Мастер-план Dubai 2040: планы развития эмирата и точки роста к 2040 году

Дубай всегда был одним из самых гибких и проактивных рынков, правительство которого не только быстро реагировало на изменения, но и создавало условия для инноваций. Мастер-план Dubai 2040, который представили ещё в 2021 году, стал продолжением этой политики и видением градостроителей, каким будет развитие инфраструктуры и городской среды в ближайшие 20 лет.

План даёт ключ к пониманию, куда будет двигаться рынок недвижимости в эмирате в долгосрочной перспективе: где искать точки роста, какой вектор Дубай задаёт массовому спросу и какие районы будут наиболее перспективными в ближайшие годы.

Рост численности населения и запрос на доступность

В 2024 году в эмирате живёт около 3,8 млн человек, при этом вопрос доступности городской среды уже сейчас стоит остро: большинство районов спроектировано под владельцев автомобилей — передвигаться по городу без машины дорого (такси) и неудобно (общественный транспорт).

Концентрация населения распределена по эмирату неравномерно, а ключевые деловые и жилые центры сильно отделены друг от друга.

Решение — увеличить плотность застройки, создать промежуточные центры деловой и производственной активности, соединив их сетью общественного транспорта так, чтобы дорога до места работы занимала около 15–20 минут.

Концепция «20-минутного города» в плане градостроителей — это не столько про удобное расположение, сколько про новый подход к городской среде.

Основные принципы «20-минутного города»:

• Интеграция районов и инфраструктуры: сетка городских, районных и микрорайонных центров, где сосредоточены жильё, работа, магазины и общественные пространства.
• Устойчивая мобильность: велодорожки, пешеходные маршруты, продуманная система теневых зон, делающая передвижение комфортным даже летом, развитый общественный транспорт — всё должно обеспечивать доступ к ключевым точкам города максимум за полчаса.
• Улицы и общественные пространства создаются для пешеходов, а за счёт смешанной застройки жильё, магазины и досуговые объекты сосредоточены в одном месте.
• Снижение зависимости от машин должно уменьшить выбросы углекислого газа и улучшить качество воздуха.

Рост не вширь, а вглубь

Стереотип, что новый девелопмент будет уходить в пустыню, правдив лишь отчасти. Да, эмират планирует выводить индустриальные, логистические, технологические кластеры дальше от береговой линии, однако земельный фонд будет ограничен природоохранной зоной.

Складывается ситуация, когда эмират оказывается заперт в том фонде земли, который есть на данный момент: с севера его зажимает Шарджа, с юга — Абу-Даби, с юго-востока — заповедная зона.

Выход — уплотнять застройку внутри существующих центров. Если в 2020 году плотность населения составляла 2500 человек на кв. км, то к 2040 году показатель достигнет 4200 человек на кв. км. Вместо того чтобы расширяться в сельские и пригородные зоны, город сосредоточится на редевелопменте и освоении неиспользуемых участков внутри уже существующей застройки.

Какие районы станут новыми центрами?

Помимо привычных Downtown, Business Bay, Dubai Marina, Dubai Media City и JLT, Дубай планирует развивать:

• Al Barsha South и Arjan;
• Expo City Dubai;
• Dubai Silicon Oasis;
• Dubai Land Residence Complex;
• Deira (районы рядом с Dubai Maritime City);
• Hessyan 1 (район под Palm Jebel Ali).

Остров невезения: сможет ли Palm Jebel Ali стать значимой точкой на карте Дубая

Отдельного внимания заслуживает один из самых скандальных долгостроев эмирата — Palm Jebel Ali, который, согласно мастер-плану Dubai 2040, вновь рискует остаться на задворках агломерации Дубая.

История Palm Jebel Ali

Насыпные работы на Palm Jebel Ali начались в октябре 2002 года и завершились спустя 4 года.

За 2 месяца цены на недвижимость на Пальме упали на 40–60%, и девелопмент решили заморозить. В 2009 году застройщик Nakheel предложил инвесторам юниты в других проектах, и только в 2011 году он начал процедуру возврата средств.

По словам инвесторов, им было предложено обменять свои средства на долю в другом девелопменте или же получить полный возврат в 2015 году.

В 2023 году Nakheel объявил о планах разморозить проект и сдать первые юниты в 2027 году.

Почему мастер-план Дубая оставляет Пальму Джебель Али на задворках эмирата?

Palm Jebel Ali отсечена от других районов Дубая логистической зоной размером с треть всей жилой агломерации Дубая, портом, нефтеперерабатывающими заводами и терминалами контейнеров.

Пальма не встраивается в систему органичного сообщения между районами. На карте, представленной в плане, она остаётся без соединения с «материковой» частью эмирата — работники и жители логистического кластера не станут целевой аудиторией туристической инфраструктуры, а жители основной агломерации выберут альтернативные рекреационные центры.

Уже сейчас на юго-западе от новой Пальмы действует несколько резортов, популярных у местных жителей, в районе Ghantout эмирата Абу-Даби, а на рынок аренды выходят новые комьюнити вроде Ohana by the Sea.

При наличии адекватных альтернатив по цене, качеству и инфраструктуре как в самом Дубае, так и в соседних эмиратах, недвижимости на Palm Jebel Ali будет тяжело соревноваться за свой сегмент арендаторов и собственников.

Вероятно, у мастер-застройщика Nakheel есть видение и план, как компенсировать перечисленные недостатки — сильные драйверы спроса и уникальные предложения, которые поменяют представление о мегапроекте и найдут конечного пользователя.

Пока они не заявлены, новая Пальма рискует стать обделённым вниманием градостроителей мегапроектом без устойчивого спроса со множеством инфраструктурных упущений.