Недвижимость за рубежом
Статьи

Знакомство с рынком офисной недвижимости Омана: взгляд клиента Tranio

85 просмотров · Обновлено
оман

Диверсификация экономики давно стала главной целью для стран Персидского залива, причём каждый игрок выбирает свой путь: ОАЭ делают ставку на мягкую силу и гибкость, Саудовская Аравия идёт более агрессивно, запуская амбициозные мегапроекты и диктуя политику «одна штаб-квартира в регионе», а Оман берёт лучшее от обоих подходов.

Султанат адаптирует уже проверенные соседями инструменты — те же свободные зоны, налоговые льготы и «золотые визы». По сути, Оман идёт по протоптанной дорожке, делает это последовательно и учитывает опыт конкурентов.

Решение клиента Дмитрия инвестировать в офисную недвижимость в 2024 году точно попало в момент: Оману не хватает современных бизнес-пространств, которые станут важным элементом инфраструктуры для развития всей страны.

Рынок офисной недвижимости Омана в 2025 году

Ожидания по капитализации коммерческой недвижимости в регионе MENA остаются положительными, однако аналитики RICS в течение 2024 года трижды корректировали прогноз роста стоимости активов: с оптимистичных +6% в prime-офисах и +4% в secondary-офисах до более сдержанных +3% и +1,8% соответственно.

Коррекция ожиданий происходит на фоне изменений на рынках Северной Африки и Саудовской Аравии — в последней арендодатели идут на серьёзные уступки — предлагают каникулы от 1 до 6 месяцев, теряя до 20% от потенциальной доходности ради сохранения заполняемости. Дубай же демонстрирует совершенно противоположную картину: здесь наблюдается острый дефицит офисов класса А (заполняемость в этом сегменте держится на уровне 94–97%), который, по оценкам Cushman&Wakefield, сохранится как минимум до 2027 года.

Офисы в Дубае 4 объявления на Tranio
Офисы в резиденции House, JVC, Дубай, ОАЭ за $282 000 $282 000
Офисы в резиденции House, JVC, Дубай, ОАЭ

Общая площадь 80 м² Срок сдачи: 2024.III

Офис в бизнес-центре, Дубай, ОАЭ за $5 700 000 $5 700 000
Офис в бизнес-центре, Дубай, ОАЭ

Общая площадь 300 м² Количество парковочных мест: 6

Офис в бизнес-центре, Дубай, ОАЭ за $4 400 000 $4 400 000
Офис в бизнес-центре, Дубай, ОАЭ

Общая площадь 350 м² Количество парковочных мест: 6

Офисные помещения, Дубай, ОАЭ за $5 309 000 $5 309 000
Офисные помещения, Дубай, ОАЭ

Общая площадь 1 000 м² Срок сдачи: 2027

Рынок офисной недвижимости Омана выходит в 2025 году на новый виток цикла, стабилизировавшись после потрясений: пандемии, по итогам которой сектор испытал снижение арендных ставок минимум на 25%, и политики «оманизации», которая привела к снижению доли иностранцев в демографии султаната и охладила интерес частных инвесторов.

график 1

Примечательно, что даже во время исхода иностранных компаний Оман поддерживал объёмы запусков новых офисов, из-за чего на рынке возник переизбыток предложения, наложившийся на локдаун — рекордно низкие ставки аренды в 2021 году упали ещё на 30%.

график 2

Впрочем, после паузы 2020–2021 годов ситуация на рынке Омана начала выправляться. Требования «оманизации» смягчили, иностранный капитал постепенно возвращается, а рынок Маската наконец определяется с основными деловыми центрами, уходя от разрозненной структуры.

Возвращение иностранного капитала запустило процесс миграции спроса из прежних кластеров, который условно можно поделить по направлениям бизнеса:


Центр «до»

Центр «после»

Цифровые технологии

Ghala

Al Khuwair

Телекоммуникации

Wadi Al Kabir

Madinat Sultan Qaboos

Инвестиции

Ghala

Al Khuwair

Недвижимость

Al Mawaleh

Al Ghubrah

Банкинг

Shatti Al Qurm

Al Azaiba

Авиация

Bausher

Madinat Al Irfan

Производство

Al Khuwair

Shatti Al Qurm

Данные: Hamptons International

Большая часть пустующих площадей из старого стока страдает от типичных проблем: неудачные планировки, низкое качество строительства, недостаточное количество парковочных мест или проблемы с доступом. В некоторых зданиях не хватает естественного освещения, премиальный сегмент практически не представлен, а офисы по стандартам ESG находятся лишь в планах застройщиков.

На рынке Омана растёт спрос на небольшие гибкие планировки офисов около 100 м² — прямое следствие восстановления иностранного спроса и роста МСП и стартапов. Собственники и девелопмент адаптируются и активно делят большие площади на малые блоки.

Сервисные офисы и коворкинги в 2025 году выглядят как наиболее востребованный продукт на рынке Маската — они идеально подходят под запросы малого бизнеса благодаря низким стартовым затратам и гибкости по срокам.

Если до кризиса арендаторы оформляли аренду на 3–5 лет, то сейчас горизонт планирования заметно сократился — в основном офисы арендуют на 2–3 года, а некоторые и вовсе предпочитают годовые контракты с ежегодной пролонгацией.

Арендодатели в свою очередь часто требуют оплату за весь срок аренды для муниципальной регистрации. Это связано с тем, что налог платится авансом и не возвращается при, например, банкротстве арендатора. Отсюда и требование полной предоплаты со штрафами за досрочное расторжение, а с ними — коррекция ставок в прошлые годы.

Тем не менее 2023–2024 гг. выправили ситуацию, и большинство районов показали рост арендных ставок в сегменте офисов.

график 3

Опыт инвестора: недвижимость Омана как инструмент диверсификации

Дмитрий — клиент Tranio, который уже инвестировал в недвижимость Омана: вилла в Маскате позволила получить ВНЖ и стала удобной резиденцией для его семьи. Теперь, готовясь к полноценному переезду в султанат и выбрав международную школу для ребёнка, инвестор решил усилить своё присутствие в регионе и диверсифицировать портфель. Логика проста: на месте управлять активами не только удобнее, но и стратегически более эффективно.

Покупка недвижимости в Омане позволяет претендовать на ВНЖ без нижнего порога инвестиций. Оставьте заявку, чтобы получить подборку объектов под ВНЖ Омана.

Оставить заявку
Недвижимость в Омане 25 объявлений на Tranio
Новый элитный комплекс вилл и таунхаусов на берегу моря с пляжем и причалом, Сифа, Оман за От $145 000 От $145 000
Новый элитный комплекс вилл и таунхаусов на берегу моря с пляжем и причалом, Сифа, Оман

Срок сдачи: 2025.II Всего 118 предложений

Новый жилой комплекс эксклюзивных вилл на берегу океана в Бандар-Джисса, Маскат, Оман за От $519 000 От $519 000
Новый жилой комплекс эксклюзивных вилл на берегу океана в Бандар-Джисса, Маскат, Оман

Срок сдачи: 2027.IV Всего 373 предложения

Новый комплекс вилл на берегу моря, Салала, Оман за От $222 000 От $222 000
Новый комплекс вилл на берегу моря, Салала, Оман

Срок сдачи: 2027.II Всего 500 предложений

Новая резиденция с бассейном и парками рядом с университетом, Маскат, Оман за От $114 000 От $114 000
Новая резиденция с бассейном и парками рядом с университетом, Маскат, Оман

Срок сдачи: 2027.II Всего 447 квартир

Комплекс вилл у воды в большой резиденции с пляжем и 5-звездочным отелем, Маскат, Оман за От $1 117 000 От $1 117 000
Комплекс вилл у воды в большой резиденции с пляжем и 5-звездочным отелем, Маскат, Оман

Всего 33 предложения

Новый комплекс вилл с бассейнами недалеко от центра Маската, Оман за От $422 000 От $422 000
Новый комплекс вилл с бассейнами недалеко от центра Маската, Оман

Срок сдачи: 2026 Всего 84 предложения

Эксклюзивный апарт-отельный комплекс Residences at Mandarin Oriental на берегу залива в Маскате, Оман за От $444 000 От $444 000
Эксклюзивный апарт-отельный комплекс Residences at Mandarin Oriental на берегу залива в Маскате, Оман

Построено в 2023 Всего 156 квартир

Первоклассные квартиры в экологическом комплексе с развитой инфраструктурой, Йети, Маскат, Оман за От $221 000 От $221 000
Первоклассные квартиры в экологическом комплексе с развитой инфраструктурой, Йети, Маскат, Оман

Срок сдачи: 2025.II Всего 1657 квартир

Придерживаясь консервативного подхода, Дмитрий не стал экспериментировать с новыми застройщиками. Предыдущий опыт работы с девелопером, виллу которого он приобрёл ещё в конце 2023 года, полностью оправдал ожидания по качеству и надёжности.

В процессе проработки новой стратегии Ксения Колесникова, руководитель отдела продаж Tranio на Ближнем Востоке, организовала для Дмитрия серию совместных просмотров объектов и встреч с представителями застройщика.

Доверие, выстроенное на предыдущей сделке, обеспечило максимально открытый диалог, что позволило не только проработать детали инвестиции, но и обсудить долгосрочные перспективы будущего актива.

Ксения Колесникова Ксения Колесникова Руководитель отдела продаж Tranio на Ближнем Востоке


Во время одного из визитов в офис застройщика стало известно о разработке нового проекта — первого в Омане Tier-1 офисного здания.

Подобные объекты для региона — редкость, а с учётом текущей рыночной динамики он может стать едва ли не единственным премиальным предложением в обозримом будущем.

Инженерные решения и концепция выглядели убедительно: фасады с UV-остеклением для контроля теплопотерь, климатическая система с UV-очисткой, солнечные панели, умное освещение, энергоэффективные HVAC-системы, продуманная инфраструктура с высокими потолками, ресторанами и зонами отдыха.

Всё делало объект не просто конкурентоспособным, а фактически единственным доступным выбором для крупных арендаторов, заинтересованных в имидже и качестве рабочей среды — бизнес будет попросту вынужден выбирать этот проект за неимением конкурентных альтернатив по качеству.

Ксения Колесникова Ксения Колесникова Руководитель отдела продаж Tranio на Ближнем Востоке

Ставки аренды в конкурентных проектах в Маскате, $/м²:


Muscat Grand Mall (2012)

Aqar (2018)

Waterfront (2018)

Проект Дмитрия (прогноз, 2026)

Минимум

23,4

18,2

26

18,2

Максимум

28,6

23,4

31,2

23,4

Данные: Bayut, Dubizzle

Ксения и Дмитрий взвесили все аргументы за и против, подняли данные за предыдущие годы и сверили их с текущими рыночными трендами, изложенными выше: после периода нестабильности рынок вошёл в фазу умеренного роста, формируя точку входа с оптимальным соотношением риска и перспектив.

Изучив аналитику от Tranio, Дмитрий пришёл к выверенному решению: для диверсификации портфеля рационально зайти с небольшим бюджетом — приобрести блок площадью 100 кв. метров, обеспечив тем самым гибкость в управлении.

Сумма сделки составила чуть больше 300 тыс. долларов, а потенциальная арендная доходность метров может достичь 8–9% в оптимистичном сценарии, 5–7% — при консервативном прогнозе.

Все этапы сделки сопровождают юристы и эксперты Tranio — комфортный процесс как для тех, кто инвестирует на месте, так и для удалённой покупки (как это делает большинство клиентов). Оставьте заявку, чтобы рассмотреть инвестиционные возможности на рынке Омана.

Оставить заявку

Дмитрий — один из многих инвесторов Tranio, которые в 2024 году приняли решение диверсифицировать портфель: ключевым трендом минувшего года стала диверсификация через поиск новых продукта с более высокой потенциальной доходностью. Всё больше инвесторов изучают новые направления, как внутри ОАЭ, так и во всём регионе Персидского залива.

В 2024 году доля эмиратов без Дубая в суммарном спросе на ОАЭ выросла больше чем в 2 раза (13,24% в 2024-м против 6,3% в 2023 году), а спрос на Оман и Саудовскую Аравию (два новых рынка недвижимости на карте Персидского залива) вырос на 173 и 145% соответственно.

Поделитесь статьей

Оцените статью

5

Всего голосов: 4

Подписывайтесь на наши каналы
Мы публикуем инвестиционные лайфхаки, новости рынка и анонсируем новые проекты.
Получайте свежие статьи по почте

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio
    Готово!

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Омане
    Лерика Трегубова
    Лерика Трегубова
    Менеджер по продажам Tranio ОАЭ
    8 (800) 333-10-85
    • Помощь с ВНЖ
    • Беспроцентная рассрочка