Отправить

Наш специалист свяжется
с вами в ближайшее время

Закрыть

Русскоязычные покупатели доходной недвижимости: аналитическое исследование Tranio (2016)

В начале 2016 года компания Tranio провела аналитическое исследование, посвящённое русскоязычным инвесторам, вкладывающим средства в доходную недвижимость за рубежом. Это пятое крупное исследование Tranio.

После девальвации рубля в 2014–2015 годах выходцы из России и других стран бывшего СССР стали примерно вдвое меньше покупать зарубежную недвижимость. Однако возросла доля покупателей, которые приобретают недвижимость не для собственного проживания, а с инвестиционной целью — прежде всего для сдачи в аренду.

В своём исследовании мы опирались на результаты двух онлайн-опросов. В первом опросе участвовало 561 агентство недвижимости из 37 стран, а во втором — 153 русскоязычных покупателя, которые недавно купили или собираются покупать доходную недвижимость за рубежом.

В первую очередь мы рассматривали страны, наиболее популярные среди русскоязычных инвесторов. В этом рейтинге популярность стран оценивается, исходя из доли запросов в «Яндексе», относящихся к покупке коммерческой недвижимости в 2015 году:

  Страна Доля поисковых
запросов, %
1 Германия 22,1
2 Испания 06,5
3 США 06,0
4 Чехия 04,9
5 Италия 04,8
6 Великобритания 04,7
7 Франция 04,6
8 Турция 04,3
9 Латвия 04,0
10 Черногория 03,5

На вопрос: «Много ли клиентов из России и других стран бывшего СССР приобретают доходную недвижимость?» 54 % риелторов ответили: «Количество таких клиентов заметно, но невелико по сравнению с количеством покупателей из других стран». Это самый популярный ответ в большинстве рассмотренных стран.

74 % респондентов отметили, что количество сделок с русскоязычными покупателями снизилось после девальвации рубля в 2014–2015 годах. Вместе с тем растёт количество инвесторов в доходную недвижимость. В предыдущем опросе, проведённом Tranio в 2013 году, 56 % риелторов отмечали, что русскоязычных покупателей коммерческих объектов мало или нет вовсе, а в опросе 2015 года такого мнения придерживались лишь 27 % опрошенных. При этом доля тех, кто считает, что русскоязычных инвесторов много, увеличилась с 44 до 73 %.

Доля русскоязычных инвесторов особенно выросла в тех странах, где раньше наши соотечественники преимущественно покупали курортное жильё для себя (например: Испания, Италия, Франция). В тех странах, которые традиционно были популярны среди инвесторов (например: Великобритания, Германия), их доля осталась на прежнем высоком уровне:

Страна Количество респондентов,
отметивших существенное количество
русскоязычных инвесторов, %
2013 2015
Доля русскоязычных инвесторов выросла
Испания 37 65
Италия 32 75
Франция 00 50
Доля русскоязычных инвесторов осталась на высоком уровне
Великобритания 67 80
Германия 89 82

Среди русскоязычных инвесторов преобладают успешные предприниматели, имеющие активный бизнес в России или других странах бывшего СССР. Они стремятся вкладывать средства в недвижимость, приносящую не обязательно высокий, но стабильный доход в надёжной валюте. Основные мотивы инвесторов таковы:

  • Диверсифицировать инвестиции и защитить их от отечественных политических и экономических рисков.
  • Создать личный пенсионный фонд.
  • Передать актив детям по наследству и обеспечить их финансовое благополучие.
  • Получить вид на жительство в развитой зарубежной стране.

Как правило, инвесторы покупают жилые или коммерческие объекты для сдачи в аренду, и только немногие интересуются проектами девелопмента или редевелопмента. Большинство риелторов (65 %) отметили, что не более 10 % русскоязычных инвесторов вкладывают средства в такие проекты. По мнению Георгия Качмазова, управляющего партнёра Tranio, «основную прибыль нашим инвесторам приносит активный бизнес на родине. А за рубежом они ведут себя как рантье: предпочитают простой арендный доход. Они пока не хотят и не умеют заниматься проектами added value в Европе, хотя со временем их компетентность возрастает».

Исключения — Таиланд, Черногория и Чехия, где 89, 75 и 63 % риелторов соответственно указали, что более 10 % наших соотечественников занимаются девелопментом или редевелопментом.

«Россияне часто покупают доходную недвижимость в том же месте, где раньше приобретали жильё для себя,— говорит Георгий Качмазов.— Это вполне объяснимо: они хорошо знают особенности локации и ориентируются на местном рынке. Обычно они проводят время в своём зарубежном доме, и им удобнее управлять доходным объектом, если он находится неподалёку».

Самые популярные инвестиционные объекты — жилые квартиры и дома: 63 % респондентов отметили, что этот тип недвижимости входит в тройку наиболее востребованных. Особенно выделяются Болгария, Венгрия и Португалия, где этот ответ выбрали 95, 89 и 86 % соответственно. Наоборот, в Германии, Италии и Великобритании этот ответ не самый популярный (37, 36 и 27 % соответственно).

Второй по популярности вариант — отели, его выбрали 34 % риелторов. Отели особенно востребованы в Австрии (78 %). Большинство респондентов (62 % тех, кто указал отели) отметили, что русскоязычные инвесторы скорее самостоятельно управляют отелями, чем поручают их управляющей компании. Однако в разных странах наблюдается существенная разница: например, в Болгарии и Великобритании все 100 % участников опроса ответили, что инвесторы пользуются услугами управляющих компаний, а в Германии и Австрии на этот вариант приходится по 71 % ответов. Наоборот, в Италии и Турции все респонденты указали, что инвесторы сами управляют отелями.

Ещё один востребованный тип недвижимости — доходные дома (их отметили 16 % опрошенных), особенно в Чехии, США и Германии (57, 43 и 42 % соответственно).

На другие типы инвестиционной недвижимости приходится малая доля ответов, хотя их популярность заметна в отдельных странах:

Тип недвижимости Страны
(в скобках — количество респондентов, %)
Уличные магазины Великобритания (60), Франция (36), Австрия (33), Латвия (33)
Кафе и рестораны Испания (29), Португалия (29), Великобритания (27)
Супермаркеты Германия (32), Испания (16), Великобритания (7)
Офисные площади Великобритания (33)
Жильё для студентов Австрия (22), Греция (17)
Жильё для пенсионеров Болгария (16)

Средняя стоимость жилой доходной недвижимости составляет 200 тыс. евро, коммерческой недвижимости — 1,2 млн евро, хотя бюджеты существенно различаются в зависимости от страны и типа недвижимости. Опрос покупателей показывает, что сделки заключаются на сумму в среднем в 1,7 раза дороже бюджета, на который покупатели ориентировались изначально.

Между обращением клиента и закрытием сделки в среднем проходит 4–5 месяцев, хотя сроки существенно различаются в разных странах:

Средний срок сделки Страны
До 4 месяцев Таиланд, Венгрия, Латвия, Турция, Греция, Черногория, Болгария, Португалия, Чехия
Около 5 месяцев Германия, Испания, Италия, США
Более 6 месяцев Франция, Австрия, Великобритания

Инвесторы придерживаются завышенных ожиданий доходности. Из опроса риелторов следует, что от жилой недвижимости в среднем ожидают доходность 5,7 % годовых, от коммерческой — 6,9 %. Однако опрос покупателей показывает, что реальная доходность жилых объектов оказывается в среднем 4,3 %, а коммерческих — 5,6 %.

Впрочем, ожидания доходности наших соотечественников со временем приближаются к реальным показателям. Опрос 2013 года показывал, что тогда покупатели жилой недвижимости в среднем рассчитывали на доходность 6–7 % годовых, а коммерческой — на 8–9 %.

Вопрос «Многие ли покупатели берут кредит на покупку коммерческой недвижимости?» также демонстрирует существенно разные результаты в разных странах. Во Франции, Великобритании и Австрии доля таких покупателей особенно велика (43, 50 и 57 % соответственно). С другой стороны, во многих странах (например, в Таиланде, Греции и Венгрии) русскоязычному покупателю практически невозможно получить ипотеку, и с этим связана большая доля ответов «Таких клиентов мало или совсем нет».

В тех случаях, когда русскоязычные инвесторы берут кредит, доля заёмных средств от стоимости объекта в среднем составляет 40–50 % и практически не различается в разных странах.

Если в 2013 году только 10 % риелторов отмечали, что бóльшая часть покупателей коммерческих объектов оформляет кредит, то в 2015 году такие ответы составляют 27 %. По мнению Георгия Качмазова, растущий интерес к ипотеке объясняется тем, что «с одной стороны, после кризиса у инвесторов стало меньше собственных денег. Но, с другой стороны, инвесторы становятся компетентнее и лучше понимают, что грамотно оформленный кредит помогает оптимизировать налогообложение и повышает доходность инвестиций. Кроме того, сейчас заёмные деньги стоят дёшево — это тоже плюс в пользу ипотеки».

Мы обнаружили, что оформление кредита в среднем увеличивает срок сделки на 33 дня, хотя в разных странах по-разному: например, в Испании сделки с участием кредита закрываются в среднем на 21 день дольше, а в Австрии — на 48 дней.

Средства на покупку недвижимости чаще всего поступают из России, как отмечают 73 % риелторов. Однако другие варианты выделяются в отдельных странах:

Источник поступления средств Количество
респондентов, %
Примечательные страны
(в скобках — количество респондентов, %)
Россия 73 Греция (100), Турция (92), Черногория (92), Болгария (91)
Офшорные зоны 28 США (67), Великобритания (57)
Европейские страны 24 Австрия (67)
Страны бывшего СССР, кроме России 13 Чехия (43), Турция (31), Болгария (24)

Больше половины покупателей (52 %) указали, что не собираются в будущем продавать недвижимость, а планируют оставить её себе и впоследствии передать по наследству. Из тех, кто намерен продать объект, 55 % рассчитывают сделать это примерно через 10 лет после покупки, 35 % — через 5 лет и только 3 % — через 3 года.

Между тем, по данным опроса 2013 года, 40 % инвесторов, планирующих продать свою доходную жилую недвижимость, собирались сделать это в течение 2–3 лет. Таким образом, если раньше инвесторы больше стремились к спекулятивному извлечению прибыли, то сейчас их больше интересует сохранение капитала. Георгий Качмазов отмечает, что «эта тенденция тесно связана с тем, что инвесторы снижают требования к доходности в пользу снижения рисков и надёжности в долгосрочной перспективе».

Отвечая на вопрос: «Каковы главные трудности работы с российскими покупателями недвжимости?», большинство риелторов (52 %) отметили завышенные ожидания доходности, а на втором месте — нерасторопность (36 %). Распределение ответов на этот вопрос показано в таблице:

Трудности работы
с российскими покупателями
Количество
респондентов, %
Примечательные страны
(в скобках — количество респондентов, %)
Завышенные ожидания доходности 52 Великобритания (73), Германия (68), Австрия (67)
Нерасторопность, затягивание сделки 36 Чехия (75), Великобритания (73)
Неготовность следовать устоявшимся процедурам ведения сделки 25 Таиланд (56)
Проблемы с подтверждением средств 23 Испания (43)
Некомпетентность в вопросах
инвестиционной недвижимости
22 США (57)
Языковой барьер 06 Греция (27), Турция (17)

Покупатели отмечают, что самая большая проблема — найти подходящий объект: этот вариант указали 64 % участников опроса. На втором месте ответ: «Структурировать сделку, оптимизировать налогообложение» (18 %).

По прогнозам Георгия Качмазова, в 2016 году количество русскоязычных покупателей жилой недвижимости за рубежом сократится ещё на 20–30 %. При этом на 30–40 % увеличится число наших соотечественников, желающих продать своё жильё за рубежом в связи с высокой стоимостью содержания. Но вместе с тем на 20–30 % вырастет количество русскоязычных покупателей доходной недвижимости.

 
 
Бесплатная консультация о недвижимости за рубежом
Марина Филичкина
Руководитель отдела продаж Tranio
+7 (800) 333-10-85
Ваше имя
Контакты
Что вас интересует?
По желанию
Нажимая кнопку «Получить консультацию», вы принимаете Пользовательское соглашение
Преимущества
Tranio
  • Комиссия Tranio — 0 %
  • Помощь с ВНЖ