Отправить

Наш специалист свяжется
с вами в ближайшее время

Закрыть

Укрепление доллара и низкие ставки стимулируют инвестиции в недвижимость Азии

Экономическая ситуация в КНР и поведение китайских покупателей недвижимости оказывают значительное влияние на азиатские рынки

По данным информационного центра Real Capital Analytics, в первой половине 2015 года продажи коммерческой недвижимости в Азии упали в долларовом выражении на 41 % по отношению к аналогичному периоду предыдущего года. Сокращение инвестиций во многом связано с тем, что за последнее время в Китае уменьшилось количество земельных участков, выставленных на продажу. Если не учитывать этот фактор, то объём инвестиций снизился лишь на 13 %, при этом уменьшение количества продаж отчасти стало следствием того, что азиатские валюты ослабли по отношению к доллару.

Согласно информации консалтинговой компании PwC, крупнейшими рынками Азии по объёму инвестиций в недвижимость в 2015 году стали Токио (15,7 млрд долл.), Гонконг (4,1 млрд долл.) и Шанхай (2,7 млрд долл.).

Основные драйверы инвестиций — ослабление национальных валют по отношению к доллару и снижение ставок по ипотеке в некоторых странах:

  • Удешевление ипотеки. В некоторых странах с 2014 года понизились процентные ставки и сократился минимальный первоначальный взнос по ипотеке. Так, в начале февраля 2016 Центральный банк Китая сообщил о сокращении первоначального взноса на покупку первого жилья с 25 до 20 %, на покупку второго объекта — с 40 до 30 %. Помимо этого, процентная ставка снижалась шесть раз с конца 2014 года. В Японии в январе 2016 крупнейшие банки страны опустили переменную ставку по ипотеке до рекордно низкого уровня — 0,625 %. При этом банком финансируется до 85–90 % от стоимости объекта. Смягчение условий по ипотеке укрепляет внутренний спрос на недвижимость и в перспективе приводит к росту цен на рынке.
  • Ослабление азиатских валют по отношению к доллару. Например, валюты Индонезии, Таиланда и Малайзии в 2015 году упали по отношению к доллару на 10–20 %. Это заметно повлияло на активность местных покупателей недвижимости, которые стали приобретать меньше объектов, но повысило спрос со стороны зарубежных инвесторов, особенно тех, что получают доход в валюте.

Несмотря на удешевление ипотеки и падение курсов валют азиатский рынок выглядит менее привлекательным по сравнению с европейским и американским из-за низкой доходности недвижимости. Например, офисы и жильё в центральных районах Гонконга, Тайбэя и Токио приносят всего 2–3 % годовых. Низкая доходность на самых востребованных рынках Азии объясняется тем, что на малый фонд недвижимости приходится слишком много капитала.

Офисы

По данным Knight Frank, в III квартале 2015 индекс арендных ставок в Азии вырос лишь на 1,4 %, а средняя доля пустующих площадей — на 0,1 процентных пункта. Отдельные рынки находятся в разных фазах цикла: в Пекине замедляется снижение арендных ставок, в Гонконге и Мумбаи, напротив, ускоряется рост, в Нью-Дели и Тайбэе рост замедляется, а в Джакарте и Сингапуре ускоряется падение.

Как правило, рынки с небольшим количеством несданных в аренду офисов отличаются низкой доходностью. Например, в Гонконге пустуют лишь 6,5 % площадей, и доходность от аренды этого типа недвижимости составляет 2,8 %, а в Нью-Дели простаивает почти треть офисов, и доходность превышает 8 % за счёт премии за риск.

Среди городов Азии аренда офисов дороже всего стоит в центре Гонконга — в среднем 180 долл./м² в месяц для помещений класса А.

Основные показатели главных рынков офисной недвижимости Азии Данные: CBRE, Cushman & Wakefield, Knight Frank

Город Стоимость аренды,
долл./м² в месяц (III квартал 2015)
Прогноз арендных ставок
до III квартала 2016
Доходность, %
(II квартал 2015)
Динамика доходности,
базисных пунктов
(II квартал 2014 —
II квартал 2015)
Средняя доля
пустующих площадей, %
2016 2017
Гонконг 180,9 2,8 06,5 07,8
Мумбаи 042,0 9,8 +80 22,5 24,6
Нью-Дели 044,8 8,2 32,1 31,2
Пекин 057,8 4,8 09,0 12,0
Сеул 026,4 4,4 −15 12,1 12,3
Сингапур 078,3 3,8 +15 13,9 13,3
Тайбэй 023,9 2,3 +05 12,5 14,0
Токио 090,1 3,3 −25 05,0 04,8
Шанхай 044,6 4,5 16,0 15,0

В 2016 году из-за нестабильной экономической ситуации в мире корпоративные арендаторы будут более тщательно планировать расходы, а инвесторы — склоняться к наименее рискованным вложениям. Укрепившиеся доллар и евро будут привлекать на офисный рынок Азии инвесторов из-за рубежа. Несмотря на замедление китайской экономики, международные компании продолжат расширяться на рынке КНР, поэтому по-прежнему будут пользоваться спросом офисы в крупнейших городах этой страны, особенно в Шанхае и Пекине.

Торговая недвижимость

Согласно данным CBRE, рост стоимости торговых объектов в Азии замедляется: в 2014 году он составил 6,6 %, по прогнозу за 2015 — 1,5 %. По информации Cushman & Wakefiled, с июня 2014 по июнь 2015 арендные ставки росли в Пекине и Шанхае, при этом в Гонконге они значительно снизились (−13,9 %) из-за осторожного поведения ретейлеров.

Несмотря на удешевление аренды, гонконгская Козуэй-Бэй остаётся самой дорогой торговой улицей Азии и второй по дороговизне в мире после Пятой авеню в Нью-Йорке. Магазины на Козуэй-Бэй сдаются по цене более 25 тыс. долл./м² в год. Дешевле всего (среди рынков, исследованных Cushman & Wakefield) сдаются помещения формата стрит-ритейл на Сателлайт-роуд в индийском Ахмадабаде — примерно за 300 долл./м² в год.

Стоимость аренды и доходность премиальных магазинов в городах Азии Данные: CBRE, Cushman & Wakefield

Город Улица Стоимость аренды,
долл./м² в год
июнь 2015)
Динамика аренды, %
(июнь 2014 —
июнь 2015)
Доходность, %
(январь 2015)
Бангкок Раджпрасонг,
Сукхумвит-роуд
01 349 +15,2
Гонконг Козуэй-Бэй 25 815 −13,9 3,3
Мумбаи Линкинг-роуд 01 520 + 0,0
Нью-Дели Хан-маркет 02 535 + 0,0
Пекин Ванфуцзин 05 455 + 8,5 5,1
Сеул Мёндон 09 488 + 0,0
Сингапур Орчард-роуд 03 624  −1,8 5,1
Тайбэй Чжунсяо 02 940 + 4,2 2,9
Токио Гиндза 09 489 + 3,2 3,0
Шанхай Западная часть
Нанкинской улицы
04 714 + 6,0 4,5

Одним из основных драйверов продаж в азиатских мегаполисах, особенно в Токио, Сеуле и Тайбэе, является рост числа туристов из континентального Китая. Соответственно, при замедлении экономики КНР магазины на центральных улицах в этих городах могут столкнуться с падением продаж.

По мнению экспертов Cushman & Wakefield, к 2018 году Китай может стать крупнейшим рынком торговой недвижимости в мире. Несмотря на замедление экономики и снижение экспорта, в стране растут средний класс и внутреннее потребление. Китайский рынок отличается большой гибкостью: многие компании меняют формат торговли, приспосабливаясь к веяниям времени, например, модные бренды класса люкс открывают кафе и рестораны, а владельцы помещений внедряют в работу своих заведений мобильные приложения и раздают бесплатный wi-fi.

Отели

Спрос на гостиничные номера в 2014–2015 годах на отдельных азиатских рынках оказался под влиянием терактов и понижения курсов валют. Например, в Бангкоке спрос со стороны иностранцев сократился после теракта, произошедшего в августе 2015. К тому же, из-за падения рубля количество российских туристов в Азии снизилось на 49 % с июля 2014 по июль 2015. На Мальдивах за тот же период число отдыхающих из России сократилось на 40 %, причём наиболее заметный спад наблюдался с ноября 2014 по март 2015 в традиционно горячий для россиян сезон.

Среди азиатских мегаполисов и популярных курортов наибольший поток иностранных туристов зафиксирован в Гонконге (34,3 млн человек с июля 2014 по июль 2015). Также этот город — популярное направление для бизнес-туризма: посещения конференций, выставок и т.д.

Основные показатели главных рынков гостиничной недвижимости Азии Данные: JLL

Рынок Иностранные туристы
(весна/лето 2014–2015)
Заполняемость, % Средняя стоимость номера (ADR), долл. Средний доход от номера (RevPAR), долл.
Количество, млн Годовая динамика, %
Бали 02,3 +10,1 63,9 0 449 287
Бангкок 11,4 −11,3 71,0 0 163 116
Гонконг 34,3 +01,0 75,9 0 443 336
Дели 07,9 +04,5 69,4 0 135 093
Джакарта 01,1  −6,4 59,8 0 179 107
Куала-Лумпур 06,5  −8,6 64,6 0 116 075
Макао 17,4  −3,5 84,7 0 194 164
Мальдивы 00,7 н/д 63,5 0 792 503
Манила 02,7 +07,7 67,1 0 123 082
Мумбаи 06,9 +06,9 71,2 0 130 092
Осака 04,2 н/д 86,3 0 179 155
Пекин 02,4  −0,7 70,9 0 140 099
Пхукет 02,0 +08,2 72,9 0 115 084
Сейшельские острова 00,2 н/д 63,9 1 059 677
Сеул 07,3  −8,5 65,2 0 152 099
Сингапур 07,3  −3,4 77,9 0 280 218
Тайбэй 04,9 +03,4 67,1 0 223 149
Токио 07,9 +34,5
Ханой 01,4 +05,0 74,9 0 105 079
Хошимин 01,8 +05,0 66,2 0 115 076
Шанхай 03,9 +00,1 67,5 0 164 111
Шри-Ланка 01,2 +17,1 63,5 0 120 076

Несмотря на влияние негативных факторов, эксперты JLL дают позитивный прогноз для гостиничных рынков Азии. Спрос на отдых в отелях будет расти в основном за счёт внедрения различных государственных инициатив. Так, рынок отелей Пекина будут стимулировать Зимние Олимпийские игры 2022 года, открытие тематического парка Universal Studios в 2019 и строительство второго аэропорта (также в 2019), рынок Шанхая — открытие тематического парка Shanghai Disney Resort в 2016. В Дели спрос туристов будет расти благодаря запуску электронной системы выдачи виз гражданам 113 стран, в Джакарте — благодаря отмене виз для граждан более 45 стран.

Жилая недвижимость

По сообщению WSJ, из-за падения курсов индонезийской рупии, тайского бата и малайзийского ринггита недвижимость в соответствующих странах стала дешевле для иностранных покупателей, получающих доход в долларах. Согласно данным агентства Exotiq Properties, средняя цена продажи объекта на Бали снизилась с 750 тыс. долл. в 2014 году до 500 тыс. в 2015-м, а элитное жильё подешевело на 15–25 %.

По данным Engel & Völkers Phuket, с января 2015 по январь 2016 дома и квартиры в Таиланде стали для иностранцев на 10–15 % дешевле. Выгодный курс привлекает зарубежный инвесторов. Так, по информации портала PropGoLuxury, количество запросов на элитную недвижимость в Куала-Лумпуре (Малайзия) в начале 2016 года выросло на 45 %.

Рынок Гонконга страдает от замедления экономического роста в континентальном Китае и избыточного предложения недвижимости. По данным агентства Centaline Property, в январе 2016 продажи упали до самого низкого уровня с 1991 года. По прогнозам экспертов, в 2016 году недвижимость здесь может подешеветь в совокупности на 20 %.

Цены и динамика цен на жильё в городах Азии Данные: Knight Frank, Numbeo

Город Стоимость квадратного метра, долл. Динамика цен,
сентябрь 2014 —
сентябрь 2015, %*
Доходность, %
В центре города На периферии В центре города На периферии
Бангкок 03 820 01 733 +8,5 4,44 4,01
Гонконг 26 081 15 795 +1,7 1,99 2,17
Дели 02 754 01 215 +1,7 2,20 2,78
Джакарта 02 666 01 324 +9,4 6,15 5,64
Куала-Лумпур 02 758 01 346 −1,1 4,68 4,76
Мумбаи 07 060 02 414 +2,6 1,81 2,54
Пекин 13 098 05 702 +2,7 2,21 2,58
Сеул 12 231 04 506 +7,6 2,41 4,07
Сингапур 18 430 09 452 −7,9 2,68 3,17
Тайбэй 10 998 05 442 −1,8 1,11 1,34
Токио 19 032 08 355 +1,8 1,72 1,99
Шанхай 12 312 04 926 10,7 2,14 2,55
*Цены указаны в национальных валютах

Один из основных рисков для азиатских рынков жилья в 2016 году — возможное повышение базовой процентной ставки США: вслед за ФРС повысить ставки могут и локальные азиатские банки.

Куда инвестировать

По данным JLL, наиболее прозрачные (а, следовательно, и наименее рискованные) азиатские рынки на текущий момент — это Гонконг, Сингапур, Малайзия и Япония, «полупрозрачные» — Китай, Филиппины, Индонезия, Таиланд, Южная Корея и Индия. Среди стран с низкой прозрачностью эксперты выделяют Вьетнам.

На фоне глобального замедления экономического роста инвесторы стремятся выбирать надёжные, низкорискованные рынки. По данным PwC, в 2016 году среди городов Азии будут особенно востребованы Токио и Осака. Также инвесторы оптимистично настроены по отношению к рынку Шанхая. Аналитики PwC считают, что это единственный китайский город, в котором недвижимость, в том числе премиум-класса, всегда будет пользоваться высоким спросом.

Что касается инвестиций в периферийные города Китая, то они являются рискованными (за исключением городов Нанкин, Сямынь и Ухань): предложение здесь превышает спрос, и рынкам могут потребоваться годы на поглощение избыточных строительных проектов.

Топ-10 городов Азии для инвестиций в недвижимость в 2016 году Данные: PwC

1 Токио
2 Осака
3 Хошимин
4 Джакарта
5 Сеул
6 Манила
7 Шанхай
8 Сингапур
9 Бангалор
10 Мумбаи

Большинство инвесторов, опрошенных компанией PwC, считают, что в 2016 году офисы и жильё стоит покупать в Джакарте, Токио и Хошимине, а в городах континентального Китая (за исключением Шанхая) самое время недвижимость продавать.

Какие типы объектов продавать и покупать в Азии в 2016 году Данные: PwC

Тип недвижимости Где покупать Где продавать
Офисы Джакарта, Хошимин, Токио Периферийные города Китая, Гуанчжоу, Нью-Дели
Торговые объекты Токио, Хошимин, Осака Периферийные города Китая, Шэньчжэнь, Гуанчжоу
Промышленно-складская недвижимость Джакарта, Нью-Дели, Шанхай Периферийные города Китая, Пекин, Шэньчжэнь
Отели Токио, Осака, Сеул Периферийные города Китая, Шэньчжэнь, Пекин
Жильё Токио, Джакарта, Хошимин Периферийные города Китая, Шэньчжэнь, Гуанчжоу

Cushman & Wakefield даёт для рынков Азии позитивный прогноз на 2016 год: низкая инфляция будет смягчать последствия от замедлившегося экономического роста Китая, законодательные инициативы помогут оживить экономику Японии и Юго-Восточной Азии, а реформы премьер-министра Нарендры Моди приведут к росту экономики Индии. При благоприятном экономическом прогнозе можно ожидать роста инвестиций в рынки недвижимости Азии. По оценкам Cushman & Wakefield, в 2016 году капиталовложения здесь вырастут в среднем на 0–3 %, при этом наибольший рост ожидается в Китае и Сингапуре. Согласно опросу PwC, более 80 % респондентов считают, что перспектива увеличения прибыли компаний, осуществляющих деятельность в сфере недвижимости в Азии, в 2016 будет средней или хорошей, а 11 % — отличной.

Юлия Кожевникова, Tranio
 
 
Бесплатная консультация о недвижимости за рубежом
Марина Филичкина
Руководитель отдела продаж
+7 (800) 333-10-85
Ваше имя
Контакты
Что вас интересует?
По желанию
Нажимая кнопку «Получить консультацию», вы принимаете Пользовательское соглашение
Преимущества
Tranio
  • Комиссия Tranio — 0 %
  • Помощь с ВНЖ