Районы Афин: где искать недвижимость с потенциалом

Для Греции худшее позади, считает генеральный директор Deutsche Bank Джон Крайан. «Наконец-то виден свет в конце туннеля. Прогноз на 2018 год остаётся позитивным, однако дорога к полному восстановлению будет долгой и трудной», — цитирует его греческое издание Ekathimerini. Статистическое ведомство опубликовало данные о динамике ВВП Греции за 2017 год: впервые после восьмилетней рецессии греческий ВВП рос четыре квартала подряд.

Параллельно увеличивается поток туристов. В 2017 году количество пассажиров на международных направлениях в аэропорту Афин составило 14,4 млн человек — на 12% больше, чем годом ранее. Как правило, иностранные туристы, направляющиеся на греческие курорты, прокладывают свой путь через Афины, где останавливаются на пару дней, чтобы осмотреть достопримечательности. На фоне восстановления экономики и растущего потока туристов инвесторы ожидают повышения цен на недвижимость в Афинах.

С учётом того, что пока стоимость квадратного метра в Афинах на 44% ниже, чем была до кризиса, инвесторы пользуются возможностью и покупают здания в центре столицы, чтобы затем сдавать помещения в краткосрочную аренду туристам. Более опытные приобретают недвижимость в плохом состоянии по цене ниже, чтобы после ремонта и сдачи в аренду получить более высокую доходность на вложенный капитал.

В результате, по данным Банка Греции, в квартальном исчислении падение цен уже прекратилось: стоимость квадратного метра в Афинах со II по IV кварталы 2017 держалась на одном уровне. Недвижимость в центральных, самых популярных у туристов, районах Афин, Колонаки и Монастираки, уже подорожала.

Наибольший потенциал для инвесторов представляют районы, расположенные в шаговой доступности от Акрополя. Пока квадратный метр здесь стоит дешевле, чем в центре столицы, а туристы активно снимают жильё в таких районах благодаря удобной логистике и недорогой стоимости аренды. По мнению экспертов Tranio, к таким районам относятся Керамикос, Кипсели, Псири и Экзархия.

Керамикос

Керамикос находится в 15 минутах ходьбы от Акрополя, рядом с Эрму, главной торговой улицей Афин. Ближайшие станции метро — «Тисио» и «Керамикос», расположенные на зелёной и синей ветках, по которым можно по прямой добраться до Пирея и — с пересадкой на наземную железную дорогу — аэропорта Афин.

Керамикос популярен у творческой молодёжи: пока здесь много пустующих помещений, аренда стоит недорого, и район расположен в центре города. «Это то, чего не хватает во многих крупных европейских городах, и что привлекает туристов», — приводит слова одного из архитекторов, поселившихся здесь, немецкое издание Spiegel. Обычно в разгар рабочего дня в кафе и ресторанах Керамикоса нет свободных мест. 

Согласно информации крупнейшего греческого портала недвижимости Spitogatos.gr, в среднем месячная аренда квартиры с одной или двумя спальнями в Керамикосе обходится в 500–800 евро. Снять жильё посуточно, по данным AirDNA (сервиса, который обрабатывает данные, опубликованные на Airbnb), стоит около 55 евро.

Кипсели

Кипсели располагается к северу от исторического центра Афин, рядом с Марсовым полем, одним из крупнейших городских парков. Из-за того, что район находится между двумя линиями метро, до Акрополя, расположенного в часе ходьбы, оказывается быстрее добраться на наземном транспорте (за 40 минут). Однако скоро по Кипсели будет проходить четвёртая (жёлтая) линия метро, строительство которой планируется начать в 2019 году и завершить в 2026. Это один из крупнейших инфраструктурных проектов в ЕС на сегодняшний день: две радиальные ветки соединят центр города с его северными пригородами и сократят время в пути примерно в три раза.

Кипсели — один из старейших, самых густонаселённых и мультикультурных районов Афин. В первой половине XX века его заселяла местная буржуазия, строились дома с просторными квартирами, и к 1960-м годам он стал одним из самых престижных районов Афин. Однако с 1990-х годов район стали заселять мигранты из Албании, Румынии, Болгарии, Украины, Молдавии, России и других стран. Большая их часть, согласно данным портала The Athens Social Atlas, отличается высоким уровнем образования и финансово активна.

По информации греческого издания Liberal, за время кризиса недвижимость в Кипсели потеряла в стоимости более 50%. Согласно данным Spitogatos.gr, ветхое жильё здесь предлагается за символические 250 евро/м², стоимость отремонтированных квартир составляет в среднем 500 евро/м². В Кипсели много предложений однокомнатных квартир стоимостью всего 6–7 тыс. евро. У района большой потенциал роста цен, который может быть реализован благодаря строительству четвёртой линии метро и инфраструктурным проектам: например, масштабной программе «Афины 2020: стабильное развитие туризма, культуры и инноваций». По информации сайта Airdna.co, квартиры в Кипсели сдаются в среднем за 37 евро в сутки.  

Псири

Псири находится в центре Афин, в 15 минутах ходьбы от Акрополя, рядом с площадями Омония и Монастираки. На трёх расположенных рядом станциях, «Монастираки», «Синтагма» и «Тиссио», пересекаются все три линии афинского метро.

Ещё 20 лет назад Псири считался упадочным, промышленным районом, где большинство зданий находились в полуразрушенном состоянии. Низкие цены на жильё привлекли в район художников и музыкантов, и постепенно в Псири начали открываться кафе, бары, магазины, галереи и мини-отели, бывшие склады перестраивались в коммерческие помещения, реставрировались здания. Ставший богемным район получил прозвище «афинского Сохо». Процесс джентрификации Псири продолжается до сих пор.

Недвижимость в Псири стоит дороже, чем в Кипсели: по данным Spitogatos.gr, примерно от 900 евро/м² за квартиры и здания под ремонт и до 2–3 тыс. евро/м² — за реновированное жильё. Стоимость аренды квартиры в Псири через Airbnb стоит в среднем 40 евро за ночь.

В Псири Tranio предлагает инвестировать в редевелопмент жилого здания на 12 квартир на улице Атинас. Общие расходы на проект вместе с ремонтом — 1,3 млн евро. Гарантированная доходность инвестора от аренды составит 8% годовых. Инвестиции осуществляются без участия банка, через покупку бондов проектной компании (бонд — особый способ оформления договора займа, дающий возможность оптимизировать налоги).

Экзархия

Район Экзархия расположен на северо-востоке от исторического центра в   — от станции метро «Омония». В Экзархии расположен Национальный археологический музей, один из крупнейших музеев Греции и мира, посвящённой греческой культуре.

До недавнего времени Экзархия пользовалась репутацией района протестов и демонстраций, где часто происходили столкновения местных жителей с полицией. Стены многих зданий в Экзархии исписаны граффити, часто с политическими лозунгами, в местных барах собираются политически активные студенты, интеллектуальная элита и диссиденты. Однако после победы партии Алексиса Ципраса «Сириза» в январе 2015 протестное движение стало утихать. Как пишет издание Huffington Post, наступивший мир привлекает в район молодых предпринимателей, которые хотят заработать на известности Экзархии и открывают здесь барбершопы и палатки с мороженым. Экзархия — оживлённый район с бурной ночной жизнью, кооперативными кафе, ресторанами, книжными магазинами и театрами.

Прямо сейчас наступил идеальный момент для входа на рынок недвижимости Греции. Если негативные события не нарушат равновесие рынка, мы ожидаем, что в ближайшие 2–3 года цены на недвижимость вырастут на 30%».

Георгий Качмазов Управляющий партнёр Tranio

Автор: Юлия Кожевникова