ВНЖ в ЕС под ключ: как семья купила квартиру в проекте Filosofia от Tranio и уже получила «золотую визу» Греции

В 2025 году к нам обратилась семья — супруги и совершеннолетний сын. Задача — получить европейский ВНЖ. Изначально выбирали между Кипром и Грецией. В итоге победила греческая «золотая виза» — в частности, из-за более низкого порога входа и гибкой структуры оформления.

Для клиентов было важно, чтобы ВНЖ получили все члены семьи и при этом не нужно было жить в стране. Греция позволяет это сделать.

Элла Маркова менеджер по продажам Tranio в Европе

Почему выбрали Грецию: подробнее о преимуществах

Ключевые аргументы:

1. Минимальный вход от 250 000 €.

Самый доступный вариант ВНЖ в ЕС через недвижимость. Для сравнения: на Кипре минимальный порог — от 300 тыс. евро (со ставкой НДС 19%), и при этом доступа в Шенгенскую зону пока нет.

2. Включение семьи в заявку.

С 2022 программа «золотой визы» недоступна гражданам РФ. Так как у супруги был только паспорт РФ, мы предложили оформить покупку на сына с гражданством Израиля и сделать его основным инвестором. Родителей включили в заявку как родителей инвестора — в результате ВНЖ получили все.

3. Нет требования постоянного проживания.

Можно сохранять статус без жизни в стране.

4. Долгосрочная перспектива.

ВНЖ можно продлевать каждые 5 лет при сохранении инвестиции. При фактическом проживании в стране возможен переход к ПМЖ и гражданству ЕС через 7 лет по стандартной процедуре натурализации.

Так как клиенты также рассматривали программу ПМЖ Кипра за инвестиции в недвижимость, сравним некоторые факты:

Поиск объекта в Афинах: рыночная логика

Клиенты изначально хотели столичный регион. На это были причины.

Столица — самый ликвидный рынок страны

В Афинах сосредоточен основной спрос на аренду — в том числе и долгосрочную. Здесь проживает большое количество экспатов, студентов и туристов, а также находится несколько офисов международных компаний.

Рост интереса со стороны иностранных инвесторов

За последние годы рынок Афин стал одним из ключевых точек инвестиций по схеме «золотой визы». Иностранный спрос поддерживает цены и ликвидность.

Ограниченное предложение нового фонда

В центральных районах объём качественных новостроек и проектов реноваций ограничен. Это поддерживает стоимость квадратного метра.

Выбор клиентов: проект редевелопмента Filosofia от Tranio

Рассматривали несколько объектов, но в итоге семья выбрала квартиру в проекте Filosofia — нашем собственном инвестиционном формате под ВНЖ.

Что важно о проекте:

• квартиры соответствуют минимальному порогу — стоимость от 250 000 € до 280 000 €;
• продаются с мебелью и техникой, в отличие от аналогичных проектов конкурентов;
• формат «под ключ» — специалисты Tranio сами занимаются оформлением ВНЖ, управлением объектов и поиском арендаторов. Также помогают гражданам РФ/РБ получить паспорт другой страны для участия в программе.

• расположен в центре, в исторической части города.

К моменту сделки 60% квартир уже были проданы. Это тоже повлияло на решение — клиенты видели спрос.

Сделка прошла без лишних сложностей

Средства переводились со счетов родителей. В греческой практике требования к заявителям мягче, чем в ряде других стран ЕС, поэтому процесс прошёл спокойно.

Сделку оформили дистанционно по доверенности с нашими юристами. Личное присутствие потребовалось только для сдачи биометрии.

От подачи заявки до получения ВНЖ прошло около четырёх месяцев. Мы подали документы в середине октября, в ноябре клиенты получили приглашение на процедуру биометрии, а в феврале выпустили карты ВНЖ.

Итог: ВНЖ для всех и инвестиционный актив

Семья получила:

• ВНЖ в ЕС для трёх человек;
• свободное посещение стран Шенгена;
• ликвидную квартиру в Афинах;
• готовый арендный актив.

Квартиру планируют сдавать через нашу управляющую модель. У Tranio предусмотрена программа гарантированной доходности 3% на 4 года.

Почему этот опыт важен для нас

Проект Filosofia — пример того, как мы адаптировались к новой реформе от 2024 года и сделали продукт под «золотую визу».

Напомним, что в 2024 году правила программы ВНЖ Греции изменились: за 250 тыс. евро теперь можно приобрести только объекты с изменением целевого назначения — из коммерческой недвижимости в жилую.

В ответ на новые условия мы поработали над бывшим магазином и адаптировали его под жильё для инвесторов.

Несколько других покупателей квартир в нашем проекте тоже прошли биометрию в ноябре. Ожидаем, что они получат карточки ВНЖ.

В 2026 году у нас по-прежнему есть планы развивать это направление — о новинках напишем позже.