Знакомство с рынком офисной недвижимости Омана: взгляд клиента Tranio

Диверсификация экономики давно стала главной целью для стран Персидского залива, причём каждый игрок выбирает свой путь: ОАЭ делают ставку на мягкую силу и гибкость, Саудовская Аравия идёт более агрессивно, запуская амбициозные мегапроекты и диктуя политику «одна штаб-квартира в регионе», а Оман берёт лучшее от обоих подходов.

Султанат адаптирует уже проверенные соседями инструменты — те же свободные зоны, налоговые льготы и «золотые визы». По сути, Оман идёт по протоптанной дорожке, делает это последовательно и учитывает опыт конкурентов.

Решение клиента Дмитрия инвестировать в офисную недвижимость в 2024 году точно попало в момент: Оману не хватает современных бизнес-пространств, которые станут важным элементом инфраструктуры для развития всей страны.

Рынок офисной недвижимости Омана в 2025 году

Ожидания по капитализации коммерческой недвижимости в регионе MENA остаются положительными, однако аналитики RICS в течение 2024 года трижды корректировали прогноз роста стоимости активов: с оптимистичных +6% в prime-офисах и +4% в secondary-офисах до более сдержанных +3% и +1,8% соответственно.

Коррекция ожиданий происходит на фоне изменений на рынках Северной Африки и Саудовской Аравии — в последней арендодатели идут на серьёзные уступки — предлагают каникулы от 1 до 6 месяцев, теряя до 20% от потенциальной доходности ради сохранения заполняемости. Дубай же демонстрирует совершенно противоположную картину: здесь наблюдается острый дефицит офисов класса А (заполняемость в этом сегменте держится на уровне 94–97%), который, по оценкам Cushman&Wakefield, сохранится как минимум до 2027 года.

Рынок офисной недвижимости Омана выходит в 2025 году на новый виток цикла, стабилизировавшись после потрясений: пандемии, по итогам которой сектор испытал снижение арендных ставок минимум на 25%, и политики «оманизации», которая привела к снижению доли иностранцев в демографии султаната и охладила интерес частных инвесторов.

Примечательно, что даже во время исхода иностранных компаний Оман поддерживал объёмы запусков новых офисов, из-за чего на рынке возник переизбыток предложения, наложившийся на локдаун — рекордно низкие ставки аренды в 2021 году упали ещё на 30%.

Впрочем, после паузы 2020–2021 годов ситуация на рынке Омана начала выправляться. Требования «оманизации» смягчили, иностранный капитал постепенно возвращается, а рынок Маската наконец определяется с основными деловыми центрами, уходя от разрозненной структуры.

Возвращение иностранного капитала запустило процесс миграции спроса из прежних кластеров, который условно можно поделить по направлениям бизнеса:

Большая часть пустующих площадей из старого стока страдает от типичных проблем: неудачные планировки, низкое качество строительства, недостаточное количество парковочных мест или проблемы с доступом. В некоторых зданиях не хватает естественного освещения, премиальный сегмент практически не представлен, а офисы по стандартам ESG находятся лишь в планах застройщиков.

На рынке Омана растёт спрос на небольшие гибкие планировки офисов около 100 м² — прямое следствие восстановления иностранного спроса и роста МСП и стартапов. Собственники и девелопмент адаптируются и активно делят большие площади на малые блоки.

Если до кризиса арендаторы оформляли аренду на 3–5 лет, то сейчас горизонт планирования заметно сократился — в основном офисы арендуют на 2–3 года, а некоторые и вовсе предпочитают годовые контракты с ежегодной пролонгацией.

Арендодатели в свою очередь часто требуют оплату за весь срок аренды для муниципальной регистрации. Это связано с тем, что налог платится авансом и не возвращается при, например, банкротстве арендатора. Отсюда и требование полной предоплаты со штрафами за досрочное расторжение, а с ними — коррекция ставок в прошлые годы.

Тем не менее 2023–2024 гг. выправили ситуацию, и большинство районов показали рост арендных ставок в сегменте офисов.

Опыт инвестора: недвижимость Омана как инструмент диверсификации

Дмитрий — клиент Tranio, который уже инвестировал в недвижимость Омана: вилла в Маскате позволила получить ВНЖ и стала удобной резиденцией для его семьи. Теперь, готовясь к полноценному переезду в султанат и выбрав международную школу для ребёнка, инвестор решил усилить своё присутствие в регионе и диверсифицировать портфель. Логика проста: на месте управлять активами не только удобнее, но и стратегически более эффективно.

Покупка недвижимости в Омане позволяет претендовать на ВНЖ без нижнего порога инвестиций. Оставьте заявку, чтобы получить подборку объектов под ВНЖ Омана.

Оставить заявку

Придерживаясь консервативного подхода, Дмитрий не стал экспериментировать с новыми застройщиками. Предыдущий опыт работы с девелопером, виллу которого он приобрёл ещё в конце 2023 года, полностью оправдал ожидания по качеству и надёжности.

В процессе проработки новой стратегии Ксения Колесникова, руководитель отдела продаж Tranio на Ближнем Востоке, организовала для Дмитрия серию совместных просмотров объектов и встреч с представителями застройщика.

Доверие, выстроенное на предыдущей сделке, обеспечило максимально открытый диалог, что позволило не только проработать детали инвестиции, но и обсудить долгосрочные перспективы будущего актива.

Ксения Колесникова Руководитель отдела продаж Tranio на Ближнем Востоке

Во время одного из визитов в офис застройщика стало известно о разработке нового проекта — первого в Омане Tier-1 офисного здания.

Инженерные решения и концепция выглядели убедительно: фасады с UV-остеклением для контроля теплопотерь, климатическая система с UV-очисткой, солнечные панели, умное освещение, энергоэффективные HVAC-системы, продуманная инфраструктура с высокими потолками, ресторанами и зонами отдыха.

Всё делало объект не просто конкурентоспособным, а фактически единственным доступным выбором для крупных арендаторов, заинтересованных в имидже и качестве рабочей среды — бизнес будет попросту вынужден выбирать этот проект за неимением конкурентных альтернатив по качеству.

Ксения Колесникова Руководитель отдела продаж Tranio на Ближнем Востоке

Ставки аренды в конкурентных проектах в Маскате, $/м²:

Ксения и Дмитрий взвесили все аргументы за и против, подняли данные за предыдущие годы и сверили их с текущими рыночными трендами, изложенными выше: после периода нестабильности рынок вошёл в фазу умеренного роста, формируя точку входа с оптимальным соотношением риска и перспектив.

Изучив аналитику от Tranio, Дмитрий пришёл к выверенному решению: для диверсификации портфеля рационально зайти с небольшим бюджетом — приобрести блок площадью 100 кв. метров, обеспечив тем самым гибкость в управлении.

Сумма сделки составила чуть больше 300 тыс. долларов, а потенциальная арендная доходность метров может достичь 8–9% в оптимистичном сценарии, 5–7% — при консервативном прогнозе.

Все этапы сделки сопровождают юристы и эксперты Tranio — комфортный процесс как для тех, кто инвестирует на месте, так и для удалённой покупки (как это делает большинство клиентов). Оставьте заявку, чтобы рассмотреть инвестиционные возможности на рынке Омана.

Оставить заявку

Дмитрий — один из многих инвесторов Tranio, которые в 2024 году приняли решение диверсифицировать портфель: ключевым трендом минувшего года стала диверсификация через поиск новых продукта с более высокой потенциальной доходностью. Всё больше инвесторов изучают новые направления, как внутри ОАЭ, так и во всём регионе Персидского залива.

В 2024 году доля эмиратов без Дубая в суммарном спросе на ОАЭ выросла больше чем в 2 раза (13,24% в 2024-м против 6,3% в 2023 году), а спрос на Оман и Саудовскую Аравию (два новых рынка недвижимости на карте Персидского залива) вырос на 173 и 145% соответственно.