Обзор рынка жилой недвижимости в Афинах в 2024–2025 гг: тенденции и перспективы

Как столица и важный культурный и исторический центр, Афины привлекают огромное количество туристов и экспатов. Здесь предлагаются различные возможности для инвестиций в недвижимость — от небольших квартир в центре города до апартаментов в элитных районах на севере и юге.

Рынок недвижимости в Афинах в 2024 году показал значительный рост, подкреплённый многими факторами, включая увеличение цен на жильё и арендных ставок, активную реновацию в городе и туристический спрос. Рассказываем, почему мы верим в Афины как в перспективное направление для инвестиций.

Восстановление экономики Греции

Начнём обсуждение Афин с упоминания восстановления Греции после экономического кризиса. Страна пережила сложные времена, но сейчас она становится снова привлекательной для инвесторов.

Два года назад Греция вышла из-под усиленного экономического контроля кредиторов, под которым находилась с долгового кризиса 2008 года. За это время экономика страны сократилась на 25%. В 2010 году власти Греции обратились за экономической помощью к Евросоюзу из-за риска дефолта. Блок предоставил стране в 2012 и 2015 годах три пакета помощи.

Греция не только выходит на новый уровень развития, но и показывает значительный рост экономики:

• В 2024 году журнал The Economist поставил Грецию на третье место в рейтинге самых успешных экономик.
• Рост ВВП составил +2,4% в 2024 году.
• Паспорт Греции входит в топ-5 сильнейших по версии Henley & Partners. С ним можно путешествовать в 189 стран без визы.
• Внутренний спрос, инвестиции и восстановление туристического потока — факторы, поддерживающие экономику Греции.
• В 2019-м Греция впервые с 2010 года выпустила 10-летние облигации. Спрос на бумаги превысил 11,8 млрд евро. В марте 2021 года были выпущены 30-летние облигации.

Недвижимость в Афинах — одна из самых доступных в ЕС, несмотря на рост цен

Согласно данным Центробанка Греции, падение цен на недвижимость замедлилось в 2017 году, а в последующие годы рынок недвижимости рос, несмотря на пандемию.

По данным ЦБ, рост цен в 2022-м составил 11,9%, а за 2023 год они выросли ещё на 13,8%.

В 2024 году темпы роста снижаются. Центробанк Греции опубликовал отчёт за 3-й квартал 2024 года. Годовой темп изменения цен на квартиры по всей стране составил 7,8%. В регионах темпы изменения разные. В Афинах — 7,7%.

Главные факторы роста цен — спрос иностранных инвесторов, восстановление туризма, а также внутренний спрос, обусловленный восстановлением экономики.

«Золотая виза» по-прежнему востребована у инвесторов

В значительной степени рост подогревается также и программой «золотой визы».

Греция — одна из немногих стран ЕС, где можно получить ВНЖ за инвестиции в недвижимость от 250 тыс. евро. В Португалии исключили опцию инвестиций в недвижимость, а в Испании власти сообщили о закрытии программы в 2025 году. При этом в обеих странах порог составляет 500 тыс. евро.

В 2024-м требования к участию в программе ужесточились. Основное изменение — повысился инвестиционный порог до 800 тыс. евро в Афинах и других популярных районах.

«Золотая виза» Греции отличается от других вариантов ВНЖ:

• ВНЖ можно продлевать каждые 5 лет.
• Оформляется для всей семьи.
• Право легально находиться на территории Греции неограниченное количество времени. Можно даже не приезжать в страну.
• Возможность пользоваться услугами европейских банков для личных и бизнес-целей.
• Право законно находиться на территории стран Шенгенского соглашения до 90 дней в течение 6 месяцев, не становясь налоговым резидентом.
• Доступ к образованию и медицинским услугам в Греции.
• Доход до 4–6% в год в евро, если недвижимость сдаётся в аренду.
• Право на получение гражданства после 7 лет постоянного проживания в Греции.

Ожидается, что благодаря «золотой визе» в 2025 году Греция сохранит одну из лидирующих позиций среди стран Европы по спросу на недвижимость у россиян как одна из самых доступных опций на международном рынке.

Аренда в Афинах: рост ставок и преимущества долгосрочной аренды

Доходность от долгосрочной аренды может варьироваться в зависимости от района, но в среднем в Афинах норма для рынка — 4%. В центральных районах она может достигать в небольших квартирах 6%.

Некоторые застройщики в Афинах предлагают управление арендой и программы гарантированной доходности 3–4,5% на 3, 5 и 10 лет.

В 3-м квартале 2024 года арендные ставки выросли на 5–9% в зависимости от района.

Но, несмотря на рост ставок, аренда в Афинах остаётся одной из самых доступных среди европейских столиц. По данным Numbeo, в среднем в центре Афин можно снять двухкомнатную квартиру за 600 евро, в центре Мадрида, Лиссабона и Парижа — за 1300 евро и выше.

При этом на данный момент выгоднее сдавать недвижимость в долгосрочную аренду, а не в краткосрочную. Из-за дефицита предложения и роста туризма власти планируют ввести некоторые ограничения и налоги на сдачу на краткий срок, а недвижимость, купленную для «золотой визы», можно сдавать на долгий срок или в субаренду. Как правило, долгосрочный вариант аренды более стабильный, минимизирует риск пустующих объектов и затрат на частые поиски новых жильцов.

У команды Tranio глубокое понимание рынка Афин. Мы не только занимаемся девелопментом и подборкой выгодной недвижимости в Греции, но и оказываем сервис управляющей компании по объектам для долгосрочной аренды. У нас есть готовые решения под ключ для клиентов, в том числе и для ВНЖ.

Узнать подробнее

Реновация в городе

В Афинах преобладает старый фонд жилья, и в городе реализуется множество проектов реновации.

В 2024 году правительство поддерживает программы реновации инфраструктуры и устаревших зданий. Например, с начала 2025 года государство намерено выделить 1 миллиард евро на субсидирование и беспроцентное финансирование ремонта жилой недвижимости. Также, в Афинской Ривьере строится «умный город» Ellinikon.

После мирового финансового кризиса 2008–2015 гг. инвесторы по низкой цене покупают жильё, ремонтируют и сдают в аренду либо продают готовый арендный бизнес. Отремонтированные апартаменты пользуются спросом среди арендаторов, в том числе туристов.

Эльвира Грачева руководитель отдела продаж Tranio в Европе

В Афинах и Пирее всё чаще застройщики проектируют здания с высокой энергоэффективностью класса А, А+ и B.

Пять лет назад в Греции были введены сертификаты энергоэффективности недвижимости, и теперь без них нельзя купить или сдать жильё. Такие здания с экологичной концепцией характеризуются низким потреблением энергии.

«Зелёные» здания сокращают расходы на отопление и охлаждение, что существенно экономит бюджет. Снижение потребления энергии минимизирует выбросы углекислого газа и способствует защите окружающей среды.

Афины vs Москва: в какую недвижимость инвестировать?

Команда Tranio сравнила рынки недвижимости в Афинах и Москве в 2024 году.

Многие выбирают Москву для инвестиций из-за роста цен за последние годы, который составил 102% в рублях за 10 лет, по данным Росстата. Однако если пересчитать этот рост в евро, то выяснится, что стоимость недвижимости в Москве за тот же период почти не изменилась, а даже немного снизилась — на 2%. Инвестор берёт на себя валютные риски. При этом реальные доходности московской недвижимости — 3–5% годовых в рублях.

В то же время в Афинах цены выросли с 2015 года на 69%. И в Афинах сохраняется высокий потенциал для роста.

Можно с уверенностью сказать, что когда в 2017 году мы поверили в рынок недвижимости в Афинах, то оказались правы. Для роста всё ещё есть потенциал, который может принести отличные инвестиционные возможности.

Экспертиза Tranio: инвестиции и покупка недвижимости в Афинах

Компания Tranio предлагает клиентам не только недвижимость от партнёров, но и самостоятельно строит качественные объекты для жизни и инвестиций. С 2017 года наш офис в Афинах ведёт проекты строительства и редевелопмента жилья и управляет арендой, работает с локальными экспертами: нотариусами, юристами, строительными подрядчиками и брокерами. Мы отремонтировали более 70 отдельных квартир и провели редевелопмент 4 многоквартирных зданий.

Наши проекты демонстрируют высокий прирост стоимости от стартовой цены квадратного метра как на этапе строительства, так и после сдачи здания в эксплуатацию. Помимо инвестиционной привлекательности, в некоторых локациях, таких как Афины, клиент может рассчитывать на ВНЖ за покупку. Отметим, что за весь срок работы у нас не было отказов в ВНЖ.

Эльвира Грачева руководитель отдела продаж Tranio в Европе

В 2024 году команда Tranio завершила реновацию апартаментов в зелёном элитном районе на севере Афин, а также квартир в Пирее. Кроме того, мы заканчиваем строить жилой комплекс с коммерческим помещением в центре Афин.

Несмотря на то, что покупка квартир в Греции недоступна для граждан РФ и РБ, для этого есть возможность получить паспорт третьей страны, который мы можем помочь оформить.

Оставить заявку

Автор: Юлия Наймушина