Студенческая недвижимость — выгодная альтернатива торговым объектам

За последнее десятилетие объекты студенческой недвижимости выделились в отдельный вид инвестиционного актива и стали привлекать значительно большее число капиталовкладчиков, застройщиков и частных управляющих компаний.

Сектор стремительно развивается благодаря тому, что увеличивается число студентов. С 2000 по 2011 годы количество абитуриентов выросло с 98 млн до примерно 165 млн. По прогнозам, к 2025 году их число достигнет 263 млн. С 2000 по 2009 годы тех, кто выбрал университет за пределами родной страны, стало больше на 1,6 млн. Сегодня главная задача рынка недвижимости — обеспечить растущее число студентов качественным жильем вблизи вузов.

Самые перспективные регионы

75% иностранных студентов предпочитают учиться в Европе и Северной Америке. Самые популярные «страны предложения» — США, Великобритания и Австралия. Далее следуют Германия и Франция. США — лидер по количеству учащихся из-за рубежа. Но в последнее время их доля сократилась в пользу альтернативных стран — Новой Зеландии, Канады, Японии и России.

Большинство (52%) зарубежных студентов приезжают в развитые страны из Азии. Среди регионов – лидеров также числятся Европа (23%) и Африка (12%). Меньше желающих учиться в других странах в Южной (7%) и Северной (4%) Америке, а также в Океании (1%). Среди «стран спроса» лидируют Китай, Индия, Южная Корея, Германия и Франция. На их долю в совокупности приходится 36% абитуриентов, предпочитающих заграничные вузы.

Обзор региональных рынков

США и Великобритания считаются зрелыми рынками. Сегодня они разрознены, но имеют тенденцию к консолидации.

Рынок континентальной Европы еще не совсем состоялся. Этот регион имеет большие перспективы расширения сектора. Студенческие общежития чаще всего предоставляют частные и государственные университеты, но в Италии и Испании этим часто занимаются религиозные организации, в Нидерландах — региональные учреждения, в Германии — союзы студентов (например, Studentenwerk). Общежития в Восточной Европе обычно низкокачественные, хорошие варианты предлагаются в Финляндии. В Южной Европе многие студенты живут с родителями, в Восточной Европе и Прибалтике — с супругами и детьми.

В Австралии сектор студенческого жилья находится на ранней стадии становления. Он отстает от зрелых рынков примерно на 10 лет. Это позволяет инвесторам воспользоваться выгодами раннего вхождения на рынок. Большинство иностранных студентов в Австралии — выходцы из азиатских стран (Китая, Индии, Малайзии, Индонезии, Сингапура и Вьетнама).

Динамика рынка

С июня 2011 по июнь 2012 года инвесторы вложили в рынок мирового студенческого жилья 4,7 млрд долл. Увеличилось число сделок на сумму более 50 млн долл. Например, в мае инвестиционная компания Round Hill Capital приобрела за 415 млн фунтов стерлингов три объекта в центральном Лондоне.

По количеству сделок в этом году сектор студенческого жилья побил все исторические рекорды, и это свидетельствует о растущем аппетите инвесторов. Наиболее активны рынки США и Великобритании. Далее следуют Испания, Швеция и Германия.

Типы объектов

Во всем мире не хватает современных новых объектов, которые могли бы удовлетворить нужды студентов. Сегодня существует несколько типов студенческого жилья для разных бюджетов и предпочтений:

• частное съемное жилье с совместным проживанием нескольких человек;
• частные комплексы, построенные специально для студентов;
• университетские кампусы;
• квартиры и дома «приемных семей» («хоумстэй»), хостелы и гостиницы.

Учащиеся часто арендуют частные квартиры рядом с вузами. Такие объекты составляют 62% рынка студенческого жилья США. В основном это некачественные объекты, владельцы которых требуют завышенную плату.

Современные студенты взыскательны к жилищным условиям и требуют, чтобы комнаты были технически оснащены. Поэтому сегодня многие компании строят специальные качественные комплексы для учащихся, оборудованные всем необходимым. В США таких объектов всего 9%. В Великобритании такие комплексы распространены больше. Они сконцентрированы в университетских городах, таких как Лондон, Оксфорд, Кембридж, Манчестер, Ноттингем, Лидс, Ливерпуль и Бристоль.

Университеты обычно предоставляют жилье трех типов: общежития, коттеджи с полным пансионом и квартиры в домах при университетах. В США 29% студенческих объектов — общежития. Чаще всего это здания, построенные 30–50 лет назад, не имеющие современного технического оснащения. Общежития часто выбирают первокурсники, так как во многих университетах есть правило, согласно которому на первом году обучения нужно жить на территории кампуса. В Европе только 15% учащихся живут в общежитиях, хотя этот показатель варьируется в зависимости от региона (в Восточной Европе — 22%, в Прибалтике — 24%).

Объекты «хоумстэй», хостелы и гостиницы считаются низкокачественными. Их обычно используют для временного проживания на короткие сроки, пока решается вопрос с основным жильем.

Доходность

Студенческое жилье по суммарной доходности превосходит другие типы объектов, использующихся в коммерческих целях в США и Великобритании: инвесторы получают до 11–15% годовых. В Соединенном Королевстве индекс доходности в последние годы держится на среднем уровне 13%.

В среднем, доходность объектов, имеющих выгодное расположение рядом с вузами, составляет 5,75–6,00%. Недвижимость, которая находится дальше от университетов, приносит 7,25–8,00%. По состоянию на июнь 2012 года средняя ставка доходности для всех объектов сектора достигала 6,58%.

Кто покупает

Студенческим жильем в основном интересуются крупные организации — инвестиционные фонды недвижимости (REIT), фонды акционерного капитала, фонды государственного имущества, пенсионные фонды и инвестиционные управляющие компании. Средства в такие объекты вкладывают и владельцы крупных капиталов.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru

По материалам JLL