Трехэтажный доходный дом, построенный в начале ХХ века, расположен в центре знаменитого курортного города Баден на берегу реки, рядом с вокзалом и пешеходной улицей.
Жилая площадь доходного дома составляет 1 614 м². Дополнительно к жилой площади следует добавить:
- подвал площадью около 300 м²,
- чердак – около 500 м²,
- площадь лестниц и общих коридоров – около 100 м².
В доме практически все помещения находятся в аренде.
Текущий арендный доход (нетто) составляет € 90,6 тыс., после сдачи пустующих сейчас двух помещений площадью 260 м² доход увеличится до € 117 тыс.
Этот дом можно использовать в его нынешнем состоянии, ничего принципиально не меняя. Однако у будущего инвестора есть возможность существенно увеличить доходность объекта. Эта доходность будет зависеть от выбранной стратегии: продолжение арендных договоров или продажа квартир.
Потенциал развития
Большинство арендных договоров заканчивается в ближайшие 1–3 года. Это дает возможность производить постепенный ремонт освобождающихся квартир и заключать арендные договоры по новым (более высоким) арендным ставкам.
На крыше дома есть возможность надстроить еще около 400-500 м² жилой площади. Это позволит построить 4–5 новых квартир каждая площадью около 100 м².
Проект реконструкции и надстройки дома находится в процессе согласования с местными властями. Ожидается, что разрешение на строительство будет получено в начале 2018 г.
По предварительным расчетам, сдача в аренду отремонтированных и вновь построенных квартир позволит увеличить годовой арендный доход до € 265 тыс.
Квартиры в доме можно продать, учитывая высокую степень востребованности жилья в Бадене. Прибыль от продажи квартир (в зависимости от стоимости и класса отделки) оценивается от € 2,4 млн до € 3,4 млн.
- Текущая доходность: 2,9% (ежегодный доход нетто — € 90 600).
- Арендная доходность при 100% аренде всех помещений: 3,8% (€ 117 000).
- Арендная доходность после реконструкции квартир и надстройки пентхаусов: 5,1% (€ 265 000).
- Прибыль от продажи отремонтированных и надстроенных квартир: € 1,6 млн
- Налог на передачу права собственности – 3,5%
- Регистрационный сбор за внесение записи в Земельную книгу – 1,1%
- Гонорар адвоката – 2%
- Комиссия маклера – 3% + 20% НДС
Курортный город Баден, расположенный в Нижней Австрии в 26 км к югу от Вены, известен своим казино, а также многочисленными термальными источниками, которые здесь начали строить еще во времена Римской империи. Полтора десятка городских купален работают круглогодично благодаря теплой воде, насыщенной полезными солями.
В Бадене богатая культурная жизнь. Первый придворный театр был открыт в городе в конце XVIII века. В наше время на сцене баденского театра в летний сезон проходят постановки Венской оперы. Кстати, из Вены до Бадена можно доехать на трамвае.