Работа над ошибками: в 2024 году девелопмент Дубая в 2 раза меньше срывал сроки сдачи

Согласно анализу Tranio, основанному на данных из Dubai Land Department, девелоперы Дубая сократили медианный срок просрочек: с 7 месяцев в 2022-м и 4 месяцев в 2023-м до 2 месяцев в 2024 году.

Позитивный тренд связан с уменьшением масштабов девелопмента: вопреки устоявшемуся стереотипу, число мегапроектов в Дубае снижается, средняя площадь проектов сокращается, а сами квартиры становятся меньше. Тенденция соотносится с фундаментальными изменениями спроса конечного потребителя и долгосрочным планом эмирата по развитию города до 2040 года.

Конец эпохи мегастроек: девелопмент меняет количество на качество

Медианная площадь проектов в Дубае устойчиво уменьшалась, начиная с 2020 года, а запланированные к сдаче в 2024 году объекты стали самыми компактными за последние 5 лет. Если в 2019 году на один проект приходилась 41 022 кв. метра, то к 2024 году показатель снизился до 21 651 кв. метра — на 47,2% меньше. В то же время увеличивается плотность размещения и застройки: 10 лет назад на проект отводилось около 145 юнитов, в 2024 году — 272 юнита.

Со снижением метража проектов изменился и розничный спрос покупателей недвижимости: по данным ValuStrat, средняя площадь квартиры, проданной в 2024 году, составила 95,4 кв. метра, виллы — 294,9 кв. метра. В прошлом году инвесторы выбирали более просторные планировки: 98,4 и 343,6 кв. метра соответственно.

Сокращая объёмы, застройщики страхуются от риска срывов сроков, разбивая строительство на этапы — такой подход позволяет гибко реагировать на колебания спроса и лучше управлять сроками сдачи больших комплексов, при необходимости отодвигая неактивные фазы.

Действительно, масштаб проекта исторически коррелирует со сроком просрочки. За 20 лет наблюдений прослеживается тренд: с ростом площади ЖК повышается риск существенного срыва сроков вплоть до заморозки девелопмента.

Сделал ли девелопмент Дубая выводы?

Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. С одной стороны, в 2024 году средний срок задержки по всем новостройкам эмирата (строящимся и достроенным) приблизился к минимуму за всё время наблюдений — результату 2021 года (2,6 мес.), а проекты, которые всё же были сданы после срыва сроков, переданы собственникам в среднем на 3,8 месяца позже (против 4 месяцев в 2023 году).

С другой стороны, 2025 год выбьется из тренда на снижение планируемого ввода жилья, чем рискует вновь нарушить баланс и прервать позитивную тенденцию, однако при детальном рассмотрении причины повышения масштабов ввода — результат неудачного для девелопера DAMAC 2024 года.

2025 год станет наиболее проблемным для холдинга DAMAC, на долю которого приходится ~30% от всех запланированных юнитов и больше половины кв. метров жилья. В 2024 году застройщик сорвал рекордную для себя долю объектов — из восьми проектов в прошлом году DAMAC сдал только два, остальные 75% плана будут сданы со срывом сроков, но уже в 2025-м.

Если не брать проекты DAMAC во внимание, то 2025 год покажет рекордно низкие объёмы ввода жилья за последние пять лет — 20 511 жилых юнитов против 22 280 в 2021 году. Тренд на снижение объёмов предложения, вопреки стереотипу о рекордном росте девелоперской активности, продолжается.

Высвобождение строительных мощностей потенциально создаёт основу для перераспределения ресурсов: в нынешних объёмах ввода девелоперы могут сфокусироваться на оптимизации процессов и повышении качества. Снижение нагрузки на подрядчиков в перспективе сократит риски перегрузки логистических цепочек и кадрового дефицита — одних из факторов задержек в предыдущие годы.

2024-й также показал минимальные темпы ввода готовых квартир относительно всего активного стока — лишь 3,78% от общего объёма, накопленного с 2005 года. Предыдущий антирекорд был зафиксирован в 2016 году, когда на рынок вышло 7,29% от накопленного объёма. Сегодня это 2,93% от всех апартаментов на вторичном рынке.

Последнее — индикатор саморегуляции рынка и возврата к норме после ажиотажного спроса: последние 5 лет ввод апартаментов составлял в среднем по 12,48% от накопленного объёма. В 2022–2023 годах ввели суммарно 23% от всего стока готовых апартаментов (12,23% и 10,71% соответственно) к 2024-му, в то время как среднее значение с 2005 года составляет ~5% в год.

С 2019 по 2023 год сохранялись высокие темпы ввода апартаментов: 2022-й в абсолютных значениях показал максимум за всё время наблюдений (35 204 юнитов). Предыдущий рекорд поставлен в 2011 году (27 302 юнита).

Средний рост числа новых домохозяйств в Дубае с 2018 года составляет 36 тыс. единиц (среднегодовой рост +6–7%), в то время как темпы ввода новых юнитов (планируемых и фактических) с 2022 года едва добираются до отметки в 30 тысяч (+3–4% апартаментов с виллами). Одновременно с этим снижается средний размер домохозяйства: с 4,4 в 2018 году до 4 человек в 2024-м — семьи становятся меньше, а спрос формируется на более компактные планировки.

На ключевой вопрос — сможет ли регуляторная политика эмирата балансировать между объёмами строительства и растущей демографией/спросом без возврата к рискованным мегапроектам и перегрева — рынок ответит в 2025–2026 гг., когда проблема доступности жилья станет ещё острее. Тогда в активный сток удачно выйдут проекты, запущенные в ажиотажном 2022 году вместе с просроченными «пандемийными» запусками, которые не были сданы в 2024-м — на них пришлось около 47% от всех проектов в прошлом году.

Если же на рынке сохранится динамика прошлых лет, количество домохозяйств поглотит весь доступный на рынке сток жилья примерно в 2027–2028 гг.

Застройщики Дубая: объёмы просрочек

Судя по отчётам DLD, всего 173 девелопера Дубая когда-либо допускали отставание от сроков ввода жилья в эксплуатацию. При этом наибольшая доля просроченных девелопментов числится за холдингом EMAAR с 73 не сданными в срок проектами — 15% от всех просрочек за всё время наблюдений.

Доля просроченных проектов от всех запусков в Дубае

За последние 20 лет EMAAR не смогли уложиться в плановые сроки при возведении 44,5% проектов. Медианный срок задержки проектов у крупнейшего девелопера Дубая составляет 4 месяца, средний — больше 14 месяцев.

EMAAR чаще других девелоперов берёт на себя завершение проблемных проектов более мелких компаний, которые сами не смогли довести дело до конца. Новые обязательства сказываются и на общей динамике новых проектов: с 2023 года EMAAR закладывает более длительные сроки для строительства, чем обычно, чтобы обезопасить себя и снизить риски задержек.

Частично такие задержки связаны с необходимостью адаптации унаследованных проектов под инфраструктурные стандарты EMAAR — от интеграции логистики, инженерных сетей до дизайна в существующие комплексы — всё требует дополнительного времени. Несмотря на увеличение сроков, EMAAR демонстрирует сравнительно низкий процент долгосрочных просрочек — только 38% проектов задерживаются на срок больше полугода.

Среди 10 участников антирейтинга у четырёх застройщиков (Meraas Holding, Ellington Properties, Jumeirah Golf Estates LLC и The First Group LLC) более половины проектов идут с задержками, а у Jumeirah Golf Estates LLC только 18% площадей сданы вовремя.

Самыми долгими задержками в топе могут «похвастаться» Nakheel, Azizi, DAMAC и Jumeirah Golf Estates LLC — покупатели недвижимости у этих девелоперов рискуют получить метры на 6–8 мес. позже. Шанс долгосрочной задержки (больше полугода) также статистически выше у Nakheel, Azizi и DAMAC. Тем не менее чаще всего участники антирейтинга укладываются в допущенные законом 12 месяцев задержки.

Задержки сдачи на 4–6 месяцев могут частично компенсироваться ликвидностью лота: ростом стоимости недвижимости и арендных ставок в районе. Поскольку арендодатели в Дубае не имеют права повышать ставку действующего договора в течение года, отсрочка ввода позволит выйти на рынок с обновлённой ценой аренды.

Как тренды 2024 года соотносятся с мастер-планом Дубая

Дубай меняет подход к развитию города, отходя от гигантских проектов к созданию комфортной городской среды, где плотность застройки выше, а жильё доступнее. Всё это — в рамках мастер-плана «Дубай 2040», который задаёт ориентир на формирование инфраструктуры города. Девелопмент, в свою очередь, отвечает на это снижением площади проектов в пользу более компактного жилья и увеличением среднего числа юнитов в ЖК.

Основной акцент генплана — на доступности во всех смыслах: крупные транспортные узлы и центры занятости планируется наполнить бюджетным жильём для растущего населения города, так как к 2030 году Дубай планирует достичь 4,6 млн постоянных жителей, а к 2040-му уже 5,8 млн.

При этом уже сейчас, когда в эмирате живёт около 3,8 млн человек, массовый арендатор в Дубае вынужден искать более доступные альтернативы на фоне непрерывного роста арендной платы и стоимости жизни при стагнирующих зарплатах.

В контексте просрочек и недостроя составители мастер-плана акцентируют внимание на том, что многие новые ЖК застраиваются лишь частично, что приводит к нерациональному использованию земель, разрастанию города и снижению эффективности инфраструктуры.

Определение просрочек как одной из ключевых проблем на пути к осуществлению генплана даёт надежду на усиление регулирования девелопмента со стороны правительства эмирата.

Автор: Максим Скорых, Елена Скребкова

Скачайте это исследование в формате PDF