Собственники британских домов престарелых платят за это в среднем 1 650 фунтов в расчете на одно место. Чистая валовая прибыль с учетом расходов, налогов, дохода от аренды и амортизации составляет около 30 % от общего дохода. Например, в Великобритании дом престарелых на 60–80 мест приносит в среднем 650 000 фунтов стерлингов в год, то есть около 9 000 фунтов в расчете на одно место.

В Великобритании среднегодовая стоимость проживания в частном жилом доме составляет 27 872 фунтов стерлингов (536 фунтов в неделю), в доме престарелых с медицинским обслуживанием — 38 376 фунтов стерлингов (738 фунтов в неделю).

В Германии и Австрии проживание в специальном комплексе для пенсионеров (без медицинского обслуживания) обходится в 36–40 тыс. евро в год (3–3,5 тыс. евро в месяц). В эту сумму входит еженедельная уборка, питание в столовой и коммунальные услуги. В среднем в Европе расходы пациентов на проживание в домах престарелых варьируются от 3 000 до 4 500 евро в месяц.

Пример расходов на проживание
в немецком комплексе для пенсионеров,
евро в месяц Для апартаментов площадью 60 м²

Проживание 1 800
Трехразовое питание 368
Коммунальные услуги 192
Телефон 0 015
Интернет 0 008
Уборка 265
Всего 2 648

Цены на объекты и доходность

В Евросоюзе действуют жесткие нормы по переобустройству обычных зданий в дома престарелых, поэтому проще возвести новый дом. Однако в расчете на 1 м² строительство комплекса для пенсионеров примерно в полтора раза дороже, чем обычного здания.

В Великобритании доходность домов престарелых варьируется от 5 до 7,5 %. В Германии доход от аренды приносит в среднем около 7 % годовых. Например, «Транио» предлагает дом престарелых в регионе Бранденбург, в 20–30 км от окраины Берлина. Стоимость комплекса, построенного в 2015 году, составляет 10,3 млн евро, годовой доход от аренды равен 690 185 евро (6,7 %). Купив такой объект в кредит (условия — менее 2 % годовых с 70 % LTV на 10 лет), с учетом всех издержек на оформление и владение можно получить около 12 % годовых в качестве чистой прибыли на капитал (IRR). Длительность договора аренды — 20 лет. Стоимость услуг управляющей компании составляет 2 % от арендных платежей.

Американские заведения для пенсионеров тоже имеют большую отдачу. «В США доход от домов престарелых достигает от 5 до 15 % годовых, если инвестор просто сдает помещение компании, которая организует работу и предоставляет услуги, и значительно больше — если инвестор вкладывает деньги в организацию сервиса и операционные расходы»,— говорит Вадим Чердак, управляющий партнер компании Business Services International. Например, в «дорогом» штате Нью-Джерси строительство дома престарелых с дневным проживанием (Adult DayCare facility) обходится в 2–4 млн долл. Прибыльная управляющая компания может приносить 1,5–2 млн долл. дохода. Цена на покупку такой фирмы — 5–8 млн долл.

Льготные условия для инвесторов

По словам Вадима Чердака, инвестируя в компанию, управляющую домами престарелых, можно рассчитывать на получение постоянной визы и грин-карты США. Кроме того, инвесторы, вкладывающие средства в недвижимость, пользуются налоговыми скидками в связи с амортизацией.

Можно выгодно купить недвижимость для пенсионеров во Франции. В этой стране существуют программы, по которым физические лица, резиденты страны или ее заморских территорий, приобретающие новые комплексы для пожилых или инвалидов, получают возврат НДС (программа LMNP Classique) или налоговый вычет в размере 11 % (LMNP Censi-Bouvard). Для этого приобретенные апартаменты нужно сдавать в аренду минимум девять лет с помощью управляющей компании, с которой заключен договор.

Похожие условия действуют в Великобритании: при покупке апартаментов в комплексе для пожилых инвестору гарантируется рентный доход в течение 10 лет, если он сдает комплекс в аренду с помощью управляющей компании. При этом инвестор освобождается от уплаты НДС (20 %), а застройщик выкупает недвижимость через 3–10 лет, и доход при перепродаже составляет около 10 %.

Не менее интересны капиталовложения в этот сектор в Германии. Инвестор, привлекающий средства для вложения в дом престарелых, может получить в банке Германии ипотеку на льготных условиях и по низкой ставке — от 2 % годовых.

* * *

Лучше диверсифицировать инвестиционный портфель и приобретать несколько объектов, которые расположены в ключевых регионах одной или нескольких стран и находятся под управлением разных компаний-операторов. Выгоднее всего инвестировать в небольшие квартиры в комплексах, рассчитанных на пенсионеров со средним достатком.

«При выборе варианта инвестиций на рынке домов престарелых необходимо тщательно проводить процедуры due diligence, чтобы определить, какие именно объекты и в каких локациях будут пользоваться наибольшим спросом среди пожилых людей. Особое внимание необходимо уделять оценке местоположения — с точки зрения демографической ситуации, социального окружения, наличия инфраструктуры и хорошей транспортной доступности . Надежными являются объекты с мощными и опытными операторами, а также с жесткими договорами аренды»,— говорит Анна Курьянович, консультант по инвестициям «Транио».

Юлия Кожевникова, «Транио»
 
 
Бесплатная консультация о недвижимости за рубежом
Марина Филичкина
Руководитель отдела продаж Tranio
+7 (800) 333-10-85
Ваше имя
Контакты
Что вас интересует?
По желанию
Нажимая кнопку «Получить консультацию», вы принимаете Пользовательское соглашение
Преимущества
Tranio
  • Комиссия Tranio — 0 %
  • Помощь с ВНЖ
  • Ипотека от 1,5 %