Недвижимость за рубежом
Статьи

Удалённая покупка недвижимости в Турции

729 просмотров · Обновлено
Турция
Volodymyr Martyniuk / Shutterstock

Провести сделку по покупке недвижимости в Турции полностью удалённо не получится. Но если правильно подготовиться, достаточно однодневной поездки, чтобы выбрать объект и выписать необходимые доверенности, даже если сделка совершается с целью получения гражданства. Разберёмся с этапами покупки квартиры в Турции, чтобы понять, как оптимизировать процесс и минимизировать своё участие в нём.

Опытные инвесторы чаще всего используют все возможности дистанционной покупки, ведь это позволяет сэкономить несколько недель времени и деньги на перелёты и на проживание в стране инвестиции в процессе сделки. На удалённую сделку идут даже те, кто впервые покупает недвижимость за рубежом, хотя и с опасениями.

Удалённая покупка квартиры в Турции

Разберёмся, что можно сделать дистанционно, а для чего нужно приехать.

Квартиры в Стамбуле 3 050 объявлений на Tranio
Новый жилой комплекс на побережье Мраморного моря в Тузле, Стамбул, Турция за От $228 000 От $228 000
Новый жилой комплекс на побережье Мраморного моря в Тузле, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2024.IV Всего 345 квартир

Жилой комплекс в исторической части города, рядом с культурными и художественными центрами, Бейоглу, Стамбул, Турция за От $556 000 От $556 000
Жилой комплекс в исторической части города, рядом с культурными и художественными центрами, Бейоглу, Стамбул, Турция

Всего 30 квартир

Новая резиденция с бассейном и тренажерным залом рядом со станцией метро, Стамбул, Турция за От $283 000 От $283 000
Новая резиденция с бассейном и тренажерным залом рядом со станцией метро, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2024.IV Всего 575 квартир

Новая элитная резиденция с бассейном, зеленой зоной и спортивными площадками в центральном районе Стамбула, Турция за От $318 000 От $318 000
Новая элитная резиденция с бассейном, зеленой зоной и спортивными площадками в центральном районе Стамбула, Турция

Срок сдачи: 2024.IV Всего 576 квартир

Новая большая резиденция с отелями и гаванями для яхт в самом центре Стамбула, Турция за От $548 000 От $548 000
Новая большая резиденция с отелями и гаванями для яхт в самом центре Стамбула, Турция

Срок сдачи: 2025 Всего 660 квартир

Новая резиденция с бассейном рядом с автомагистралью, Стамбул, Турция за От $170 000 От $170 000
Новая резиденция с бассейном рядом с автомагистралью, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2025.III Всего 884 квартиры

Новая резиденция с бассейнами, зелеными зонами и полем для гольфа, Стамбул, Турция за От $469 000 От $469 000
Новая резиденция с бассейнами, зелеными зонами и полем для гольфа, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2025.IV Всего 182 квартиры

Резиденция с бассейнами и зелеными зонами рядом с гаванью, Стамбул, Турция за От $318 000 От $318 000
Резиденция с бассейнами и зелеными зонами рядом с гаванью, Стамбул, Турция

Всего 500 квартир

Выбор квартиры по онлайн-просмотрам

Выбрать 2–5 объектов для просмотра лучше до приезда. Это можно сделать дистанционно по онлайн-консультациям с локальными менеджерами.

Обычно мы организуем чат с клиентом, куда подключаются наши турецкие менеджеры. В этот чат мы присылаем подходящие под запрос актуальные объекты — фото, видео, комментарии.

Этот этап обычно самый интересный: клиент начинает понимать рынок и может в процессе скорректировать свой запрос, а мы начинаем лучше понимать, что нужно клиенту. Вообще, я считаю, что нет смысла долго смотреть онлайн-каталоги недвижимости. Настоящее исследование и понимание приходит в общении с агентами, которые каждый день видят эти объекты и заключают эти сделки.

Инна Щукина Инна Щукина менеджер Tranio

После первичного отбора появляется несколько фаворитов, которые хочется увидеть по видеосвязи. Если не удаётся согласовать время для телемоста, локальный менеджер выезжает на объект и снимает видео. Онлайн-просмотры полезны не только для выбора готовых квартир, но и для строящихся: можно посмотреть район, инфраструктуру вокруг, ход строительства или даже оценить качество строящегося объекта на примере уже завершённых объектов застройщика.

Начинающих инвесторов в зарубежную недвижимость, а также тех, кто выбирает квартиру для собственного проживания, мы склоняем приехать на просмотры лично.

Как показывает практика, пока человек не увидел объект и местность вокруг, он не может сделать выбор. Я вижу, как кардинально меняется выбор, когда клиент видит объекты своими глазами. Часто было так, что удалённо клиенты категорически отметали азиатскую сторону Стамбула, но, приехав, склонялись именно к ней.

Ольга Караюсуфоглу Ольга Караюсуфоглу менеджер Tranio в Стамбуле

Удалённая консультация с юристом

Юрист
fizkes / Shutterstock

Удалённую сделку сопровождает юрист. Предварительная консультация с юристом особенно важна, если квартира покупается с целью получения инвестиционного гражданства. Успешность сделки и получения гражданства во многом зависит от того, насколько юрист будет осведомлён о ситуации клиента. Важно подойти к сделке, предварительно договорившись с юристом — он проследит, чтобы выбранные объекты подходили под программу инвестиционного гражданства, поможет подготовить договор и избежать ошибок с переводом оплаты.

Предварительный договор купли-продажи и задаток

Апартаменты в Анталии 4 141 объявление на Tranio
Комплекс вилл с панорамным видом и бассейнами, Калкан, Турция за От $868 000 От $868 000
Комплекс вилл с панорамным видом и бассейнами, Калкан, Турция

Построено в 2023 Всего 2 квартиры

Элитные виллы с видом на море в центре Калкана, Турция за От $705 000 От $705 000
Элитные виллы с видом на море в центре Калкана, Турция

Срок сдачи: 2024 Всего 14 квартир

Новый комплекс вилл с бассейнами и видами на море, Калкан, Турция за От $1 193 000 От $1 193 000
Новый комплекс вилл с бассейнами и видами на море, Калкан, Турция

Построено в 2023 Всего 6 квартир

Меблированные виллы с бассейнами, фитнес-залами и кинотеатрами, Калкан, Турция за От $705 000 От $705 000
Меблированные виллы с бассейнами, фитнес-залами и кинотеатрами, Калкан, Турция

Срок сдачи: 2023.IV Всего 27 квартир

Вилла с двумя бассейнами, садом и детской площадкой, Калкан, Турция за От $976 000 От $976 000
Вилла с двумя бассейнами, садом и детской площадкой, Калкан, Турция

Построено в 2019 Всего 1 квартира

Меблированная вилла с бассейнами и панорамным видом на море, Калкан, Турция за От $1 301 000 От $1 301 000
Меблированная вилла с бассейнами и панорамным видом на море, Калкан, Турция

Построено в 2020 Всего 1 квартира

Меблированная вилла с бассейнами и спа-зоной, Калкан, Турция за От $813 000 От $813 000
Меблированная вилла с бассейнами и спа-зоной, Калкан, Турция

Построено в 2020 Всего 1 квартира

Резиденция у аэропорта Анталии под управлением всемирной сети отелей, Алтынташ, Турция за От $180 000 От $180 000
Резиденция у аэропорта Анталии под управлением всемирной сети отелей, Алтынташ, Турция

Срок сдачи: 2024.III Всего 43 квартиры

Подписать предварительный договор и отправить задаток можно дистанционно. Однако мы рекомендуем делать это только в исключительных случаях, когда появляется горячее предложение для быстрой продажи.

Очная встреча с представителями застройщика полезна ещё и тем, что на месте можно торговаться. Размер возможной скидки зависит от разных факторов: от маркетинговой стратегии застройщика, от величины застройщика, частный застройщик или государственный, от стадии продаж в проекте и т.д.

Скидку можно получить не всегда — бывают объекты по спецпредложениям, которые выставлены на продажу уже с максимальными скидками, опытному менеджеру обычно такие объекты видно сразу.

Мы помогаем клиенту получить лучшие условия от застройщиков. Но в любом случае скидку турецкий продавец будет делать только тем, в ком увидит реального клиента, готового сразу внести задаток.

Ольга Караюсуфоглу Ольга Караюсуфоглу менеджер Tranio в Стамбуле

После внесения задатка цена фиксируется в договоре — не может ни увеличиваться, ни уменьшаться. Размер задатка составляет 2–5 тысяч долларов и его можно внести любым способом: банковским переводом на счёт застройщика, наличными и даже криптовалютой. Те, кто бронирует квартиру удалённо, обычно отправляют задаток SWIFT-переводом.

Был случай, когда мой клиент не мог оперативно перевести задаток и наш партнёр в Аланье внёс его из своих средств, поскольку предложение было очень горячим и не могло ждать долго. Клиент возместил задаток агенту наличными, когда приехал на регистрацию сделки. Интервью клиента об этой сделке.

Инна Щукина Инна Щукина менеджер Tranio

В договоре фиксируются данные о покупателе и продавце, о квартире, а также стоимость недвижимости и сроки оплаты. Если покупается квартира в строящемся доме, в договоре указываются сроки завершения строительства и штрафы за задержку, а также график платежей в рассрочку. Подробнее о рассрочках турецких застройщиков.

Договор можно подписать удалённо. Заверять его у нотариуса нужно только в том случае, если покупатель планирует использовать его для подачи на гражданство Турции и у строящегося объекта ещё не готово ТАПУ.

Локальные юристы Tranio в Турции подготовят безопасный договор и проверят объект недвижимости.

Напишите нам

Доверенность на юриста — единственный этап, который нельзя сделать удалённо

Юрист закончит сделку и зарегистрирует право собственности на покупателя по доверенности. Если квартира приобретается для получения турецкого гражданства, доверенности выписывается две: одна — на взаимодействие с продавцом, с налоговой службой и Кадастровым управлением, вторая — на подачу документов на гражданство и взаимодействие со всеми сопутствующими инстанциями. После подписания нотариальных доверенностей покупателю больше не нужно непосредственно участвовать в процедурах и находиться в Турции — всё пройдёт дистанционно.

Теоретически доверенности можно оформить и через турецкое консульство в своей стране. Однако на практике нам этого сделать не удавалось ни разу. Во-первых, через консульство делать доверенность дольше.

Во-вторых, консульство не подпишет доверенность с достаточными правами без личного присутствия юриста, на которого выписывается доверенность. В конечном счёте по такой доверенности Кадастровое управление вполне может отказать в регистрации сделки. И всё равно придётся приезжать.

Елена Милишенкова Елена Милишенкова коммерческий директор Tranio

Удалённая оплата

Купить квартиру в Бодруме 95 объявлений на Tranio
Малоэтажная резиденция с бассейнами в 400 метрах от моря, Бодрум, Турция за От $588 000 От $588 000
Малоэтажная резиденция с бассейнами в 400 метрах от моря, Бодрум, Турция

Всего 28 квартир

Апартаменты с видом на море в резиденции с бассейном и фитнес-центром, Бодрум, Турция за $2 797 000 $2 797 000
Апартаменты с видом на море в резиденции с бассейном и фитнес-центром, Бодрум, Турция

3 спальни

Привилегированный проект в центре Бодрума за $197 000 $197 000
Привилегированный проект в центре Бодрума

Общая площадь 60 м² 1 спальня

Резиденция с собственным пляжем и бассейнами на первой линии у моря, Бодрум, Турция за От $893 000 От $893 000
Резиденция с собственным пляжем и бассейнами на первой линии у моря, Бодрум, Турция

Построено в 2023 Всего 51 квартира

Люкс проект с собственным пляжем Бодрум. Цена по запросу Цена по запросу
Люкс проект с собственным пляжем Бодрум

Общая площадь 156 м² 3 спальни

Комфортабельный дуплекс в жилом комплексе с бассейном и частным пляжем, Бодрум, Турция за $3 766 000 $3 766 000
Комфортабельный дуплекс в жилом комплексе с бассейном и частным пляжем, Бодрум, Турция

5 спален

Экологичная резиденция с пляжем и причалом в живописном районе, в окружении зелени, Ялыкавак, Турция за От $922 000 От $922 000
Экологичная резиденция с пляжем и причалом в живописном районе, в окружении зелени, Ялыкавак, Турция

Срок сдачи: 2023.IV Всего 83 квартиры

Комфортабельная квартира 2+1 с террасой и выходом в сад на берегу Средиземного моря в районе Бодрум за $253 000 $253 000
Комфортабельная квартира 2+1 с террасой и выходом в сад на берегу Средиземного моря в районе Бодрум

Общая площадь 167 м² 2 спальни

Оплатить покупку квартиры в Турции тоже можно удалённо банковским международным переводом. Для перевода из России подойдёт любой банк, не попавший под ограничения по SWIFT-переводам. Для оплаты понадобится договор купли-продажи и инвойс продавца. Чтобы пройти валютный контроль, скорее всего понадобится ещё справка о бенефициарах со стороны продавца — лучше запросить её заранее.

Можно оплатить и другими способами, например, открыть счёт в турецком банке, перевести на него средства и затем отправить продавцу. Но для этого необходимо приехать в Турцию для открытия банковского счёта.

Если квартира покупается для получения гражданства, то оплату важно осуществлять с личного валютного счёта покупателя под контролем юриста. Основание для подачи на инвестиционное гражданство — это банковская справка об обмене валюты в эквиваленте не менее 400 тысяч долларов при переводе по договору купли-продажи недвижимости (dab-döviz alım belgesi). Справку выдаёт ЦБ, поэтому важно, чтобы оплата прошла по правилам.

Нельзя просто взять и поменять валюту на лиры в своём банке, а потом перевести их застройщику. Обмен происходит по специальному запросу в ЦБ, затем банк предоставляет необходимую справку. Если перевод международный, то справку получает застройщик (получатель).

Если с валютного счёта в турецком банке — то банк отправителя (покупателя). Иными словами, покупка под гражданство должна соответствовать установленной государством процедуре, поэтому участие юриста важно с самого начала сделки.

Ольга Караюсуфоглу Ольга Караюсуфоглу менеджер Tranio в Стамбуле

Налоговый вычет НДС для иностранцев при покупке квартир в новостройках

Покупка квартир на первичном рынке недвижимости облагается НДС от 1% до 18%. Размер налога зависит от площади и типа объекта — нужно заранее выяснить размер НДС у застройщика. Иностранцы, у которых нет турецкого ВНЖ и недвижимости в Турции, вправе вернуть НДС за первую покупку.

Проще оформить вычет сразу и не платить НДС, чем потом пытаться его вернуть. Здесь снова понадобится участие юриста — он напишет запрос в налоговую об освобождении от НДС, приложит разрешение налоговой к договору и только после этого клиент оплатит покупку.

Сбор документов и проверка сделки для регистрации права собственности

Для сделки иностранному покупателю достаточно загранпаспорта. Юрист по доверенности сделает нотариальный перевод паспорта, оплатит налог на переход права собственности 2–4% и зарегистрирует сделку в Кадастровом управлении.

Регистрация квартиры в собственность в Кадастровом управлении (Kadastro Müdürlüğü) происходит после полной оплаты по договору купли-продажи, проверки объекта, обременений и самой сделки. В Турции проверкой занимается не частный юрист, а специалисты Кадастрового управления по запросу юриста. Рандеву для регистрации ТАПУ в Кадастровом управлении не будет назначено до тех пор, пока не будет проведена полная проверка (due diligence).

Для оплаты налогов также понадобится ИНН покупателя. Иностранцы могут получить ИНН удалённо за 10 минут по онлайн-запросу на сайте миграционного управления. С этим покупателям помогает локальный менеджер или юрист.

Если квартира куплена в строящемся здании, то регистрация проходит на том этапе строительства, когда на квартиры уже готовы ТАПУ.

Если вы покупаете под гражданство квартиру в строящемся доме, то необязательно, чтобы у объекта уже был готов ТАПУ. Покупка в этом случае фиксируется нотариальным договором — его можно приложить к заявке на гражданство. В одном договоре может быть несколько объектов от одного застройщика.

Готовое ТАПУ в Кадастровом управлении может получить доверенный юрист и отправить его по международной почте покупателю.

Тапу в Турции
Подобрать квартиру в Алании 2 418 объявлений на Tranio
Новая резиденция с бассейнами и торговым центром в 750 метрах от пляжа, Оба, Турция за От $356 000 От $356 000
Новая резиденция с бассейнами и торговым центром в 750 метрах от пляжа, Оба, Турция

Срок сдачи: 2025.III Всего 202 квартиры

Жилой комплекс с разнообразными объектами инфраструктуры и зонами отдыха, 800 метров до моря, Кестель, Алания, Турция за От $179 000 От $179 000
Жилой комплекс с разнообразными объектами инфраструктуры и зонами отдыха, 800 метров до моря, Кестель, Алания, Турция

Срок сдачи: 2025.IV Всего 616 квартир

Новая резиденция на берегу моря с собственным пляжем и 5-звездочным отелем в живописном районе, Турклер, Аланья, Турция за От $239 000 От $239 000
Новая резиденция на берегу моря с собственным пляжем и 5-звездочным отелем в живописном районе, Турклер, Аланья, Турция

Срок сдачи: 2024.II Всего 656 квартир

Новая резиденция с бассейнами, аквапарком и собственным пляжем, Авсаллар, Турция за От $131 000 От $131 000
Новая резиденция с бассейнами, аквапарком и собственным пляжем, Авсаллар, Турция

Срок сдачи: 2025.II Всего 769 квартир

Жилой комплекс на берегу моря, с торговым центром и инфраструктурой, Махмутлар, Турция за От $292 000 От $292 000
Жилой комплекс на берегу моря, с торговым центром и инфраструктурой, Махмутлар, Турция

Срок сдачи: 2024.III Всего 171 квартира

Жилой комплекс с видом на Средиземное море, Торосские горы и старинную крепость Алании, Кестель, Турция за От $260 000 От $260 000
Жилой комплекс с видом на Средиземное море, Торосские горы и старинную крепость Алании, Кестель, Турция

Всего 95 квартир

Трехкомнатная квартира с видом на море Алания за $363 000 $363 000
Трехкомнатная квартира с видом на море Алания

Общая площадь 120 м² 2 спальни

Потрясающая вилла класса люкс под гражданство, Алания за $521 000 $521 000
Потрясающая вилла класса люкс под гражданство, Алания

Общая площадь 250 м² 4 спальни

Итак, главное об удалённой покупке недвижимости в Турции:

  • Выбрать квартиру, подписать договор и перевести оплату можно удалённо.
  • Зарегистрировать квартиру в собственность покупателя может юрист, но только по доверенности, выданной турецким нотариусом.
  • Доверенность надёжнее сделать в Турции, чем пытаться через турецкое консульство в России.
  • Покупателю не обязательно ходить по инстанциям и подавать запросы самому, но приехать в Турцию все-таки нужно для оформления доверенности. Достаточно одного дня.

Если вы покупаете недвижимость под гражданство Турции, то доверенности нужно две: на оформление покупки и на подачу документов на гражданство. Желательно, чтобы обе эти доверенности были выписаны на одного юриста — это поможет избежать ошибки и ускорит процесс.

Мы готовим пакет документов и в запланированную дату приезда встречаем клиента, смотрим объекты и оформляем доверенности. Всё остальное делаем сами, а инвестор получает готовые документы на квартиру и, если нужно, паспорт Турции.

Юлия Цоргаева Юлия Цоргаева менеджер Tranio в Стамбуле

Для удалённых сделок под ключ у нас всё готово — свои переводчики, нотариусы и юристы в нескольких городах Турции: в Стамбуле, Анталье, Аланье, Бодруме.

Напишите менеджеру

Частые вопросы об онлайн покупке недвижимости в Турции

Можно ли купить квартиру в Турции полностью удаленно?

Необходимо приехать один раз, чтобы посмотреть объекты вживую и выписать нотариальные доверенности на юриста.

Можно ли забронировать турецкую недвижимость в онлайн-формате?

Да, внести бронь за квартиру можно удалённо. Причём задаток можно отправлять любым способом и с любого счёта, даже криптовалютой.

Как сделать бронь на квартиру в турции дистанционно?

Продавец по электронной почте отправляет предварительный договор купли-продажи и свои реквизиты. Покупатель подписывает договор и на указанные реквизиты вносит задаток. Продавец высылает подтверждение платежа. Большинство застройщиков в Турции возвращают бронь, если покупатели передумывают, но это лучше обсудить заранее. Если вносить бронь лично в офисе застройщика, можно договориться о скидках, поэтому советуем вносить бронь на месте.

Поделитесь статьей
Подписывайтесь на наши каналы
Мы публикуем инвестиционные лайфхаки, новости рынка и анонсируем новые проекты.
Получайте свежие статьи по почте

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio
    Готово!

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Турции
    Кристина Платонова
    Менеджер по продаже недвижимости в Турции
    8 (800) 333-10-85
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Беспроцентная рассрочка