Обновление «золотой визы» Греции для покупки недвижимости: что изменилось и почему

Для состоятельных людей самый простой способ получить вид на жительство в Греции — по программе «золотой визы». Так называют ВНЖ, который выдаётся после приобретения недвижимости в стране стоимостью от 250 тыс. евро. 

В 2024 году произошли значительные изменения в программе «золотой визы» Греции. В статье мы собрали нужную информацию о новых правилах и о том, что стоит за этими нововведениями.

Вы можете просто написать нам — мы поможем разобраться во всех деталях.

Проведём онлайн-встречу в удобное для вас время, расскажем о получении ВНЖ, ответим на вопросы, пришлём справочные материалы и предварительный расчёт стоимости оформления

Написать в Tranio

Повышение минимальной стоимости в разных районах

Уточним подробнее, в каких районах Греции повысили минимальные суммы для инвестиций:

• От 800 тыс. евро — для одного объекта в регионе Аттика, региональной единице Салоники, региональных единицах Миконос и Тира, а также на островах с населением более 3 100 человек по последней переписи. Для застроенного объекта или объекта с выданным разрешением на строительство минимальная площадь основных помещений составляет 120 м².

• От 400 тыс. евро — в остальных районах Греции. Любой объект недвижимости площадью более 120 м². Самые известные регионы с таким порогом — полуострова Пелопоннес и Халкидики.

Эти районы отличаются туристической привлекательностью, развитием инфраструктуры и спросом на жильё. Введение более высокой минимальной суммы в 800 тыс. евро должно снизить уровень миграции населения в крупные города, создать новые возможности в менее населённых районах и помочь их развитию. Приобрести можно только один объект.

Переоборудование коммерческой недвижимости и необходимость реновации в Греции

Порог 250 тыс. евро действует по всей стране без требования минимальной площади в двух специальных случаях. Первый — покупка одного объекта, основные помещения которого меняют назначение на жилое; смена назначения должна быть завершена до подачи заявления на ВНЖ и может выполняться продавцом. Правило распространяется и на промышленное здание, если не менее пяти последних лет в нём не работало производство.
Второй случай — покупка одного охраняемого здания, требующего полной реставрации или реконструкции. Такой объект нельзя передать до завершения работ, а полное восстановление является условием первого продления ВНЖ.

Таких объектов в Греции пока недостаточно, но они со временем появляются. Во время кризиса 2008–2015 гг. в стране наблюдалось значительное снижение объёмов строительства. В результате этого на сегодняшний день преобладает устаревший жилищный фонд, а также имеется множество пустующих помещений бывших объектов коммерческого назначения. Но греческие власти заинтересованы в развитии. С начала 2025 года государство намерено выделить 1 миллиард евро на субсидирование и беспроцентное финансирование ремонта жилой недвижимости. А на юге Афин строится «умный город» Ellinikon, который заявлен крупнейшим в Европе.

Объекты под специальный порог 250 тыс. евро нужно проверять по документам: назначение должно быть изменено на жилое до подачи заявления на ВНЖ, а цена, срок готовности и прогноз доходности зависят от конкретного проекта. 

У команды Tranio уже есть предложения от 250 тыс. евро, доступные для ВНЖ. Обычно к ним относятся малоэтажные жилые комплексы в разных районах Афин и Пирея. Цены начинаются от 4700 евро за квадратный метр, а доходность будет примерно 2–3%.

Эльвира Грачева руководитель отдела продаж Tranio в Европе

При реновации существующего здания обычно можно использовать имеющиеся инженерные подключения и инфраструктуру района. Однако состав согласований зависит от работ и смены назначения: проект должен пройти проверку инженера, а необходимые разрешения, согласования или обновления строительной документации оформляются через действующие процедуры e-Άδειες до начала соответствующих работ.

Дефицит жилья в стране и ограничения на краткосрочную аренду

По стране проводятся реновации бывших складов и офисов в жилые комплексы квартир, но строительство идёт недостаточно быстро, чтобы уменьшить нынешний дефицит.

С 2017 года наше греческое подразделение Tranio Hellas успешно занимается строительством и редевелопментом в Афинах — тогда мы посчитали этот рынок одним из самых перспективных для инвестиций в Европе. Действительно, за 7 лет цены выросли почти в два раза, и ещё сохраняется высокий потенциал для роста, поскольку в 2024 году цены приблизились к докризисным пикам 2007 года. При этом цены на недвижимость в Афинах значительно ниже, чем в других столицах Европы.

Мы спроектировали 6 жилых зданий и выполнили более 70 реноваций отдельных квартир для инвесторов.

Эльвира Грачева руководитель отдела продаж Tranio в Европе

Основные моменты:

• Острая нехватка жилья в Греции привела к росту арендных ставок по всей стране, особенно в Аттике за последний год наблюдался значительный скачок на 7,6%.
• Спрос превышает предложение. Подчёркивается острая нехватка доступных квартир, особенно в Афинах и Салониках.
• Иностранный спрос на жильё постепенно вытесняет локальный.
• Из-за жилищного кризиса арендаторы смотрят в сторону пригородов Афин, где цены также растут.
• Средний рост арендной платы по стране составляет 5,6%, и это означает, что жилищный кризис наиболее выражен в крупных городах.
• При этом число людей, которые снимают жильё, продолжает расти, в то время как процент тех, кто живёт в собственном доме, падает. Доля арендаторов значительно выше в Афинах — 35% жителей.
• Офисы и бизнес-центры становятся менее рентабельными из-за развития удалённого и гибридного формата работы.

Объект, использованный для первоначального получения или продления „золотой визы“, нельзя сдавать в краткосрочную аренду через экономику совместного потребления или передавать в субаренду. Долгосрочная аренда разрешена. Для объектов со сменой назначения на жилое дополнительно запрещено использование в качестве юридического адреса или филиала компании. Нарушение влечёт отзыв ВНЖ и административный штраф 50 тыс. евро.

Узнать больше об управлении недвижимостью

Как сдавать в аренду в Греции, какие расходы несёт собственник, как устроена бухгалтерия, какая комиссия за управление? Все эти вопросы вы можете задать специалистам Tranio. Мы проведём онлайн встречу, всё расскажем и посчитаем

Обратиться в Tranio

Как сказано выше, для программы «золотой визы» в некоторых районах установили минимальную площадь 120 квадратных метров. Вероятно, большее пространство более подходит для аренды на долгий срок.

Власти Греции также предлагали другие нововведения:

• Освобождение от подоходного налога для жилья, сдаваемого в долгосрочную аренду.
• Приостановка выдачи новых разрешений на краткосрочную аренду жилья в центральных районах Афин минимум на один год.
• Запуск программы Renovate-to-Rent с частичным возмещением расходов собственникам на ремонт жилья для долгосрочной аренды.

Ранее, в 2022 году, мы выяснили, что в Афинах инвестиционные квартиры было выгоднее сдавать в долгосрочную аренду, чем в краткосрочную.

Tranio в Греции

Мы реновируем, строим и продаём готовую недвижимость для жизни, ВНЖ и инвестиций с 2017 года.

С чем мы помогаем

• Подбираем недвижимость для жизни и инвестиций
• Знакомим с локацией и встречаем на просмотрах
• Сопровождаем сделку и помогаем перевести средства
• Проводим удалённые сделки через юриста
• Управляем недвижимостью
• Организуем подачу документов на «золотую визу» и помогаем открыть счёт в банке
• Гражданам РФ и Беларуси помогаем оформить альтернативный паспорт для подачи на греческий ВНЖ

С чего начать

Независимо от того, приняли ли вы решение или только рассматриваете Грецию, мы рекомендуем начать с персональной консультации. Это поможет вам увереннее чувствовать себя при общении с продавцами недвижимости и лучше спланировать время и расходы.

После консультации рекомендуем взять паузу, чтобы всё обдумать. Далее вы можете продолжить движение самостоятельно или воспользоваться нашей помощью.

Кроме Греции мы всегда можем предложить альтернативные проекты в любой другой стране Европы.

Написать в Tranio

Мы проведём онлайн встречу в удобное вам время, обсудим ваш запрос и предложим подходящие варианты

Написать в Tranio

Узнайте больше о рынке недвижимости Греции

Мы ведём Telegram-канал об инвестициях в недвижимость в Греции. Там мы регулярно публикуем новости, аналитику, анонсы мероприятий и вебинаров и лучшие предложения для покупки. 

Подпишитесь по ссылке: Жизнь и инвестиции в Греции от Tranio