Исследование: география и тренды русскоязычного спроса на недвижимость в 2024 году

В 2024 году спрос на зарубежную недвижимость со стороны русскоязычных инвесторов остался на уровне 2023 года и показал сравнимо высокие результаты, претерпев изменения как в географии, так и в структуре сделок.

На фоне постоянно меняющейся конъюнктуры внутренних рынков и появления новых инвестиционных инструментов иностранная недвижимость удержала статус востребованного актива среди россиян, а ключевым трендом минувшего года стала диверсификация портфеля через поиск новых направлений и продукта с более высокой потенциальной доходностью.

Большая часть сделок как в 2023-м, так и в 2024 году пришлась на три неизменных лидера — Таиланд, ОАЭ и Грузию, изменился лишь порядок первенства. Так, в 2024 году Таиланд опередил Грузию по числу заявок, составив 14,7% от всего спроса. Несмотря на то, что ОАЭ всё ещё занимают одну из лидирующих позиций, интерес покупателей к зарубежной недвижимости в этом регионе за год незначительно охладел, упав с 9,58% до 7,5%.

В долгосрочной перспективе Таиланд показал беспрецедентный рост больше чем в 2,5 раза к 2022 году — пику активности русскоязычных инвесторов за 5 лет — и больше чем в 6 раз к 2021-му, а ОАЭ, напротив, продолжили терять интерес покупателей, несмотря на рекордные показатели рынка Дубая в 2024 году.

Русскоязычный спрос на зарубежную недвижимость в 2024 году

Путешествие на Восток: ЮВА закрепляется в топе

По итогам 2024 года Таиланд занял первое место как наиболее востребованное у русскоязычных клиентов направление для покупки недвижимости, а Индонезия вернулась в топ-10, побив персональный рекорд 2022 года в 4,14% от всех заявок.

Русскоязычный спрос на недвижимость в Таиланде

По последним данным Real Estate Information Center Таиланда, в I пол. 2024 года инвестиции россиян в недвижимость Таиланда составили 51,8 млн долларов — 7,8% от всех купленных в Королевстве квартир и 3-е место среди иностранных покупателей жилья после граждан Китая и Мьянмы.

Таиланд значительно опережает все остальные зарубежные направления как регион с подавляющим большинством инвестиционных сделок: если в среднем доля заявок на инвестиционную недвижимость составляет 38–43%, то в Таиланде этот показатель достигает 75%.

Традиционно усиление инвестиционного характера сделок на этом направлении приводило к снижению медианных бюджетов: с ростом массовости инвестиций покупатели чаще выбирали более доступные планировки, которые обеспечивали конкурентную доходность при меньшем пороге входа. Тем не менее 4-й кв. 2024-го выбился из тенденции — достигнув двухлетнего максимума, инвестиционные сделки совпали с увеличением бюджетов.

Одна из причин — запас качественного доступного продукта с высокими характеристиками, отвечающими запросу массового покупателя, подходит к концу. Ситуация, когда клиент мог зайти в проект с бюджетом в 30 тыс. долларов и получить объект, обеспеченный арендным спросом и потенциалом ликвидности, осталась в 2022 году.

Динамика бюджетов при покупке недвижимости в Таиланде, цель — для отдыха и сдачи в аренду

Среди всех регионов Таиланда в 2024 году наибольшей популярностью у клиентов пользовался Пхукет — на недвижимость в этом районе приходилось 68% заявок. За ним следуют Паттайя с долей русскоязычного спроса в 16,5% и Самуи — 13%.

Спрос на недвижимость в Таиланде в 2024 году по регионам

Российский турпоток в Таиланд не просто восстановился, он фактически переформатировал рынок недвижимости Пхукета. Для >50% туристов (беспрецедентно высокие показатели) остров стал главной точкой притяжения во всём Таиланде. Сегодня для массового туриста «отдых в Таиланде» буквально равно «отдых на Пхукете», причём новогодний период показал практически полную загрузку люксового сегмента, предложение на рынке премиальной аренды в дефиците.

Если мы посмотрим на Банг Тао, где преобладает премиальный сегмент, то нехватка стока там сейчас ощущается наиболее остро. Новые проекты в этом году начали сдаваться, но их недостаточно — приехало больше новых туристов. Однако уровней доходности 2023 года при покупке новых объектов уже не будет, поскольку стоимость готового качественного объекта выросла намного сильнее, чем стоимость аренды аналогичного жилья.

Михаил Буланов сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Рынок недвижимости Бали получил импульс международных инвестиций в 2022 году вместе с ростом интереса ко всем направлениям Юго-Восточной Азии, зарекомендовав себя как несколько более рисковая, дорогая, но в то же время высокодоходная альтернатива Таиланду.

В 2024 году Индонезия вошла в десятку самых популярных направлений для инвестиций среди русскоязычных покупателей недвижимости. Бали интересовались на 30% больше инвесторов, чем годом ранее, а доля этого региона в суммарном спросе на зарубежное жильё достигла максимума за 5 лет наблюдений.

Спрос на недвижимость на Бали сфокусирован, подобно Таиланду, на инвестиционном продукте — в активном росте туризма и притоке экспатов инвесторы видят точку роста для краткосрочной аренды. При этом, как отмечают Colliers, на Бали сохраняется дефицит отельных номеров и курортных апартаментов, однако индустрия сокращает нехватку и наращивает предложение.

Сектор жилой недвижимости также стремится соответствовать растущему спросу: в 2024 году листинг комнат, квартир и вилл на Airbnb увеличился на 24% до 35 208 единиц, из них около 40% — комнаты. Для сравнения, число выставленных на аренду юнитов на Пхукете составляет 20 734 единицы.

Если ранее Бали привлекал в основном небольшой сегмент искушённых туристов-первооткрывателей, то теперь остров становится всё более доступной для массового европейского туриста понятной экзотикой. Показательно, что больше 50% турпотока приходится на резидентов Европы и Австралии. По данным рейтинга TripAdvisor, в 2024 году Бали занял второе место в списке лучших туристических направлений.

За пределами Дубая: спрос на Ближнем Востоке открывает новые направления

В 2024 году спрос на недвижимость в ОАЭ показал снижение на 21%, несмотря на рекордные показатели рынка Дубая: в октябре был поставлен максимум объёма и суммы сделок на рынке новостроек за 4 года наблюдений — 13 645 транзакций (+91% год к году), стоимостью 7,72 млрд долларов.

Первые признаки охлаждения русскоязычного спроса появились ещё в 2023 году — по итогам позапрошлого года доля заявок на это направление в суммарном спросе на недвижимость увеличилась лишь на 2%, при этом в абсолютных значениях спрос снизился почти на 30%, тем не менее в долгосрочной перспективе интерес к недвижимости в ОАЭ остаётся выше, чем в 2021 году, на 139%.

Доля ОАЭ в суммарном спросе на недвижимость

Дубай сохраняет место в топе самых популярных направлений для покупки недвижимости, однако в конкуренции за внимание международных инвесторов в 2024 году ему приходилось участвовать с качественно новыми вводными, нежели 2–3 года назад. Всё это время рынок демонстрировал уверенный рост, число сделок ставило новые и новые рекорды, а их суть всё чаще принимала спекулятивный характер, что в конце концов оттолкнуло тех, кто в меньшей степени склонен к более рисковым инвестиционным стратегиям.

Несмотря на большой объём нового предложения, качественных проектов в сумме всех запусков Дубая становится меньше, что требует от инвесторов тратить на изучение рынка и выбор активов больше времени и ресурсов. Часть сомневающихся инвесторов, увидев проблемные кейсы в сложных локациях, не готовы рисковать и выбирают более понятные им направления.

Михаил Буланов сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Свою лепту внесла и цикличность рынка Дубая: инвесторы, вложившиеся в недвижимость эмирата в 2022 году, приблизились к сдаче проектов (цикл реализации составляет 3–4 года) и начали фиксировать прирост стоимости активов. Часть начала выход из прежних метров в поиске спекулятивных сценариев, но уже с запросом на доступный сегмент (чаще в формате пакетных сделок). К этому подталкивают фундаментальные изменения в структуре арендного спроса, первые вестники которых показали себя в минувшем году: увеличение арендных ставок в течение 15 кварталов подряд, пересмотр индекса аренды, который позволил повысить ставки выше допустимых 20% в год, общий рост стоимости жизни вкупе со стагнирующими зарплатами — всё уводит массового арендатора в бюджетный сегмент жилья.

Другая часть инвесторов активно диверсифицирует портфель, фокусируясь на молодых рынках Рас-эль-Хаймы и Омана, или, опять же, уходит в Юго-Восточную Азию. На этом фоне доля других эмиратов в суммарном спросе на ОАЭ выросла больше чем в 2 раза (13,24% в 2024-м против 6,3% в 2023 году), а спрос на Оман и Саудовскую Аравию (два новых рынка недвижимости на карте Персидского залива) вырос на 173 и 145% соответственно.

Логика проста: эти рынки сегодня напоминают Дубай несколько лет назад и пытаются повторить его успешный опыт. Низкий порог входа, минимальная конкуренция, дефицит качественного предложения — все условия для потенциального роста стоимости с возможностью отыграть несколько нелишних процентов доходности по сравнению с теперь уже более умеренным рынком Дубая. Можно сказать, что инвесторы пытаются повторить успешную стратегию ранних покупателей Дубая, когда можно было зайти на рынок до его рекордных показателей.

Концептуально рынки ОАЭ находятся на достаточно высоких позициях, и ждать экстраординарных доходностей здесь не стоит — прогнозируемый рост держится на умеренном уровне ~5—10%. Тот, кто чётко понимает целевую аудиторию арендаторов и потенциальных покупателей на перепродаже, кто детально прорабатывает портрет клиента и изучает рынок, имеет здесь высокие шансы на успешный кейс. В противном случае без досконального разбора всех деталей и механизмов конкретного проекта инвестора будут ждать очередные «аварии».

Михаил Буланов сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Рас-эль-Хайма попала в поле зрения инвесторов с новостями о возможном запуске первого в ОАЭ казино — пик строительной активности в эмирате, по данным Ras al Khaimah Statistics Center, пришёлся на середину 2023 года, когда активнее всего тиражировалась новость о возможном запуске курорта.

Сегодня перспективы казино и недвижимости вокруг него обсуждаются уже без приписки «возможно» — оператор Wynn официально получил первую (и на обозримый период эксклюзивную) лицензию и отчитался о готовности проекта на ~55%, а во внутреннем отчёте для инвесторов холдинг отметил, что в ОАЭ есть достаточный объём платёжеспособного спроса, чтобы обеспечить заполняемость проектов в локации — туристы здесь в среднем тратят больше, чем в Лас-Вегасе или Макао.

«Эффект Wynn» оказал положительное влияние на рынок недвижимости Рас-эль-Хаймы, в результате чего в 2024 году объём сделок с недвижимостью, по данным муниципалитета эмирата, вырос почти в 3 раза (+198%).

Если Рас-эль-Хайма появилась в широком инфополе ~1,5—2 года назад, то Оман стал известен массовому русскоязычному инвестору лишь в прошлом году не без помощи ПМЭФ, где султанат стал одним из самых обсуждаемых направлений для инвестиций. Сегодня покупатели недвижимости в Омане рассматривают местный продукт как актив под краткосрочную аренду на первой линии с кратно меньшим порогом входа, чем в Дубае или той же Рас-эль-Хайме, и уже сформировавшимся спросом со стороны туристов из Восточной Европы или соседних стран Персидского залива. Вдобавок к метрам инвестор может претендовать на «золотую визу» без нижнего порога входа.

Европа для ВНЖ и инвестиций

Половину топ-10 популярных направлений в 2024 году занимают европейские страны с суммарной долей спроса в 28,5%. Из всех стран Европы русскоязычные инвесторы в большей степени интересовались недвижимостью во Франции, Греции, Испании и на Кипре. Примечательно, что эти же четыре направления заняли первые строчки самых популярных стран для получения ВНЖ в минувшем году.

Топ-5 стран для покупки недвижимости под ВНЖ/паспорт

В целом запрос на недвижимость с целью получения ВНЖ снижается второй год подряд, и в долгосрочной перспективе 2024 год показал стабилизацию интереса к миграционным программам после пиковых 2022–2023 гг.

Спрос на недвижимость с целью получения ВНЖ

На этом фоне особенно ярко себя демонстрирует Кипр, где уровень спроса россиян достиг максимального значения за 5 лет наблюдений (5,3% в 2024 году), а число заявок на покупку недвижимости на острове выросло на 15%.

Европейские направления, которые системно подходили к привлечению внешнего капитала, чувствуют себя более чем комфортно. Безусловный лидер здесь — Кипр: острову удалось выстроить выгодную налоговую систему и регуляцию для высокорисковых отраслей бизнеса вроде финтех-стартапов, которая работает не только на российский спрос, но привлекает европейскую миграцию капитала. Британское право, минимальные налоги для технологического бизнеса на уровне 2,5%, стабильное взаимодействие с капиталом, в том числе и из России — важные факторы успеха.

Михаил Буланов сооснователь и управляющий партнёр Tranio

При том что спрос на ПМЖ Кипра среди других стран вырос за этот год вдвое, запрос на метры под аренду на острове уступает миграционной цели лишь на несколько процентных пунктов. В 2024 году покупкой недвижимости под ПМЖ на Кипре интересовались 29,7%, под отдых и сдачу в аренду — 24,2%.

Рост стоимости аренды на Кипре в 2024 году

Если в 2023 году спрос русскоязычных покупателей был распределён относительно равномерно по трём крупным прибрежным городам острова, то в 2024-м в сумме заявок преобладал запрос на проекты в Лимасоле — точке притяжения IT-миграции в 2022–2024 годах.

Спрос русскоязычных покупателей недвижимости по районам Кипра

По данным ЦБ Кипра, Лимасол занимает первое место по спросу у местных жителей и второе место у иностранных покупателей недвижимости в соотношении 68% к 32% соответственно.

Доля иностранных покупателей на рынке недвижимости Кипра последовательно росла с 27% в 2013 году и достигла пика в 47% в 2018-м. Затем началось снижение: пандемия и отмена программы гражданства за инвестиции охладили интерес зарубежных инвесторов. С 2022 года рынок восстановился, и доля иностранных покупателей постепенно вернулась к допандемийным показателям, сейчас на них приходится около 44% сделок.

И местные, и иностранцы в равной степени видят здесь точку роста рынка недвижимости — Лимасол стал эпицентром кипрского стартап-бума: по данным TechIsland, в 2023 году здесь базировались 310 стартапов с 18,5 тысячи сотрудников, к ноябрю 2024 года их число достигло 334, а число сотрудников — 19 286.

В секторе недвижимости города сложилась ситуация, когда на рынке стабильно поддерживается внезапно появившийся устойчивый платёжеспособный спрос на аренду качественных новостроек вкупе с дефицитом подобного предложения.

Растущее число стартапов, компаний в tech-сфере и релоцирующихся сотрудников в совокупности с недостаточным актуальным предложением и отстающими темпами запуска новых проектов создают точку роста для жилой недвижимости в деловых центрах Кипра и офисов класса А — в условиях общего дефицита премиальных объектов и офисов, соответствующих ESG-стандартам, открываются возможности для инвесторов в 2025 году.

Динамика цен на квартиры по регионам Кипра в 2024 году

В отличие от Кипра, другие европейские направления демонстрируют куда более турбулентную картину: резкий всплеск интереса накануне реформ или закрытия миграционных программ, за которым следует быстрое снижение активности, как в Греции и Испании. При этом потребность европейских стран во внешнем капитале никуда не делась. Параллельно с этим сохраняется и спрос — инвесторам критически важно поддерживать стабильную финансовую инфраструктуру, расчётно-кассовые центры и возможность беспрепятственно путешествовать.

Михаил Буланов сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Греция удержала позицию в десятке, однако реформа «золотой визы» (ВНЖ здесь традиционно выступало драйвером иностранного спроса на недвижимость) не прошла бесследно для этого направления (—19% от объёма заявок к 2023 году).

С 1 сентября 2024 года порог инвестиций для участия в программе повысился до 800 тыс. евро для популярных районов Афин: Аттики (включая Пирей и большую часть столичного региона), Салоник, Миконоса и Санторини, а также островов с населением более 3100 жителей, и до 400 тыс. евро для остальных регионов страны.

Ожидается, что в 2025 году Греция сохранит одну из лидирующих позиций среди европейских стран по спросу на недвижимость у россиян как одна из самых доступных опций на глобальном рынке. Главным драйвером по-прежнему будет выступать программа ВНЖ, и пока регулятор вновь не решит поменять её условия, спрос будет сохраняться. Локальное повышение интереса к Греции также возможно на фоне снижения ключевой ставки — без рекордных скачков, но с поддержанием внешнего спроса на местный продукт.

Михаил Буланов сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Для инвесторов в Греции осталось небольшое окно возможностей с прежним порогом входа в 250 тыс. евро для недвижимости, переквалифицированной из коммерческой в жилую, а также для зданий исторического и культурного значения.

Программа реновации в Греции несёт вместе с собой некую позитивную коннотацию, ассоциируется с успешным кейсом Испании и Португалии и в целом помогает джентрификации, обновлению образа города.

Михаил Буланов сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Часть миграционного спроса ушла в испанскую программу «золотой визы» с порогом в 500 тыс. евро — на фоне новостей о её возможном закрытии с 2025 года инвесторы торопились запрыгнуть в уходящий поезд и как можно быстрее завершить оформление покупки. Сравнимой популярностью пользовались и программы ВНЖ финансово независимых лиц Испании и Франции, благодаря чему обе страны заняли четвёртую и пятую строчки списка соответственно.

Давление регуляторов растёт, и оно будет играть решающую роль в формировании спроса на европейские направления. Яркий пример — история с венгерской программой: несмотря на явный интерес инвесторов и её преимущества, наблюдается серьёзное давление со стороны центральных регуляторов, которое уже долгое время существенно осложняет её запуск.

Михаил Буланов сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Как инвестируют регионы России

Спрос на зарубежную недвижимость по регионам России

2024 год закрепил тренд 2023-го на снижение доли Москвы в спросе на зарубежные метры — столичный регион достиг минимума в совокупном числе заявок за 5 лет наблюдений.

Зарубежная недвижимость сегодня для многих остаётся важным инструментом диверсификации портфолио, закрывающим потребность в защите от валютных рисков и успешно противопоставляющим себя альтернативным инструментам вроде депозитов, ставки по которым достигли в 2024 году 20–22%. Массовость спроса на иностранные метры в регионах обеспечена ростом интереса к направлениям с низким порогом входа с флагманским продуктом в Таиланде.

Михаил Буланов сооснователь и управляющий партнёр Tranio