Район DLRC: тёмная лошадка мастер-плана Dubai 2040

Дубай продолжает претендовать на звание мирового центра миграции, экономического роста и инноваций. Нынешние темпы развития эмирата уже оказывают давление на существующую инфраструктуру, вынуждая градостроителей выходить за пределы исторически популярных районов, подталкивают Дубай к формированию новых точек притяжения на карте.

Среди новых сообществ район Dubai Land Residence Complex (DLRC) обещает стать одной из ключевых зон в новой полицентричной модели города. О том, как изменения мастер-плана повлияют на инвестиционный ландшафт и динамику рынка Дубая, — в анализе Tranio.

От двух центров к пяти — эволюция глобального хаба

Dubai 2040 делает ставку на полицентричную модель и принцип «20-минутного города», где ключевые точки — работа, магазины, парки, клиники — доступны в радиусе 20 минут пешком, на велосипеде или общественном транспорте.

Ранее модель с двумя основными центрами создавала дисбаланс, оставляя периферийные районы оторванными от городской жизни. Пять новых хабов, равномерно распределённых по эмирату, не только формируют сеть взаимосвязанных центров, но и сокращают время в пути, снижая зависимость от автомобилей — это важный шаг в сторону устойчивости и повышения качества жизни.

Параллельно с этим экономический рост, особенно в технологичных и инновационных отраслях, диктует необходимость создания новых пространств для кластеров, которые уже не умещаются в сложившейся городской структуре.

Мастер-план задаёт на первый взгляд противоположный амбициозный вектор — увеличение плотности населения на 68% и ведения компактной застройки для более эффективного использования земли.

Демография Дубая по мастер-плану Dubai 2040

В условиях ограничений земельного фонда город всё больше ориентируется на развитие существующего стока участков. Для повышения доступности жилья вкупе со стремительным ростом населения девелопмент переходит с экстенсивного освоения новых территорий к повышению плотности и функциональной насыщенности уже сформированных районов.

Новые районы в рамках Dubai 2040 призваны децентрализовать городскую активность, снижая давление на перегруженные районы и создавая дополнительные зоны для жилья, офисов и инфраструктуры услуг.

Мастер-план представляет иерархию центров вместе с их функциями:

• Deira позиционируется как исторический центр, культурное ядро, сохраняющее традиции и наследие. Здесь акцент на культурных зонах, реставрации, поддержании памятников архитектуры и аутентичности.
• Downtown остаётся деловым ядром, экономическим и финансовым центром эмирата, где вся инфраструктура работает на поддержание бизнес-активности.
• Dubai Marina — по-прежнему туристический центр, глобальный магнит турпотока, район с фокусом на гостиничный бизнес, курорты и ритейл.
• Expo 2020 трансформируется в хаб для логистики и промышленности, связанный с Al Maktoum Airport и портом. Зона складов, индустриальных парков и доступного жилья для «синих воротничков».
• DLRC станет центром технологий и науки, привлекая стартапы и квалифицированных специалистов. Если и когда мастер-план будет реализован, здесь может вырасти спрос на офисы для tech-компаний и жильё для молодых профессионалов.

Связующее звено технологических кластеров и полигон глобальных трендов

Dubai Land Residence Complex наиболее органично интегрирован в общую городскую структуру: DLRC и Dubai Silicon Oasis станут завершающим звеном в формирующемся коридоре высокотехнологичных отраслей (STEAM-индустрий в тексте плана), протянувшемся от уже устоявшихся хабов — Dubai Internet City, Dubai Knowledge Park и Dubai Media City.

Соседство с районом Warsan позволяет этой экосистеме получить выход на практическое применение разработок в зонах технологичного сельского хозяйства — усилить синергию между инновациями и их внедрением.

В городской структуре Дубая 2025 есть неравномерное распределение плотности населения, что создаёт эффект разобщённости районов. Дубай 2040 предлагает изменить этот дисбаланс, сосредоточив жилые и коммерческие зоны вокруг многофункциональных центров. Такой подход оживит городские улицы, сделает их удобными для пешеходов, позволит рационально использовать существующую инфраструктуру.

Вопрос смешанного использования пространств также требует переосмысления. Сегодня многофункциональные проекты разбросаны по городу, что мешает формированию цельной городской среды. Новый план делает ставку на активные первые этажи с коммерческими и общественными функциями, а также на развитие зелёных и социальных пространств. В результате Дубай станет более комфортным для жизни пешехода городом, где работа, отдых и повседневные дела интегрированы в единую городскую ткань.

Районы Дубая с высокой плотностью населения в 2040 году

Dubai 2040 ставит перед собой задачу формирования полноценных городских сообществ, где жильё, работа и услуги органично сосуществуют в шаговой доступности. Этот принцип реализуется здесь — в DLRC — через увеличение плотности застройки, как описано выше, и создание многофункциональных пространств, открывая для девелоперов перспективы в сегменте mixed-use проектов.

Особый акцент сделан на развитии «гибкой мобильности» и транспортной доступности. Расширение синей линии метро, запланированное на 2029 год, напрямую поддерживает эту концепцию: генплан предусматривает сразу две будущие станции в DLRC и Dubai Silicon Oasis, создавая дополнительные импульсы для роста и интеграции района в общегородскую транспортную сеть.

В 2040 году Дубай намерен стать «городом с нулевым углеродным следом»: сократить выбросы, повысить энергоэффективность и рационально использовать земли при новых застройках. Для девелоперов это означает усиление экологических стандартов: приоритет отдан «зелёным» зданиям с низким энергопотреблением и интеграцией возобновляемых источников энергии.

Природоохранная политика также выходит на первый план: все незонированные территории получат статус «дикой природы» с жёсткими ограничениями на застройку. Пространства для отдыха и досуга удвоятся: площадь общественных парков и рекреационных зон вырастет с 21,7 кв. км в 2020 году до 42,8 кв. км к 2040 году, включая 13,6 кв. км новых городских парков.

Для DLRC забота градостроителей об экологии эмирата создаёт двойное преимущество: район оказывается защищён от пустыни зелёным коридором и структурированным озеленением. В контексте устойчивого развития DLRC выделяется на фоне других районов за счёт системы централизованного холодоснабжения: в отличие от индивидуальных кондиционеров или децентрализованных систем, где каждое здание оснащено собственным оборудованием для охлаждения, централизованное холодоснабжение позволяет значительно повысить энергоэффективность и снизить затраты жителей.

Выбирает ли спрос DLRC

К 2026 году Wadi Al Safa 5 (формальное название DLRC) станет четвёртым районом Дубая по объёмам ввода жилья, опередив сообщества Downtown Dubai, Dubai Hills Estate и Arjan, с ожидаемыми 2 992 новыми юнитами. В 2027 году DLRC укрепит свои позиции, поднявшись на третью строчку с 3 793 сданными юнитами, уступив лишь JVC и Dubai South.

Стремительное развитие района поддерживается высоким спросом на апартаменты. В 2024 году объём первичных сделок вырос на 167% по сравнению с 2023 годом, достигнув 4,4 тыс. единиц. В 2025 году темпы продаж в DLRC бьют рекорды: уже к концу февраля зафиксировано более 1,5 тыс. сделок с новостройками — в 5,5 раз больше, чем за аналогичный период прошлого года (265 сделок).

На текущем этапе район привлекает преимущественно спекулятивный спрос: доля сделок на вторичном рынке в 2025 году составила лишь 9,4%, тогда как к концу 2024 года она достигала 11,7%. О полноценном спросе на собственные метры со стороны конечных пользователей пока говорить рано — в районе не зарегистрировано ни одной ипотечной сделки.

В этом случае более показательной метрикой становится динамика заселений. С 2018 года доля Wadi Al Safa 5 в структуре спроса конечных пользователей удвоилась, что свидетельствует о постепенной трансформации района в популярное жилое сообщество.

Новые заселения в районе Wadi Al Safa 5, доля от всех

За 2024 год усилился спрос граждан Великобритании, Франции, Германии, Саудовской Аравии и Канады на жильё в DLRC, в то время как доля других национальностей в демографии района снижалась. Конечный спрос становится более диверсифицированным, а район начинает привлекать больше платёжеспособных экспатов, нежели выходцев из стран-источников трудовой миграции.

Заселения в районе Wadi Al Safa 5 по национальностям

Косвенным индикатором роста DLRC становится динамика развития сектора F&B. Если район продолжит укреплять свои позиции как жилой и деловой хаб, можно ожидать дальнейшего роста числа заведений общественного питания, особенно форматов, ориентированных на продвинутые городские сообщества — от кофеен третьей волны до международных сетей и авторских ресторанов.

Тепловая карта F&B-заведений Дубая в 2025 году

Автор: Максим Скорых