Отправить

Наш специалист свяжется
с вами в ближайшее время

Закрыть

Российские инвесторы переключились на крупные отели

Отели — самые популярные у российских инвесторов объекты зарубежной недвижимости после квартир для сдачи в аренду

До 2014–2015 годов российские инвесторы с бюджетом около 1 млн евро часто обращались к менеджерам Tranio с просьбой подобрать для них мини-отель в Европе — гостиницу на 10–15 номеров.

«Основной доход нам приносит бизнес в России,— говорили такие клиенты,— поэтому времени на управление объектом в Европе у нас нет. Планируем нанять менеджера на месте и приезжать время от времени на отдых с друзьями, чтобы проверять состояние дел. Какую доходность ожидаем? Думаем, что 15–20 % — это вполне реально для европейских отелей».

Конечно, эти фантазии не имеют ничего общего с действительностью, ведь в гостиничном, как и в любом другом небольшом семейном бизнесе, зарабатывает тот, кто «стоит у кассы». Мини-отели подходят только тем, кто планирует полностью погрузиться в управление и готов к тяжёлой физической работе и постоянной проверке на компетентность. Разумеется, можно нанять менеджера на месте, но с большой вероятностью прибыль будет «съедена» расходами на его вознаграждение. При этом крупные гостиничные операторы управлением мини-отелей не занимаются — слишком мал масштаб бизнеса. Большинство экспертов сходятся во мнении, что для того, чтобы бизнес стал рентабельным для оператора, в гостинице должно быть не меньше 70 номеров.

Многие российские инвесторы уже начали это понимать, и в 2016 году их интерес сместился в сторону более крупных отелей с системными операторами. Бюджет для покупки таких объектов гораздо выше — от 7 млн евро.

Пассивный или активный бизнес?

Наибольшим спросом у постояльцев (и, как следствие, инвесторов) пользуются гостиницы в исторических центрах крупных европейских городов. Такие отели обычно стóят от 7–10 млн евро и приносят около 5–7 % годовых.

От собственника подобных гостиниц не требуется глубоко погружаться в бизнес: отель обычно сдаётся в аренду оператору (управляющей компании, или УК), с которым заключаются договоры аренды и управления, а инвестору остаётся только получать доход.

Такие «двойные» договоры больше распространены в Европе. Как правило, они предусматривают, что инвестор получает либо фиксированную арендную плату (около 6 % годовых от стоимости объекта) с возможностью индексации (обычно пропорционально динамике инфляции), либо фиксированную арендную плату (например, 4 % годовых) плюс процент от оборота в год, что в итоге даёт 7 %. Второй сценарий более рискован для клиента, но предполагает больший потенциал роста дохода.

Бывает, что собственник заключает с оператором только договор на управление и платит управляющей компании вознаграждение по базовой ставке (1−5 % от общего дохода гостиницы, включая доход от номеров, ресторанов, спа-центров, проката транспорта и прочего) и поощрительной ставке (6−8 % от валовой прибыли). Доходность инвестора при договоре управления выше, но при этом менеджмент сложнее и риски более выражены, так как прибыль сложно прогнозировать.

Что касается, например, США, России и стран Азии, то там собственник чаще сам управляет объектом и платит известному оператору франчайзинговое вознаграждение (franchise fee, составляет примерно 2 % от оборота) за пользование брендом.

Баланс рисков и потенциала доходности инвестора при разных вариантах договоров с УК Данные: Tranio

<Баланс рисков и потенциала доходности инвестора

Согласно опросу, проведённому Tranio в 2015 году, большинство игроков рынка считают, что русскоязычные чаще инвесторы самостоятельно управляют отелями, чем поручают менеджмент управляющей компании. Впрочем, зачастую решение зависит от страны, где расположен объект: например, в Болгарии и Великобритании все респонденты (100 %) ответили, что инвесторы пользуются услугами управляющих компаний, а в Германии и Австрии так считает только 71 % опрошенных. И наоборот, в Италии и Турции все опрошенные указали, что инвесторы сами вовлечены в менеджмент.

Перспективы инвестиций

Российские инвесторы всё чаще выбирают в качестве объекта капиталовложений отели, так как верят, что этот сегмент надёжен, востребован, ликвиден и будет расти на горизонте 20–30 лет. В период с января по октябрь 2016 с просьбой подобрать гостиницу за рубежом к нам обратилось почти в четыре раза больше потенциальных покупателей, чем за тот же период 2015-го, а средний бюджет покупателей вырос примерно в четыре раза — с 1,12 млн до 4,17 млн евро. Исследование, проведённое Tranio в 2015 году, показало, что сделки заключаются на сумму в среднем в 1,7 раза больше бюджета, на который покупатели ориентировались изначально. То есть при среднем бюджете 4,17 млн евро средняя сумма сделки с отелем может достигнуть 7 млн евро.

Интерес к отелям растёт и на глобальном рынке. Если в кризисном 2009 году в сегмент было лишь 9,4 млрд долл., то в 2015 году — 84,8 млрд (семилетний пик). По прогнозам компании JLL, в 2016-м объём инвестиций в отели будет меньше, чем годом ранее, однако всё равно эта сумма будет больше, чем в среднем за последние семь лет.

И хотя рынок гостиничной недвижимости в целом надёжен и ликвиден, успешность инвестиций на нём зависит от нескольких факторов, среди которых самый важный — местоположение. Поскольку сегмент напрямую зависит от туристической и деловой активности, мы рекомендуем инвестировать в отели, расположенные в центральных районах городов с низкой сезонностью. Согласно исследованию компании PwC, в 2016 году доходность в расчёте на номер (revenue per available room, или RevPAR) больше всего повысилась в Риме (на 19 %), Дублине (на 9 %), Праге, Мадриде и Лиссабоне (более чем на 5 %). В 2017 году по росту этого показателя будут лидировать Дублин, Лиссабон, Порту, Барселона и Прага. Примечательно, что гостиничный бизнес становится всё более доходным именно на восстанавливающихся рынках — в Ирландии, Испании и Португалии, где цены на недвижимость значительно упали в 2008–2013 годах и пока сохраняют потенциал дальнейшего роста.

Помимо местоположения, на прибыльность гостиничного бизнеса влияет тип оператора. Например, управляющие компании — бренды, такие как Hilton, Hyatt, IHG, Marriott и Starwood, снижают риски инвестиций и помогают генерировать больший поток лояльных посетителей, но требуют роялти за пользование брендом и неохотно идут на уступки при обсуждении вознаграждения. Менее известные и независимые операторы более гибки при обсуждении условий контракта, часто несут меньше расходов и генерируют больше прибыли, но не предоставляют бренд. Тем, кто предпочитает безопасные инвестиции, мы рекомендуем внимательно выбирать рынок и доверять управление крупной международной компании.

Инвестору стоит также обращать внимание на такой показатель, как заполняемость отелей. Согласно исследованию PwC, в 2015–2016 годах наиболее высокой заполняемость была в Лондоне, Эдинбурге и Дублине — по 81–83 % (примерно на том же уровне она останется и в 2017 году). В Берлине и Париже этот показатель составляет 77 %, в Праге — 76 %, в Барселоне и Лиссабоне — по 75 %. Для определения доходности отеля важна и средняя стоимость номера (average daily rate, или ADR). Как отмечают аналитики PwC, самые дорогие отели в 2016–2017 годах можно найти в Париже, Женеве, Цюрихе и Лондоне (ADR здесь — более 200 евро за ночь).

Таким образом, инвестировать в гостиницы мы рекомендуем при наличии минимум 7–10 млн евро — такова стоимость отелей в центральных районах крупных европейских городов. Тем, у кого нет таких сумм, но есть желание вложить средства в туристическую недвижимость, мы советуем не рисковать на гостиничном рынке, а приобрести квартиры для последующей сдачи в посуточную аренду c помощью сервисов Airbnb, VRBO или их аналогов. Бюджет такой инвестиции начинается от 100 тыс. евро, а доходность может достигать 6 % годовых после вычета всех налогов и расходов на местную управляющую компанию. Многие клиенты Tranio уже успешно инвестировали в рынок краткосрочной аренды Германии, Испании, Португалии и Венгрии, однако до покупки квартиры для сдачи в краткосрочную аренду важно изучить местное законодательство, так как многие страны запрещают или накладывают ограничения на посуточную сдачу жилья.

Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio
Материал подготовлен для сайта газеты «Ведомости»
 
 
Бесплатная консультация о недвижимости в Европе
Марина Филичкина
Руководитель отдела продаж Tranio
+7 (800) 333-10-85
Ваше имя
Контакты
Что вас интересует?
По желанию
Нажимая кнопку «Получить консультацию», вы принимаете Пользовательское соглашение
Преимущества
Tranio
  • Комиссия Tranio — 0 %
  • Помощь с ВНЖ