Спрос россиян на недвижимость в 3-м кв. 2026 года: максимальный спрос на документы

Третий квартал 2026 года показал беспрецедентные уровни спроса россиян на недвижимость под ВНЖ: спрос на активы, открывающие доступ к программам резидентства, вырос на 66,5% год к году, а спрос на документы, не привязанные к недвижимости, — втрое.

Первая десятка топа самых популярных направлений в третьем квартале закрылась без изменения географии и перестановок. Важным трендом стал рост интереса россиян к кипрскому направлению (+20%) и удержание позиций ОАЭ в топ-5 даже на фоне конфликта в регионе.

Спрос на документы: максимум с 2022 года

В 2026 году спрос на миграционные программы демонстрирует рекордно низкую волатильность, закрепившись на высоких уровнях без резких скачков вверх и просадок, характерных для ситуативных пиков прошлых лет (конец 2021 года и осень 2022 года). Ранее ажиотажный спрос на миграционные программы держался от 1 до 2 месяцев.

В спросе на документы без привязки к метрам лидируют Испания, Греция и Франция. Среди программ, связанных с инвестициями в недвижимость, спрос выбирает преимущественно Кипр, Турцию, Грецию и ОАЭ.

Фактор глобальной неопределённости заставляет пересматривать саму идею опоры на одну юрисдикцию для проживания, инвестиций или долгосрочного планирования.

По нашим наблюдениям, у русскоязычных инвесторов чаще складывается модель, которую можно назвать суверенным портфелем: резидентство, варианты гражданства, деловые интересы и активы распределяются сразу по нескольким странам, чтобы обеспечить устойчивость, гибкость и запас вариантов на будущее.

Максим Скорых Рыночный аналитик

Геополитические события на Ближнем Востоке в 2026 году лишь усилили то значение, которое мобильные состоятельные семьи придают устойчивости юрисдикций и наличию альтернатив.

Вместо того чтобы полагаться исключительно на одну юрисдикцию, они всё чаще совмещают уже сложившиеся базы в тех же ОАЭ с дополнительными правами на резидентство и гражданство в других странах.

Ускорение спроса в течение 2026 года выглядит как закономерная реакция на регуляторные стимулы. В ноябре 2025 года Еврокомиссия отказалась от практики выдачи многократных шенгенских виз гражданам России. Уже в ноябре—декабре запросы на недвижимость под инвестиционные ВНЖ выросли на 39% год к году, и в течение 2026 года этот импульс не угас.

В отличие от предыдущих пиков, предпосылок к охлаждению нынешней активизации до конца 2026 года не рассматривается. Спрос на ВНЖ как с привязкой к метрам, так и к документам по миграционным программам, вероятно, удержится на прежних уровнях.

Получите список доступных программ ВНЖ в 2026 году и обсудите опции под ваш кейс с экспертом Tranio.

Оставить заявку

Рынок ОАЭ: спрос после шести месяцев конфликта

Доля ОАЭ в спросе россиян на недвижимость в 3-м квартале

В Дубае начался рынок покупателя. Инвесторов много, они готовы заходить в сделки, но ждут серьёзных скидок, которых продавцы пока не предлагают. Устойчивость рынку обеспечивает уверенность инвесторов, что объекты будут достроены благодаря эскроу-счетам.

Михаил Буланов Сооснователь и управляющий партнёр Tranio

В 3-м квартале 2026 года ОАЭ удержались на третьей строчке топа самых популярных направлений для инвестиций в зарубежную недвижимость с долей 8,7% от общего числа заявок. Рост спроса относительно других направлений составил 10% год к году. 

Оптимистичный результат третьего квартала во многом стал возможен благодаря стимулам со стороны предложения через структуру сделки: DLD-waivers (когда застройщик берет на себя налог в 4% при покупке) и расширенные рассрочки (с оплатой после сдачи), ослабление политики выдачи инвестиционных ВНЖ с отменой нижнего порога для двухлетней визы и т.д.

Спрос подкрепляется мерами господдержки, активным финансированием покупок (включая ипотеку 30/70), более гибкими рассрочками на off-plan и сокращением числа новых запусков. Пока рынок в ожидании. Далее всё зависит от того, что случится раньше: продавцы начнут массово давать скидки или появится решение по Ирану, и тогда инвесторы вернутся к покупкам без требования дисконтов.

Михаил Буланов Сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Нормализованный индекс спроса россиян (объём заявок в январе принят за 100 единиц) на недвижимость в ОАЭ показывает возврат интереса к уровням высокого сезона января-февраля уже в августе 2026 года. Фактически, падение объёмов спроса в марте было отыграно уже в июле. Сентябрьский уровень спроса россиян на недвижимость в ОАЭ в 2026 году превышал аналогичный показатель за прошлый год в 1,5 раза.

Дубай сохраняет свои преимущества практически безальтернативной юрисдикции для крупного капитала — минимальное налогообложение, развитая инфраструктура, упрощенные процедуры верификации и возможность работы с наличностью и цифровыми активами. Это крайне сильные УТП для потоков миграции HNWI.

Михаил Буланов Сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Кипр: рост спроса на 20%

Доля Кипра в спросе россиян на недвижимость в 3-м квартале

Кипр стал бенефициаром ближневосточного конфликта и закрепился в топе со второй по величине долей спроса за всё время наблюдений. Фактор неопределённости заставляет клиентов параллельно создавать вторые центры безопасности для своего капитала: в этой роли всё чаще рассматривается Кипр.

Фактически он становится одним из бенефициаров турбулентности в регионе Персидского залива: даже ограниченный приток бизнеса может быть существенным для Кипра. Помимо номинальной регистрации, капитал будет сопровождаться перемещением сотрудников и развёртыванием полноценной инфраструктуры на острове.

Как и любая волна миграции HNWI, она опирается на то, что уже построено и добавляет что-то новое поверх — венчурный фонд, компанию-платформу для выхода в соседние регионы, университет и т.д.. Мультипликативный эффект будет усиливаться и прямо влиять на локальные рынки недвижимости.

Максим Скорых Рыночный аналитик

Потенциал роста Кипра в целом определяется двумя факторами. Первый — устойчивый приток международного капитала: Кипр подтверждает статус наиболее доступной точки входа в ЕС, а перспектива рассмотрения присоединения к Шенгену в Совете ЕС в сентябре 2026 г. пассивно поддерживает инвестиционный спрос.

Второй — фундаментальная недооценка: в реальном выражении (с коррекцией на инфляцию) индекс цен на кипрскую недвижимость отстает на 15–20% от среднего по ЕС, формируя потенциал догоняющего роста при сохранении текущих миграционных и релокационных потоков.

Таиланд: бессменный лидер

Доля Таиланда в спросе россиян на недвижимость в 3-м квартале

Низкий сезон 2026 года вернул спрос на тайскую недвижимость к уровням 2024 года. Четыре года роста и пик 2025-го вместе с постпандемийным ажиотажем перешли в фазу селективного интереса. Таиланд при этом остаётся первым в спросе россиян среди доступных альтернатив на глобальном рынке. 

Негативный импульс для глобального международного спроса в первом квартале затух к середине 2026 года, когда стабилизировались логистические и туристические потоки. Ближневосточный конфликт задел турпоток в конце сезона 2025–2026 годов, хотя значимого влияния на спрос не оказал.

Китайских покупателей становится меньше, и эту нишу вовремя занимают россияне, индийцы, австралийцы, немцы и британцы. Куда пойдут туристические микрорынки жилья, покажет высокий сезон 2026–2027 годов.

В масс-маркет сегменте кондо на эти же два года приходится рост конкуренции внутри самого сегмента. Ожидания конечного спроса оправдает тот проект, у которого сильнее УТП, управляющая компания и бренд.