Город без альтернатив: Михаил Буланов о перспективах инвестирования в Дубай

В 2022 году Дубай стал основной точкой, куда стекался капитал россиян в условиях ограничений и санкций. Михаил Буланов рассказывает о том, что происходит здесь с деньгами россиян спустя год.

Дубай продолжает оставаться одним из наиболее привлекательных регионов для инвестиций в недвижимость. По наблюдениям Tranio и наших коллег по дубайскому рынку, российские инвесторы вошли в тройку ключевых покупателей жилья в Дубае в 2022 году. Рост экономики, комфортный налоговый режим, дружественность в контексте геополитики, относительная доступность жилья при хорошей доходности, простота оформления сделки и совершения банковских переводов наряду с минимальным комплаенсом и приватностью для инвестора привлекают внимание русских денег.

За первое полугодие 2023 года количество сделок с off-plan-недвижимостью в Дубае уже опережает показатели 2022 года. С января по июнь этого года в Дубае было заключено 33 762 сделки с недвижимостью, тогда как в 2022 году за тот же период, по подсчетам Tranio, было совершено 19 450 сделок.

При этом если в начале 2022 года в контексте геополитической неопределенности покупателям было важно релоцировать деньги и бизнесы и сделки совершались быстро и не всегда рационально, то сейчас инвесторы более разумно подходят к оценке и выбору объектов для покупки.

Стратегии заработка

Важнейший драйвер спроса на недвижимость в Дубае — желание инвесторов заработать. При покупке готовой квартиры и сдаче ее в долгосрочную аренду доходность инвестора составляет 5–7%. Если купить объект на этапе строительства и перепродать его на более поздних этапах, то можно заработать до 15%.

Ожидаемая высокая доходность, простота оформления сделки и быстрая окупаемость привлекают инвестиции в новостройки. Большинство объектов в этом сегменте продаются в рассрочку — беспроцентный кредит от девелопера. Игры с пеймент-планом (при покупке жилья в рассрочку) с последующей перепродажей позволяют получить высокую доходность за счет прироста стоимости на каждом этапе строительства. Это создает повышенный спрос на строящееся жилье, тем самым раздувая цены на него. Так, по данным Земельного департамента Дубая, в первой половине 2023 года доля сделок на первичном рынке составила 58% от всех сделок. В 2022 году этот показатель был равен 55%, в 2021-м — 48%.

Высокой доходности традиционно сопутствует высокий рыночный риск. Если на рынке не будет значительного роста, то инвестор не выиграет много денег на перепродаже. А в случае, если рынок начнет падать, существует вероятность и вовсе потерять капитал.

Многие инвесторы дополняют свое портфолио покупкой квартиры на вторичном рынке. В основном спрос на вторичное жилье обеспечивает возможность получить резидентскую визу (аналог ВНЖ в Эмиратах) — ее выдают только после ввода купленного жилья в эксплуатацию. К тому же вторичное жилье можно сразу сдать в аренду и начать получать доходность вскоре после покупки. Комиссия брокера при покупке на вторичном рынке ниже: она составляет 2% против 3–4% в сегменте новостроек.

Структура спроса

Часто можно услышать опасение, что рынок Дубая перегрет и эти метры на практике никому не нужны. Но Дубай уже дважды переживал кризис: в 2008 и 2015 годах, — и правительство приняло меры для защиты покупателя и регулирования рынка недвижимости. Так, чтобы не допустить дисбаланса в структуре спроса и предложения, власти Дубая контролируют планы застройки и объем предложения. В последние годы девелоперы закладывают большой объем стройки на фоне роста интереса и активной политики правительства Дубая по привлечению высококвалифицированных кадров. В 2025 году планируется ввести в эксплуатацию 10,7 млн м² жи­­лья — на 108% больше, чем в 2023-м, согласно аналитике Tranio.

В Стратегии развития Дубая прописано, что население эмирата должно вырасти до 5,8 млн человек в ближайшие 20 лет. В целом этот документ показывает, что правительство Дубая не только имеет четкое представление об объеме будущего спроса, но и понимает, какими именно жильцами будут заселены будущие метры, по каким визам приедут будущие резиденты и в каких районах они будут селиться.

Сейчас все метры находят своих конечных пользователей — арендаторов, которые защищены законом. Так, лендлорды в Дубае не могут резко повысить арендную плату: поднять ее можно только раз в год и не более чем на 20%. И сегодня арендодатели скорее занимаются индексацией арендных ставок, что говорит о здоровой силе рынка и высоком реальном спросе.

Однако, если по какой-то причине экономика Дубая пойдет на спад и рабочие места будут вынужденно сокращены, население Дубая, 89% которого составляют экспаты, резко снизится. И это, несомненно, негативно отразится на рынке недвижимости (ведь конечные потребители здесь иностранцы) и повлечет за собой снижение спроса и цен. Это фундаментальное отличие Дубая от Москвы, Берлина или Лондона.

Что происходит с экономикой

Экономика Дубая находится в активной фазе роста. И, согласно прогнозам аналитиков, в ближайшее время ей не грозит существенное замедление или падение. Сохранение дипломатического нейтралитета, низкая политическая волатильность (страной правит королевская семья) и следование стратегии развития государства дает Эмиратам дополнительную устойчивость и повышает доверие к региону.

Так, ОАЭ удалось снизить зависимость экономики от нефти, привлечь в страну глобальные финансовые и технологические компании и создать инфраструктуру, укрепить свои позиции в качестве одной из самых безопасных стран мира и т. д.

В этих условиях затяжная неопределенность в геополитике и мировой экономике способствует все большему устремлению внимания и финансовых потоков в Дубай. Сейчас Дубай и Эмираты в целом выигрывают от турбулентности во всем мире. Но как отразится на нем надвигающийся кризис развитых экономик, сказать однозначно сложно.

Корпоративный налог

Благодаря своему расположению, комфортному налоговому режиму и инвестициям правительства в инфраструктуру зон свободной торговли Дубай стал крупнейшим торговым и логистическим хабом. Но введение корпоративного налога в 9% с доходов выше 375 тыс. дирхамов (102 тыс. долларов) с июня этого года заставило задуматься те компании, которые шли в Дубай за нулевыми налогами. Сегодня в свободных экономических зонах зарегистрировано около 200 тыс. компаний. Но не будут облагаться налогом лишь те, которые связаны с определенными видами деятельности.

Квалификационные виды деятельности включают производство; услуги по перестрахованию; владение акциями и другими ценными бумагами; владение, управление судами и их эксплуатацию; услуги по управлению фондами, активами и инвестициями, которые подлежат нормативному надзору со стороны ОАЭ. К числу этих видов деятельности относятся также казначейские и финансовые услуги; финансирование и аренда воздушных судов и логистические услуги.

В соответствии с разъяснениями правительства, субъект Free Trade Zone может заниматься «торговлей» на материковой части ОАЭ, но только в том случае, если деятельность является квалификационной, а доход, получаемый субъектом свободной зоны от этой деятельности, не превышает 5% от общего объема поступлений (или 5 млн дирхамов в год). Пока кажется, что все компании, которые занимаются трейдингом, подпадают под эти правила и сейчас угрозы массового оттока бизнесов из страны нет.

Но если какое-то требование не будет выполняться, компания, зарегистрированная в свободной зоне, утратит свой статус и не сможет воспользоваться режимом нулевого корпоративного налогообложения в течение следующих четырех налоговых лет. Получится ли у нее по истечении этого срока опять претендовать на статус лица, имеющего право на свободную зону и нулевой налог, пока неясно. Если же компания выразит добровольное намерение выйти из свободной зоны и платить корпоративный налог, она не сможет вернуться обратно и отказаться от него.

Все эти нюансы раздражают компании, но, поскольку правительство все еще выступает с разъяснениями и процесс не выстроен, говорить о последствиях преждевременно. Пока остается лишь внимательно изучать официальные решения властей и быть в контексте происходящего.

Российский капитал

Открытие банковского счета в ОАЭ происходит сложнее, чем регистрация компании. Банки страны ориентированы на обслуживание резидентов ОАЭ. Чтобы открыть счет, нерезиденту нужно проинвестировать существенную сумму — например, купить недвижимость или зарегистрировать компанию и задепонировать на ней определенную сумму, а также пройти тщательную проверку профиля.

При этом на текущий момент банковский счет в Эмиратах является одним из самых удобных способов осуществления валютных транзакций для граждан России. Большая часть банков без проблем открывает счета клиентам с российскими паспортами. Ограничения на открытие счетов и банковские переводы обычно распространяются на банки, принадлежащие международным финансовым группам, например HSBC или Citibank. Местный Mashreq, по нашему опыту, тоже неохотно открывает счета россиянам. Однако в основном эмиратские банки, такие как Emirates NBD или First Abu Dhabi Bank, принимают деньги, и на вход туда стоит очередь из российских клиентов. Более того, обычно местные брокеры открывают российским клиентам не обычные счета, а «омнибус-счета». Они скрыты от банка и безопасны для русских имен.

Статус налогового резидента

В Дубае легко получить статус налогового резидента. А он дает большие преимущества. В их числе:

• отсутствие открытых реестров собственников бизнеса и их активов;
• защита информации о банковских счетах налоговых резидентов, открытых как на территории ОАЭ, так и за рубежом;
• в отношении налоговых резидентов не действует соглашение об автоматическом обмене банковскими данными;
• защита от двойного налогообложения;
• нулевой налог на доходы физических лиц и дивиденды акционеров и возможность беспрепятственного вывода денег с депозитов в банки любой страны.

С 1 марта этого года вступили в действие правила, согласно которым налоговым резидентом Дубая можно стать за 90 дней. Если вы находились в стране непрерывно 90 дней в течение последнего года, у вас есть актуальный Emirates ID, постоянное место жительства (в собственности или в аренду), работа или бизнес в стране, вы можете подать заявление на статус налогового резидента ОАЭ с правом действия в течение года.

В Дубае отсутствует валютный контроль и правила о контролируемых иностранных компаниях. Соответственно, если конечное лицо, которое владеет или управляет иностранной компанией, живет в Дубае и не является налоговым резидентом РФ, то, будучи налоговым резидентом ОАЭ, оно может вернуться к управлению капиталом. И сделать это в том числе через офшоры с нулевой налоговой ставкой.

На данный момент Дубай остается безальтернативной юрисдикцией для прямого взаимодействия с российским капиталом: эмират принимает средства с российским происхождением, позволяет переводить эти деньги дальше и тратить их без строгого комплаенса. И пока мы не видим предпосылок к тому, чтобы эта ситуация изменилась.

Михаил Буланов, исполнительный директор и сооснователь международного брокера недвижимости Tranio

Материал подготовлен для PBWM.ru