Исследование: Во 2-й половине 2023 более трети новостроек Дубая возводят с отставанием от плановых сроков

Аналитики Tranio изучили данные Dubai Land Department об этапах реализации строительных проектов в эмирате. Как показывают отчёты ведомства, по состоянию на начало II полугодия 2023 года 35% всех активных проектов были просрочены. Медианный срок задержки ввода по всем новостройкам составил 6 месяцев, а в крупных проектах отставание более существенное — в среднем около 2,5 лет.

В долгосрочной перспективе реализация риска по срыву сроков при крупномасштабных стройках привела к тому, что средняя площадь проектов в Дубае постепенно снижается. Застройщики более взвешенно распределяют объёмы строительства по этапам, учитывая цикличность спроса и возможные кризисные сценарии на мировых рынках.

Чем больше метров, тем ниже темпы?

В поле исследования вошли данные о проверке новостроек Дубая госкомиссией за последние 20 лет (с июня 2003 по июнь 2023 года), которые размещены на платформе DLD в публичном доступе. Власти Дубая публикуют не только итоговые заключения, но и отчёты о промежуточных этапах, что позволяет пристально отслеживать процессы в строительном секторе. Благодаря этой отлаженной системе, проблема несоблюдения сроков на стройках Дубая не так уж критична: 65% всех объектов сдаётся по плану.

Медианный показатель по задержке сроков ввода составил 6 месяцев, но средний — уже 15 месяцев. Различие обусловлено тем, что на долю проектов с «просрочкой» длительностью более полугода приходится больший объём по метражу. В расчёте от площади «просроченных» проектов 20% задерживаются на срок около 2,5 лет, а 41% — на срок от 10 лет. Появление таких «замороженных» проектов связано с судебными процедурами, из-за которых часть уже остановленных строек в базе данных DLD находится со статусом «в процессе отмены». Сейчас проектов с десятилетней и более долгой историей задержки сроков — всего три, но на их долю приходится большая площадь из-за крупного масштаба строек.

Однако сам по себе масштаб проекта строительства статистически не связан с более долгим сроком задержки. У застройщиков-лидеров по объёму ввода и максимальными площадями проектов не отмечены ни более высокие доли «просроченных» метров, ни более продолжительные задержки сдачи относительно средних показателей по эмирату.

Дубайский колорит: запуск и отмена мегастроек

По данным DLD, за последние 20 лет в Эмирате были введены в эксплуатацию в общей сложности 953 объекта жилой недвижимости, что составляет около 64% от всех проектов в базе. Ещё 27%, или 408 проектов, сейчас находятся на стадии строительства, а 9%, или 129 проектов, отменены или в их отношении запущена и ещё ведётся процедура отмены.

Исторически крупные застройщики Дубая справлялись с плановым объёмом ввода жилья даже в периоды турбулентности на мировом финансовом рынке. Многие проекты, запущенные в 2008 году, на который в Дубае пришёлся бум стартов новостроек, в итоге завершены, но в последующие годы запускалось уже меньше проектов. Следующий этап роста объёмов застройки пришёлся уже на 2014–2017 годы.

Можно предположить, что такой разрыв возник из-за того, что девелоперы Дубая нередко отказывались от грандиозных строек, которыми знаменит Эмират. Однако некоторые из таких мегапроектов впоследствие перезапускаются с участием новых инвесторов. Например, недавно стало известно о возобновлении проекта по застройке района Dubai Creek Harbour, для территории которого уже разработан новый мастер-план.

В сопоставлении с амбициозными планами Эмирата, реальный объём завершённого строительства не так велик. За последние 20 лет в Дубае введено в эксплуатацию около 62,7 млн м² объектов жилой недвижимости, а ещё 38,4 млн м² — строится в настоящее время. Вопреки распространённому среди российских инвесторов стереотипу, в последние 5 лет общее число новостроек в Дубае не растёт, а снижается.

Больше всего строек — 151 проект — было начато в 2008 году, а следующий пик пришёлся на 2017 год, когда стартовало 135 проектов. Отметим при этом, что в последние годы наблюдается тренд к снижению метражей в рамках одного проекта: от мегастроек Дубай переходит к поэтапному планированию развития территории.

Антирейтинг девелоперов Дубая: кто задержал больше метров?

Судя по отчётам DLD, всего около 50 девелоперов Дубая допускали отставание от сроков ввода жилья в эксплуатацию. При этом наибольшая доля просроченных метров числится за 2 крупными компаниями: холдингами EMAAR и Nakheel, на проекты которых приходится соответственно 44% и 35% от всех не сданных в срок площадей. К проектам третьего призёра антирейтинга, холдинга Azizi, относится уже лишь 2% «задержанных» метров.

Для более объективной оценки стоит также учесть масштабы реализуемых проектов. Соотношение «просроченных» метров к площадям уже сданного жилья у холдинга Emaar составляет 24%, а у Nakheel — 54%. Из 15 застройщиков, которые задержали сдачу наибольших площадей жилья в Дубае (каждый — более 120 тыс. м²), ещё у нескольких отмечено высокое соотношение «просроченных» метров к сданным: у Azizi — 72%, у Mag Group — 68%, а у Omniyat Properties и Dubai South Freezone — по 61%.

Среди всё тех же 15 участников антирейтинга есть и такие компании, у которых доля «просроченных» метров в проектном портфолио даже превышает число сданных — Continental Investments (превышение в 5 раз) и Mazaya Holding (в 1,2 раза). Наконец, ещё 3 застройщика из Топ-15 отстающих имеют на счету только «просроченные» метры, а сданных за ними не числится: Jumeirah Group, Alhamah Shamal Real Estate Development и Gulf Developers. При этом стоит отметить, что ни у одной из упомянутых выше компаний средняя задержка ввода жилья не превышает 60 месяцев. Можно ли доверять застройщикам, которые допускали задержки ввода?

Дубай-2025: сколько метров планируют построить?

Вопрос о плановом объёме ввода жилья в Дубае интересует многих инвесторов, которые делают вложения в новостройки на фоне роста цен на недвижимость и государственной стратегии развития, которая предполагает привлечение в ОАЭ сотен тысяч специалистов из-за рубежа. В прошлые десятилетия Дубай успешно привлекал экспатов, которые уже составляют около 90% населения эмирата. Активный спрос иностранцев на аренду и развитый туризм притягивает на рынок Дубая всё больше иностранного капитала.

В последние годы в Эмираты активно переселяется не только представители рабочего и среднего класса, но и состоятельные иностранцы. По оценкам Henley & Partners, в 2023 году в Дубай могут перебраться около 4,5 тысяч хайнетов, т.е. лиц, располагающих капиталом от 1 миллиона долларов. Девелоперы Дубая встречают новых резидентов расширением объёмов стройки: если в этом году запланирован ввод около 5,2 млн м² жилья (из них в 1 полугодии сдано около 1,6 млн м²), то в 2025 году плановый объём ввода может увеличиться более, чем в 2 раза.

Если все застройщики Дубая будут соблюдать сроки строительства по текущим проектам, запланированным к сдаче в 2025 году — в этот год в мегаполисе появится более 10,7 млн м² нового жилья.

Тепловая карта районов Дубая по соблюдению сроков стройки

Наибольшая доля проектов, которая строится с отставанием от плана, отмечена не в уже освоенных районах, а на территориях перспективного развития Дубая. К ним относятся внутренние земли эмирата, где ведётся освоение пустынных зон с озеленением среды и жилой застройкой в доступном сегменте (например, в районе Warsan 2) или развитие новых индустриальных зон (например, в Saih Shuaib 1).

Под влиянием пандемии в 2020–2021 годах просрочки по строительству накопились и в некоторых новых туристических зонах — в частности, на искусственных островах The World Islands, где спроектированы курортные апартаменты, рекреационные объекты и отели премиального и элитного класса. В настоящее время большинство строек в этой локации возобновлены и вновь востребованы среди инвесторов.