Что нового в программе «Золотая виза» Греции в 2026 году

Высокие инвестиционные пороги

В 2025 году программа продолжает работать, но действует по обновлённым инвестиционным порогам, введённым в 2024 году. Государство увеличило минимальные суммы для наиболее востребованных регионов и ввело более жёсткие критерии отбора объектов.

Основные пороги:

• 800 000 € — для зон повышенного спроса. В первую очередь это Аттика, муниципалитет Салоники, туристические локации Миконос и Санторини, а также острова с населением более 3 100 человек. Повышенный порог направлен на снижение давления на локальный рынок жилья.
• 400 000 € — для остальных районов.
• 250 000 € — порог, доступный только при специальных условиях: конверсия коммерческого объекта в жилой формат либо реставрация недвижимого культурного наследия.

Также для недвижимости с порогами 400 и 800 тыс. евро действует требование: инвестор должен приобрести один жилой объект площадью не менее 120 кв. метров.

Ограничения по краткосрочной аренде

Новые правила усилили контроль над тем, как именно можно использовать недвижимость для получения ВНЖ. Государственная политика поддерживает рынок долгосрочной аренды жилья и сокращение перегрева в туристических районах.

Для объектов, купленных для «золотой визы» Греции:

• запрещена краткосрочная аренда на площадках Airbnb, Booking и их аналогах;
• объект можно сдавать только в долгосрочную аренду с контрактом на 5 лет;
• нарушение запрета может привести к отзыву статуса ВНЖ.

Вводя эти ограничения правительство стремится уменьшить дефицит доступного жилья и снизить давление на цены в популярных локациях. Это соответствует общей европейской тенденции по ужесточению правил краткосрочной аренды в крупных туристических центрах, например, в Испании и Португалии.

Переходные правила и новые реформы

В начале 2025 года вступили в силу переходные правила, позволяющие инвесторам завершить сделки, начатые ещё до изменения законодательства. Если предварительное соглашение было подписано до момента вступления реформы в силу, заявитель сохранял право оформить ВНЖ по прежним условиям — при условии своевременной оплаты и регистрации сделки.

Греция продлила возможность покупки недвижимости по старым правилам до 28 февраля 2025 года. Это касалось тех инвесторов, которые внесли депозит от 10% до 31 августа 2024 года. Изначально крайний срок заключения договоров был установлен до 31 декабря 2024 года.

Старые правила 2023–2024 годов: инвестиционный порог от 500 тыс. евро в некоторых районах Афин и Салоник, на островах Миконос и Санторини, и порог 250 тыс. евро в остальных регионах.

Новые правила с более высоким порогом: как мы отметили выше, 250 тыс. евро — только для объектов реновации и переоборудования коммерческой недвижимости в жилую, 400 и 800 тыс. евро в зависимости от региона — для объектов площадью не менее 120 кв. метров.

Новый циркуляр от 11 ноября 2025 года

Власти Греции уже обсуждали дальнейшие точечные корректировки программы. В официальном правительственном вестнике Греции 11 ноября 2025 года был опубликован циркуляр № 214926/2025. Этот документ систематизирует и уточняет требования для получения ВНЖ инвестора. Среди ключевых положений:

1. Ввели отдельные категории инвестиций и конкретизировали требования к каждой из них. Теперь чётко прописаны правила для покупки недвижимости, включая объекты под реновацию, приобретение земли и строительство, инвестиции в охраняемые и реставрируемые здания, а также условия для наследования, дарения и долгосрочной аренды сроком не менее 5 лет.
2. Установили полный перечень документов для подачи заявления. Базовый пакет включает нотариальный договор, подтверждение оплаты, налоговую декларацию E9, действующую медицинскую страховку и электронный сбор в размере 2 000 €. Для специальных категорий недвижимости требуются дополнительные материалы: технические отчёты, подтверждение статуса охраняемого объекта, разрешения на работы по реновации.
3. Прописали критерии продления ВНЖ. Инвестор должен подтвердить право собственности, наличие медстраховки и оплатить установленный сбор. Для объектов с изменением назначения нужна декларация о фактическом использовании недвижимости как жилья; для реставрируемых объектов — технический отчёт о завершении работ.

Статистика по заявкам на «золотую визу» за три квартала 2025 года

В 3-м кв. 2025 года Греция получила 1 251 новую заявку на «золотую визу» и 267 заявок на продление, как следует из данных Министерства миграции Греции по состоянию на сентябрь 2025 года.

Число новых инвесторов уменьшилось на 40% по сравнению с июлем—сентябрём 2024 года и на 20% — по сравнению со 2-м кв. этого года. Это говорит о стабилизации спроса после ажиотажной волны в 2024 году перед изменениями условий программы.

Однако в долгосрочной перспективе рост заметнее: по сравнению с 3-м кв. 2022 года поток новых заявок увеличился на 83%. При этом в 3-м кв. 2025 года запросы на продление увеличились на 46% год к году.

Страны происхождения инвесторов: Китай и Турция по-прежнему лидируют

Согласно отчётам Министерства миграции Греции, в 2025 году Китай по-прежнему остаётся крупнейшим источником заявителей. Почти половина покупателей — из этой страны. Китайские инвесторы получили 2 335 ВНЖ по новым заявкам за 9 месяцев в этом году; темп роста — 36%. По состоянию на сентябрь 2025 года насчитывается всего 8 792 действующих ВНЖ у граждан Китая.

Китай остаётся номером один по объёму, но Турция — явный лидер по динамике. Турция показала рекордные результаты по темпам роста: число выданных первоначальных виз за 9 месяцев увеличилось почти на 113% — с 1 268 до 2 698 единиц. Инвесторы из Турции получили 1 430 ВНЖ.

Интерес к программе усилился со стороны инвесторов из Израиля: за 9 месяцев прирост составил 64%. Великобритания, США, Иран, Египет и Ливан тоже демонстрируют стабильный прирост — от 21 до 35%, и доли новых ВНЖ составляют 2,4–3,6%.

Среди граждан РФ количество действующих ВНЖ уменьшилось на 13% за 9 месяцев. Стоит отметить, что данные по российским инвесторам не полностью точны. С 2022 года Греция официально приостановила выдачу «золотой визы» гражданам России и Беларуси. Чтобы участвовать в программе, нужно оформить гражданство другой страны, но продлевать ВНЖ можно по российскому паспорту.

Почему выбирают ВНЖ Греции за инвестиции в недвижимость

Программа востребована несмотря на ужесточение правил. В 2025 году Греция остаётся одной из европейских стран с самым низким порогом входа в программу ВНЖ через инвестиции в недвижимость.

Получить резидентство в ЕС через инвестиции в недвижимость можно также на Кипре, но с более высокой суммой — от 300 тыс. евро. Однако Кипр при этом всё ещё не входит в Шенгенскую зону, поэтому не является полностью равноценной альтернативой Греции.

Другие европейские страны (Испания, Португалия, Венгрия) ранее отменили возможность инвестировать в недвижимость в рамках программы «Золотая виза».