Недвижимость за рубежом
Статьи
Article snippet
Tranio logo

Рассказ клиента Tranio о покупке квартиры в Анталье от первого лица

Обновлено
Анталья
SvetlanaTestova / Shutterstock

Должен предупредить: моя сделка проходила в период быстрых перемен не только внешнеполитических и экономических, но и моих личных. За последние полгода я успел: решить не покупать квартиру в Турции, передумать и всё же купить под влиянием внешних обстоятельств, изменить планы на эту квартиру, устроиться на работу в другую страну (не Турцию). Несмотря на перемены, на каждом шаге я старался действовать взвешенно, поэтому инвестиция, на мой взгляд, удалась. Но обо всём по порядку.

Эпизод 1. Когда в декабре 2021 я не решился покупать квартиру в Турции

10 лет я работаю разработчиком программного обеспечения и несколько лет откладывал деньги. Сбережения размещал на валютных депозитах или инвестировал через фондовый рынок в акции компаний. 

В декабре на фоне внешнеполитического и глобального экономического напряжения котировки акций многих компаний поползли вниз и на фондовом рынке начала нарастать неопределённость. К тому же усиливались темпы инфляции доллара и евро. Тогда я стал рассматривать более консервативные активы — недвижимость. В Москве у меня уже есть квартира, покупать ещё одну с точки зрения инвестиции не считал уместным: фондовый рынок меня научил диверсифицировать риски, в том числе страновые. Держать весь свой капитал в одной стране и в одной валюте я не хотел, а понимания по зарубежной недвижимости у меня не было: в одних только налогах на недвижимость в чужой стране разобраться — целое дело. Меня заинтересовала Турция. 

Я узнал, что там с одной стороны недвижимость находится на подъёме: усиливается спрос и растут цены. С другой стороны курс лиры стремительно падал по отношению к доллару США и теоретически была возможность выиграть на этой курсовой нестабильности и купить недвижимость выгодно.

Недвижимость в Турции 3 112 объявлений на Tranio

В конце 2021 года темпы роста цен на недвижимость в Турции стали ускоряться: со стабильных 3–5% до 6–9% в месяц. С начала 2022 года темпы ускорились ещё сильнее — до 9–14% в месяц (по данным ЦБ Турции). При этом темпы роста цен на недвижимость опережают темпы инфляции и обесценивания лиры: по данным марта 2022 года цены выросли в реальном выражении с учётом инфляции на 29% за год (к марту 2021 года).

Спрос иностранцев на недвижимость в Турции действительно вырос в среднем на 50% за последний кв. 2021 и первый кв. 2022 года, но доля сделок иностранцев с турецкой недвижимостью относительно общего количества сделок остаётся стабильной на уровне 4–5%. Это означает, что основной вклад в усиление спроса вносят местные жители. В условиях высокой инфляции национальной валюты недвижимость становится для них основным активом и способом сбережения капитала. 

Я стал самостоятельно искать доступные объекты на средиземноморском побережье вблизи района Махмутлар рядом с Аланьей. Это место мне посоветовали друзья. Выяснилось, что в прибрежных районах цены на новую недвижимость номинированы в евро, реже в долларах, но не в лирах: на курсовой разнице выиграть не получится. И я отложил турецкую недвижимость в долгий ящик, посчитав, что риски на фондовом рынке не столь высоки, чтобы затевать перестановку.

Эпизод 2. Когда в марте 2022 я спасал капитал от рисков

В конце февраля стало ясно, что у меня есть несколько дней, чтобы распорядиться капиталом ещё по старым правилам рынка, а что будет дальше — никто не понимал. Начали вводить санкции и ограничения пачками и менять правила по валютным операциям. Именно из–за этой неопределённости выросли риски, нужно было действовать быстро и я вернулся к наиболее продуманному сценарию — к турецкой недвижимости. Тем более, что кроме Дубая и Турции вариантов уже не оставалось. С моим бюджетом около 85 тысяч долларов Дубай мне не подходил, выбор стал очевиден.

Сначала думал поехать в Турцию и искать самому, но быстро понял, что в незнакомой стране на незнакомом рынке покупать опасно. Ведь мне предстоит переводить десятки тысяч долларов, не имея времени удостовериться, что я всё делаю правильно. Надёжнее обратиться в российскую компанию с опытом на зарубежных рынках. Посоветоваться было не с кем, я начал гуглить и нашёл много разных непонятных компаний. Чтобы не ошибиться с выбором, стал искать упоминания этих компаний в отраслевых статьях авторитетных деловых изданий, таких как Коммерсант и Ведомости. 

Упоминания Tranio попадались часто, при чём даже в старых статьях от 2014–2016 годов. По моей логике, если эти издания интересуются мнением Tranio о том, что происходит на рынках зарубежной недвижимости, то и я могу рассчитывать на надёжные рекомендации. Так и вышло: менеджер по продажам Мария организовала мне встречу с двумя проверенными партнёрами Tranio в Аланье: офисом продаж одного из застройщиков и агентством недвижимости.

5 марта я улетел в Аланью и ездил смотреть подходящие под мой запрос объекты с представителем застройщика Гульнарой. Мы смотрели не только проекты этого застройщика, но и их партнёров. Я выбрал объект с перспективой развития: трёхкомнатную квартиру в достраивающемся жилом комплексе в посёлке Демирташ, что между Аланьей и аэропортом Газипаша. Дело в том, что этот посёлок сейчас активно застраивается. Гульнара рассказала, что в посёлке выделили 40 крупных участков под многоэтажную жилую застройку, через 5 лет это место станет оживлённым и есть большой потенциал роста цен. 

Сейчас здесь тихо, для меня это было плюсом, поскольку я собирался периодически здесь жить, работать удалённо, а чтобы квартира подолгу не простаивала, приглашать друзей и родственников за небольшое вознаграждение, чтобы отбить расходы на содержание. В жилом комплексе в двух километрах от моря всё почти как в отеле: огороженная территория, открытый и закрытый бассейны, сауна и прочие прелести для жизни и отдыха, разве что завтраки не приносят. 3 из 5 корпусов комплекса были заселены ещё 3 года назад, в двух других сейчас заканчивается отделка. Я убедился, что в ЖК живут люди и вся инфраструктура нормально работает.

Квартиры в Алании, Турция 912 объявлений на Tranio

Ожидания Алексея по инвестиционной перспективности покупки и развитию района оправданы. Провинция Анталья застраивается рекордными темпами. Это видно из статистики разрешений на строительство: за 1 кв. 2022 года в Анталье выдано 1 278 разрешений на строительство, что лишь в 2,2 раза меньше, чем в провинции Стамбул, хотя по численности населения Стамбул превосходит Анталью в 6 раз.

Цены на недвижимость в Анталье растут значительно быстрее, чем в среднем по стране, а ставки аренды растут быстрее, чем в где-либо в Турции: 278% при среднем 120% в год (в турецкой лире по данным ENDEKSA за апрель 2022).

В управляющей компании комплекса мне сказали, что содержание моей квартиры обойдётся не дороже 2 000 лир в месяц, примерно 800–1 000 евро в год, включая счета за коммуналку и айдат (оплату управляющей компании за содержание всего общедомового имущества и сервисов).

Это фото я делал в марте
Это фото я делал в марте

Позже я узнал, что на побережье были объекты, предназначенные исключительно для краткосрочной аренды через управляющую компанию с предложением получать доходность до 7% годовых в евро. 

Хотя с точки зрения инвестиции это интересно, я бы всё равно не стал брать такой объект: во-первых, мне хотелось приезжать в свою квартиру самому и приглашать друзей и родственников, во-вторых, не было времени разбираться с гарантиями доходности.

Сделка прошла быстро: с момента первого обращения до внесения задатка прошло всего 2 недели.

Мария Алхазова Мария Алхазова менеджер Tranio

Эпизод 3. Когда в марте не все банки соглашались провести оплату 

В свой первый приезд в начале марта я оплатил бронь и заключил договор, мне выставили счёт и я вернулся в Москву готовить деньги на оплату всей стоимости квартиры — 74 500 евро. В то время однозначного понимания, как оплачивать, не было ни у кого, в том числе и у банков, хотя формально ограничений на переводы в Турцию с целью оплаты недвижимости не было. Я до последнего опасался, что эту возможность закроют. 

Приходилось действовать на ощупь. Помогала Мария — делилась опытом других своих клиентов, которые покупали в Турции одновременно со мной, так мы познакомились с Сергеем. Мы с ним сообща искали способы оплаты. Сергей оформил доверенность на юриста через консульство и не побоялся оформить сделку полностью удалённо, возможно потому что по профессии он налоговый юрист.

Хотя по закону ограничений банковских переводов на оплату недвижимости в Турции не было, на практике по каждой сделке приходилось действовать опытным путём: какие-то банки отказывались делать переводы по каким-то своим внутренним соображениям, другие были просто отключены от SWIFT.

Поэтому момент оплаты был одним из самых сложных для клиентов. Мы пытались объединять опыт клиентов, чтобы определить оптимальные варианты.

Мария Алхазова Мария Алхазова менеджер Tranio

У некоторых банков были ограничения на максимальный перевод, как раз в тех, где у меня были брокерские счета. Другие банки, в основном европейские, опасались делать переводы из-за жёсткого внутреннего комплаенса и неустоявшихся новых правил валютного контроля. Я две недели занимался перекидыванием денег из банка в банк. Наконец, Тинькофф Банк в конце марта принял в обработку платёж через SWIFT, а через 4 дня дополнительно запросил договор-купли продажи. Через 3 часа после того, как я прислал им договор, платёж, наконец, прошёл.

Деньги я переводил в долларах, принимающая сторона конвертировала их сначала в лиру, поскольку в турецком законодательстве есть такое правило для сделок иностранцев с турецкой недвижимостью, а затем в евро, поскольку стоимость квартиры номинирована в евро. На этой конвертации я потерял около 500 евро.

Эпизод 4. В котором я стал собственником и получил ВНЖ

К моему повторному приезду в середине апреля мой агент и юристы застройщика подготовили пакет документов для оформления квартиры в собственность в кадастровом управлении. Через несколько дней я уже получил TAPU и стал полноправным собственником. Пока в моей квартире заканчивается ремонт и обустройство, я остановился в туристическом районе Аланьи и вот уже второй месяц живу здесь, пока не истёк 60-дневный безвизовый срок пребывания. 

Имея на руках TAPU, я подал документы на вид на жительство Турции и спустя 3 недели получил карточку ikamet. Этот документ является моим удостоверением личности в Турции на весь срок ВНЖ. Теперь я могу находиться в Турции без ограничений. Весь сервис, связанный с выбором, покупкой, оформлением документов и даже помощь в оформлении ВНЖ, входил в стоимость моей покупки. Дополнительно я ничего не оплачивал, разве что перевод документов и услуги нотариуса. Сейчас агентство помогает мне открыть счета в ресурсоснабжающих организациях для оплаты коммунальных услуг.

По законам Турции сделки с недвижимостью должны проходить с участием лицензированных агентств. Их деятельность и ставки регулируются Кадастровым управлением. 

Брокерскую комиссию в Турции оплачивает продавец, а не покупатель, в отличие от большинства европейских стран.

Мария Алхазова Мария Алхазова менеджер Tranio

Если бы я сдавал квартиру в аренду, мне бы понадобился счёт в Турецком банке. Счета для россиян без ВНЖ открывали не все банки. Из того, что я успел выяснить, в апреле такое было возможно в Deniz Bank. Для этого был нужен турецкий налоговый номер (оформляется онлайн по номеру загранпаспорта), депозит в размере 10 000 лир, который нельзя потратить в течение месяца, комиссия 700–800 лир и копия страницы прописки из российского внутреннего паспорта. 

Привязать интернет-банк можно к российскому номеру телефона. С турецким ВНЖ можно открыть счёт в любом банке Турции.

Сейчас никакие турецкие банки не открывают счета для россиян без ВНЖ.

В Аланье пользуюсь картой МИР российского банка. В магазинах и на заправках с терминалами популярных здесь банков Ziraat, Turkye Bankasi и Isbank можно рассчитываться этой картой. Но без наличных не обойтись, не все банки работают с системой МИР. Снимать деньги через банкоматы этих банков можно без проблем. Рублёвый курс сейчас очень укрепился в Турции. В мае лира стоит около 3,7 рублей, снять можно по курсу около 4. Хотя ещё в середине марта банкоматы выдавали лиру за 10–13 рублей. Всё зависит от курса доллара. Лира за это время просела, а рубль, наоборот, укрепился.

Эпизод 5. В котором я оцениваю свою покупку постфактум

Ирония в том, что за это время у меня резко изменились планы: скоро я перееду на постоянное место работы в Болгарию. Выходит, что турецкий ВНЖ мне теперь не очень нужен и в новой квартире я не смогу часто бывать. Но запасной аэродром в виде турецкого ВНЖ, по которому можно жить почти на равных правах с гражданами и даже открывать бизнес — это всё равно приятно. Если бы я выбирал недвижимость с учётом новых обстоятельств, я бы всё равно выбрал Турцию, но искал бы объекты под краткосрочную аренду с гарантированной доходностью.

Тем не менее, своей инвестицией я доволен: такой неопределённости больше нет и я стал спокойнее. Во внешнеполитическом контексте считаю Турцию стабильным государством из-за зависимости от международного туризма. На туризм здесь работают миллионы граждан. Для Турции выгодно балансировать во внешней политике и сохранять хорошие отношения с другими странами. Балансу способствует и удачное географическое расположение Турции, как связующего звена между Европой и Азией с обширной торговлей и международной морской и сухопутной логистикой. И мне кажется маловероятным, что отношения между Турцией и Россией испортятся.

По данным на апрель 2022 года Министерства культуры и туризма Турции, поток туристов вырос на 173% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. 

Россия входит в пятёрку стран, на долю которых приходится наибольшее число туристов в Турции наряду с Германией, Болгарией, Ираном и Великобританией. К концу года Турция планирует принять более 50 млн туристов.

В то же время я понимаю, что рынки развиваются по циклическим законам. Сейчас недвижимость в Турции дорожает, спрос на неё повышенный, в частности среди россиян. Гульнара рассказывала, что за месяц только она одна продала 6 квартир россиянам в Аланье и окрестностях, а у них ведь там много агентов.

По данным Статистического управления Турции (TUIK) в апреле 2022 года россияне купили 1 152 объекта недвижимости, это вдвое больше, чем в марте. Россияне теперь занимают первое место среди иностранных покупателей турецкой недвижимости с долей почти 20% от общего объема сделок.

График продаж в Турции

Мне кажется, что через 1,5–2 года ситуация может пойти в обратную сторону, будет или стагнация или спад и тогда придётся ждать ещё лет 10 до следующего подъема, чтобы можно было выгодно продать. Я пока не знаю, когда продам, буду ориентироваться на состояние рынка, торопиться некуда.

Все зависящее от меня я сделал: выбрал перспективный объект в перспективном районе. Возможно сдам квартиру в долгосрочную аренду местным жителям через управляющую компанию жилого комплекса.

Поделитесь статьей
Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio
    Готово!

    Присоединяйтесь к нам в социальных сетях

    Интересуетесь турецкой недвижимостью? Подпишитесь на наш телеграм-канал!

    Публикуем полезные заметки о рынке Турции, рассказываем как купить и публикуем свежие проекты.

    Tranio в Telegram
    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Турции
    Марина Филичкина
    Марина Филичкина
    Директор по продажам
    8 (800) 333-10-85
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 6%