Отправить

Наш специалист свяжется
с вами в ближайшее время

Закрыть

Тенденции рынков коммерческой недвижимости Европы и США: цены, доходность и перспективы

США — крупнейший в мире рынок по объёму инвестиций в недвижимость

По данным JLL, в первой половине 2016 года в глобальную коммерческую недвижимость было вложено около 260 млрд евро, что на 10 % меньше, чем в первом полугодии 2015-го. Это во многом объясняется спадом активности на двух крупнейших рынках мира — американском, где инвестиции в долларах сократились на 16 % из-за укрепившейся валюты, и на британском (−28 %), где царила неопределённость в связи с «Брекзитом».

Рассмотрим рынки доходной недвижимости семи стран:

Австрия

Инвестиции. В первой половине 2016 года в коммерческую недвижимость Австрии было вложено 1,5 млрд евро, что в 8,5 раз больше, чем за аналогичный период 2015-го. Это объясняется тем, что за первые шесть месяцев года было заключено сразу несколько значимых сделок, среди которых — продажа башни IZD за 270 млн евро. На австрийском рынке преобладают инвесторы из Германии.

Офисы. На офисы пришлось 54 % инвестиций за первые шесть месяцев года. Спрос в Вене превышает предложение, и пустуют лишь 6 % помещений. Активность на офисном рынке тормозит и недостаточное предложение. Средняя доходность — 4,2 % годовых.

Торговая недвижимость. В I квартале 2016 в сегмент был вложен лишь 1 % инвестиций, но в 2015 году он получил примерно четверть капитала. Средняя доходность — 4−5 %.

Склады. В этом секторе не хватает качественного продукта. Покупатели складов в большинстве случаев занимают их сами, а не сдают в аренду. Доходность — 6,5 % в Вене и 7 % в Граце.

Жильё. С 2008 по 2015 годы цены на квартиры в Вене выросли на 75 %. Среди покупателей на столичном рынке 40 % — иностранцы. Средняя доходность жилья — 3,5−4 %.

Динамика рынка коммерческой недвижимости Австрии, I полугодие 2016 Данные: Cushman & Wakefield, Immopreise.at, Knight Frank, Numbeo

Тип недвижимости Аренда,
евро/м²
в месяц
Годовая
динамика
аренды, %
Цены,
евро/м²
Годовая
динамика
цен, %
Доходность,
%
Прогноз
на 2016–2017
Вена
Офисы 020,8 −0,6 06 087,8 13,9 4,1
Стрит-ретейл 240,0 00,0 82 285,7 17,1 3,5
Торговые комплексы 088,0 00,0 20 705,9 02,9 5,1
Склады 004,8 00,0 00 876,9 11,5 6,5
Квартиры (долгосрочная аренда) 014,4 −2,0 04 928,0 08,4 3,5
Грац
Офисы 011,3 00,0 02 076,9 09,2 6,5
Стрит-ретейл 088,0 00,0 24 000,0 08,0 4,4
Торговые комплексы 040,0 00,0 07 619,0 03,2 6,3
Склады 004,0 00,0 00 685,7 07,1 7,0
Квартиры (долгосрочная аренда) 011,3 −2,8 03 055,0 03,6 4,4

Великобритания

Инвестиции. Великобритания — крупнейший европейский рынок недвижимости. В 2015 году в коммерческие объекты этой страны было инвестировано 73 млрд евро, из которых почти половина пришлась на Большой Лондон. При этом 43 % инвесторов — иностранцы, преимущественно американцы. В первой половине 2016-го объём инвестиций в этот сегмент рынка составил около 29 млрд евро, что на 28 % меньше по отношению к аналогичному периоду 2015-го.

Офисы. В I квартале 2016 на офисы пришлось 42 % инвестиций. Арендные ставки растут, доходность снижается. Офисы премиум-сегмента в Лондоне приносят 3,6 % в год.

Торговая недвижимость. В I квартале 2016 в сегмент было вложено 14 % инвестиций. Ставки доходности премиальных объектов стрит-ретейла имеют тенденцию к понижению (3,4 % годовых в Лондоне).

Склады. В I квартале 2016 на склады пришлось 12 % вложений. На развитие сектора благоприятно сказывается рост объёмов онлайн-торговли в стране. Доходность складов в Лондоне — 4,8 %.

Жильё. С 2007 года (предыдущий пик) по 2015 год жильё в Лондоне подорожало на 50 %. В Великобритании за тот же период рост составил лишь 7 %. Доходность квартир в британской столице — 2,4 %.

Динамика рынка коммерческой недвижимости Великобритании, I полугодие 2016 Данные: CBRE, Cushman & Wakefield, Home.co.uk, Homelet.co.uk, Numbeo, Zoopla

Тип недвижимости Аренда,
евро/м²
в месяц
Годовая
динамика
аренды, %
Цены,
евро/м²
Годовая
динамика
цен, %
Доходность,
%
Прогноз
на 2016–2017
Лондон
Офисы 100,0 09,5 033 333,3 17,1 3,6
Стрит-ретейл 500,0 07,7 176 470,6 15,6 3,4
Торговые комплексы 415,0 −5,0 124 500,0 00,9 4,0
Склады 016,3 00,0 004 126,3 05,3 4,8
Квартиры (долгосрочная аренда) 025,0 06,2 012 574,0 08,2 2,4
Манчестер
Офисы 039,2 01,6 009 400,0 01,6 5,0
Стрит-ретейл 135,0 05,8 038 117,6 18,2 4,3
Торговые комплексы 175,0 01,5 044 210,5 06,8 4,8
Склады 007,3 04,3 001 581,8 04,3 5,5
Квартиры (долгосрочная аренда) 012,4 н/д 003 402,0 03,5 4,4

Германия

Инвестиции. ФРГ — второй по величине рынок недвижимости Европы после Великобритании. В первой половине 2016 года в коммерческие объекты Германии было вложено 17,5 млрд евро, что на 4 % меньше по отношению к первому полугодию 2015-го. Около 40 % инвесторов — иностранцы.

Офисы. В I квартале 2016 года на офисы пришлась почти половина инвестиций. В городах «большой семёрки» спрос растёт быстрее предложения, аренда дорожает, а доходность сокращается. Качественные офисы приносят около 4 % в год.

Торговая недвижимость. В I квартале 2016 в сегмент было вложено 20 % инвестиций. Ставки доходности премиальных объектов стрит-ретейла имеют тенденцию к понижению. В среднем они приносят 3–4 % годовых.

Склады. В I квартале 2016 на склады пришлось 10 % вложений. Из-за недостатка качественных предложений и сильного спроса доходность сокращается (5–6 % годовых).

Жильё. С 2011 по 2015 годы жильё в Германии подорожало в среднем на 55 %, в Мюнхене — на 65 %, в Берлине — почти в 2 раза. Долгосрочная аренда квартир приносит в среднем около 3 %.

Динамика рынка коммерческой недвижимости Германии, I полугодие 2016 Данные: Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank, Numbeo, Wohnungsboerse.net

Тип недвижимости Аренда,
евро/м²
в месяц
Годовая
динамика
аренды, %
Цены,
евро/м²
Годовая
динамика
цен, %
Доходность,
%
Прогноз
на 2016–2017
Берлин
Офисы 017,8 6,7 005 340,0 20,0 4,0
Стрит-ретейл 244,0 1,7 077 052,6 09,7 3,8
Торговые комплексы 092,0 0,0 025 976,5 11,8 4,3
Склады 005,8 4,5 001 200,0 13,6 5,8
Квартиры (долгосрочная аренда) 010,3 1,1 003 651,1 10,5 3,4
Мюнхен
Офисы 026,8 0,0 008 691,9 04,1 3,7
Стрит-ретейл 296,0 0,0 107 636,4 06,1 3,3
Торговые комплексы 126,7 0,0 038 984,6 09,0 3,9
Склады 007,0 7,7 001 555,6 19,7 5,4
Квартиры (долгосрочная аренда) 017,2 2,2 007 353,0 08,9 2,8

Испания

Инвестиции. В 2015 году объём инвестиций в испанскую недвижимость достиг максимума после кризиса — 13 млрд евро, что на 25 % больше по отношению к 2014 году. Однако в первой половине 2016 в сегмент было вложено 3,4 млрд евро, что на 20 % меньше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Количество зарубежных инвесторов увеличивается: в 2015 году доля иностранцев на рынке коммерческой недвижимости составляла около 50 %, в первом полугодии 2016 — уже 73 %.

Офисы. В 2015 году на этот сектор пришлось 43 % инвестиций. Спрос на аренду в Мадриде и Барселоне был самым высоким за последние 9 лет. Тем не менее на рынке всё ещё высока доля вакантных помещений: в Мадриде пустуют 15,9 % офисов, в Барселоне — 14 %, их доходность в Мадриде и Барселоне составляет 4,3 и 4,5 % соответственно.

Торговая недвижимость. В 2015 году в торговые центры и комплексы Испании было вложено 2,65 млрд евро (рекорд за 10 лет). Доходность стрит-ретейла составляет около 4 %, торговых комплексов — 5 %.

Склады. Спрос в Мадриде и Барселоне превышает предложение, и количество пустующих объектов стремительно сокращается. Доходность — около 7 %.

Жильё. С 2007 года, когда испанский рынок достиг пика, до 2015 (период дна после кризиса) жильё в Испании подешевело на 43 %. Наибольшим потенциалом роста цен обладают рынки Барселоны и Мадрида. Доходность квартир — около 5 %.

Динамика рынка коммерческой недвижимости Испании, I полугодие 2016 Данные: Cushman & Wakefield, Fotocasa, Knight Frank, Numbeo

Тип недвижимости Аренда,
евро/м²
в месяц
Годовая
динамика
аренды, %
Цены,
евро/м²
Годовая
динамика
цен, %
Доходность,
%
Прогноз
на 2016–2017
Мадрид
Офисы 016,7 03,2 04 705,9 19,0 4,3
Стрит-ретейл 204,0 04,1 65 280,0 18,0 3,8
Торговые комплексы 035,3 00,4 08 479,2 00,4 5,0
Склады 004,9 03,5 00 861,3 05,8 6,9
Квартиры (долгосрочная аренда) 011,8 09,6 02 751,0 01,7 5,1
Барселона
Офисы 013,3 13,9 03 555,6 31,6 4,5
Стрит-ретейл 220,0 01,9 70 400,0 15,5 3,8
Торговые комплексы 036,8 00,0 08 832,0 00,0 5,0
Склады 004,9 03,5 00 861,3 09,5 6,9
Квартиры (долгосрочная аренда) 013,9 17,6 03 518,0 05,4 4,7

США

Инвестиции. По данным JLL, с 2009 по 2015 годы инвестиции в американскую коммерческую недвижимость росли примерно на 20–25 % в год. В первой половине 2016-го в этот сегмент было вложено 108 млрд евро, что на 16 % меньше по отношению к 2015 году. Рынок коммерческой недвижимости США остаётся самым крупным в мире.

Офисы. Доля вакантных помещений сокращается, аренда дорожает, доходность понижается на большинстве (72 %) рынков. Помещения приносят в среднем 4,4 % годовых.

Торговая недвижимость. В Майами, Нью-Йорке и Сан-Франциско пустуют 2–3 % помещений, качественных предложений не хватает. Доля пустующих помещений в первой половине 2016 года имела тенденцию к увеличению. Средняя доходность — 4,6 %.

Склады. Согласно опросу компании PwC, склады — самый перспективный сегмент на рынке коммерческой недвижимости США в 2016 году. Один из основных рисков здесь — износ помещений, так как половина таких объектов в Штатах построены в 1980-х гг. или ранее. Доля пустующих помещений в этом секторе сокращается, аренда дорожает, доходность понижается. Склады в США приносят в среднем 5 % годовых.

Жильё. Многоквартирные дома — самый сильный и устойчивый сектор коммерческой недвижимости США. В 2015 году объекты этого типа привлекли 30 % инвестиций. По состоянию на 2016 год, цены в США ещё на 5 % ниже пика 2007 года, в Майами — на 22 %. Особняком стоит Нью-Йорк, где жильё стоит на 13 % дороже по отношению к 2007 году. Средняя доходность жилой недвижимости в США — 4,4 %.

Динамика рынка коммерческой недвижимости США, I полугодие 2016 Данные: CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL, REBNY, Zillow

Тип недвижимости Аренда,
евро/м²
в месяц
Годовая
динамика
аренды, %
Цены,
евро/м²
Годовая
динамика
цен, %
Доходность,
%
Прогноз
на 2016–2017
Нью-Йорк
Офисы 050,2 5,6 014 178,8 11,8 4,3
Стрит-ретейл 450,0 4,7 154 285,7 12,2 3,5
Торговые комплексы 051,0 5,4 010 633,0 10,0 5,8
Склады 004,8 6,4 001 049,8 13,6 5,5
Квартиры (долгосрочная аренда) 040,9 3,9 014 009,2 07,0 3,5
Майами
Офисы 013,0 7,0 003 473,3 18,9 4,5
Стрит-ретейл 200,0 1,8 061 935,5 18,2 3,9
Торговые комплексы 068,2 4,4 014 237,2 08,9 5,8
Склады 006,2 0,4 001 273,9 04,7 5,9
Квартиры (долгосрочная аренда) 016,1 7,2 002 907,0 05,7 4,0

Франция

Инвестиции. Объём инвестиций во французскую коммерческую недвижимость в 2015 году достиг восьмилетнего максимума — 26 млрд евро. В первой половине 2016-го в такие объекты здесь было вложено 9,1 млрд евро, что на 16 % больше, чем за аналогичный период 2015 года. Рост инвестиций обусловлен тем, что были заключены три сделки стоимостью более 500 млн евро. Около трети инвесторов на французском рынке — иностранцы.

Офисы. Качественного предложения не хватает, спрос превышает предложение, ставки доходности имеют тенденцию к понижению. Офисы в премиум-сегменте приносят в среднем 3,25 % годовых.

Торговая недвижимость. Во Франции строится мало торговых объектов, и новое предложение создаётся в основном за счёт редевелопмента. Ставки доходности находятся на историческом минимуме (около 3 % для объектов стрит-ретейла в Париже).

Склады. Инвестиции в этот сектор незначительны и составляют лишь 3 % от общего объёма вложений. Спрос превышает предложение, ставки доходности имеют тенденцию к понижению. Склады приносят в среднем около 6 % годовых.

Жильё. Французский рынок жилья относительно спокойно переносит периоды кризиса. Годовая динамика цен находится в диапазоне от −2 до +2 %. В I квартале 2016 цены были на 8 % ниже по отношению к пику III квартала 2011 года. Доходность жилья — около 3−4 %.

Динамика рынка коммерческой недвижимости Франции, I полугодие 2016 Данные: CBRE, Cushman & Wakefield, Knight Frank, Lavieimmo.com, Meilleursagents.com

Тип недвижимости Аренда,
евро/м²
в месяц
Годовая
динамика
аренды, %
Цены,
евро/м²
Годовая
динамика
цен, %
Доходность,
%
Прогноз
на 2016–2017
Париж
Офисы 052,7 00,4 016 853,3 10,4 3,8
Стрит-ретейл 885,0 00,0 354 000,0 16,7 3,0
Торговые комплексы 166,7 00,0 050 001,0 12,5 4,0
Склады 004,6 01,9 000 947,6 18,6 5,8
Квартиры (долгосрочная аренда) 026,2 −0,8 008 543,5 00,9 3,7
Лион
Офисы 018,0 00,0 004 500,0 14,6 4,8
Стрит-ретейл 175,0 04,3 052 500,0 17,3 4,0
Торговые комплексы 126,0 15,4 043 200,0 23,6 3,5
Склады 003,9 00,0 000 784,0 12,5 6,0
Квартиры (долгосрочная аренда) 011,7 −2,3 003 052,2 00,4 4,6

Чехия

Инвестиции. В первой половине 2016 года инвестиции в коммерческую недвижимость Чехии сократились на 29 % до 956 млн евро. Тем не менее сумма вложенных в сегмент средств на 39 % выше среднего показателя за последние 10 лет.

Офисы. Спрос превышает предложение, ставки доходности имеют тенденцию к понижению. В Праге наиболее востребованы офисы класса «А». Пустуют 14,6 % помещений. Средняя ставка доходности в премиум-сегменте — 5,5 %.

Торговая недвижимость. Как и на офисном рынке, в секторе торговых объектов спрос также превышает предложение и ставки доходности имеют тенденцию к понижению. Средняя доходность объектов стрит-ретейла в премиум-сегменте — 5,25 %.

Склады. Пустующие площади сократились до пятилетнего минимума (5 %) и высокий спрос подогревает спекулятивное строительство. Средняя доходность высококачественных складов — 6,5 %.

Жильё. Цены на квартиры в Чехии достигли дна в 2013 году и с тех пор растут. В 2015 году они повысились на 4,5 %. Около 40 % проданных в 2015 году в Праге жилых объектов — это квартиры с одной спальней. Жильё в чешской столице приносит в среднем 3,7 % годовых.

Динамика рынка коммерческой недвижимости Чехии, I полугодие 2016 Данные: Cushman & Wakefield, Knight Frank, Numbeo, Realitymix.cz

Тип недвижимости Аренда,
евро/м²
в месяц
Годовая
динамика
аренды, %
Цены,
евро/м²
Годовая
динамика
цен, %
Доходность,
%
Прогноз
на 2016–2017
Прага
Офисы 015,2 02,6 03 172,2 11,5 5,8
Стрит-ретейл 160,0 08,1 45 176,5 20,8 4,3
Торговые комплексы 056,0 00,0 12 800,0 09,5 5,3
Склады 004,0 04,3 00 711,1 08,2 6,8
Квартиры (долгосрочная аренда) 009,2 17,1 03 027,0 04,5 3,7
Брно
Офисы 010,7 08,3 01 551,5 14,9 8,3
Стрит-ретейл 070,0 00,0 10 838,7 03,2 7,8
Торговые комплексы 045,0 02,6 06 967,7 09,2 7,8
Склады 004,1 00,0 00 607,5 03,1 8,0
Квартиры (долгосрочная аренда) 006,7 10,8 01 807,0 04,5 4,4

По прогнозам Cushman & Wakefield, в 2016 году общий объём инвестиций в коммерческую недвижимость ЕС (не считая рынок Великобритании) будет на 10 % выше, чем в 2015-м, а в Великобритании — на 25 % ниже. Спад активности инвесторов в Соединённом Королевстве может быть связан с «Брекзитом». Согласно прогнозу JLL, объём инвестиций на рынке США в 2016 году сократится на 10–15 % в годовом исчислении. Главная причина — нехватка интересных предложений и макроэкономическая неопределённость.

Ставки доходности на развитых рынках в последние годы имели тенденцию к понижению из-за высокого спроса на недвижимость премиум-сегмента и растущих цен. Эксперты ожидают, что этот тренд сохранится и в 2016–2017 годах. Ставки аренды и цены на объекты также будут повышаться. По прогнозам Standard & Poor’s, недвижимость будет дорожать даже в Великобритании, несмотря на «Брекзит»: в 2016 году рост составит 5 %, а в 2017-м цены опустятся на примерно 2 %.

Прогноз для рынков коммерческой недвижимости, 2016 Данные: Cushman & Wakefield, JLL, RICS

  США Великобритания ЕС
Годовая динамика инвестиций, % −10–15 −25 +10
Доходность Понизится или сохранится на прежнем уровне Понизится в премиум-сегменте, повысится в среднем ценовом сегменте Понизится в премиум-сегменте, повысится или сохранится на прежнем уровне в среднем ценовом сегменте
Ставки аренды Повысятся Сохранятся на прежнем уровне в премиум-сегменте Сохранятся на прежнем уровне или повысятся
Спрос со стороны арендаторов Сохранится на прежнем уровне или повысится Сохранится на прежнем уровне или понизится Сохранится на прежнем уровне или повысится
Цены на недвижимость
Юлия Кожевникова, Tranio
 
 
Бесплатная консультация о недвижимости за рубежом
Марина Филичкина
Руководитель отдела продаж Tranio
+7 (800) 333-10-85
Ваше имя
Контакты
Что вас интересует?
По желанию
Нажимая кнопку «Получить консультацию», вы принимаете Пользовательское соглашение
Преимущества
Tranio
  • Комиссия Tranio — 0 %
  • Помощь с ВНЖ