Инвестиции в недвижимость Чехии: как заработать на аренде жилья
По словам Анастасии Кейко, менеджера по продажам «Транио», 50% запросов на жилую недвижимость в Чехии связаны с покупкой для сдачи в аренду и получения дохода.
Инвестиции в жилую недвижимость Чехии выгодны по нескольким причинам:
- благоприятные экономические показатели (инфляция порядка 3% , растущий ВВП, сокращающаяся безработица — всего около 8% и рост зарплат местного населения);
- стабильный спрос на аренду со стороны студентов и молодых специалистов, работающих по контракту в чешских или международных компаниях;
- низкие цены по сравнению с другими странами: квадратный метр в Чехии стоит в среднем 1 900 евро, в Германии — 3 400 евро, в Австрии — 4 300 евро;
- цены на недвижимость в Чехии оставались стабильными в последние три года, а теперь имеют тенденцию к росту (+2,9% в 2014 году, Knight Frank), поэтому в перспективе жилье можно будет с выгодой продать.
Где покупать: Прага, Брно и другие крупные города
По данным «Транио», 57% заявок на недвижимость в Чехии приходятся на рынок Праги. Это самый популярный город страны. Здесь самый большой спрос на жилье, и больше всего студентов и молодых специалистов, снимающих квартиры.
Стоит покупать недвижимость в Праге рядом со станциями метро и остановками общественного транспорта. Популярные районы — Винограды, Вышеград, Голешовице и Жижков. «Частично в эту же категорию попадают ближайшие к центру улицы районов Вршовице, Смихов и Нусле. Районы Праги 6 Дейвице и Сухдол перспективны для сдачи в аренду потому, что в этой области сконцентрированы кампусы сразу нескольких крупных университетов: Чешского технического университета, Чешского агротехнического университета
По словам эксперта, при выборе варианта для инвестиций решающим фактором является не только район, но и стоимость объекта. Например, в районах Дейвице и Винограды квадратный метр стоит дорого, но и стоимость аренды там также выше, но не настолько, чтобы компенсировать завышенную стоимость покупки. «Большинство квартир в этих районах не способны приносить больше
Помимо Праги, спрос на аренду высок в Брно, а также в городах
Не рекомендуется покупать квартиры для сдачи в аренду в районах
Бюджет инвестиций — от 60 тыс. евро
По данным «Транио», медианная цена заявки инвесторов, желающих купить квартиру в Чехии — 62 400 евро. Именно таков (около 60 тыс. евро) минимальный порог инвестиций в доходное жилье Праги и Брно.
«Нижний порог инвестиций в таких городах
Платить за одну однокомнатную квартиру больше 80 тыс. евро тоже не стоит: они сдаются не значительно дороже квартир стоимостью 60 тыс. евро. Обычные арендаторы не готовы платить за жилье большие деньги, поэтому доходность дорогих квартир меньше доходности дешевых. Инвесторам с бюджетами более 120 тыс. евро лучше вкладывать деньги в две однокомнатные квартиры.
Есть возможность взять ипотеку для покупки жилья в стране. Кредиты в Чехии выдаются россиянам
Доходность — 5% годовых
По данным Global Property Guide, доходность квартир в центре Праги составляет около 4%. Однако немного дальше от центра столицы, а также в провинциальных городах можно найти более выгодные варианты. «Транио» вместе с чешскими партнерами предлагает инвестиции в жилую недвижимость Чехии с чистой доходностью 5% в год (за вычетом стоимости коммунальных платежей).
Площадь, м² |
Стоимость, евро | Стоимость, |
Доходность, % годовых |
||
---|---|---|---|---|---|
Покупка | Месячная аренда |
Покупка | Месячная аренда |
||
50 | 180 800 | 611 | 3 616 | 12,21 | 4,05 |
85 | 290 275 | 1 045 | 3 415 | 12,29 | 4,32 |
120 | 406 080 | 1 415 | 3 384 | 11,79 | 4,18 |
200 | 781 600 | 2 494 | 3 908 | 12,47 | 3,83 |
Также существуют предложения с доходностью до 7% при вложениях в фонды, занимающиеся строительством коммерческой недвижимости в Чехии (например, складов и производственных помещений). Однако это не классические инвестиции: покупаются не объекты недвижимости, а акции фонда.
По словам Алеси Бигун, как правило, когда застройщики или агенты недвижимости предлагают
Повысить доходность можно несколькими способами, например, перевести счета за коммунальные услуги на имя арендатора или использовать залог для возмещения убытков, если не было предварительного уведомления о переезде.
Самый выгодный вариант — маленькие квартиры
В чешских объявлениях о продаже недвижимости квартиры обозначаются так:
1+kk — квартира-студия; 1+1 — квартира с одной жилой комнатой и отдельной кухней;2+kk — в квартире две комнаты, причем одна из них используется только как жилая, а вторая может быть совмещена с кухней;3+kk, 4+kk, 5+kk — квартиры с тремя, четырьмя и пятью комнатами, одна из которых — кухня.
Согласно данным JLL, большинство продаж в Праге приходится
Наиболее рентабельны однокомнатные квартиры или студии площадью
Например,
Сравним два варианта — инвестиции в трехкомнатную квартиру или две однокомнатные по той же цене.
Согласно расчетам компании Admireal, за 200 тыс. евро можно купить трехкомнатную квартиру площадью
Помимо этого, студии более ликвидны, чем более просторные квартиры: при адекватной цене найти покупателя для студии можно
Если средства позволяют, вместо пакета разрозненных квартир можно купить доходный дом на несколько небольших квартир. Главное преимущество — когда целое здание принадлежит одному владельцу, отпадает необходимость получать согласие соседей по всем вопросам, которые касаются содержания и ремонта.
Особенности покупки и содержания
Можно оформлять сделку как на физическое, так и юридическое лицо. По информации экспертов Admireal, оформлять сделку на фирму имеет смысл, если:
- приобретается недвижимость для ведения основной предпринимательской деятельности (офис, магазин, цех, склад);
- предполагается, что фирма будет длительное время нести крупные убытки;
- привлекаются заемные средства, и при этом нет возможности получить ипотеку на физическое лицо (например, если нет официально подтвержденного источника доходов).
Во всех остальных случаях рекомендуется оформлять покупку на физическое лицо. В таком случае можно уменьшить налог на прибыль от сдачи в аренду и налог на прирост капитала.
После покупки квартира сдается в аренду с помощью управляющей компании. Это особенно удобно, если покупатель живет в России, не может самостоятельно искать арендаторов и заниматься обслуживанием жилья. Стандартная комиссия управляющей компании составляет 10% от чистой месячной арендной платы.
Обычно собственники квартир открывают счета в чешских банках. Это нужно для того, чтобы доходы не «съедались» банковскими комиссиями за перевод и разницей в курсах валют. Если жилье сдается в аренду без управляющей компании, счет в Чехии нужен вдвойне. «За платежной дисциплиной арендаторов и так нужно следить и напоминать, а если дать жильцам возможность пользоваться отговоркой „платеж не прошел“, то риски ждать очередного платежа месяцами несоизмеримо возрастут. Счет можно открыть во время любого своего приезда в Чехию, это занимает всего час, и многие банки предлагают бесплатное ведение
Подводные камни
По чешским законам, если арендатор не платил за квартиру три месяца, то он обязан покинуть квартиру без задержки в течение месяца. Рассказывает Алеся Бигун: «Спустя три месяца арендатора нельзя выселить, можно расторгнуть с ним договор с незамедлительным вступлением расторжения в силу. А если арендатор просто систематически задерживает оплату или платит меньше положенного, то выселить его можно только с трехмесячным предупреждением, и нет никаких гарантий, что за эти три месяца после предупреждения жилец заплатит хоть что-то. Выселить упрямого арендатора очень сложно: для этого требуется решение суда, получение которого может затянуться до полугода. Вообще, закон защищает арендатора намного в большей степени, чем арендодателя».
Снизить этот риск помогает управляющая компания: специалисты принимают меры предосторожности, чтобы не допустить таких ситуаций, а именно проводят скоринг арендаторов, некоторые составляют договора субаренды. Она также принимает меры по скорейшему выселению арендаторов законными способами.
Когда приобретается уже сданный в аренду объект, если жилец связан с предыдущим владельцем длительным договором, то арендную плату новому владельцу он будет платить именно исходя из старого контракта. И покупатель квартиры не имеет права выселить жильца до истечения договора аренды и не имеет права повысить аренду.
Мелкие работы по дому лежат на плечах арендаторов. Собственник несет расходы только на капитальный ремонт.
«Мелкий ремонт (замена лампочек, починка сантехники или электрики до 1 000 крон, покраска испачканных стен) по закону является обязанностью арендатора, и это прописывается в договоре. Если арендатор после себя оставляет
Юлия Кожевникова, «Транио»
Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю
- Золотая виза ОАЭ: что даёт, как получить в Дубае в 2024 году
- Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость для россиян в 2024 году
- Резидентская виза в Дубае, ОАЭ: как получить, что даёт в 2024 году
- ВНЖ в Турции при покупке недвижимости в 2024 году
- Как получить ПМЖ на Кипре при покупке недвижимости в 2024 году
Покупка жилье в Марбелье, Испания
Покупка недвижимости в Барселоне, Испания
Продажа недвижимости в Алгарве
Цена на жилье на Мадейре, Португалия