Недвижимость за рубежом
Статьи

Рейтинг районов Стамбула: где покупать недвижимость для инвестиций

41 577 просмотров · Обновлено

«Если кому-либо суждено взглянуть на мир лишь раз, ему следует обратить взор на Стамбул». (Альфонс де Ламартин, французский писатель XIX века)

Стамбул — один из крупнейших и самых быстрорастущих мегаполисов мира: каждый год здесь появляется в среднем 30 новых улиц, застраиваются пустующие участки, к столичной агломерации присоединяются пригороды, население 16-миллионного Большого Стамбула растёт в среднем на 3% в год, увеличивается доля среднего класса (около 40%). Растущему столь высокими темпами городу требуется до 250 тыс. единиц дополнительного жилья ежегодно.

Иностранцы составляют почти 10% покупателей на рынке недвижимости Стамбула. Из-за их высокой активности цены на жильё в Стамбуле растут в два раза быстрее, чем в среднем по стране. По данным Endeksa, с ноября 2021 по ноябрь 2022 жильё в Стамбуле подорожало на 203% в национальной валюте и почти на 76% в долларовом эквиваленте.

Недвижимость в Стамбуле 2 587 объявлений на Tranio
Новая большая резиденция с отелями и гаванями для яхт в самом центре Стамбула, Турция за От $840 000 От $840 000
Новая большая резиденция с отелями и гаванями для яхт в самом центре Стамбула, Турция

Построено в 2025 Всего 660 квартир

Новая резиденция с бассейнами и парком рядом со станцией метро и автомагистралями, Стамбул, Турция за От $410 000 От $410 000
Новая резиденция с бассейнами и парком рядом со станцией метро и автомагистралями, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2025.II Всего 141 квартира

Новые апартаменты с живописным видом в охраняемой резиденции, рядом с парками и станцией метро, в центре Стамбула, Турция за От $887 000 От $887 000
Новые апартаменты с живописным видом в охраняемой резиденции, рядом с парками и станцией метро, в центре Стамбула, Турция

Срок сдачи: 2026.II Всего 295 квартир

Новая резиденция с бассейнами и зелеными зонами рядом с развитой инфраструктурой, в одном из старейших и крупнейших районов Стамбула, Турция за От $665 000 От $665 000
Новая резиденция с бассейнами и зелеными зонами рядом с развитой инфраструктурой, в одном из старейших и крупнейших районов Стамбула, Турция

Срок сдачи: 2025.IV Всего 1050 квартир

Новая резиденция с бассейном и полем для мини-гольфа рядом со станцией метро и университетами, Стамбул, Турция за От $240 000 От $240 000
Новая резиденция с бассейном и полем для мини-гольфа рядом со станцией метро и университетами, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2025.IV Всего 167 квартир

Современная резиденция с бассейнами и садами рядом со станцией метро, Стамбул, Турция за От $244 000 От $244 000
Современная резиденция с бассейнами и садами рядом со станцией метро, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2025.IV Всего 781 квартира

Жилой комплекс с видом на парк, рядом с финансовым центром, Стамбул, Турция за От $530 000 От $530 000
Жилой комплекс с видом на парк, рядом с финансовым центром, Стамбул, Турция

Построено в 2023 Всего 2750 квартир

Новая резиденция с торговым центром и зелеными зонами недалеко от пляжа и автомагистрали, Зейтинбурну, Стамбул, Турция за От $384 000 От $384 000
Новая резиденция с торговым центром и зелеными зонами недалеко от пляжа и автомагистрали, Зейтинбурну, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2025.IV Всего 153 квартиры

Стамбул перспективен для покупки недвижимости, однако не каждый из 39 районов (ильче) подходит для инвестиций. «Тем, кто задумывается об инвестициях в Стамбул, стоит внимательно подходить к выбору района, так как транспортная доступность, качество инфраструктуры и сейсмические риски могут сильно повлиять на перспективность ваших вложений»,— говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio.

Карта с ценами

Чтобы было удобнее ориентироваться на рынке Стамбула, мы сделали карту — выделили районы и указали цены за м² от застройщиков (кликните название района, чтобы увидеть диапазон цен и перейти к объявлениям):

Рыночные цены в новостройках могут на порядок превышать средние

В главах о районах вы найдёте информацию за ноябрь 2022 года по ценам на недвижимость: вилки цен, средние цены и реальные цены в новостройках, а также данные по росту цен в лирах и в долларе США. Статистические средние цены значительно ниже цен в реальных проектах, часто на порядок. Поясним, почему так происходит.

Стамбул — огромный и разнообразный город. В каждом районе города проживает до 1 млн человек. На территории одного района могут соседствовать и старые бедные кварталы, и благополучные и даже престижные. Поэтому вилки цен за квадратный метр имеют большой разбег от минимальных до максимальных. Однако цены в новостройках надёжных застройщиков часто превышают даже максимальные пороги статистической вилки.

Данные о средних ценах мы приводим согласно аналитическому агентству Endeksa — одному из самых популярных и обширных источников по недвижимости в Турции. Статистику по ценам они собирают из нескольких источников, преимущественно через сайты с объявлениями. Часть объявлений могут быть неправдивыми или устаревшими. Тенденции по этим данным отслеживать можно, но опираться на них при оценке конкретного объекта нельзя. Есть и другая статистика — от Центрального банка Турции, она строится на основе данных от лицензированных оценщиков. Но статистика ЦБ предельно обобщённая, в ней не учитываются ни возраст зданий, ни районы, а лишь усреднение по городам за три месяца на основании прошедших за это время сделок. Однако в обобщённом виде данные от ЦБ и данные от Endeksa имеют сопоставимые значения.

Вторая причина разницы связана с площадью объектов. В статистику, как правило, попадают цены за общую площадь квартир (gross). В неё входит доля на этаже от общих помещений и даже внешние стены. Иногда в малоэтажных жилых проектах в gross попадают и наземные общие площади. Именно gross-площадь указывается в свидетельстве о собственности. А жилая площадь (net) — это площадь внутри стен квартиры. Она может быть на 20–60% меньше, чем gross. Цены, которые мы указываем в реальных проектах рассчитаны по net-площади, поэтому они выше.

Третья причина — в 2022 году цены на недвижимость в Турции растут так быстро, что статистика за ними не успевает.

Поэтому статистические усреднённые данные используем лишь для того, чтобы следить за тенденциями и сравнивать районы и города. А при выборе объектов смотрим прицельно и сравниваем только с похожими объектами, оцениваем инфраструктуру, качество проектов и объектов, сроки сдачи. В ценовой таблице каждого района мы приводим цены в реальных жилых новостройках и ссылки на них.

Кроме того, для каждого района мы приводим данные о росте цен на жилую недвижимость в лирах и долларах США за год, за два года и за 4 года. На горизонте одного и двух лет во всех районах наблюдается рост цен в долларах США. Но если взять период в четыре года, то в нескольких районах в пересчёте на доллар США недвижимость подешевела. Курс лиры за четыре года упал на 270%.

Бешикташ: дворцы и небоскрёбы

Бешикташ — это зелёный, безопасный и современный район на берегу Босфора в европейской части Стамбула, коммерческий и культурный центр города, место расположения знаменитых дворцов и роскошных отелей. 

Транспортное сообщение здесь на высоте: автобусы и такси-долмуши ходят почти во все районы Стамбула. В районе имеется и морской порт. Единственный недостаток, связанный с транспортом в Бешикташе,— слабое покрытие метрополитеном, который захватывает только северную часть района.

Большинство самых престижных кварталов Стамбула находятся в районе Бешикташ. Среди них — жилой Бебек (Bebek), деловой Левент (Levent) и многоэтажный Этилер (Etiler). Также благоприятными для жизни и инвестиций в недвижимость считаются жилые кварталы Ортакёй (Ortaköy) и Улус (Ulus).

Бешикташ
В Бешикташе высоко ценится жильё с видом на Босфор trabantos / Shutterstock

В Бешикташе много старинных особняков с видом на Босфор. Это один из наиболее застроенных районов Стамбула, именно здесь находится самая дорогая в городе недвижимость: цена на просторные апартаменты превышает 7 000 долларов США за м². Доходность квартиры площадью 120 м², сдающейся в аренду, составляет приблизительно 3,2% годовых (по данным аналитического агентства Endeksa).

Левент — знаменитый деловой квартал, где много офисных зданий, среди которых — самый высокий небоскрёб Турции Istanbul Sapphire (54 этажа над землёй и несколько подземных), а также Bankası Tower 1 (52 этажа). Площади в бизнес-центрах Левента занимают крупные турецкие и международные компании. Сюда приезжают влиятельные люди со всего мира, поэтому отели в этом районе только пятизвездочные.

В квартале Этилер есть торговые центры, спортивные клубы и современные многоквартирные здания. Здесь часто селятся те, кто работает в Левенте.

Вилка цен за м²

Средняя цена за м²

Средняя окупаемость за счёт аренды

Цены за м² в новостройках

20 720–140 225 ₤

1 110–7 518 $

52 143 ₤

2 795 $

29 лет

от 6 864 $

Изменение цен относительно ноября 2022 года:

  • за 1 год: 159% в лирах и 51% в долларах США
  • за 2 года: 292% в лирах и 67% в долларах США
  • за 4 года: 449% в лирах и 58% в долларах США

Бейоглу: посольства, иммигранты и европейская архитектура

Недалеко от Бешикташа находится Бейоглу, ещё один элитный район Стамбула. Со старой европейской частью города он соединяется Галатским мостом. От моста до Галатской башни проходит линия метро Тюнель (Tünel).

Самая известная достопримечательность Бейоглу — отель Pera Palas, возведённый в 1892 году для пассажиров «Восточного экспресса». В одном из его номеров Агата Кристи написала роман «Убийство в восточном экспрессе». В разные годы в отеле останавливались такие знаменитости, как Грета Гарбо, Мата Хари, Сара Бернар и Кемаль Ататюрк.

Бейоглу спланирован и застроен по европейскому образцу. Здания начала ХХ века в стилях модерн и эклектика формируют здесь торговые улицы и бульвары с супермаркетами и дорогими бутиками. Через эти кварталы проложена трамвайная линия. На центральной улице Бейоглу — Истикляль Джаддеси (İstiklal Caddesi) — расположены магазины, рестораны, кафе и базары. В районе есть художественные музеи, банки, а также консульства Великобритании, Германии, Нидерландов, России и Швеции. В Бейоглу живёт немало иммигрантов из стран Азии и Европы. В основном это представители творческих профессий и молодые специалисты.

Лучшими кварталами Бейоглу считаются Гюмюшсую (Gümüşsuyu), а также Джихангир (Cihangir) — богемный квартал с узкими улочками, кафе и барами, в котором селятся преимущественно художники, писатели и актёры.

Бейоглу
Бейоглу привлекает творческих людей FOTMA / Shutterstock

Бейоглу — одно из самых дорогих мест, где можно купить недвижимость в Стамбуле. Приобрести квартиру площадью 75 м² можно примерно за 600 тыс. долларов США. Арендная плата составит приблизительно 2 000 долларов США в месяц, то есть владелец может получать доход 4% годовых.

Все типы квартир здесь хорошо сдаются. Двух- и трёхкомнатные можно сдавать семьям, однокомнатные — одиноким людям. В центре очень востребована среднесрочная и краткосрочная аренда.

Если жилой комплекс имеет дополнительные удобства, такие как тренажёрный зал, бассейн и другие, доходность будет выше, но арендатор обязан оплачивать айдат (aidat) — ежемесячный сбор за бассейн, сад, уборку территории и охрану.

Марина Филичкина Марина Филичкина Руководитель отдела продаж Tranio Таиланд, Европа

Вилка цен за м²

Средняя цена за м²

Средняя окупаемость за счёт аренды

Цены за м² в новостройках

10 488–84 979 ₤

562–4 555 $

32 735 ₤

1 754 $

18 лет

от 6 364 $

Изменение цен относительно ноября 2022 года:

  • за 1 год: 320% в лирах и 144% в долларах США
  • за 2 года: 433% в лирах и 127% в долларах США
  • за 4 года: 422% в лирах и 50% в долларах США

Сарыер: дачи для элиты

Сарыер — живописный район у пролива Босфор в европейской части Стамбула. На юге он граничит с Бешикташем, на юго-западе — с районом Кягытхане (Kâğıthane), на западе — с районом Эюп (Eyüp).

В Сарыере много кафе и ресторанов. Местные пляжи — популярное место отдыха. Однако здесь, как и в других местах Стамбула, рекомендуется только загорать, но не купаться, поскольку вода сильно загрязнена.

В 2008 году в состав Сарыера вошёл Бахчекёй (Bahçeköy), в 2012 — торговый квартал Шишли (Şişli) и деловой квартал Маслак (Maslak). Один из самых престижных кварталов Сарыера — Нишанташи (Nişantaşı). Это место знаменито тем, что здесь жил известный турецкий писатель и лауреат нобелевской премии Орхан Памук. Благополучным местом для проживания также считается квартал Зекериякёй (Zekeriyaköy).

Крепость Румелихисар
Крепость Румелихисар — известная достопримечательность Стамбула Vecihikopter / Shutterstock

Сарыер издавна популярен среди богатых турков и иностранцев. Здесь селятся состоятельные политики, бизнесмены, актёры и музыканты. В Сарыере много элитных вилл, которые используются как летние резиденции.

Недвижимость здесь стоит недёшево. Так, квартиру площадью 75 м² можно купить в среднем от 700 тыс. долларов США. Аренда такого объекта принесёт около 2 500 долларов США в месяц. Средняя доходность — 4,2% в год. Стоимость квадратного метра в Сарыере превышает 5 000 долларов США.

Вилка цен за м²

Средняя цена за м²

Средняя окупаемость за счёт аренды

Цены за м² в новостройках

24 828–90 141 ₤

1 330–4 832 $

53 333 ₤

2 858 $

25 лет

от 5 287 $

Изменение цен относительно ноября 2022 года:

  • за 1 год: 156% в лирах и 49% в долларах США
  • за 2 года: 354% в лирах и 94% в долларах США
  • за 4 года: 608% в лирах и 104% в долларах США

Фатих: торговый и культурный центр

Фатих расположен недалеко от Международного аэропорта имени Ататюрка и вокзала Сиркеджи, а также по соседству с Бейоглу. В районе сосредоточена бóльшая часть главных исторических и культурных достопримечательностей Стамбула, включая собор Святой Софии (музей Айя-София), дворец Топкапы, мечети Сулеймание и Султанахмет (Голубая мечеть), церковь Христа Спасителя в Хоре (музей Карие) и Археологический музей Стамбула.

Голубая мечеть
Голубая мечеть — первая по значению мечеть Стамбула Boris Stroujko / Shutterstock

Фатих включает кварталы Лалели (Laleli), Султанахмет (Sultanahmet) и Эминёню (Eminönü). Лалели — самый «русский» квартал Стамбула, поскольку ориентирован на туризм из стран СНГ. Здесь же сосредоточена немалая часть городской торговли. В Лалели много русских коммерсантов, приезжающих за товарами, а магазины пестрят надписями на русском языке.

Соседний квартал Султанахмет является историческим центром с обилием достопримечательностей прошлого. Тут встречаются образцы старинной турецкой архитектуры — традиционные деревянные дома.

Новое жильё в Фатихе строится редко, поскольку это район с плотной исторической застройкой. Это не самый удобный район для жизни: отсутствует скоростной транспорт, постоянные пробки и бесконечный поток туристов.

Марина Филичкина Марина Филичкина Руководитель отдела продаж Tranio Таиланд, Европа

По данным аналитического агентства Endeksa, в ноябре 2022 года квартиры в старом жилом фонде Фатиха площадью 90 м² продаются в среднем за 2 млн лир (107 тыс. долларов США).

Вилка цен за м²

Средняя цена за м²

Средняя окупаемость за счёт аренды

Цены за м² в новостройках

6 818–26 667 ₤

365–1 429 $

14 000 ₤

750 $

15 лет

от 7 595 $

Изменение цен относительно ноября 2022 года:

  • за 1 год: 224% в лирах и 88% в долларах США
  • за 2 года: 301% в лирах и 71% в долларах США
  • за 4 года: 354% в лирах и 31% в долларах США
Квартиры в Фатихе 25 объявлений на Tranio
Жилой комплекс с просторными апартаментами с видом на море, в исторической части города, Стамбул, Турция за От $2 090 000 От $2 090 000
Жилой комплекс с просторными апартаментами с видом на море, в исторической части города, Стамбул, Турция

Построено в 2022 Всего 112 квартир

Современная резиденция рядом с озером, в престижном районе Стамбула, Турция за От $240 000 От $240 000
Современная резиденция рядом с озером, в престижном районе Стамбула, Турция

Всего 201 квартира

Новые апартаменты в охраняемой резиденции, в историческом центре Стамбула, Турция за $219 000 $219 000
Новые апартаменты в охраняемой резиденции, в историческом центре Стамбула, Турция

Общая площадь 59 м² 1 спальня

Новые апартаменты с видом на море в малоэтажной резиденции с бассейном и кинотеатром, в престижном районе, в историческом центре Стамбула за $364 000 $364 000
Новые апартаменты с видом на море в малоэтажной резиденции с бассейном и кинотеатром, в престижном районе, в историческом центре Стамбула

Общая площадь 72 м² 1 спальня

6-комнатная квартира 350 м² в Фатихе, Турция за $1 698 000 $1 698 000
6-комнатная квартира 350 м² в Фатихе, Турция

Общая площадь 350 м² 6 спален

Комфортабельные апартаменты в резиденции с бассейном и спа, Стамбул, Турция за $241 000 $241 000
Комфортабельные апартаменты в резиденции с бассейном и спа, Стамбул, Турция

3 спальни 2 ванные комнаты

2-комнатная квартира 95 м² в Фатихе, Турция за $288 000 $288 000
2-комнатная квартира 95 м² в Фатихе, Турция

Общая площадь 95 м² 2 спальни

3-комнатная квартира 150 м² в Фатихе, Турция за $495 000 $495 000
3-комнатная квартира 150 м² в Фатихе, Турция

Общая площадь 150 м² 3 спальни

Кадыкёй: жилые комплексы для среднего класса

Кадыкёй — самый древний район Стамбула, расположенный в азиатской части города: первые следы поселения на этом месте относятся к 680 г. до н. э. Это большой торговый район с множеством кафе, ресторанов, магазинов, базаров, парков и детских площадок, но в то же время он уютен и безопасен.

Кадыкёй находится недалеко от Международного аэропорта имени Сабихи Гёкчен. В районе расположен вокзал Хайдарпаша, который связывает Стамбул с Анатолией, азиатской частью Турции. В европейскую часть города каждые 10–15 минут отправляется паро́м, ходят скоростные электрички Мармарай и метробусы — в любую точку города можно добраться быстро.

Кадыкёй включает Джаддебостан (Caddebostan), деловой квартал Козьятагы (Kozyatağı), тихий квартал Мода (Moda) и Фенербахче (Fenerbahçe), где находится стадион местного футбольного клуба.

Кадыкёй
В древности Кадыкёй был греческим городом, называвшимся Халкидон Yusuf Ucuz / Shutterstock

В Кадыкёе расположены жилые комплексы, преимущественно для среднего класса. Жильё, особенно с видом на Босфор, стоит дорого, хотя сумма инвестиции для покупки доходного жилья намного ниже, чем в Бейоглу,— в среднем от 200 тыс. долларов США. Покупка квартиры площадью 75 м² принесёт собственнику более 4% годовых.

Вилка цен за м²

Средняя цена за м²

Средняя окупаемость за счёт аренды

Цены за м² в новостройках

21 081–70 833 ₤

1 130–3 797 $

38 000 ₤

2 036 $

25 лет

от 2 200 $

Изменение цен относительно ноября 2022 года:

  • за 1 год: 135% в лирах и 37% в долларах США
  • за 2 года: 351% в лирах и 92% в долларах США
  • за 4 года: 530% в лирах и 82% в долларах США
Квартиры в Кадыкёе 102 объявления на Tranio
Новая резиденция с бассейном и тренажерным залом рядом со станцией метро, Стамбул, Турция за От $285 000 От $285 000
Новая резиденция с бассейном и тренажерным залом рядом со станцией метро, Стамбул, Турция

Построено в 2024 Всего 575 квартир

Новые апартаменты в жилом комплексе недалеко от набережной, Кадыкёй, Стамбул, Турция за От $269 000 От $269 000
Новые апартаменты в жилом комплексе недалеко от набережной, Кадыкёй, Стамбул, Турция

Построено в 2022 Всего 467 квартир

Апартаменты в новом жилом комплексе всего в 1 км от моря, район Кадыкёй, Стамбул, Турция за От $1 354 000 От $1 354 000
Апартаменты в новом жилом комплексе всего в 1 км от моря, район Кадыкёй, Стамбул, Турция

Построено в 2022 Всего 520 квартир

Новые апартаменты в высотной резиденции с бассейнами и спа, Стамбул, Турция за От $330 000 От $330 000
Новые апартаменты в высотной резиденции с бассейнами и спа, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2025.III Всего 830 квартир

Элитные квартиры с видом на море, с развитой инфраструктурой, Кадыкёй, Стамбул, Турция за От $331 000 От $331 000
Элитные квартиры с видом на море, с развитой инфраструктурой, Кадыкёй, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2026.I Всего 120 квартир

Высотная резиденция с большими зелеными зонами, бассейнами и спа, Стамбул, Турция за От $1 086 000 От $1 086 000
Высотная резиденция с большими зелеными зонами, бассейнами и спа, Стамбул, Турция

Всего 520 квартир

Резиденция с бассейнами, спа и парковкой, Стамбул, Турция за От $329 000 От $329 000
Резиденция с бассейнами, спа и парковкой, Стамбул, Турция

Всего 830 квартир

Резиденция с бассейнами, спа и детскими площадками, Стамбул, Турция за От $356 000 От $356 000
Резиденция с бассейнами, спа и детскими площадками, Стамбул, Турция

Всего 1100 квартир

Картал: центр городского строительства

Картал (Kartal) находится в азиатской части Стамбула, между районами Мальтепе (Maltepe) и Пендик (Pendik). Картал расположен хотя и далеко от центра, но в удобном месте: до Международного аэропорта имени Сабихи Гёкчен отсюда можно добраться всего за 15 минут, а до других районов ходят поезда. По этой причине, даже несмотря на относительную удалённость, Картал густо населён.

Картал
По программе реновации, запущенной в 2019 году, в Картале реконструировано 955 жилых зданий и построено 150 новых. В 2023 году планируется открыть для посещения новый национальный парк площадью 313 м2. Dreamer Company / Shutterstock

Картал — это быстроразвивающийся спальный район эконом-класса, аналог района Бейликдюзю в европейской части города.

Стоимость нового жилья здесь начинается от 200 тыс. долларов США

Марина Филичкина Марина Филичкина Руководитель отдела продаж Tranio Таиланд, Европа

На побережье много роскошных вилл и элитных многоквартирных комплексов, в основном предназначенных для людей с высокими доходами. С 2016 года власти Стамбула уделяют особое внимание району Картал.

Благодаря проекту реновации и активной новой застройке район стал новым культурным и промышленным центром Анатолии. Апартаменты рядом с морем стоят 300−900 тыс. долларов США.

Вилка цен за м²

Средняя цена за м²

Средняя окупаемость за счёт аренды

Цены за м²  в новостройках

8 438–31 818 ₤

452–1 705 $

17 742 ₤

951 $

23 года

от 2 843 $

Изменение цен относительно ноября 2022 года:

  • за 1 год: 203% в лирах и 76% в долларах США
  • за 2 года: 409% в лирах и 117% в долларах США
  • за 4 года: 512% в лирах и 76% в долларах США

Бакыркёй: магазины и рестораны

Бакыркёй — один из старейших жилых районов Стамбула. Здесь селятся представители среднего класса. Район находится в европейской части Стамбула в отдалении от Бейоглу и других популярных мест, однако здесь хорошо развито транспортное сообщение. Например, до площади Таксим в Бейоглу отсюда можно добраться за 40 минут на автобусе или за 25 минут на такси, до Кадыкёя и Султанахмета — за 25 минут на поезде, а до Нового аэропорта — всего 25 минут на авто.

Бакыркёй — один из главных торговых и жилых районов европейской части Стамбула. Здесь много недорогих магазинов с одеждой, кафе и ресторанов, некоторые из которых имеют вид на Мраморное море. Сюда приезжают за покупками жители окрестных районов, из-за чего в Бакыркёе всегда многолюдно, особенно по выходным. Самый крупный торговый центр — Capacity.

В прошлые столетия в этой части города селились преимущественно греки и армяне, которые строили просторные дома. В XX веке Бакыркёй был значительно перестроен, и от его исторической части мало что сохранилось.

Набережная Бакыркёя
Набережная Бакыркёя Erdi tokmak / Shutterstock

Иностранное население Бакыркёя малочисленно, при этом для трудоустройства приезжих в районе есть хорошие возможности, а также насчитывается 50 школ по изучению турецкого языка. Лучшие кварталы Бакыркёя — Атакёй (Ataköy) и Флорья (Florya).

Бакыркёй — один из самых престижных районов Стамбула. Во Флорье проживает местная элита, знаменитости и высшие слои населения Стамбула. Цены варьируются от 5 300 до 11 000 долларов США за квадратный метр.

Марина Филичкина Марина Филичкина Руководитель отдела продаж Tranio Таиланд, Европа

Вилка цен за м²

Средняя цена за м²

Средняя окупаемость за счёт аренды

Цены за м² в новостройках

17 391–72 278 ₤

932–3 874 $

37 286 ₤

1 998 $

30 лет

от 8 250 $

Изменение цен относительно ноября 2022 года:

  • за 1 год: 165% в лирах и 54% в долларах США
  • за 2 года: 327% в лирах и 82% в долларах США
  • за 4 года: 426% в лирах и 51% в долларах США

По данным аналитического агентства Endeksa, в ноябре 2022 года квартира в Бакыркёе площадью 140 м² продаётся в среднем за 6,7 млн лир (360 тыс. долларов США).

Бейликдюзю: модернизация жилого фонда

Бейликдюзю — район, популярный среди среднего класса. Большинство местных жителей заняты в промышленности или сфере услуг. До центра регулярно ходит транспорт, например, до Босфорского моста можно доехать всего за 15 минут.

Бейликдюзю
В Бейликдюзю много новостроек daphnusia / Shutterstock

В районе развита инфраструктура: есть рестораны, магазины, детские площадки, школы, парки, больницы, спортивные объекты, три университета. Среди жилых объектов преобладают многоквартирные новостройки. Среди новых проектов Бейликдюзю — многоквартирный комплекс Palm Marin, включающий бассейн, парковку, детский сад, фитнес-центр, спа, рестораны, кафе, кинотеатры, спортивные и детские площадки.

Почти вся территория Стамбула подвержена землетрясениям, а Бейликдюзю считается одним из самых сейсмоопасных районов наряду с Авджыларом (Avcılar) и Мальтепе, которые значительно пострадали во время Измитского землетрясения в 1999 году. Однако это не должно пугать инвесторов: современные здания строятся по новым технологиям, которые позволяют домам устоять во время сильных толчков. Власти Стамбула выделяют часть бюджета специально для реконструкции ветхих зданий. Кроме того, все дома в Турции застрахованы от землетрясений и государственная страховая компания возмещает убытки собственников.

Для покупки лучше выбрать новое здание: это гарантирует бóльшую безопасность. Сами турецкие граждане всё чаще продают свои дома и селятся в новых жилых комплексах. В Стамбуле полным ходом идёт модернизация зданий: старые постройки сносят и вместо них возводят новые. Проект реконструкции постоянно обновляется. В 2022 году утверждён очередной план на реконструкцию 260 жилых домов в 7 кварталах района Бейликдюзю.

Цены на новое жильё в Бейликдюзю варьируются от 2 000 до 5 000 долларов США за м².

Вилка цен за м²

Средняя цена за м²

Средняя окупаемость за счёт аренды

Цены за м² в новостройках

6 192–24 000 ₤

331–1 286 $

12 632 ₤

677 $

18 лет

от 2 006 $

Изменение цен относительно ноября 2022 года:

  • за 1 год: 183% в лирах и 64% в долларах США
  • за 2 года: 381% в лирах и 105% в долларах США
  • за 4 года: 550% в лирах и 87% в долларах США

Аташехир: жилые многоэтажки и офисы

Аташехир — это деловой район, расположенный рядом с Кадыкёем в азиатской части Стамбула. В районе удобный скоростной транспорт: метро, метробусы, недалеко до линии скоростных поездов Мармарай. Но самое главное преимущество Атахешира — это новый финансовый центр Стамбула (IFC), который объединит частные и государственные банки, компании по управлению активами, международные институты и другие организации финансового сектора.

Правительство рассчитывает, что IFC станет глобальным финансовым центром в среднесрочной перспективе. Для IFC была организована особая налоговая зона для привлечения крупных компаний, налоговые условия составят конкуренцию Дубаю. В IFC смогут разместиться до 50 тысяч сотрудников — потенциальных арендаторов жилого комплекса. Жильё рядом с IFC имеет высокий инвестиционный потенциал.

При проектировании Аташехира застройщики выделили большую территорию под стоянки для автомобилей, поэтому в районе много удобных наземных и подземных парковок.

Аташехир
В Аташехире находится новый международный финансовый центр, открывшийся в 2022 году Rugged Studio / Shutterstock

В Аташехире находятся офисы многих компаний и возводятся новые коммерческие здания, есть возможности для отдыха и занятий спортом. В районе также расположены пять школ и два торговых центра. Аташехир считается благополучным районом, здесь часто селятся семьи с детьми.

Ещё одна отличительная черта Аташехира — многоэтажное жилищное строительство. Отдельных домов тут нет, и власти не планируют их возводить. Зато в ближайшие годы в районе появится 18 тыс. единиц жилья, рассчитанных на 80 тыс. жителей со средними доходами. По словам Марины Филичкиной, цены на жильё в Аташехире начинаются от 550 тыс. долларов США.

Вилка цен за м²

Средняя цена за м²

Средняя окупаемость за счёт аренды

Цены за м² в новостройках

10 227–48 571 ₤

548–2 603 $

23 235 ₤

1 245 $

23 года

от 5 517 $

Изменение цен относительно ноября 2022 года:

  • за 1 год: 240% в лирах и 97% в долларах США
  • за 2 года: 444% в лирах и 132% в долларах США
  • за 4 года: 494% в лирах и 71% в долларах США
Квартиры в Аташехире 34 объявления на Tranio
Новая резиденция с бассейнами и парком рядом со станцией метро и автомагистралями, Стамбул, Турция за От $410 000 От $410 000
Новая резиденция с бассейнами и парком рядом со станцией метро и автомагистралями, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2025.II Всего 141 квартира

Резиденция с зеленой зоной и парковкой рядом с автомагистралями, Стамбул, Турция за От $326 000 От $326 000
Резиденция с зеленой зоной и парковкой рядом с автомагистралями, Стамбул, Турция

Построено в 2023 Всего 66 квартир

Элитный жилой комплекс рядом с финансовым центром, Стамбул, Турция за От $637 000 От $637 000
Элитный жилой комплекс рядом с финансовым центром, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2024.III Всего 979 квартир

Современные Резиденции в новом финансовом районе Стамбула, окончание стр-ва 31.12.2023 за $790 000 $790 000
Современные Резиденции в новом финансовом районе Стамбула, окончание стр-ва 31.12.2023

Общая площадь 100 м² 2 спальни

Новая резиденция рядом со станцией метро, в центре района Аташехир, Стамбул, Турция за От $482 000 От $482 000
Новая резиденция рядом со станцией метро, в центре района Аташехир, Стамбул, Турция

Построено в 2024 Всего 70 квартир

Новая резиденция рядом со станцией метро и достопримечательностями, Стамбул, Турция за От $338 000 От $338 000
Новая резиденция рядом со станцией метро и достопримечательностями, Стамбул, Турция

Всего 143 квартиры

2-комнатная квартира 106 м² в Аташехире, Турция за $490 000 $490 000
2-комнатная квартира 106 м² в Аташехире, Турция

Общая площадь 106 м² 2 спальни

3-комнатная квартира 179 м² в Аташехире, Турция за $828 000 $828 000
3-комнатная квартира 179 м² в Аташехире, Турция

Общая площадь 179 м² 3 спальни

Кючюкчекмедже: перспективы создания инфраструктуры

Район Кючюкчекмедже находится рядом с Бакыркёем. Главный плюс этой части Стамбула — перспективы роста и большой простор для строительства. В Кючюкчекмедже много высотных новостроек, но пока недостаточно парков и магазинов — инфраструктуру тут только предстоит развивать. В этом районе селятся люди самого разного достатка.

Кючюкчекмедже
Кючюкчекмедже активно застраивается Kemal Aslan / Shutterstock

Массово возводить дома в Стамбуле в районе Кючюкчекмедже начали в 1980-х годах, поэтому старинных зданий здесь почти нет. Сейчас в районе активно строятся многоквартирные комплексы. Цены на квартиры в новых комплексах варьируются от 50 до 188 тыс. долларов США.

Вилка цен за м²

Средняя цена за м²

Средняя окупаемость за счёт аренды

Цены за м² в новостройках

6 021–33 234 ₤

322–1 781 $

14 835 ₤

795 $

19 лет

от 2 890 $

Изменение цен относительно ноября 2022 года:

  • за 1 год: 192% в лирах и 69% в долларах США
  • за 2 года: 315% в лирах и 77% в долларах США
  • за 4 года: 485% в лирах и 68% в долларах США
Квартиры в Кючюкчекмедже 65 объявлений на Tranio
Новые квартиры для получения ВНЖ и гражданства в престижном районе, Стамбул, Турция за От $240 000 От $240 000
Новые квартиры для получения ВНЖ и гражданства в престижном районе, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2025.II Всего 167 квартир

Элитная современная резиденция с бассейном и конференц-залом, в престижном деловом районе, Стамбул, Турция за От $250 000 От $250 000
Элитная современная резиденция с бассейном и конференц-залом, в престижном деловом районе, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2025.II Всего 352 квартиры

Охраняемый жилой комплекс с бассейнами, теннисным кортом и фитнес-центром рядом с озером Кючюкчекмедже, Стамбул, Турция за От $659 000 От $659 000
Охраняемый жилой комплекс с бассейнами, теннисным кортом и фитнес-центром рядом с озером Кючюкчекмедже, Стамбул, Турция

Построено в 2023 Всего 1117 квартир

Роскошный проект с рассрочкой платежа Стамбул за $253 000 $253 000
Роскошный проект с рассрочкой платежа Стамбул

Общая площадь 80 м² 1 спальня

Новый жилой комплекс рядом со станцией метробуса и торговыми центрами, Стамбул, Турция за От $265 000 От $265 000
Новый жилой комплекс рядом со станцией метробуса и торговыми центрами, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2025.II Всего 390 квартир

Новая резиденция с бассейном и подземной парковкой, Стамбул, Турция за От $306 000 От $306 000
Новая резиденция с бассейном и подземной парковкой, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2025.III Всего 480 квартир

Апартаменты с видом на сад и парк, рядом с торговыми центрами, университетами и больницами, Кючюкчекмедже, Стамбул, Турция за От $240 000 От $240 000
Апартаменты с видом на сад и парк, рядом с торговыми центрами, университетами и больницами, Кючюкчекмедже, Стамбул, Турция

Построено в 2022 Всего 498 квартир

Новая резиденция с видом на море рядом с центром Стамбула, Турция за От $275 000 От $275 000
Новая резиденция с видом на море рядом с центром Стамбула, Турция

Срок сдачи: 2023.II Всего 130 квартир

Эсеньюрт: новый недорогой жилой район с красивыми парками

Крупный район в европейской части Стамбула с населением около 1 млн человек. Эсеньюрт известен парками с термальными источниками. В таком мегаполисе как Стамбул наличие парков с лечебницами и зонами для пикника — большая ценность. Еще одна особенность Эсеньюрта — многочисленное религиозное сообщество, для мусульман здесь построено множество мечетей.

Район стал популярным в последние несколько лет — вместе со строительным бумом крупных жилых комплексов. Самые дорогие и удобные для проживания кварталы Эсеньюрта — Гюзель Юрт (Güzel Yurt), Ататюрк (Atatürk), Джумриет (Cumhuriyet) и  Намык Кемаль (Namik Kemal) — прилегают к трассе E-5, где проходит метробус и расположены крупные торговые центры.

Стамбул
Diren Selimoglu / Shutterstock

Цены на квартиры в новых жилых комплексах Эсеньюрта начинаются от 170 тыс. долларов США. Стоимость квадратного метра в современных жилых комплексах с удобной транспортной доступностью в среднем составляет 3 400 долларов США.

Вилка цен за м²

Средняя цена за м²

Средняя окупаемость за счёт аренды

Цены за м² в новостройках

4 783–18 182 ₤

256–974 $

9 055 ₤

485 $

15 лет

от 2 931 $

Изменение цен относительно ноября 2022 года:

  • за 1 год: 176% в лирах и 60% в долларах США
  • за 2 года: 333% в лирах и 84% в долларах США
  • за 4 года: 417% в лирах и 49% в долларах США

Арнавуткёй: район с видом на новый канал Стамбула

В апреле 2021 года власти Стамбула утвердили проект зонирования вблизи строящегося Стамбульского канала, который соединит Мраморное и Черное моря и станет альтернативой Босфору.

Еще в 2014 году, как только заговорили о новом канале, цены на недвижимость и землю в прилегающих районах начали расти вверх. В апреле 2022 года турецкие сайты недвижимости начали размещать объявления о продаже недвижимости в новых ЖК, где из окон открывается вид на канал. В марте 2022 года власти города утвердили масштабный проект на берегу канала, где в 40 кварталах будет построено 844 малоэтажных жилых зданий, 10 торговых центров и мечеть. Комплекс планируют построить за 3 года. Проект расположен всего в 4 км от Нового аэропорта Стамбула.

Цены на небольшие новые квартиры на этапе застройки начинаются от 100 тыс. долларов США. Виллы с видом на канал стоят от 600 тыс. долларов США.

Tranio советует выбирать районы Стамбула в зависимости от целей покупки:

  • для сдачи в аренду: Бейоглу, Бешикташ, Фатих, Арнавуткёй, Эсеньюрт;
  • для инвестиций в строительство: Аташехир, Бейликдюзю, Картал, Кючюкчекмедже, Эсеньюрт, Арнавуткёй;
  • для проживания семей с детьми: Бакыркёй, Кадыкёй, Картал.

*используются материалы: Resul Muslu, Anastasiya Kotelnyk, murattellioglu, Boris Stroujko, AlexAnton, aslan ozcan, Lepneva Irina, Nick N A / shutterstock

Поделитесь статьей

Оцените статью

Рейтинг информации на странице

Подписывайтесь на наши каналы
Мы публикуем инвестиционные лайфхаки, новости рынка и анонсируем новые проекты.
Получайте свежие статьи по почте

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio
    Готово!

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости за рубежом
    Анара Бимаг
    Менеджер по продаже недвижимости за рубежом
    8 (800) 333-10-85
    • Помощь с ВНЖ
    • Беспроцентная рассрочка