Недвижимость за рубежом
Статьи

Опыт клиента Tranio: покупка квартиры в Стамбуле для переезда и защиты капитала

428 просмотров · Обновлено
Стамбул
FabrikaSimf / Shutterstock

Владимир рассказывает о том, как им с женой удалось в последний момент успеть пройти по старым правилам гражданства Турции за инвестиции до увеличения минимального порога с 250 тысяч до 400 тысяч долларов США. Гражданство для них — это не просто альтернативный паспорт, а турецкая квартира — не только возможность сохранить сбережения. Они всерьёз планируют переезд и смену работы. Почему для переезда они выбрали именно Стамбул и какую квартиру им удалось найти с нашей помощью за два дня просмотров, читайте в рассказе Владимира.

Мы с супругой давно думали о том, чтобы потратить свои сбережения на жильё за рубежом. Хотя эта цель не была достаточно осязаема, чтобы предпринимать конкретные шаги, мы часто читали статьи и изучали опыт других людей. Например, запомнился один из кейсов Tranio, где российский инвестор купил три доходные квартиры в Афинах и получил ВНЖ Греции. В этом году всё изменилось, и пазл сложился сам собой.

Во-первых, появилась потребность инвестировать накопления. В марте стало непонятно, что будет с банковской системой, куда приведут нас ограничения и что случится с нашими сбережениями, если мы оставим их на банковских счетах. Тем более, что эти ограничения уже негативно на нас сказались: как и многие, мы пробовали инвестировать в акции иностранных компаний. Судьба этих инвестиций сейчас неизвестна, часть средств у нас зависла на брокерском счёте, они как будто есть, но забрать нельзя.

Во-вторых, было непонятно, что будет с экономикой, и как перемены скажутся на нашей работе. Мы решили организовать себе второй дом и как-то обезопасить себя, раз уж у нас была такая возможность.

В-третьих, второй дом нам нужен был в такой стране, где мы могли бы сразу получить гражданство или ВНЖ. В марте все иммиграционные программы Евросоюза для российских инвесторов уже были приостановлены, оставалась Турция, которая предлагала не просто ВНЖ, а второй паспорт за небольшие по меркам золотых паспортов и виз инвестиции — 250 тысяч долларов в недвижимость. После 13 июня изменились правила инвестиционного гражданства Турции за покупку недвижимости: минимальный порог увеличился с 250 до 400 тысяч долларов.

Поскольку мы всерьёз рассматриваем переезд и возможную смену работы, мы выбрали Стамбул. Когда транспортное сообщение и торговые отношения между странами были нарушены, Стамбул стал международным авиахабом для перелётов и усилил своё значение в международном бизнесе. Супруга сейчас работает в руководстве компании по оптовой торговле, мы предположили, что со своим обширным опытом и знанием английского она без проблем сможет найти работу в Стамбуле, даже не зная турецкого. Моей работе пока ничего не грозит, специфика моей маркетинговой компании позволяет работать удалённо. Мы готовы к радикальным переменам в жизни, поэтому и решились на покупку квартиры в Стамбуле.

Квартиры в Стамбуле 1 735 объявлений на Tranio

В последнее время в Стамбуле наблюдается настоящий демографический бум. С 2016 до 2021 года население города выросло на миллион человек — беспрецедентные темпы. Только за 2021 год Стамбул вырос на 378 тысяч человек за счёт внутренней и внешней миграции до 15,8 миллионов (по данным официальной статистики по адресной регистрации). Город притягивает всё больше иностранцев: если в 2020 году в Стамбуле проживало 451 тысяча иностранных граждан, то в 2021 уже 741 тысяча. Кроме граждан и иностранцев с видом на жительство в городе в любой сезон много туристов: в доковидный 2019 год Стамбул посетили почти 15 млн туристов.

Транзакционные и логистические ограничения в международной торговле в 2022 году привлекают в Стамбул компании из других стран. Более того, власти Турции этому способствуют. Например, в июле 2022 года был запущен Стамбульский финансовый центр (IIFC), который разместит банки государственного и частного секторов, международные компании по управлению активами, брокерские фирмы, страховые компании, профессиональные сервисные компании, а также турецкие и международные финансовые институты. Организаторы создали для финансового центра льготный налоговый режим и рассчитывают, что IIFC станет региональным финансовым центром в краткосрочной перспективе и глобальным центром — в среднесрочной.

Высокая инфляция и нестабильный курс лиры нас не очень беспокоили: мы знали, что цены на недвижимость там в долларах или евро, да и наши доходы к лире не привязаны. В краткосрочной перспективе мы даже видим в этом плюсы. Проблемы могут быть в долгосрочной перспективе: мы не понимаем, как будет развиваться турецкая экономика, останется ли она сильной. Поэтому мы не можем прогнозировать, насколько удачной будет наша инвестиция.

Ясно только то, что сейчас экономики всех стран находятся в тяжёлом положении. Не похоже, чтобы в Турции риски были выше, чем везде, скорее наоборот. Ведь в ситуации, когда по всему миру в финансовом секторе кризис и убытки, вопрос не в том, как заработать, а скорее в том, как с наибольшей вероятностью не потерять или потерять меньше. На первое место встают реальные активы. Впрочем, наша цель не была только инвестиционной, мы покупали для себя и хотели второй паспорт.

В Tranio мы обратились в апреле, когда уже точно знали, что ищем: квартиру в Стамбуле с бюджетом 250–300 тысяч долларов, чтобы жить в ней самим и получить гражданство.

В Стамбуле принято торговаться

Сначала мы не торопясь изучали проекты новостроек, которые нам отправляла наш менеджер Мария. Подумывали даже оформить покупку в рассрочку, пока не прогремела новость о повышении инвестиционного порога для получения гражданства с 250 до 400 тысяч долларов. Чтобы пройти по старым правилам, сделку нужно было завершить до 13 июня. Вариант с рассрочкой сразу отмели, поскольку на гражданство можно подавать только после полной оплаты.

Об увеличении минимальной суммы инвестиций в недвижимость с 250 до 400 тысяч долларов начали писать ещё в апреле. 12 мая вступил в силу закон и объявили переходную дату 13 июня. Но всё ещё не было официальных разъяснений, что именно нужно успеть до этой даты — заключить договор, получить свидетельство о собственности, подать на гражданство?

Лишь 2 июня появилось разъяснение от кадастрового управления, что нужно успеть подать заявление на получение tapu до 12 июня, чтобы дальше участвовать в программе инвестиционного гражданства по старым правилам за 250 тысяч долларов. Из-за этой неясности в тот период было тревожно, мы торопили и клиентов, и юристов, и партнёров-застройщиков.

Мария Алхазова Мария Алхазова Менеджер по продаже недвижимости в Греции

Мы спешно собрались и прилетели в Стамбул в субботу 14 мая, а в понедельник 16 мая уже подписали контракт с застройщиком. За два выходных дня менеджер Tranio в Стамбуле Юлия показала нам 7 новостроек — максимум подходящих под наш запрос объектов в сжатые сроки. Те проекты, которые мы изучали удалённо из Москвы, почти все оказались распроданы из-за ажиотажного спроса. Сейчас в новостройках Стамбула всё быстро скупают, особенно на финальной стадии строительства.

В Стамбуле мы бывали раньше только как туристы, в каком районе выбрать квартиру для жизни — понятия не имели. В условиях ограниченного времени полагались на свои глаза, интуицию и на то, что нам рассказывала Юлия. Строящиеся объекты покупать не хотелось: во-первых, это казалось рискованным, ведь мы не знаем этот рынок и этих застройщиков. Во-вторых, мы хотели квартиру, в которой уже можно жить.

Выбор остановили на проекте в Эсеньюрте и забронировали там квартиру с двумя спальнями на 12 этаже. Хотя это довольно удалённый от центра район, но он удобен для жизни. Добираться до проекта на автомобиле из гостиницы в центре, где мы остановились, было не долго, хотя расстояние там почти 40 км. Стамбул огромный по территории город.

Наш жилой комплекс состоит из четырёх зданий, два из них уже сданы, два достраиваются. Место очень комфортное: целый этаж магазинов, открытый бассейн с подогревом, спортивные площадки, общественные зоны. Всё это за скромную квартплату около 30 долларов США в месяц, в которую входят коммунальные платежи и оплата управляющей компании комплекса. Эти расходы мы уточняли во всех проектах, которые смотрели, везде содержание укладывалось в 100 долларов США в месяц.

Вид на город

Эсеньюрт — современный жилой район с собственной развитой инфраструктурой — торговыми центрами, парками, университетами и культурными центрами. Это огромный район площадью около 30 тысяч кв. км с населением около 1 млн человек.

Эсеньюрт, с одной стороны, автономный — с офисами крупных компаний и своими рабочими местами, с другой — имеет развитую транспортную связь с другими районами, центром и новым аэропортом.

Рядом с проектом, который выбрали Владимир с женой, есть линия для метробуса — городского транспорта, для которого есть выделенная полоса на шоссе, чтобы без пробок добираться из европейской части города в азиатскую.

Юлия Цоргаева Менеджер Tranio в Стамбуле

Юлия нам рассказала, что недалеко от Эсеньюрта идёт масштабная стройка нового канала — альтернативы Босфору. Этот проект способствует развитию ближайших районов и создаёт дополнительный потенциал для роста цен в перспективе нескольких лет. Хорошо, если так будет, но нам пока важно решить задачу с гражданством и возможным переездом. Инвестиционная сторона нас беспокоит не так сильно.

Конечно, может случиться так, что в этой квартире мы не будем жить, тогда будем искать возможности сдавать её в аренду.

В 90% новостроек есть своя управляющая компания, которая, кроме прочего, занимается долгосрочной арендой: поиском арендаторов, взаимодействием с ними и содержанием недвижимости. В этом проекте тоже есть такая УК. Часто услуги по аренде входят в айдат — плату за содержание общих зон и инфраструктуры комплекса.

Если собственная УК арендой не занимается, можно обратиться в стороннюю УК. Стоимость услуг таких УК, как правило, составляет 10% от арендного дохода.

В среднем по Стамбулу можно рассчитывать на доходность 4% годовых от долгосрочной аренды, что для крупного мегаполиса можно считать хорошим показателем, особенно если учитывать то, что в Стамбуле у качественного нового жилья высокая ликвидность. Однако в текущей ситуации на рынке, основная часть прибыли, конечно, складывается за счёт прироста стоимости недвижимости, а не от арендного дохода.

Юлия Цоргаева Менеджер Tranio в Стамбуле

Юлия научила нас одному трюку, который сэкономил нам около 20 тысяч долларов. Оказывается, почти всегда цены в турецких прайсах не железные. В Турции принято торговаться даже на первичном рынке недвижимости, нам это было непривычно. При подписании контракта удалось скинуть цену квартиры с 300 до 281 тысячи долларов. К тому же, застройщик согласился сам оплатить налог на переход права собственности в полном объёме.

Размер этого налога составляет 4% от стоимости недвижимости и в разных сделках распределяется по-разному между покупателем и продавцом. В некоторых проектах этот налог целиком ложится на покупателя. Мы лишь оплатили НДС 1% с условием не делать вычет этого налога после покупки.

В Турции традиционно принято торговаться, это касается даже новых квартир, но делать это лучше лично в офисе продаж застройщика, а не онлайн в мессенджерах. Так шансов получить хорошую скидку больше.

Юлия Цоргаева менеджер Tranio в Стамбуле
Недвижимость в Стамбуле 2 101 объявление на Tranio

Опасались, что перевод оплаты затянется и мы не успеем

Сложнее и волнительнее всего было разобраться с оплатой по договору — этим мы занимались уже после приезда в Москву. Деньги у нас были на нескольких счетах и оплачивать мы планировали с этих счетов. Но оказалось, что оплату можно производить с одного счёта, оформленного на имя покупателя.

Менеджеры Tranio посоветовали нам выбрать один из двух банков — Тинькофф или Райффайзен, поскольку тогда, в мае, с этими банками было меньше всего проблем при оплате турецкой недвижимости по инвойсу. И хотя комиссия в Тинькофф была меньше, мы выбрали Райффайзен. Во-первых, у нас уже был опыт работы с этим банком, во-вторых, в Тинькофф смущало то, что у этого банка нет реальных офисов, в случае проблем или вопросов — непонятно к кому обращаться. Мы собрали всю сумму на счёте в Райффайзене и оформили перевод.

В тот же день банк запросил два дополнительных пояснения: справку о бенефициарах компании-получателя платежа и обоснование, почему платёж на 1% больше, чем стоимость квартиры — тот самый НДС. Нам эти документы быстро прислали представители застройщика, и с ними платёж благополучно прошёл с комиссией 250 долларов. Были опасения, что платёж зависнет на корреспондентском счёте американского банка, ведь все долларовые переводы идут через такие счета. Такие случаи хотя и редкие, но сотрудники банка нас предупредили о возможных рисках.

Разные банки берут разное время на переводы. По нашему опыту сейчас быстрее всего международные переводы делает Райффайзен Банк — за 1 рабочий день.

Газпромбанк — от 3 до 7 рабочих дней. Лучше заранее спрашивать у сотрудников банка, сколько времени займет перевод, и подготовить пакет документов: договор купли-продажи, инвойс и справку о бенефициарах компании-продавца, а также переводы этих документов на русский язык. Со всеми этими документами мы помогаем.

Юлия Цоргаева Менеджер Tranio в Стамбуле

Гражданство оформляют юристы по доверенности

После приезда в Стамбул мы не только заключили договор купли-продажи, но и подписали контракт с юридической фирмой, которая будет оформлять нам гражданство. Сделали необходимые приготовления: оформили через нотариуса доверенность, сняли копии с документов и перевели их. Нам дали список документов, которые ещё понадобятся: например, свидетельства о рождении, которые мы сразу не взяли с собой. Оставшиеся документы мы подготовили и апостилировали в Москве, а потом отправили по почте нашим юристам в Стамбуле.

6 июня юристы по доверенности получили наше свидетельство о собственности (tapu) и через несколько дней подали за нас заявку на ВНЖ. Получить ВНЖ — это обязательный промежуточный этап перед подачей на гражданство. На этапе подачи заявки на гражданство мы планируем приехать в Стамбул повторно.

Юридическая услуга по оформлению гражданства на двоих стоила 15 тысяч долларов США. Был вариант подешевле в другой фирме, но эта нам показалась надёжнее и обещала оформить нам паспорта в более сжатые сроки. Юристов по гражданству нам не пришлось искать самим — менеджеры Tranio порекомендовали нам несколько проверенных и предоставили выбор.

Технически возможность переезда обеспечена, осталось определиться

Деньги прошли, турецкий tapu мы получили, после чего стало ясно, что мы точно успеваем пройти по старым правилам гражданства за 250 тысяч инвестиций. Мы успокоились и выдохнули — нам удалось быстро и динамично осуществить задуманное, всё получилось. И хотя нам ещё предстоит спланировать переезд, и с ним будут связаны свои переживания и хлопоты, саму возможность этого переезда мы уже обеспечили.

Приятно удивило то, что квартиры в Турции сдаются с чистовым ремонтом, качественным санузлом, кухней и даже бытовой техникой. Остаётся только купить мебель и всё обустроить для жизни.

Вид на город из окна

В России чаще иначе: черновая отделка или оштукатуренные стены и стяжка на полу. При этом парковка — это отдельная головная боль. В Турции принято продавать новые квартиры с парковочным местом или даже двумя, если квартира большая. За нашей квартирой закреплено одно место в подземной парковке.

В следующий свой приезд планируем купить в квартиру необходимый минимум для жизни, а если поймём, что остаёмся надолго, то обустроим всё основательно.

У большинства застройщиков есть дополнительная услуга для тех, кто не хочет брать на себя обустройство квартиры.

Можно воспользоваться готовыми дизайнерскими решениями с комплектами мебели под разные планировки. Часто такое решение выходит даже дешевле, чем искать, покупать и привозить всё самостоятельно.

Юлия Цоргаева Менеджер Tranio в Стамбуле
Поделитесь статьей
Подписывайтесь на наши каналы
Мы публикуем инвестиционные лайфхаки, новости рынка и анонсируем новые проекты.
Получайте свежие статьи по почте

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio
    Готово!

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Турции
    Александра Борисова
    Александра Борисова
    Менеджер по работе с клиентами
    8 (800) 333-10-85
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 6%