Отправить

Наш специалист свяжется
с вами в ближайшее время

Закрыть

Обслуживаемые апартаменты: плюсы инвестиций и особенности управления

Туристы и бизнесмены всё чаще предпочитают обслуживаемые апартаменты гостиничным номерам

Согласно исследованию британской компании The Apartment Service, с 2008 по 2016 годы количество обслуживаемых апартаментов в мире выросло в два раза до 827 тыс. единиц. Жильё этого типа чаще всего встречается в Северной и Южной Америке (более 450 тыс. единиц).

Всё большую популярность такой формат жилья набирает в Европе, где насчитывается 114 тыс. обслуживаемых апартаментов — в 2,5 раза больше, чем в 2008 году. Европа — самый посещаемый регион мира: в 2015 году здесь было зафиксировано рекордное число международных туристских прибытий (593 млн).

Среди самых активных европейских рынков обслуживаемых апартаментов — Германия и Великобритания. По информации The Apartment Service, в ФРГ насчитывается 23 тыс. готовых апартаментов и около 450 проектов строительства, если считать только здания с числом юнитов более 15. К 2020 году в Германии будут построены ещё 5,5 тыс. новых апартаментов. В Великобритании, по данным Savills, насчитывается 19 тыс. апартаментов. В одном только Лондоне к концу 2017 года будут сданы 1 200 единиц жилья этого типа.

Основной драйвер рынка обслуживаемых апартаментов — урбанизация. В 1950 году менее трети населения планеты жили в городах, а к 2008 году доля городского населения выросла до 50 % и к 2030-му численность городских жителей увеличится ещё на 1,2 млрд человек. Развитию рынка обслуживаемых апартаментов также способствуют рост глобальной экономики, повышение мобильности населения и рост числа путешественников, причём как туристов, так и людей, отправляющихся в командировки.

Что такое обслуживаемые апартаменты

Обслуживаемые апартаменты — это студии или квартиры с одной спальней, площадь которых в среднем на 15–30 % больше гостиничных номеров. В отличие от номеров в отелях, в апартаментах есть не только спальня, но и кухня с гостиной. Апартаменты с обслуживанием обычно находятся в центре городов первого или второго эшелона, в деловых и жилых районах, рядом с основными транспортными артериями. По сравнению с отелями набор услуг в них ограничен, не всегда организовано питание. При этом есть удобное и быстрое бронирование по принципу гостиничного букинга.

Формат обслуживаемых апартаментов появился в США в 1980-х годах. Обслуживаемые апартаменты популярны у туристов, арендующих жильё на короткие сроки, бизнесменов, снимающих жильё в среднесрочную аренду, и долгосрочных арендаторов, снимающих апартаменты вместо традиционных квартир.

Часто под термином «обслуживаемые апартаменты» понимается и корпоративное жильё, и отели длительного пребывания, и собственно обслуживаемые апартаменты.

Типы арендного жилья и их отличия Данные: The Apartment Service, Colliers, Savills

  Тип жилья Услуги и инфраструктура Типичный срок аренды Операционные расходы
Жильё, сдаваемое в краткосрочную аренду Квартиры в многоквартирных зданиях, дома Нет услуг Краткосрочная и долгосрочная аренда Низкие
Отели Гостиничные номера Круглосуточный ресепшн, кафе (бар), ежедневная уборка От суток до нескольких недель Высокие
Отель длительного пребывания Студии и апартаменты с одной спальней, включающие кухню, гостиную, иногда рабочую зону Ресепшн, ежедневная или еженедельная уборка, прачечная Долгосрочная аренда Средние
Корпоративное жильё Жильё, похожее на традиционные квартиры, занимает целые многоквартирные здания или их часть Консьерж, еженедельная уборка, иногда фитнес-центр От 30 дней Средние
Апарт-отели (кондо-отели) Студии и небольшие квартиры с одной спальней, обычно с маленькой кухней, расположенные в специально построенных для этих целей зданиях, управляющихся гостиничными сетями класса «люкс» Круглосуточный ресепшн, кафе (бар), ежедневная или еженедельная уборка Краткосрочная аренда Средние
Обслуживаемые апартаменты Жильё, похожее на традиционные квартиры, занимает целые многоквартирные здания или их часть Консьерж, ресепшн, ежедневная или еженедельная уборка От суток до нескольких месяцев Средние

Преимущества обслуживаемых апартаментов для арендаторов:

  • Домашняя обстановка. Путешественники, прибывающие в город на срок более пяти дней, всё чаще арендуют апартаменты, а не останавливаются в гостиничном номере, так как предпочитают более просторное жильё. В отличие от гостиничных номеров, обслуживаемые апартаменты удобнее для путешественников, поскольку позволяют чувствовать себя «как дома вдали от дома».
  • Наличие собственной кухни. В отличие от гостиничных номеров, в обслуживаемых апартаментах есть кухни, оборудованные всем необходимым — микроволновками, кофемашинами и т. д.
  • Персонализированный сервис. Арендаторы могут выбирать нужные им услуги (прачечная и прочее).
  • Доступные цены. При сроке проживания более недели обслуживаемые апартаменты могут быть дешевле гостиничных номеров, поскольку модель обслуживаемых апартаментов не предусматривает наценки за пользование ресторанами и кафе. Согласно данным The Apartment Service, апартаменты стоят в среднем на 6 евро/ночь дешевле, чем гостиничные номера.

Стоимость апартаментов в Европе значительно варьируется в зависимости от города. Например, студия в Москве при бронировании на неделю сдаётся в среднем за 83 евро/ночь. В Амстердаме аналогичный вариант обойдётся в 145 евро, в Париже — в 190 евро, в Лондоне — в 245 евро.

Стоимость аренды обслуживаемых апартаментов-студий в европейских городах Данные: The Apartment Service (2016–2017)

  Аренда
на 1−6 дней,
евро/ночь
Динамика цены
за год, %
Аренда
на 1−2 месяца,
евро/месяц
Динамика цены
за год, %
Амстердам 145 +7 3 510 +5
Брюссель 140 17 3 300 +4
Лиссабон 125 14 2 725 +4
Лондон 245 -3 5 393 -2
Мадрид 115 +0 2 200 -1
Москва 083 +3 1 579 +1
Париж 190 +9 3 640 +1
Франкфурт-на-Майне 130 -4 3 500 -1

Управление обслуживаемыми апартаментами

Одни из основных игроков рынка обслуживаемых апартаментов — операторы и агенты. Операторы могут выполнять роль поставщиков услуг (заселение, поддержание чистоты и порядка), а могут выступать одновременно в качестве оператора, управляя объектами, и в роли агента в тех локациях, где у компании нет собственного предложения. В последнем случае речь идёт о так называемых гибридных операторах. Существуют также агенты по бронированию, которые не занимаются менеджментом, а лишь играют роль посредников между арендаторами и операторами и зарабатывают на комиссии.

К крупнейшим операторам рынка обслуживаемых апартаментов в Европе относятся Pierre & Vacances, в управлении у которого — более 20 тыс. апартаментов, и Adagio (11 тыс. апартаментов).

10 крупнейших операторов на рынке обслуживаемых апартаментов Европы Данные: The Apartment Service (2016–2017)

  Оператор Количество
апартаментов
в управлении
1 Pierre & Vacances 20 020
2 Adagio 11 200
3 ResidHome + Séjours et Affaires 05 233
4 Park & Suites 04 937
5 Citadines 04 727
6 Suite Novotel 03 570
7 Derag Apartmenthotels 02 812
8 ResidHotel 02 437
9 Maeva 02 232
10 ATA Hotels 01 601

Операторы могут быть брендовыми или независимыми. Операционные расходы у них примерно одинаковые, но на содержание больше тратятся брендовые операторы. Владелец здания платит годовой взнос за содержание, включающий плату оператору за управление (management fee), расходы на мебель и оборудование, коммунальные услуги и уборку.

Жильё под управлением бренда можно сдавать дороже. По данным Colliers, премия за бренд при сдаче апартаментов может начинаться от 10–20 % для брендов премиум-класса и превышать 40 % для всемирно известных ультралюксовых брендов. Арендный бизнес под управлением бренда получает всё большее распространение. Например, пять лет назад во Франкфурте-на-Майне была лишь одна небольшая брендовая сеть (Derag), а в 2016 году на рынке присутствуют уже несколько таких игроков (Citadines, Frasers, Element, Adagio и др.).

После строительства или редевелопмента здания с апартаментами они могут быть проданы отдельным инвесторам, или владелец может оставить их в собственности и организовать свой арендный бизнес.

При продаже отдельных апартаментов:

  • владелец апартаментов может жить в них сам или самостоятельно сдавать их в аренду. Участие оператора в управлении не требуется;
  • оператор может сдавать апартаменты владельца и брать за это процент от прибыли;
  • владелец апартаментов может отдать их в управление оператору, который занимается менеджментом пула юнитов. Прибыль делится между оператором и владельцами апартаментов.

При этом собственник может продать как полностью все апартаменты, так и часть из них. Если апартаменты не продаются, то оператор управляет всей совокупностью юнитов и полностью вовлечён в менеджмент. Основную прибыль собственник и оператор получают от аренды. По данным Colliers, 90–96 % дохода составляет доход от сдачи апартаментов, 4–8 % — продажа еды и напитков и 2–4 % — прочие услуги (прачечная и т. д.).

Основной поток клиентов-арендаторов приобретается с помощью онлайн-каналов бронирования. По данным The Apartment Service, доля обслуживаемых апартаментов, которые могут быть забронированы онлайн, выросла с 64 % в 2015 году до 72 % в 2016 году.

При сдаче апартаментов в аренду операторы предпочитают использовать как можно больше каналов бронирования, в то время как арендаторы стремятся к тому, чтобы контактировать с как можно бóльшим количеством операторов через какой-то один канал. Бронирование осуществляется с помощью сайта оператора, туристических онлайн-агентств, компаний по управлению поездками и глобальных систем бронирования.

Каналы бронирования обслуживаемых апартаментов Данные: The Apartment Service

Канал бронирования Английское название Пример
Сайт оператора Direct website
Туристические онлайн-агентства Online travel agents (OTAs) Expedia, Hotels.com
Компании по управлению
поездками и переездами
Travel management companies (TMCs),
relocation management companies (RMCs)
CWT, HRG
Глобальные системы бронирования Global distribution systems (GDS) Amadeus, Galileo, Sabre

Вызовы бизнеса

Мобильность населения и туристический рынок растут, и обслуживаемые апартаменты как альтернатива гостиничным номерам становятся всё популярнее. Рост предложения здесь означает бóльшую конкуренцию между операторами. Согласно опросу компании The Apartment Service, 42 % таких компаний считают это главным вызовом сектора.

Сделать бизнес по аренде обслуживаемых апартаментов более конкурентоспособным можно следующими способами:

  • Сделать сроки аренды более гибкими. Комбинация краткосрочной и долгосрочной аренды может сделать апартаменты более конкурентоспособными по отношению к отелям, и это может стать основным отличием между ними.
  • Усовершенствовать формат. За счёт добавления двухуровневых апартаментов и апартаментов с комнатами для прислуги, а также увеличения площади можно сделать такое жильё более привлекательным для семей. Повысить интерес к апартаментам у деловых людей, приезжающих в командировки, можно за счёт расширения инфраструктуры и услуг, например, открыв в здании небольшой продуктовый магазин или организовав уроки тайчи. Такой феномен получил название bleisure (business + leisure) — бизнес-туризма, совмещённого с индустрией отдыха и развлечений.
  • Отслеживать отзывы в Интернете. По информации The Apartment Service, 79 % пользователей доверяют отзывам в Интернете. Большое влияние оказывают такие сервисы как TripAdvisor и Yelp. По данным SocialMediaToday.com, пользователи читают в среднем 6–12 отзывов на TripAdvisor перед тем как забронировать отель или апартаменты, поэтому существует корреляция между рейтингом объекта на этом сайте и RevPAR (revenue per available room — доходность в расчёте на номер, один из главных показателей в гостиничной индустрии). Согласно исследованию 2012 года, проведённому Корнельским университетом (Cornell University), увеличение рейтинга GRI (Global Review Index) на один пункт ведёт к росту RevPAR на 1,4 %.
  • Идти в ногу со временем. По мере распространения новых технологий меняется и рынок обслуживаемых апартаментов. Многие операторы вводят бесключевой доступ в апартаменты с помощью смартфона и услугу «мобильный консьерж» (получение информации с помощью мобильных приложений). Следующей ступенью может стать внедрение систем «умный дом» (перепрограммирование систем центрального отопления, доставка еды и вызов такси с помощью мобильных приложений и т. д.).
Юлия Кожевникова, Tranio
 
 
Бесплатная консультация о недвижимости за рубежом
Марина Филичкина
Руководитель отдела продаж Tranio
+7 (800) 333-10-85
Ваше имя
Контакты
Что вас интересует?
По желанию
Нажимая кнопку «Получить консультацию», вы принимаете Пользовательское соглашение
Преимущества
Tranio
  • Комиссия Tranio — 0 %
  • Помощь с ВНЖ