Недвижимость за рубежом
Статьи
Article snippet
Tranio logo

Как оформить ТАПУ в Турции

555 просмотров · Обновлено
Турция
Вид на Стамбул (источник shutterstock) Seqoya / Shutterstock

Что такое ТАПУ (TAPU) в Турции

ТАПУ или турецкий титул — это свидетельство о праве собственности на недвижимость. В Турции подписанный договор купли-продажи не является подтверждением передачи права собственности, такое право гарантирует только ТАПУ, Кадастровым управлением Турции.  

Такой способ передачи права собственности гарантирует безвременное и безраздельное владение землёй, жилыми и коммерческими объектами недвижимости. В дальнейшем никто не может оспорить это право даже в суде. 

Как выглядит ТАПУ в Турции — это документ с фотографией и личными данными владельца, где указана информация о недвижимости, её площади, расположении, стоимости и о предыдущих владельцах.

ТАПУ

Преимущества ТАПУ

Право собственности распространяется на строение и на землю. ТАПУ в Турции закрепляет право собственности на объект и земельный участок, к которому он привязан. Поэтому в свидетельстве указывается не точный адрес объекта, а кадастровый номер земельного участка, данные о его площади или площади доли. 

Совладельцами могут выступать до 10 человек. В список владельцев недвижимости можно вписать супругу, детей, родителей, друзей и просто знакомых без ограничения по возрасту. В документе указывается, какая доля земельного участка принадлежит каждому совладельцу.

ТАПУ даёт право на получение ВНЖ. Иностранные граждане на основании ТАПУ вправе получить турецкий вид на жительство при условии, что стоимость купленной недвижимости превышает 75 тыс. долларов США в провинциях столичных муниципалитетов и 50 тыс. долларов США — в остальных провинциях. Такое правило минимального порога стоимости применяется к сделкам иностранцев с турецкой недвижимостью, заключенных после 26 апреля 2022 года. Если объект недвижимости куплен до этой даты, оценка стоимости недвижимости не требуется для оформления ВНЖ на основании недвижимости в собственности. Краткосрочный ВНЖ в Турции выдают на 1–2 года, но его можно продлевать, пока недвижимость остаётся в собственности. Супруга и несовершеннолетние дети могут претендовать на получение семейного ВНЖ вместе с собственником, на которого оформлен ТАПУ. 

ТАПУ на недвижимость кадастровой стоимостью от 400 000 $ позволяет оформить гражданство. Если стоимость недвижимости по ТАПУ превышает 400 000 $, то его владелец может подать заявление на получение турецкого гражданства. По упрощенной программе инвестиционного гражданства за 4–6 месяцев можно получить паспорт Турецкой Республики.

ТАПУ для юридических лиц. Приобретать недвижимость в Турции могут не только иностранные физические лица, но и юридические на основе принципа взаимности: резиденты тех стран, законодательство которых позволяет приобретать недвижимость резидентам Турции. В настоящее время принцип взаимности Турция соблюдает с 112 странами, включая Россию. 

Какие виды ТАПУ бывают 

Свидетельства бывают двух видов: 

  • красный — свидетельство о владении объектом недвижимости с жилыми или коммерческими строениями: квартиры, коттеджа, частного дома или коммерческих помещений; 
  • синий — свидетельство о праве собственности на земельный участок.

Иностранцы при покупке незастроенной земли должны в течение двух лет предоставить проект застройки и реализовать его в течение пяти лет. Если проект не будет подан или реализован в согласованный срок, то недвижимость по инициативе муниципальных властей может быть продана через аукцион по рыночной стоимости, а право собственности отозвано.

Свидетельство о праве на строение и землю
Как выглядит ТАПУ в Турции: слева свидетельство о праве на строение, справа — на землю

С 2021 года в Турции выдаются свидетельства нового образца с QR-кодом. Правительство Турции постепенно внедряет электронную систему оформления и регистрации ТАПУ, поэтому в новых бланках появились идентификационный номер недвижимости и QR-коды со ссылкой на информацию о недвижимости и её владельце. 

Внешний вид бланка изменился: убрали информацию о предыдущих владельцах, подробную информацию о недвижимости, добавили площади нетто и брутто и поле с информацией о собственниках и их доли недвижимости. 

Образец нового ТАПУ в Турции
Образец нового ТАПУ в Турции

Площадь брутто квартиры в многоквартирном доме определяется пропорциональным делением площади всего этажа. В площадь брутто входит чистая площадь квартиры, стены внешние и внутренние, часть лестничной площадки, лифтовой шахты и часть остальных общих помещений на этаже. Идея в том, чтобы вся площадь этажа была распределена между собственниками квартир. 

Площадь нетто — это чистые квадратные метры внутри квартиры.

Основания для получения свидетельства о праве на собственность в Турции

Основание для получения ТАПУ — подтверждённая покупка недвижимости на территории Турции. На момент подачи заявления новый владелец должен подписать договор купли-продажи, провести независимую оценку стоимости недвижимости, завершить все расчёты с продавцом и получить турецкий ИНН. 

Основные правовые положения о покупкё недвижимости иностранцами закреплены в 35 и 36 статьях турецкого Закона о кадастре №2644

Процедура получения ТАПУ иностранцем 

До получения свидетельства покупатель должен закрыть все вопросы с покупкой недвижимости: выбрать объект, провести независимую оценку стоимости, оформить страховку, подписать договор купли-продажи и перевести продавцу деньги. 

Только после этого подаётся заявление на получение ТАПУ, для оформления которого покупатель и продавец должны вместе прийти в кадастровые органы и подписать документы об отсутствии претензий. 

Разберём по шагам, как оформить ТАПУ в Турции.

Шаг 1: Выбрать недвижимость

Сначала покупатель подбирает недвижимость с учётом ограничений для иностранцев: 

  • иностранцам может принадлежать не более 10% площади района, находящегося в частной собственности (границы районов определяются государством);
  • на территории административных образований разрешается покупка земельных участков площадью не более 2,5 га.
  • для приобретения иностранными физическими лицами недвижимого имущества совокупной площадью свыше 30 га на территории Турции необходимо разрешение Кабинета министров. Исключение — недвижимость, полученная путём наследования. 
  • иностранцам не разрешена покупка недвижимости в военных закрытых районах и зонах безопасности;

граждане России и Украины не могут покупать недвижимость на побережье Чёрного моря.

График - Наиболее популярные направления покупки турецкой недвижимости
Данные Транио: наиболее популярные направления покупки турецкой недвижимости у россиян в 2020

Помимо предпочтений по регионам выбор объекта определяет бюджет покупки и цель инвестора: получение гражданства или получения дохода от аренды. В Стамбуле наибольший выбор объектов, подходящих для участия в программе инвестиционного гражданства.

Обзор рынка жилья в 10 городах Турции с наибольшим количеством сделок по жилой недвижимости

Объем продаж в январе 2022

Средняя стоимость за м², $

Средняя цена объекта, $

Прирост стоимости за год в пересчете на $

Окупаемость за счёт арендного дохода (лет)

Стамбул

15 110

430

49 511

45%

16

Анкара

8 255

207

26 953

7%

17

Измир

5 486

376

47 009

10%

21

Анталия

4 295

370

45 506

43%

19

Бурса

3 734

245

31 838

14%

20

Коджаэли

2 801

226

28 256

6%

20

Мерсин

2 346

221

33 155

38%

14

Текирдаг

2 215

201

27 083

26%

17

Айдын

2 184

420

60 454

54%

32

Балыкесир

1 891

327

39 212

27%

26

Цены на начало 2022 указаны в долларах США по курсу 1 USD = 13,48 TRY. Прирост цен за год рассчитан к курсу доллара США на начало 2021 года 1 USD = 7,45 TRY.

Шаг 2: Проверка и покупка недвижимости

Подходящие по критериям выбора объекты недвижимости нужно проверить на наличие обременений: судебного ареста, залоговых обязательств, приоритетного права выкупа или права проживания. 

Стоит обратить внимание и тип регистрации, указанный в ТАПУ. Пометка Kat İrtifakı в ТАПУ означает предварительную регистрацию по утверждённому плану строящегося проекта и застройщику ещё предстоит сделать второй этап регистрации. Если же стоит пометка Kat Mülkiyeti, то квартира окончательно зарегистрирована в жилом фонде.

Иногда покупателям предлагают квартиры в недавно построенном доме с Kat irtifakı. Это может означать, что были допущены отклонения от проекта и объект пока не получил разрешение на эксплуатацию от муниципалитета. Даже если расхождения с проектом незначительны, оформление права собственности на такой объект может затянуться, поскольку застройщик должен сперва устранить замечания по госэкспертизе. 

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, перед сделкой мы рекомендуем проверять проектную документацию и все виды обременений. Помочь в этом может местный юрист, который направит запросы об объекте недвижимости в компетентные органы. Найти надёжного юриста можно с помощью Транио — мы много лет работаем на турецком рынке с проверенными партнёрами.

Если все документы в порядке и покупателя все устраивает, он открывает счёт в турецком банке, подписывает договор-купли продажи, оплачивает покупку и получает турецкий ИНН.

Недвижимость в Турции 3 200 объявлений на Tranio

Шаг 3: Провести оценку стоимости недвижимости

Для получения ТАПУ в Турции требуется оценка рыночной стоимости недвижимости, которую проводят по международным стандартам. Эта процедура призвана защитить интересы инвесторов, которые смогут узнать реальную стоимость недвижимости и не стать жертвой мошенников. 

В свидетельстве ТАПУ указывается стоимость по итогам оценки (кадастровая стоимость), даже если фактическая цена сделки была выше. Это может быть выгодно для собственника, ведь налоги и сборы за оформление свидетельства ТАПУ начисляются от оценочной стоимости.

В новостройках Стамбула реальная цена квартир и кадастровая почти всегда совпадают. В Аланье, Анталье и других прибрежных районах в большинстве случаев в ТАПУ кадастровая стоимость значительно ниже рыночной.

Если инвестор планирует подать заявку на гражданство Турции за инвестиции без заметного превышения лимита, ему нужно искать объекты в тех регионах, где кадастровая стоимость близка к реальной рыночной цене, например в Стамбуле.

— Emirhan Kırkıncıoğlu, эксперт по турецкой недвижимости

За оценкой недвижимости необходимо обращаться к сертифицированную эксперту. Его услуги стоят около 200 евро, эксперт готовит заключение в течение 2–3 дней. Транио сотрудничает с компетентными экспертами и может гарантировать выполнение оценки в срок.

Шаг 4: Застраховать недвижимость

Для получения ТАПУ также потребуется полис обязательного страхования от ущерба после землетрясений и прочих стихийных бедствий — DASK. Стоимость зависит от многих параметров: площади недвижимости, типа постройки и сейсмической активности в районе. Например, страховка для новой квартиры площадью в 100 м² в Стамбуле будет стоить около 18 евро в год, в Аланье, где сейсмическая активность ниже — около 7 евро.

Улицы Стамбула в феврале
Улицы Стамбула в феврале (источник shutterstock) Tekkol / Shutterstock

Шаг 5: Подать заявление на получение ТАПУ

Для оформления ТАПУ в Турции россиянам нужно подготовить следующие документы:

  • загранпаспорт, срок действия которого истекает не ранее чем через полгода с момента подачи заявки;
  • 2 фотографии размером 3х4;
  • турецкий ИНН;
  • сведения о счёте в турецком банке;
  • отчёт об оценке недвижимости;
  • страховка DASK;
  • доверенность на законного представителя, если владелец не может присутствовать лично.

Оформить документы на получение свидетельства о собственности можно лично или через доверенное лицо в Кадастровом управлении Турции. После принятия документов от Управления придёт смс-сообщение с назначенной датой визита для подписания документов. 

Шаг 6: Оплатить пошлины и налоги

После принятия документов владельцу нужно оплатить налог на переход права собственности, который составляет 2–4% от кадастровой стоимости недвижимости. 

Также требуется оплата госпошлины за оформление документов и услуги государственного переводчика — около 200 евро.

После этого кадастровое управление начнёт оформлять документы и по готовности пришлёт смс-оповещение с назначенной датой выдачи ТАПУ.

Шаг 7: Подписать документы на получение

В назначенный день покупатель и продавец, или их доверенные лица, приходят в кадастровое управление по месту расположения недвижимости. Если кто-то из участников сделки не говорит по-турецки, то на встрече должен присутствовать государственный переводчик.

На встрече покупатель и продавец сообщают об отсутствии претензий друг к другу, после чего в государственную книгу регистрации недвижимости вносятся данные о новом владельце. Покупатель становится полноправным владельцем недвижимости.

Через несколько дней ТАПУ будет готов. В среднем процесс оформления длится до трёх недель.

Ежегодный фестиваль воздушных шаров в Каппадокии
Ежегодный фестиваль воздушных шаров в Каппадокии (источник shutterstock) TravnikovStudio / Shutterstock

Итоговая стоимость получения ТАПУ

Расходы на получение ТАПУ в Турции складываются из нескольких составляющих:

  • налог переход права собственности — 2–4% от кадастровой стоимости;
  • госпошлина за оформление документов и услуги государственного переводчика на сделке — около 200 евро;

Как заполняется ТАПУ 

ТАПУ нового образца состоит из четырёх частей: 

  • часть 1 — информация о локации и адресе;
  • часть 2 — информация о недвижимости;
  • часть 3 — информация о владельцах;
  • часть 4 — информация Управления реестра недвижимости Турции.

Часть 1 — информация о локации и адресе:

  • 1. İli — провинция / регион;
  • 2. İlçe —район;
  • 3. Mahallesi / Köy — квартал, поселение;
  • 4. Ada No и Parsel No — номер участка;
  • 5. Yüz Ölçümü — площадь земли;
  • 6. Niteliği — тип недвижимости (характеристики);
  • 7. Fotoğraf — фото владельца.

Часть 2 — информация о недвижимости:

  • 8. Niteliği — тип недвижимости;
  • 9. Blok No - Çiriş - Kat No — номер блока, подъезд и этаж;
  • 10. Arsa Payi — доля собственника;
  • 11. Bağımsız Bulüm No — номер независимого объекта (квартиры, офиса и т.д);
  • 12. Proje m² — площадь объекта;
  • 13. Cilt / Sayfa No — номер страницы и записи.

Часть 3 — информация о владельце:

  • 14. Adı Soyadu / Baba Adı — имя (имена) владельца;
  • 15. Hissesi — доля в собственности.

Часть 4 — информация Управления реестра недвижимости Турции:

  • 16. Taşınmaz Tipi / No — тип недвижимости и номер;
  • 17. Konum Bilgisi — информация о местонахождении;
  • 18. Edinme Neder — форма собственности (покупка, наследство или дарение);
  • 19. Tescil Tarihi / Yevmiye No — дата и номер регистрации;
  • 20. işlem Bedeli — стоимость недвижимости.

Популярные вопросы по ТАПУ в Турции

Сколько стоит ТАПУ в Турции?

Стоимость зависит от цены на недвижимость — налог 2–4% от стоимости объекта и около 620 евро на сопутствующие расходы: оценку недвижимости, госпошлины, оплату услуг переводчика и страховку недвижимости.

Какие документы для оформления ТАПУ нужны?
  • загранпаспорт со сроком действия минимум полгода;
  • 2 фотографии размером 3х4;
  • турецкий ИНН;
  • отчёт об оценке недвижимости;
  • страховка от землетрясений, если есть строение;
  • доверенность, если владелец не может присутствовать лично.
Что проверяют при оформлении ТАПУ?
  • оценочную стоимость недвижимости;
  • наличие подписанного и оплаченного договора купли-продажи;
  • страховку недвижимости, если есть строения;
  • ИНН покупателя и продавца;
  • оплату госпошлины и налогов.
Как удостовериться в подлинности ТАПУ?

ТАПУ может выдавать только государственный орган и через нотариуса по запросу в государственные органы можно получить подтверждение оригинальности документа. В новом образце документа есть QR-код, в котором ссылка ведёт на государственный сайт с информацией о недвижимости.

Кто может быть вписан в ТАПУ?

Можно вписать любого человека и указать долю недвижимости, которая будет принадлежать каждому из совладельцев. Нет ограничений по родству или возрасту участников. Ограничение числа сособственников — не более 10 человек.

Поделитесь статьей
Подписывайтесь на наши каналы
Мы публикуем инвестиционные лайфхаки, новости рынка и анонсируем новые проекты.
Получайте свежие статьи по почте

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio
    Готово!

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Турции
    Мария Алхазова
    Мария Алхазова
    Менеджер по продаже недвижимости в Турции
    8 (800) 333-10-85
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 6%