Рынок недвижимости Камбоджи в 2026 году

Рынок недвижимости Камбоджи проходит период корректировки после нескольких лет стремительного строительства и роста, во многом связанного с недвижимостью. В 2026 году слабая ситуация в части старых проектов сочетается с возобновлением активности в отдельных сегментах кондоминиумов, индустриальной и доходной недвижимости.

Общий спад на рынке недвижимости остаётся экономическим риском. Всемирный банк описывает ситуацию как затяжную коррекцию, которая ослабила строительную активность и способствовала росту проблемных кредитов. В то же время прямые иностранные инвестиции остаются высокими, особенно в производстве, а отдельные жилые проекты вновь выходят на рынок.

Для покупателей недвижимости это означает, что Камбоджа больше не относится к рынкам, где можно просто рассчитывать на быстрые темпы строительства и общий рост цен. Гораздо большее значение приобрели локация, качество девелопера, арендный спрос, юридический титул и ликвидность при перепродаже.

Обзор рынка недвижимости Камбоджи

Рынок недвижимости Камбоджи состоит из нескольких различных сегментов: кондоминиумов, квартир, домов с земельными участками, жилых комплексов, вилл, коммерческих зданий, офисов, торговой недвижимости, отелей, индустриальных объектов и земли под застройку.

Пномпень — крупнейший и наиболее диверсифицированный рынок недвижимости страны. Сиемреап теснее связан с туризмом, а Сиануквиль сочетает жилую недвижимость с туризмом, логистикой, портовой деятельностью и промышленными инвестициями.

Рынок заметно изменился со времён строительного бума конца 2010-х годов. Девелоперы всё чаще сосредоточиваются на проектах с устойчивым жилым спросом, а не только на спекулятивной инвестиционной привлекательности.

Всемирный банк продолжает считать спад на рынке недвижимости одной из основных внутренних экономических слабостей Камбоджи в 2026 году. В 2025 году доля проблемных кредитов выросла до 8,9%, что отчасти отражает напряжение в недвижимости и связанных отраслях.

Одновременно в сегменте кондоминиумов появляются отдельные признаки стабилизации. В начале 2026 года девелоперы вывели на рынок новые проекты, а интерес покупателей всё больше сосредоточивается на сложившихся районах, надёжных застройщиках и практичных типах квартир.

Тренды рынка недвижимости Камбоджи

Восстановление и стабилизация рынка

Восстановление идёт неравномерно. Более широкий сектор недвижимости Камбоджи остаётся под давлением, но отдельные части рынка кондоминиумов демонстрируют более высокую активность покупателей и возобновление девелопмента.

По данным Tranio, в первом квартале 2026 года состоялось четыре крупных запуска кондоминиумов. Новые проекты чаще ориентируются на сформировавшиеся районы Пномпеня с подтверждённым арендным спросом и более качественной инфраструктурой, а не только на спекулятивных покупателей.

Это важный сдвиг для рынка недвижимости Камбоджи. В предыдущем цикле значительная часть предложения кондоминиумов продвигалась прежде всего среди иностранных инвесторов. В 2026 году девелоперы уделяют больше внимания удобству для постоянного проживания, эффективным планировкам, инфраструктуре и долгосрочной заселённости.

Цены также становятся более дифференцированными. Сильные проекты в востребованных районах могут удерживать относительно высокие цены предложения, тогда как более старые здания и проекты в локациях с избытком предложения вынуждены конкурировать активнее.

Растущая роль камбоджийских покупателей

Местный спрос становится всё более значимым. Согласно анализу Tranio за 2026 год, камбоджийские покупатели обеспечивают чуть более одной пятой зарегистрированных сделок с кондоминиумами в рассмотренной выборке. Девелоперы всё чаще адаптируют продукты под молодых камбоджийских покупателей, для которых важны доступность, удобство и современное благоустройство.

Однокомнатные квартиры доминируют в предпочтениях покупателей Пномпеня: на них приходится около 61% структуры спроса в анализе 2026 года. Двухкомнатные квартиры составляют около 20,5%, студии — 10,1%, трёхкомнатные — 8,4%. Со временем этот тренд может снизить зависимость рынка кондоминиумов от зарубежного инвестиционного спроса.

Иностранный спрос

Тем не менее иностранные покупатели остаются важной частью рынка, особенно в сегменте кондоминиумов. В выборке сделок Tranio за 2026 год на иностранцев пришлось более трёх четвертей покупок кондоминиумов. Активность китайских покупателей снизилась по сравнению с предыдущими циклами, тогда как спрос из России, Польши, Франции и США вырос.

Такая диверсификация снижает зависимость от одного иностранного рынка, хотя международный спрос по-прежнему чувствителен к экономическим условиям, валютным колебаниям и настроениям инвесторов.

Рынок недвижимости Пномпеня

Пномпень остаётся центром жилой и коммерческой недвижимости Камбоджи. В столице сосредоточена крупнейшая в стране концентрация кондоминиумов, офисов, торговых площадей, сервисных апартаментов и крупных жилых проектов. Здесь же находится самый большой рынок аренды: спрос формируют камбоджийские семьи, экспаты, сотрудники компаний, посольства, международные организации и бизнес.

Актуальные объявления на Tranio показывают среднюю цену предложения жилой недвижимости в Пномпене около 1 624 долларов за м², однако показатель охватывает разные типы объектов и не должен восприниматься как фактическая цена сделки. Реальные значения сильно различаются между центральными квартирами, загородными домами, виллами и землёй под застройку.

Рынок кондоминиумов Пномпеня

Кондоминиумы — наиболее доступная для иностранных физических лиц часть рынка. Согласно анализу Tranio за 2026 год, средняя цена кондоминиума в Пномпене составляет около 1 800 долларов за м². Актуальные объявления по квартирам и кондоминиумам показывают медианную цену предложения около 1 739 долларов за м² при заметных различиях между проектами и районами.

В премиальных проектах BKK1 и других центральных локаций цена может превышать 2 500–3 000 долларов за м², тогда как на периферии встречаются проекты существенно дешевле 1 500 долларов за м². Рынок кондоминиумов также стал более избирательным: покупатели всё чётче различают девелоперов с подтверждённой историей сдачи объектов и компании, предлагающие менее проверенные проекты на этапе строительства.

Популярные районы Пномпеня

BKK1 остаётся ведущей локацией для покупателей кондоминиумов по данным Tranio: в анализе 2026 года на него пришлось 36,1% интереса. Далее следует Toul Tom Poung с 22,5%; среди лидирующих районов также Mean Chey, BKK3 и Toul Kork.

BKK1 популярен благодаря центральному расположению, ресторанам, офисам, международным школам и сформировавшемуся арендному рынку для экспатов. Tonle Bassac также привлекает арендаторов и инвесторов близостью к BKK1, крупным торговым центрам и деловым районам.

Toul Kork — сложившийся жилой район со школами, более крупными квартирами и растущим предложением кондоминиумов. Sen Sok быстро развивается вокруг торговых центров, жилых комплексов и новой инфраструктуры. Chroy Changvar предлагает новые проекты на противоположном от центрального Пномпеня берегу реки и может давать более просторные квартиры по цене ниже, чем в премиальных центральных районах.

Премиальные и развивающиеся районы

Премиальные районы обычно дают более устойчивый арендный спрос и лучшую видимость на вторичном рынке, но требуют более высокой цены входа. Развивающиеся районы могут предлагать более низкие цены и больший потенциал роста при дальнейшем развитии инфраструктуры и населения.

Однако арендный спрос там может быть менее глубоким, а срок перепродажи — более долгим. Поэтому инвестору следует сравнивать не только цену за квадратный метр, но и фактическую заполняемость, конкурирующее предложение и профиль потенциальных арендаторов.

Цены на недвижимость в Камбодже

Единого надёжного среднего показателя, который описывал бы все цены на недвижимость Камбоджи, не существует. Текущие объявления Tranio по стране показывают медианную цену предложения около 177 000 долларов и примерно 1 461 доллар за м², но эти значения объединяют кондоминиумы, дома, виллы и другую жилую недвижимость на очень разных рынках.

Цены предложения также не следует путать с ценами состоявшихся сделок. В Камбодже нет полноценной публичной базы, которая показывала бы фактические цены продаж жилой недвижимости по всей стране.

Цены на кондоминиумы

Для кондоминиумов Пномпеня ориентир около 1 800 долларов за м² можно использовать как полезный показатель на 2026 год, однако отдельные проекты могут стоить заметно дороже или дешевле. Объекты начального уровня и проекты в пригороде могут предлагаться примерно по 1 000–1 500 долларов за м².

Проекты среднего сегмента в сформировавшихся районах часто находятся в диапазоне 1 500–2 500 долларов за м². Цены на премиальные объекты в центре могут превышать 2 500–3 000 долларов за м² в зависимости от здания, этажа, инфраструктуры и девелопера.

Объекты на высоких этажах также могут стоить дороже. Во многих новых проектах Пномпеня девелоперы добавляют наценку порядка 20–40 долларов за м² за каждый следующий этаж, хотя конкретная величина зависит от проекта.

Цены на дома и виллы

Дома и виллы сложнее сравнивать, поскольку их стоимость включает в себя земельные участки. В жилых комплексах Пномпеня недвижимость с землёй варьируется от сравнительно доступных сблокированных домов до вилл стоимостью в несколько миллионов долларов.

Ключевыми факторами цены являются локация, размер участка, доступ к дороге, репутация девелопера и близость к центру города. Для иностранных покупателей недвижимость с участком также сложнее юридически, поскольку иностранцы не могут напрямую владеть землёй в Камбодже.

Цены на земельные участки

Стоимость земли может радикально различаться даже внутри одного города. Участки в центре Пномпеня могут стоить очень дорого, если допускают высокую плотность застройки и коммерческое использование, тогда как участки в пригородах и провинциях могут обходиться в разы дешевле.

Инвестору следует оценивать землю по зонированию, качеству титула, инфраструктуре, выходу к дороге, разрешённым параметрам строительства и потенциалу девелопмента, а не только по цене за квадратный метр.

Рынок недвижимости Камбоджи по локациям

Пномпень

Пномпень имеет самый широкий рынок недвижимости в стране и, как правило, самый высокий арендный спрос. Для инвесторов особенно важны кондоминиумы, поскольку соответствующие требованиям объекты могут находиться в прямой собственности иностранных покупателей. Столица также доминирует на национальном рынке кондоминиумов: более 70% продаж, зафиксированных в анализе Tranio за 2026 год, пришлись на Пномпень.

Сиемреап

Сиемреап тесно связан с туризмом и экономикой вокруг храмового комплекса Ангкор. На его рынке представлены дома, виллы, отели, гостевые дома, земельные участки и сравнительно небольшой сегмент кондоминиумов. По текущим объявлениям медианная цена предложения жилой недвижимости составляет около 159 500 долларов и примерно 1 250 долларов за м² для объектов, где указана площадь. Кондоминиумы занимают лишь небольшую долю предложения города.

По кондоминиумам текущие объявления показывают медианный уровень около 1 803 долларов за м², хотя выборка гораздо меньше, чем в Пномпене. Восстановление туризма может поддерживать отели, сервисные апартаменты и аренду жилья, однако инвестиционный результат здесь сильнее зависит от туристического потока, чем в столице.

Сиануквиль

Сиануквиль пережил один из самых резких циклов на рынке недвижимости Камбоджи. Масштабное строительство с китайским капиталом преобразило город в конце 2010-х годов, после чего последовала серьёзная коррекция и появилось множество незавершённых проектов. Долгосрочными фундаментальными факторами города остаются главный глубоководный порт Камбоджи, промышленное развитие, туризм и близость к специальным экономическим зонам.

По текущим объявлениям цена предложения жилой недвижимости составляет около 1 818 долларов за м², а медианная общая цена — около 200 000 долларов, хотя рынок включает очень разные типы и уровни качества объектов. Сиануквиль может предлагать возможности, но инвесторам следует особенно внимательно оценивать риск недостроя, избыток предложения и фактическую заполняемость.

Другие развивающиеся локации

Кампот развивается как направление для комфортной жизни и туризма и привлекает инвестиции в бутик-отели и жилую недвижимость. Кеп меньше по масштабу и сильнее ориентирован на туризм, предлагая курортные объекты, виллы и земельные участки. Баттамбанг имеет значительное местное население, но менее международный рынок недвижимости.

Промышленные зоны вокруг Пномпеня, Сиануквиля и вдоль основных транспортных коридоров могут становиться всё более важными для складов, заводов и логистической недвижимости по мере роста производственных ПИИ.

Рынок недвижимости Камбоджи по типам объектов

Кондоминиумы

Кондоминиумы — наиболее международный сегмент жилой недвижимости Камбоджи. Они особенно важны потому, что соответствующие требованиям помещения со strata title могут напрямую принадлежать иностранцам.

По данным анализа Tranio за 2026 год, к концу 2025 года в Камбодже насчитывалось около 64 000 существующих квартир в кондоминиумах. Большой объём накопленного предложения означает, что инвесторам необходимо внимательно оценивать конкурирующие здания.

Апартаменты

Рынок апартаментов Камбоджи включает обычные арендные здания и сервисные апартаменты. Многие дома принадлежат одному собственнику целиком, а не разделены на индивидуально титулованные квартиры. Сервисные апартаменты остаются популярны у экспатов и корпоративных арендаторов, особенно в центральном Пномпене.

Жилые комплексы

Borey — это закрытый или мастер-планируемый жилой комплекс с недвижимостью и участком земли, обычно включающий сблокированные дома, шопхаусы, парные виллы и отдельно стоящие виллы. Основной спрос на такие объекты формируют камбоджийские покупатели, а не иностранные физические лица, поскольку недвижимость включает землю. Borey стали важной частью пригородного Пномпеня, особенно в районах с ростом населения и инфраструктуры.

Коммерческая недвижимость

К коммерческой недвижимости относятся офисы, торговые площади, многофункциональные здания и шопхаусы. В текущих объявлениях Пномпеня медианная ставка аренды офисов составляет около 12 долларов за м² в месяц, хотя качество, класс здания и локация сильно влияют на уровень ставок. Центральный офисный рынок испытывает конкуренцию со стороны нового предложения, поэтому спрос арендаторов и заполняемость важнее номинальной ставки.

Гостиничная недвижимость

Отели, курорты и сервисные резиденции сосредоточены в Пномпене, Сиемреапе, Сиануквиле, Кампоте и других туристических направлениях. Доходность сильно зависит от качества управления, заполняемости, сезонности и турпотока. Поэтому гостиничная недвижимость по характеру ближе к операционному бизнесу, чем к обычной пассивной инвестиции в квартиру.

Индустриальная и логистическая недвижимость

Индустриальная и логистическая недвижимость становится всё более важным сегментом благодаря росту производства и прямых иностранных инвестиций. Сильные инвестиции в производство поддерживают спрос на заводы, склады, логистические центры и объекты рядом со специальными экономическими зонами, портами и ключевыми транспортными маршрутами. Всемирный банк отмечает, что производственные ПИИ продолжают оставаться важным источником инвестиций и занятости, несмотря на слабость рынка недвижимости.

Рынок кондоминиумов Камбоджи

Предложение кондоминиумов быстро росло во время предыдущего бума и к 2025 году достигло около 64 000 готовых квартир по стране. Среди районов Пномпеня, охваченных исследованием 2026 года, крупнейшая концентрация существующих кондоминиумов находится в BKK1.

Несмотря на большой накопленный объём, девелоперы избирательно возвращаются к запуску новых проектов. Фокус сместился на сложившиеся локации и проекты, способные показать реальный прогресс строительства и более сильную концепцию для комфортной жизни.

Спрос на кондоминиумы

Иностранцы остаются крупнейшей группой покупателей кондоминиумов, однако местный спрос растёт. Девелоперы всё чаще проектируют квартиры не только для инвесторов, но и для камбоджийских собственников, которые планируют жить в них сами. Это может сделать сегмент устойчивее в долгосрочной перспективе, поскольку реальный жилой спрос обычно менее волатилен, чем чисто спекулятивные иностранные покупки.

Самые популярные типы кондоминиумов

Однокомнатные квартиры сейчас доминируют в структуре спроса. На них приходится около 61% предпочтений покупателей в Пномпене и примерно 72% арендного спроса на кондоминиумы в анализе Tranio за 2026 год. Их популярность объясняется более низкой ценой покупки, доступной арендой и спросом со стороны одиночных специалистов и пар.

Двухкомнатные квартиры подходят парам, семьям и для совместной аренды, но требуют большего бюджета. Студии имеют самый низкий порог входа, но могут сталкиваться с высокой конкуренцией в зданиях, где много однотипных объектов. Трёхкомнатные квартиры имеют меньшую аудиторию покупателей, но могут хорошо работать в центральных районах, где качественных семейных квартир сравнительно мало.

Спрос и предложение на рынке недвижимости Камбоджи

Избыточное предложение остаётся одной из главных проблем. В предыдущем строительном цикле Камбоджа ввела большие объёмы жилой и коммерческой недвижимости. В некоторых локациях предложение росло быстрее реального местного и арендного спроса.

Коррекция побудила девелоперов сокращать объём новых запусков и концентрироваться на более сильных проектах. Меняется и спрос: местные покупатели становятся важнее, а международный спрос на кондоминиумы географически более диверсифицирован, чем раньше.

Наиболее здоровыми, вероятно, будут сегменты, которые поддерживаются конечными пользователями, постоянными жителями, бизнесом и арендаторами, а не ожиданиями спекулятивной перепродажи.

Рынок аренды в Камбодже

В Пномпене сосредоточен самый большой рынок аренды в стране. Спрос формируют камбоджийские специалисты, экспаты, международные компании, дипломатический персонал и иностранные предприниматели. В анализе рынка за 2026 год BKK1 является самым популярным районом для аренды кондоминиумов, далее следуют Tonle Bassac, Daun Penh, Toul Tom Poung и BKK3. На однокомнатные квартиры приходится около 72% арендного спроса.

Цены на аренду

Арендные ставки сильно различаются в зависимости от локации и качества здания. Современная однокомнатная квартира за пределами самых дорогих центральных районов может сдаваться за несколько сотен долларов в месяц, тогда как премиальные сервисные апартаменты в BKK1 или Tonle Bassac стоят значительно дороже.

По актуальным объявлениям по всему Пномпеню медианная ставка предложения жилой аренды составляет около 800 долларов в месяц, однако этот средний показатель не следует напрямую применять к отдельным кондоминиумам.

Арендная доходность

Текущие объявления указывают на общую валовую доходность жилой недвижимости Пномпеня примерно 4,8%, если сопоставлять медианные цены предложения и арендные ставки. Для отдельных кондоминиумов фактический показатель может быть заметно выше или ниже.

Валовую доходность всегда следует отличать от чистой. Сервисные сборы, управление недвижимостью, агентские комиссии, простой, ремонт, меблировка и налоги уменьшают доход, фактически получаемый собственником. Для инвестиционного расчёта лучше использовать реалистичную долгосрочную аренду, а не гарантированную или прогнозируемую девелопером доходность.

Иностранные покупатели на рынке недвижимости Камбоджи

Иностранцы могут покупать недвижимость в Камбодже, однако прямое владение в основном ограничено подходящими помещениями в зданиях совместной собственности. Согласно Закону Камбоджи о предоставлении иностранцам права собственности на частные помещения в зданиях совместной собственности, иностранцы могут владеть соответствующими требованиям помещениями со strata title выше первого наземного этажа.

Иностранное владение ограничено 70% частных жилых помещений в соответствующем требованиям здании. Поэтому strata title — один из важнейших документов для иностранного покупателя.

Могут ли иностранцы владеть землёй

Иностранцы не могут напрямую владеть землёй в Камбодже. Право собственности на землю принадлежит гражданам страны и камбоджийским юридическим лицам, соответствующим требованиям. Альтернативой в подходящих случаях могут быть зарегистрированная долгосрочная аренда или компания с камбоджийским большинством, однако такие структуры не дают тех же прав, что прямое личное полное право собственности. Иностранным инвесторам следует особенно осторожно относиться к неформальным номинальным схемам: договорный контроль не всегда равнозначен юридическому праву собственности.

Юридическая проверка недвижимости для иностранных покупателей

Перед покупкой инвестору следует подтвердить юридический титул, историю владения, наличие ипотек и других обременений, разрешения на строительство, личность девелопера и доступную квоту иностранного владения.

При покупке на этапе строительства кондоминиума необходимо также проверить, имеет ли девелопер законное право застраивать участок и сможет ли готовая квартира получить strata title. Особое значение комплексная проверка имеет в проектах, которые рекламируются с гарантированной арендной доходностью или сложными арендными структурами.

Рынок новостроек и недвижимость на этапе строительства

На этапе строительства недвижимость может предлагать более низкие стартовые цены и растянутые графики платежей. Девелоперы могут разрешать покупателю платить по мере строительства, а не финансировать всю покупку в момент завершения. Ранние покупатели также получают более широкий выбор этажей и планировок. Однако потенциальное ценовое преимущество необходимо сопоставлять со строительным риском.

Риски инвестиций на этапе строительства

Основные риски — задержка, незавершение строительства, финансовые проблемы девелопера и ухудшение рынка к моменту сдачи объекта. Прогнозы по аренде также могут оказаться чрезмерно оптимистичными.

Проект с высокой гарантированной доходностью следует оценивать с учётом того, кто юридически обязан выплачивать эту доходность и способен ли реальный арендный рынок её обеспечить. Перепродажа на стадии строительства также может быть сложной, если девелопер продолжает продавать аналогичные новые квартиры.

Как оценивать девелопера

На текущем рынке особенно ценна подтверждённая история реализации проектов. Готовые здания позволяют оценить качество строительства, получение титулов, уровень управления и реальную заполняемость. Инвестору также следует изучить ход строительства, схему финансирования, условия договора купли-продажи и обязательства девелопера в случае задержки завершения.

Рынок коммерческой недвижимости Камбоджи

Офисная недвижимость

В Пномпене представлены офисы класса A, класса B и небольшие местные бизнес-центры. Новое предложение усилило конкуренцию, дало арендаторам больше выбора и создало давление на слабые и устаревшие объекты. По текущим объявлениям медианная ставка предложения офисной аренды составляет около 12 долларов за м² в месяц, хотя премиальные офисы могут быть значительно дороже. Для инвестора качество арендатора и заполняемость могут быть важнее номинальной ставки.

Торговая недвижимость

В Камбодже наряду с традиционной уличной торговлей развиваются торговые центры, районные коммерческие центры и многофункциональные торговые проекты. Результаты торговой недвижимости сильно зависят от локации, населения вокруг объекта, состава арендаторов и потребительских расходов. Сложившиеся центры способны привлекать международных ритейлеров, тогда как проекты с избытком предложения или слабой локацией могут испытывать проблемы с заполняемостью.

Индустриальная недвижимость

Индустриальная и логистическая недвижимость может иметь более сильный структурный спрос, чем некоторые традиционные сегменты, поскольку Камбоджа продолжает привлекать производственные инвестиции. Заводы, склады и логистические объекты рядом со специальными экономическими зонами и транспортной инфраструктурой могут выигрывать от роста производства и экспорта.

Что движет рынком недвижимости Камбоджи

На спрос влияют несколько факторов. Экономический рост и занятость определяют покупательную способность домохозяйств. Прямые иностранные инвестиции создают спрос на заводы, офисы, склады и жильё. Урбанизация поддерживает долгосрочный жилой спрос в Пномпене и вторичных городах.

Инфраструктура может менять привлекательность пригородов и промышленных коридоров. Туризм влияет на гостиничную недвижимость и краткосрочную аренду в Сиемреапе, Сиануквиле и других направлениях. Важны и кредитные условия: рынок, сильно зависящий от заёмного финансирования, ослабевает при ужесточении банковского кредитования — это было одним из факторов недавней коррекции в Камбодже.

Налоги на недвижимость и расходы по сделке в Камбодже

Покупателям следует включать налоги и транзакционные расходы в инвестиционный расчёт. При передаче недвижимого имущества в Камбодже обычно взимается гербовый сбор 4%. Ежегодный налог на недвижимое имущество, как правило, составляет 0,1% налогооблагаемой базы с учётом применимого порога и правил оценки. Доход от аренды также может создавать налоговые обязательства.

Камбоджа вводит режим налога на прирост капитала по ставке 20%. С 1 января 2026 года налог применяется к приросту стоимости инвестиционных активов, прав аренды, деловой репутации, интеллектуальной собственности и иностранной валюты, а применение к приросту капитала от недвижимого имущества запланировано на 1 января 2027 года. Инвесторам важно различать налоги в период владения, налоги на передачу при покупке или продаже и будущий режим налогообложения прироста капитала.

Риски на рынке недвижимости Камбоджи

Избыточное предложение

Избыток предложения остаётся одним из главных рисков, особенно в сегменте кондоминиумов. В 2025 году национальный фонд кондоминиумов достиг примерно 64 000 квартир, и не все здания имеют одинаково высокую заполняемость. Проекты, конкурирующие в основном скидками, а не локацией или качеством, могут продолжать испытывать ценовое давление.

Риск девелопера

В Камбодже были случаи задержанных и незавершённых проектов. На текущем рынке всё большее преимущество получают девелоперы с готовыми объектами и признанной историей реализации. Для инвестора риск девелопера на этапе строительства может быть важнее теоретического потенциала роста стоимости.

Риск ликвидности

Вторичный рынок развит слабее, чем на зрелых рынках недвижимости. Продажа квартиры может занять время, особенно если девелопер продолжает предлагать большое количество сопоставимых новых объектов. Инвестицию, которая работает только при условии быстрой перепродажи, следует оценивать особенно осторожно.

Риск титула и юридических вопросов

В Камбодже существует несколько форм прав на недвижимость и документов о титуле. Иностранному покупателю необходимо убедиться, что объект можно законно зарегистрировать на его имя и что титул соответствует фактически продаваемому активу. Ограничения на владение землёй также делают юридическую структуру особенно важной для домов, вилл и земельных участков.

Экономический и финансовый риск

Спад в недвижимости усилил давление на финансовую систему Камбоджи. По данным Всемирного банка, доля проблемных кредитов в банковском секторе достигла 8,9% в 2025 году против 7,4% в 2024-м. Ужесточение кредитования может одновременно сократить финансирование девелоперов и покупательную способность клиентов, замедляя восстановление рынка.

Является ли недвижимость Камбоджи хорошей инвестицией

Камбоджийская недвижимость может быть привлекательной, но качество инвестиций сильно различается. Рынок предлагает сравнительно доступный вход в сегмент кондоминиумов, прямое владение strata title для иностранцев, арендный спрос в Пномпене и долгосрочную экспозицию к урбанизации и экономическому развитию.

Одновременно инвесторы сталкиваются с избыточным предложением, риском девелопера, сравнительно низкой ликвидностью вторичного рынка и ограничениями на владение землёй. Наиболее сильными могут оказаться объекты с понятной экономической функцией: удачно расположенная квартира для реальных арендаторов, индустриальная недвижимость для расширяющихся производств или гостиничный актив с подтверждённым операционным спросом.

Покупать объект только потому, что он стоит дешевле, чем аналогичная недвижимость в Сингапуре, Бангкоке или другом городе региона, недостаточно. Более низкая цена может отражать и меньшую ликвидность, и более слабый спрос.

Рынок недвижимости Камбоджи по сравнению с другими рынками Юго-Восточной Азии

Камбоджа отличается от соседних рынков несколькими важными особенностями. Иностранные покупатели могут владеть до 70% соответствующих требованиям частных помещений в здании совместной собственности, что сравнительно либерально по сравнению с обычно применяемой в Таиланде квотой 49% для иностранных владельцев кондоминиумов.

Камбоджа также предлагает более низкий порог входа, чем многие премиальные районы Бангкока, Куала-Лумпура или крупных городов Вьетнама. Однако эти более крупные рынки обычно имеют более глубокий внутренний спрос, более развитую ипотечную систему и более ликвидную перепродажу. Поэтому в отдельных сегментах Камбоджа может давать больший потенциал развивающегося рынка, но инвестор принимает более высокий риск девелопера, ликвидности и рыночного цикла.

Прогноз рынка недвижимости Камбоджи

Краткосрочный прогноз

В ближайшей перспективе вероятна постепенная корректировка, а не новый общий бум недвижимости. Всемирный банк ожидает замедление роста реального ВВП Камбоджи до 3,9% в 2026 году с последующим восстановлением до 4,9% в 2027-м и продолжает относить спад недвижимости к внутренним уязвимостям экономики.

Поэтому цены на жильё вряд ли будут двигаться одинаково. Качественные проекты в сложившихся районах могут показывать лучшие результаты, чем второстепенные объекты в локациях с избытком предложения. Для инвесторов арендный доход, вероятно, останется более важным фактором, чем ожидания быстрого роста капитальной стоимости.

Долгосрочный прогноз

В Камбодже сохраняются структурные факторы, способные поддерживать недвижимость в долгосрочной перспективе. Урбанизация, рост населения, инвестиции в производство, развитие инфраструктуры и расширение местного среднего класса могут увеличивать спрос на жильё, индустриальные объекты и коммерческие площади.

Сегмент кондоминиумов также может стать устойчивее по мере роста доли камбоджийских покупателей. Рынок постепенно переходит от высокоспекулятивного цикла застройки к более дифференцированной модели, где всё большее значение имеют качество актива, арендный доход, локация и спрос конечных пользователей.