Отправить

Наш специалист свяжется
с вами в ближайшее время

Закрыть

Инвестиции в парижскую недвижимость: сколько можно заработать на аренде

Согласно данным исследования Cushman & Wakefield за 2014 год, Париж занимает шестое место в мире по привлекательности среди инвесторов. Ежегодно они вкладывают в недвижимость французской столицы более 20 млрд долл.

В Париже выгодно инвестировать в недвижимость любого типа, однако наибольшую отдачу среди жилых объектов приносят студии в центре, а среди коммерческих помещений — офисы и торговые центры на периферии.

«Средняя рентабельность для всех типов недвижимости составляет 5–6 %, в редких случаях — 8 %. Минимальный капитал для вхождения на рынок доходных объектов составляет 400–500 тыс. евро»,— говорит Марина Монпрофи, руководитель департамента по работе с русскоязычными клиентами компании «Кабинет T2I».

20 % покупателей элитной недвижимости в Париже — граждане стран СНГ

Жилье: выгоднее всего инвестировать в студии

Часто инвесторы приобретают в Париже студии или однокомнатные квартиры, чтобы потом сдавать их туристам или учащимся. Доля таких покупателей составляет около 11 %, что вдвое больше, чем в среднем по стране.

«Покупать недвижимость для краткосрочной аренды очень выгодно. Ограничений на краткосрочную аренду не больше, чем на долгосрочную, а рентабельность гораздо выше. Кроме того, как французы, так и иностранцы, организуя свой отпуск, все чаще делают выбор в пользу аренды студий и квартир, а не селятся в отелях. В особенности это привлекательно для семей с детьми: так экономится бюджет и лучше организуется питание»,— говорит Марина Монпрофи.

Елисейские поля — самая дорогая улица в Европе, наиболее выгодная для сдачи в аренду, считает Марина Монпрофи. Действительно, в центре Парижа жилье пользуется наибольшим спросом и стоит дороже всего. Однако рекомендуется обращать внимание и на перспективные районы — те, в которых строятся новые объекты инфраструктуры и проводится модернизация.

Например, небольшие квартиры востребованы во 2-м округе, рядом с кварталом Ле-Аль, в котором проходит масштабная реконструкция, возводятся новые здания и открываются магазины. Самой престижной во 2-м округе считается улица Монторгёй. Квартиры здесь стоят в среднем 9,3 тыс. евро/м².

Большинство студентов селятся в квартирах с одной спальней или в студиях

Главный источник дохода инвестора, решившего вложиться в студии,— это учащиеся. Ориентируясь на эту категорию арендаторов, стоит обратить внимание на округа 5, 6 и 13, в которых много университетов (Жюссьё, университет Париж VI Пьера и Марии Кюри, университет Париж I Пантеон – Сорбонна и другие). Около 70 % от общего фонда жилья здесь составляют небольшие квартиры. Цены колеблются от 7,5 до 8,5 тыс. евро/м². Студенты также предпочитают снимать жилье в окрестностях станции метро «Аббес» на Монмартре (округ 18). Но дешевле чем за 10 тыс. евро/м² инвесторам здесь трудно что-то найти.

Стоимость студий зависит от округа. Например, на востоке Парижа объекты такого типа стоят минимум 140–160 тыс. евро, в округах 14, 15 и 16 — от 150–170 тыс. евро. В самых престижных кварталах центра почти невозможно найти жилье дешевле 250 тыс. евро.

Согласно информации Lavieimmo.com, аренда в Париже стоит в среднем 21 евро/м² в месяц. Дороже всего жилье сдается в 5-м и 7-м округах. Жильцы отдают в среднем 29,7 евро/м² в месяц. Дешевле всего сдаются квартиры в ничем ни примечательном 19-м округе (20,8 евро/м²).

Стоимость аренды и ставки доходности в округах Парижа (IV квартал 2014)Данные Lavieommo.com

Округа Аренда, евро/м²
в месяц
Брутто-доходность,
%
1 (Лувр) 29,00 3,50
2 (Биржа) 27,50 3,68
3 (Тампль) 28,00 3,39
4 (Отель-де-Виль) 29,30 3,41
5 (Пантеон) 29,70 3,43
6 (Люксембург) 28,30 2,90
7 (Пале-Бурбон) 29,70 3,33
8 (Елисейские Поля) 27,50 3,33
9 (Опера) 26,20 3,55
10 (Анкло-Сен-Лоран) 23,60 3,78
11 (Попанкур) 25,40 3,74
12 (Рёйи) 23,60 3,78
13 (Гобелен) 24,30 3,81
14 (Обсерватория) 24,80 3,56
15 (Вожирар) 24,30 3,43
16 (Пасси) 26,50 3,49
17 (Батиньоль-Монсо) 25,40 3,74
18 (Монмартр) 22,40 3,81
19 (Бют-Шомон) 20,80 3,77
20 (Менильмонтан) 21,20 3,69
Париж 21,20 3,69

По данным Location-étudiant.fr, в Париже учащиеся арендуют студии в среднем за 744 евро в месяц, двухкомнатные квартиры — за 1 249 евро.

Студии приносят более высокий доход, чем средние и большие квартиры. Например, в 19-м округе студия площадью 22 м² стоимостью 165 тыс. евро сдается за 700 евро в месяц (брутто-доходность — 5,09 %). В том же районе трехкомнатная квартира площадью 62 м² предлагается за 1 600 евро в месяц (брутто-доходность — 3,31 %). Большая отдача студий компенсирует недостатки этого типа недвижимости: более короткие сроки сдачи в аренду, менее надежные арендаторы, потребность в более частом ремонте по сравнению с просторными квартирами.

Обычно чистый доход (с учетом расходов на содержание) примерно в два раза ниже брутто-дохода.

Пример расчета доходности

Площадь 50 м²
Стоимость при покупке 9 000 евро/м²
Аренда 24 евро/м² в месяц
0288 евро/м² в год
Брутто-доход 3,2 %
Простои, неуплаты,
расходы на управление
28,8 евро/м² в год
(10 % от годового дохода)
Расходы на содержание и ремонт 135 евро/м² в год
(1,5 % от стоимости квартиры)
Чистый доход 124 евро/м² в год
06 210 евро в год
01,38 %

Коммерческие объекты: офисы и магазины

«Коммерческая недвижимость тоже пользуется спросом, но она дорогая, и к тому же, таких предложений меньше. Продаются как „стены“ (с заключенным договором аренды или без), так и „коммерческий фонд“ — право на аренду и возможность заниматься деятельностью в этом помещении»,— рассказывает Марина Монпрофи.

По ее словам, офисы и магазины стоит приобретать в 8-м округе, особенно в окрестностях Елисейских полей, а также округах 2 и 9.

Стоимость аренды самых дорогих магазинов на Елисейских Полях превышает 14 000 евро/м² в год

Согласно информации Cushman & Wakefield за 2014 год, Париж занимает 10-е место в мире по дороговизне офисов. В центре города аренда стоит 860 евро/м² в год. В Дефансе, главном деловом районе столицы, офисы сдаются в среднем примерно за 550 евро/м². Немного отличаются данные CBRE:

Аренда офисов, евро/м² в год (I квартал 2015)Данные CBRE

Регионы Новые или
отремонтированные
Вторичные
Центр и запад 542 404
Юг 431 342
Северо-восток 327 257
Дефанс 415 340
1-е кольцо 227 147
2-е кольцо 159 108
Иль-де-Франс 296 218

По информации CBRE, ставки доходности офисов в центре и на западе Парижа составляют 4,25–5,75 %. Чем менее востребован район, тем доходность выше, и наоборот.

Брутто-доходность офисов, % (2013)Данные CBRE

Центр и запад 4,25 – 5,750
Дефанс 6,25 – 7,500
1-е кольцо 6,25 – 9,000
2-е кольцо 6,75 – 12,00

По данным Cushman & Wakefield за 2014 год, французская столица занимает третье место в мире по стоимости аренды торговой недвижимости. На самой дорогой торговой улице Парижа и всей Европы — Елисейских Полях — объекты сдаются в среднем за 13 255 евро/м² в год.

Аренда торговых помещений, евро/м² в год (2013)Данные CBRE

Кварталы Улицы Аренда
Золотой треугольник Елисейские Поля,
улица Франциска I,
авеню Монтеня и Георга V
2 500 – 14 000
Опера – Вандомская
площадь – Сент-Оноре
Улицы Сент-Оноре,
де ла Пэ, Руаяль,
Фобур-Сент-Оноре,
авеню де л’Опера
1 500 – 8 0001
Большие магазины Улица Тронше, бульвары Османн,
Мадлен, Капуцинов
1 800 – 6 0001
Маре Улицы Розье, Фран-Буржуа,
Вьей-дю-Тампль
1 500 – 4 5001
Риволи – площадь Бастилии Улица Риволи 1 500 – 3 5001
Латинский квартал –
Сен-Жермен – Одеон
Бульвары Сен-Жермен,
Сен-Мишель,
улицы Ренн, Севр
800 – 3 5001
Ле-Аль Бульвар Севастополя,
улица Этьенна Марселя
500 – 2 0001
Большие бульвары Улицы Ришельё Дрюо, Пуассоньер,
бульвар Бонн-Нувелль
500 – 1 5001

Согласно данным Colliers International, средняя доходность торговых объектов в Париже составляет 4,75 %. По информации CBRE, магазины на центральных улицах Парижа приносят 4–6 % годовых.

Брутто-доходность торговых помещений, % (2012)Данные CBRE

Магазины на центральных улицах 4,00 – 6,00
Магазины на второстепенных улицах 5,90 – 8,00
Торговые комплексы на окраинах
(Иль-де-Франс)
5,65 – 8,00

* * *

Среди жилых объектов наиболее выгодными являются студии: они приносят более высокий доход по сравнению с просторными квартирами, и бюджет для их покупки не обязательно должен быть большим. Ликвидные офисы и магазины стоят дорого, но зато приносят хороший доход, особенно те, что расположены в центре Парижа. Такие объекты выгодны еще и потому, что гарантируют стабильные инвестиции: контракты заключаются сразу на несколько лет, в течение которых можно не беспокоиться о поиске арендаторов.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru
 
 
Бесплатная консультация о недвижимости во Франции
Елена Чернышева
Менеджер по продаже недвижимости во Франции
+7 (800) 333-10-85
Ваше имя
Контакты
Что вас интересует?
По желанию
Нажимая кнопку «Получить консультацию», вы принимаете Пользовательское соглашение
Преимущества
Tranio
  • Комиссия Tranio — 0 %
  • Помощь с ВНЖ
  • Ипотека от 1,75 %