• 521 просмотр
  • 1 ноября 2023

Исследование: Во 2-й половине 2023 более трети новостроек Дубая возводят с отставанием от плановых сроков

Аналитики Tranio изучили данные Dubai Land Department об этапах реализации строительных проектов в эмирате. Как показывают отчёты ведомства, по состоянию на начало II полугодия 2023 года 35% всех активных проектов были просрочены. Медианный срок задержки ввода по всем новостройкам составил 6 месяцев, а в крупных проектах отставание более существенное — в среднем около 2,5 лет.

В долгосрочной перспективе реализация риска по срыву сроков при крупномасштабных стройках привела к тому, что средняя площадь проектов в Дубае постепенно снижается. Застройщики более взвешенно распределяют объёмы строительства по этапам, учитывая цикличность спроса и возможные кризисные сценарии на мировых рынках.

Чем больше метров, тем ниже темпы?

В поле исследования вошли данные о проверке новостроек Дубая госкомиссией за последние 20 лет (с июня 2003 по июнь 2023 года), которые размещены на платформе DLD в публичном доступе. Власти Дубая публикуют не только итоговые заключения, но и отчёты о промежуточных этапах, что позволяет пристально отслеживать процессы в строительном секторе. Благодаря этой отлаженной системе, проблема несоблюдения сроков на стройках Дубая не так уж критична: 65% всех объектов сдаётся по плану.

Среди «отстающих» проектов в половине случаев допущено не столь значительное превышение срока — менее 6 месяцев от плановой даты ввода в эксплуатацию.

Медианный показатель по задержке сроков ввода составил 6 месяцев, но средний — уже 15 месяцев. Различие обусловлено тем, что на долю проектов с «просрочкой» длительностью более полугода приходится больший объём по метражу. В расчёте от площади «просроченных» проектов 20% задерживаются на срок около 2,5 лет, а 41% — на срок от 10 лет. Появление таких «замороженных» проектов связано с судебными процедурами, из-за которых часть уже остановленных строек в базе данных DLD находится со статусом «в процессе отмены». Сейчас проектов с десятилетней и более долгой историей задержки сроков — всего три, но на их долю приходится большая площадь из-за крупного масштаба строек.

Однако сам по себе масштаб проекта строительства статистически не связан с более долгим сроком задержки. У застройщиков-лидеров по объёму ввода и максимальными площадями проектов не отмечены ни более высокие доли «просроченных» метров, ни более продолжительные задержки сдачи относительно средних показателей по эмирату.

Дубайский колорит: запуск и отмена мегастроек

По данным DLD, за последние 20 лет в Эмирате были введены в эксплуатацию в общей сложности 953 объекта жилой недвижимости, что составляет около 64% от всех проектов в базе. Ещё 27%, или 408 проектов, сейчас находятся на стадии строительства, а 9%, или 129 проектов, отменены или в их отношении запущена и ещё ведётся процедура отмены.

Исторически крупные застройщики Дубая справлялись с плановым объёмом ввода жилья даже в периоды турбулентности на мировом финансовом рынке. Многие проекты, запущенные в 2008 году, на который в Дубае пришёлся бум стартов новостроек, в итоге завершены, но в последующие годы запускалось уже меньше проектов. Следующий этап роста объёмов застройки пришёлся уже на 2014–2017 годы.

Если посмотреть на реализованные, активные и отменённые проекты в разрезе площадей, то оказывается, что наибольшая доля приходится на отменённые стройки — 184,5 млн кв.м (или 64% от всех площадей).

Можно предположить, что такой разрыв возник из-за того, что девелоперы Дубая нередко отказывались от грандиозных строек, которыми знаменит Эмират. Однако некоторые из таких мегапроектов впоследствие перезапускаются с участием новых инвесторов. Например, недавно стало известно о возобновлении проекта по застройке района Dubai Creek Harbour, для территории которого уже разработан новый мастер-план.

В сопоставлении с амбициозными планами Эмирата, реальный объём завершённого строительства не так велик. За последние 20 лет в Дубае введено в эксплуатацию около 62,7 млн м² объектов жилой недвижимости, а ещё 38,4 млн м² — строится в настоящее время. Вопреки распространённому среди российских инвесторов стереотипу, в последние 5 лет общее число новостроек в Дубае не растёт, а снижается.

Больше всего строек — 151 проект — было начато в 2008 году, а следующий пик пришёлся на 2017 год, когда стартовало 135 проектов. Отметим при этом, что в последние годы наблюдается тренд к снижению метражей в рамках одного проекта: от мегастроек Дубай переходит к поэтапному планированию развития территории.

Антирейтинг девелоперов Дубая: кто задержал больше метров?

Судя по отчётам DLD, всего около 50 девелоперов Дубая допускали отставание от сроков ввода жилья в эксплуатацию. При этом наибольшая доля просроченных метров числится за 2 крупными компаниями: холдингами EMAAR и Nakheel, на проекты которых приходится соответственно 44% и 35% от всех не сданных в срок площадей. К проектам третьего призёра антирейтинга, холдинга Azizi, относится уже лишь 2% «задержанных» метров.

За последние 20 лет EMAAR и Nakheel не смогли уложиться в плановые сроки при возведении совокупно около 12,9 млн кв.м жилья. Все остальные застройщики Дубая — задержали сроки при возведении ещё 3,6 млн «квадратов».

Для более объективной оценки стоит также учесть масштабы реализуемых проектов. Соотношение «просроченных» метров к площадям уже сданного жилья у холдинга Emaar составляет 24%, а у Nakheel — 54%. Из 15 застройщиков, которые задержали сдачу наибольших площадей жилья в Дубае (каждый — более 120 тыс. м²), ещё у нескольких отмечено высокое соотношение «просроченных» метров к сданным: у Azizi — 72%, у Mag Group — 68%, а у Omniyat Properties и Dubai South Freezone — по 61%.

Среди всё тех же 15 участников антирейтинга есть и такие компании, у которых доля «просроченных» метров в проектном портфолио даже превышает число сданных — Continental Investments (превышение в 5 раз) и Mazaya Holding (в 1,2 раза). Наконец, ещё 3 застройщика из Топ-15 отстающих имеют на счету только «просроченные» метры, а сданных за ними не числится: Jumeirah Group, Alhamah Shamal Real Estate Development и Gulf Developers. При этом стоит отметить, что ни у одной из упомянутых выше компаний средняя задержка ввода жилья не превышает 60 месяцев. Можно ли доверять застройщикам, которые допускали задержки ввода?

При оценке портфеля застройщика не стоит ориентироваться только на «голые» цифры статистики по просрочке. Иногда объекты с задержкой сроков достаются девелоперу «в наследство» от коллег по цеху, которые не смогли завершить проект. Например, холдинг Emaar недавно взял на себя обязательства по достройке ряда проблемных объектов в Дубае.

При этом груз дополнительных обязательств всё же влияет на общий план работ у застройщика: мы видим, что ряд новых проектов Emaar в этом году стартовали с более длительным сроком строительства, чем привычные для компании 3–4 года — так девелопер страхуется от рисков по просрочкам.

Михаил Буланов исполнительный директор и партнёр Tranio

Дубай-2025: сколько метров планируют построить?

Вопрос о плановом объёме ввода жилья в Дубае интересует многих инвесторов, которые делают вложения в новостройки на фоне роста цен на недвижимость и государственной стратегии развития, которая предполагает привлечение в ОАЭ сотен тысяч специалистов из-за рубежа. В прошлые десятилетия Дубай успешно привлекал экспатов, которые уже составляют около 90% населения эмирата. Активный спрос иностранцев на аренду и развитый туризм притягивает на рынок Дубая всё больше иностранного капитала.

В последние годы в Эмираты активно переселяется не только представители рабочего и среднего класса, но и состоятельные иностранцы. По оценкам Henley & Partners, в 2023 году в Дубай могут перебраться около 4,5 тысяч хайнетов, т.е. лиц, располагающих капиталом от 1 миллиона долларов. Девелоперы Дубая встречают новых резидентов расширением объёмов стройки: если в этом году запланирован ввод около 5,2 млн м² жилья (из них в 1 полугодии сдано около 1,6 млн м²), то в 2025 году плановый объём ввода может увеличиться более, чем в 2 раза.

Если все застройщики Дубая будут соблюдать сроки строительства по текущим проектам, запланированным к сдаче в 2025 году — в этот год в мегаполисе появится более 10,7 млн м² нового жилья.

Рекордное предложение жилой недвижимости в 2025 году обусловлено успешной политикой Дубая по привлечению высококвалифицированных кадров и созданию благоприятной бизнес-среды. Многие районы застраиваются на долгую перспективу, а многолетний тренд по привлечению населения, о котором мы говорили в аналитике рынка за первое полугодие, позволяет девелоперам закладывать большой объём стройки.

Сейчас мы наблюдаем фундаментальные изменения и движение к плановым показателям 2025 года: рынок непрерывно развивается, а число покупателей недвижимости в Дубае растёт и будет расти за счёт прогрессивной миграционной политики ОАЭ. Хотя план по вводу жилья в эксплуатацию отражают глобальные тренды, он не позволяют сделать выбор в пользу определённого района, который мы рекомендуем изучать детально при подборе объектов для инвестиций.

Ксения Колесникова руководитель филиала Tranio в Дубае

Тепловая карта районов Дубая по соблюдению сроков стройки

Наибольшая доля проектов, которая строится с отставанием от плана, отмечена не в уже освоенных районах, а на территориях перспективного развития Дубая. К ним относятся внутренние земли эмирата, где ведётся освоение пустынных зон с озеленением среды и жилой застройкой в доступном сегменте (например, в районе Warsan 2) или развитие новых индустриальных зон (например, в Saih Shuaib 1).

Под влиянием пандемии в 2020–2021 годах просрочки по строительству накопились и в некоторых новых туристических зонах — в частности, на искусственных островах The World Islands, где спроектированы курортные апартаменты, рекреационные объекты и отели премиального и элитного класса. В настоящее время большинство строек в этой локации возобновлены и вновь востребованы среди инвесторов.

Авторы

Елена Скребкова, Диана Имамгаязова

Подписывайтесь на наши каналы в Telegram

Там мы публикуем инвестиционные лайфхаки, новости рынка и анонсируем новые проекты.