Финишная прямая: какой доход фиксируют инвесторы The Community в Motor City

Проект соинвестирования в девелопмент The Community в районе Motor City был анонсирован в октябре 2022 года: Tranio предложил партнёрам и клиентам инвестировать в строительство ЖК на раннем этапе с расчётом на потенциал рынка Дубая на несколько лет вперёд.

Спустя больше двух лет устойчивого роста рынка Дубая The Community приблизился к сдаче, и часть инвесторов начала реализовывать стратегии выхода, фиксировать прирост стоимости активов.

Чтобы разобраться, как эта стратегия работает на практике, обратимся к данным Земельного департамента Дубая и на примере записей о сделках с недвижимостью рассмотрим реальные кейсы перепродажи квартир из The Community.

Инвестиции на раннем этапе в недвижимость Дубая

Запуск девелоперского проекта в Дубае является наиболее капиталоёмкой стадией стройки, поэтому на ранних этапах — после приобретения земельного участка, но до получения разрешения на строительство и запуска розничных продаж, — девелоперы реализуют закрытую часть стока по себестоимости.

Ключевые этапы инвестирования на ранней стадии проекта:

• Инвестор и девелопер заключают инвестиционное соглашение. Инвестор получает право на будущие метры.
• Девелопер вкладывает собственные средства в приобретение участка и размещает 50% стоимости стройки на эскроу-счёте.
• Процесс регистрации проекта в ведомствах занимает 6−8 месяцев. Инвестору предоставляется личная гарантия от застройщика.
• После получения разрешения и размещения средств на эскроу-счёте девелопер получает право на продажу квартир на стадии котлована.

Инвестор может реализовать право на свои метры:

• продать квартиру в рассрочку, зафиксировав максимальную цену;
• продать права на квартиру с дисконтом к рынку, но получить всю сумму сразу;
• оформить метры в собственность, заплатив 4% трансферного налога.

Прогнозируемая доходность в подобных стратегиях инвестиций в строящиеся объекты существенно превышает показатели розничных сделок как в сценарии сдачи в аренду, так и при перепродаже.

Комплексный анализ и страховка от потенциальных рисков

Инвестирование на ранней стадии предполагает, что инвестор сделает более долгосрочную ставку по сравнению с традиционной покупкой метров и что текущая динамика рынка сохранится, а спрос конечных пользователей или покупателей не уйдёт в конкурентные районы или объекты.

Чтобы минимизировать риски, команда Tranio уделяет внимание каждому этапу подготовки проекта: от выбора локации, анализируя не только текущий спрос, но и потенциал развития района на ближайшие годы, до изучения трендов, показателей соседних проектов, прогнозов по развитию инфраструктуры и поведению целевой аудитории. И конечно, основной страховкой от коррекции рынка в стратегии инвестиций на котловане выступает выгодная точка входа, близкая к себестоимости метров.

Подобный подход даёт два важных преимущества:

• Во-первых, даже при возможной просадке рынка проект остаётся устойчивым за счёт изначально низкой стоимости квадратного метра.
• Во-вторых, если восходящий тренд сохраняется, инвестор получает большую доходность за счёт продуманных качественных характеристик и понятной стратегии реализации.

У Tranio есть несколько успешных кейсов соинвестирования в проекты девелопмента. Напишите нам, чтобы узнать подробнее о стратегиях инвестирования на раннем этапе.

Узнать подробнее

Рассмотрим на примере The Community: к моменту запуска были проанализированы ЖК в районах JVC, готовая вторичка в Motor City, первичка в Studio City и Sport City, Dubai Marina и Downtown — в общей сложности около 700 предложений в десятках проектов.

Пример анализа конкурентных районов для клиентов Tranio в 2022–2023 году

Данные по итогам анализа листинга на Bayut и Propertyfinder 2022–2023 гг.

Согласно анализу ценовых характеристик, проект был изначально адекватно оценён к соседним ЖК в Motor City и был ещё на этапе входа выгоднее девелопмента в конкурентных районах.

Выбор Tranio пал на The Community не только и не столько из-за низкой цены — это лишь один из ответов на вопрос «Почему Motor City?». В анализе учитывался будущий объём ввода жилья по районам Дубая, и если в Motor City новый проект стал бы первым за 5 лет запуском среди устаревающего жилого фонда, то соседний JVC показывал признаки переизбытка предложения с его рекордными объёмами планируемого ввода.

Шансы на успешную реализацию стратегии выхода в двух этих районах при прочих равных неодинаковы.

Возьмём JVC: в 2023 году на 17 000 первичных покупок пришлось всего 2900 сделок со вторичкой — 85% против 15% — нездоровая диспропорция для микрорынка. Такие цифры могут сигнализировать либо об этапе активного формирования района, что отчасти правдиво, либо о низкой ликвидности объектов в нём.

Теперь посмотрим на Motor City: по данным Dubai Land Department, в том же году здесь было совершено 368 покупок квартир напрямую у девелопера и 305 сделок по перепродаже — соотношение первичного и вторичного рынка составило примерно 55% против 45%.

Всё это создало для инвесторов The Community в Motor City предпосылки для успешной перепродажи или сдачи объектов в аренду. В завершённом районе конкуренция на вторичном рынке существенно ниже, нет агрессивного демпинга из-за переизбытка предложения и игроков.

Квартиры в Motor City 19 объявлений на Tranio

От $172 000

Инвестиционные апартаменты в The Community под 9% годовых в центре района Motor City, Дубай

Доходность 9,0% Срок сдачи: 2025.IV

От $281 000

Новая резиденция Solis с бассейнами и тренажерным залом, Motor City, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2027.IV Всего 3420 квартир

От $184 000

Новая резиденция Verano с бассейнами рядом с Автодромом, Dubai Studio City, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2027.III Всего 258 квартир

От $191 000

Новая резиденция Laya Courtyard с бассейнами и зоной отдыха на крыше рядом с гольф-клубом, Dubai Studio City, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2026.IV Всего 287 квартир

От $258 000

Новая резиденция Beach Oasis 2 с бассейном и искусственным пляжем, Dubai Studio City, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2026.III Всего 714 квартир

От $317 000

Малоэтажная резиденция Vista в центре престижного жилого района Dubai Studio City, ОАЭ

Построено в 2024 Всего 163 квартиры

От $273 000

Новая резиденция Orbis с бассейном и садами рядом с автомагистралями, Motor City, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2027.IV Всего 1938 квартир

От $236 000

Первоклассный жилой комплекс 15 Cascade с хорошей инфраструктурой в Мотор Сити, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2028.III Всего 430 квартир

Здесь нет нависающего объёма новостроек, не способных найти своего арендатора. Напротив, реальный спрос давно устоялся, и теперь жителям устаревающего соседнего жилого фонда не хватает новых проектов.

Благодаря выгодным условиям входа и рыночной ситуации Motor City на этапе анализа выглядел как наиболее выигрышный вариант для стратегии инвестирования, в том числе и для последующей сдачи в аренду:

Пример анализа конкурентных районов для клиентов Tranio в 2023 году

Реальные кейсы инвесторов

В 2024–2025 гг. инвесторы The Community начали фиксировать прирост стоимости и выходить из проекта. Напомним, какие условия Tranio предлагал партнёрам в момент запуска девелопмента в 2022 году, и как себя показала одна и та же планировка в течение 2 лет:

• Октябрь 2022: вход от 2580 $/м²
• Январь 2023: студия 49,14 м² в рассрочку — 2802 $/м²
• Август 2024: аналогичная студия в рассрочку — 3731 $/м²

Итого: рост на 44,61% за неполные два года.

Инвесторы, которые присоединились к проекту позже, также начали находить конечных покупателей своих квартир — с февраля 2024 года было зарегистрировано более 30 сделок перепродажи. Однако те, кто выбрал консервативный подход и вложился уже на этапе активного роста, сегодня фиксируют в среднем чуть более скромные показатели доходности по сравнению с «первопроходцами» проекта.

Пример записей договоров перепродажи в Dubai Land Department в проекте The Community, Motor City

Пользуясь данными из Земельного департамента Дубая, мы можем подтвердить, что большая часть инвесторов выходит из девелопмента с существенным приростом стоимости активов. Это подтверждается не только статистикой роста цен за квадратный метр, но и реальными сделками перепродажи, зарегистрированными в реестре.

Узнайте больше о том, как работают стратегии инвестиций на раннем этапе и какие возможности доступны сегодня. Оставьте заявку и свяжитесь с командой Tranio — поможем разобраться в деталях и выбрать оптимальный вариант для инвестиций.

Оставить заявку

Автор: Максим Скорых