Недвижимость за рубежом
Статьи

Сейсмоустойчивые дома в Турции

1 214 просмотров · Обновлено
дом в Турции
shigemi okano / Shutterstock

На территории Турции несколько сейсмически активных зон вдоль линий разломов тектонических плит — чем ближе к разлому, тем больше рисков разрушений при землетрясениях. Причём почти все популярные для покупки недвижимости среди иностранцев города находятся в зонах высокого риска.

Районы Стамбула вдоль Мраморного моря находятся в «красной» зоне, всё побережье Антальи находится в «оранжевой» зоне, в соответствии с тепловой картой рисков возникновения землетрясений. Анталья, Аланья, Мерсин и прилегающие к ним районы находятся на самой безопасной части южного побережья Турции.

Карта районов
Источник: dask.gov.tr

Поэтому вопрос сейсмоустойчивости при покупке или аренде недвижимости в Турции является одним из приоритетных, особенно после напоминания об опасности, которому стал очевидцем весь мир в феврале 2023 года.

На риск разрушений влияет не только интенсивность землетрясения. В большей степени наличие разрушений зависит от качества конструкций.

Какие здания считаются сейсмоустойчивыми?

При проектировании зданий предполагается, что экономический срок службы здания составляет 50 лет и за этот срок существует 10-процентная вероятность сильного землетрясения. То есть с вероятностью 90% здание будет испытывать меньшую сейсмическую нагрузку, чем та, которую закладывают в проект инженеры.

Проектируемое здание должно выдержать землетрясения небольшой силы без повреждений или с незначительными повреждениями. Землетрясения средней интенсивности здание по проекту выдержит с ремонтопригодным уровнем повреждений. При наступлении сильного (проектного) землетрясения здание должно устоять, даже если повреждения будут настолько сильными, что оно станет непригодным для использования. Такое здание считается сейсмоустойчивым.

Апартаменты в Стамбуле 3 015 объявлений на Tranio
Новые апартаменты по выгодной цене в элитном жилом комплексе, Ускюдар, Стамбул, Турция за От $199 000 От $199 000
Новые апартаменты по выгодной цене в элитном жилом комплексе, Ускюдар, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2025.IV Всего 148 квартир

Современная резиденция с бассейнами и садами рядом со станцией метро, Стамбул, Турция за От $256 000 От $256 000
Современная резиденция с бассейнами и садами рядом со станцией метро, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2024.IV Всего 781 квартира

Новые просторные апартаменты в популярном районе с развитой инфраструктурой, Стамбул, Турция за От $405 000 От $405 000
Новые просторные апартаменты в популярном районе с развитой инфраструктурой, Стамбул, Турция

Построено в 2023 Всего 1441 квартира

Новая резиденция с бассейнами и садами рядом с автомагистралью и станцией метро, Стамбул, Турция за От $243 000 От $243 000
Новая резиденция с бассейнами и садами рядом с автомагистралью и станцией метро, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2026.II Всего 686 квартир

Новая резиденция с бассейнами и зелеными зонами рядом с развитой инфраструктурой, в одном из старейших и крупнейших районов Стамбула, Турция за От $636 000 От $636 000
Новая резиденция с бассейнами и зелеными зонами рядом с развитой инфраструктурой, в одном из старейших и крупнейших районов Стамбула, Турция

Построено в 2024 Всего 1050 квартир

Новая резиденция с бассейном и зеленой зоной в спокойном зеленом районе, Стамбул, Турция за От $200 000 От $200 000
Новая резиденция с бассейном и зеленой зоной в спокойном зеленом районе, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2025.II Всего 689 квартир

Новые квартиры для получения ВНЖ и гражданства в престижном районе, Стамбул, Турция за От $302 000 От $302 000
Новые квартиры для получения ВНЖ и гражданства в престижном районе, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2024.II Всего 167 квартир

Жилой комплекс с видом на парк, рядом с финансовым центром, Стамбул, Турция за От $423 000 От $423 000
Жилой комплекс с видом на парк, рядом с финансовым центром, Стамбул, Турция

Построено в 2023 Всего 2750 квартир

О современных стандартах строительства

После землетрясения 1999 года, которое было разрушительным в том числе и для Стамбула, ввели новые стандарты проектирования и строительства, периодически их дополняя, и целую систему государственных институтов, которая их контролирует. Строительство на каждом этапе проверяется на соответствие проекту. Без заключения лаборатории и надзирающей инстанции, подрядчик не только не сможет сдать объект, но даже не сможет продолжить следующие этапы строительства. У всех подрядчиков есть государственная лицензия.

Современные строительные технологии позволяют возводить сейсмоустойчивые здания где угодно, даже вдоль линий разломов. Однако в каждом случае проект будет уникальным в зависимости от сейсмической зоны, особенностей грунта и местности.

Пример укрепления несущих колонн
Пример укрепления несущих колонн, повышающего устойчивость при толчках HikoPhotography / Shutterstock

Современные эффективные методы сейсмозащиты подразумевают изменение массы и жесткости конструкций, демпфирование системы в зависимости от ее перемещений и скоростей. В новом строительстве в Турции применяется более 100 типов конструкций сейсмоизоляции зданий в зависимости от особенностей местности.

Пример демпферного соединения
Пример демпферного соединения в несущих конструкциях Giancarlo Polacchini / Shutterstock

Правила проектирования для всех типов зданий описаны на законодательном уровне в Положении об основах проектирования, расчета и строительстве стальных конструкций. Положение периодически обновляется новыми постановлениями, значительное обновление было в феврале 2018 года. Проекты, получившие разрешение на строительство с февраля 2018 года, считаются самыми безопасными. Последние дополнения в положение были внесены в мае 2023 года. Основное внимание было уделено безопасности зданий, нормам для коммерческих помещений в жилых зданиях и допускам подрядных строительных организаций, например, для реализации крупных проектов и высотных зданий потребуется несколько лет опыта строительства небольших проектов.

Даже с такой многоуровневой системой контроля всегда есть риск коррупции. Результат мы видели после февральского землетрясения в юго-восточных провинциях, где обрушились даже некоторые новые дома, которые должны были выстоять. За этим тогда последовала череда арестов подрядчиков и других ответственных лиц. Однако в Стамбуле в других передовых провинциях я вижу, как система контроля реально работает и держит качество строительства на высоком уровне.

Юлия Цоргаева Юлия Цоргаева менеджер Tranio в Стамбуле

В Турции есть 2 государственных застройщика: TOKI и KIPTAŞ. Они строят во всех провинциях социальное жильё по госзаказу, реновируют города. После февральского землетрясения 2023 года было заявление одного из директоров TOKI, что ни одно из 134 тысяч зданий TOKI в 10 пострадавших провинциях не было разрушено. Всё это здания, построенные за последние 30 лет. Это говорит о качестве зданий, построенных в соответствии с современными стандартами.

На что обратить внимание при выборе сейсмоустойчивого дома в Турции

Итак, какими характеристиками должен обладать сейсмоустойчивое здание?

1. Соответствие проекту

Проекты многоквартирных зданий разрабатывают компетентные инженеры и архитекторы в соответствии с регламентами. Без такого проекта нельзя получить разрешение на строительство. При наличии одобренного проекта важна добросовестная реализации проекта на месте, использование материалов соответствующего качества и контроля за строительством. Технический план здания должен соответствовать проекту.

После землетрясения в Кахраманмараше покупатели стали очень внимательны к выбору жилья в Турции. Большинство крупных и авторитетных застройщиков сейчас делают сертификаты сейсмоустойчивости для своих проектов после завершения строительства. Тем самым они подтверждают для конечных потребителей качество возведённых конструкций. Такой сертификат можно получить только в результате системного инженерного обследования здания и анализа образцов бетона.

Юлия Цоргаева Юлия Цоргаева менеджер Tranio в Стамбуле

Рекомендуем проверить разрешение на строительство, а если здание уже готово, то запросить сертификат сейсмоустойчивости.

2. Гидроизоляция

Один из наиболее важных факторов, делающих конструкцию долговечной, является её защита от влаги. Проблемы с гидроизоляцией не всегда можно выявить сразу после завершения строительства. Если они появляются в первые несколько лет эксплуатации, в течение гарантийного срока, застройщик должен устранить их.

Рекомендуем покупать жильё только у опытных и проверенных застройщиков, а при покупке недвижимости на вторичном рынке обследовать фундамент и несущие конструкции здания на наличие сырости и подмываний.

3. Использование качественных материалов

Качество и правильное использование материалов несущих конструкций, таких как сталь и бетон, не менее важны. Контроль за процессом строительства, в том числе пробы бетона, в обязательном порядке осуществляется специальными надзорными органами. Тем не менее рекомендуем запрашивать сертификат сейсмоустойчивости. Чтобы его получить, требуется инженерная экспертиза несущих конструкций.

4. Прочность фундамента и несущих колонн

Параметры фундамента и несущих колонн закладываются в проект, исходя из предпроектных исследований грунта. Рекомендуем обследовать фундамент здания и колонны на наличие трещин и проверить их сохранность — бывает, что в процессе несогласованных перепланировок их повреждают или частично демонтируют.

5. Отчёт о повреждениях

Если речь идёт о покупке жилья на вторичном рынке недвижимости в здании, которое уже переносило землетрясение, необходимо получить отчёт о наличии повреждений. Такой отчёт отразит текущее состояние здания, нуждается ли оно в ремонте и, конечно, существует ли угроза обрушения.

6. Визуальный осмотр

Доступный способ получить предварительное представление о надёжности здания — это наружный осмотр. Трещины на фасадах — повод для тщательного исследования, а нарушение симметрии — это скорее всего признак существенных конструктивных повреждений. В современных турецких новостройках видимых или скрытых дефектов обычно не бывает.

Виллы в Турции 1 856 объявлений на Tranio
Новая вилла с бассейном, балконом и террасой, 7 минут до пляжа, Сиде, Турция за $547 000 $547 000
Новая вилла с бассейном, балконом и террасой, 7 минут до пляжа, Сиде, Турция

Общая площадь 202 м² 3 спальни

Комплекс вилл с бассейнами недалеко от моря, Белек, Анталия, Турция за От $499 000 От $499 000
Комплекс вилл с бассейнами недалеко от моря, Белек, Анталия, Турция

Всего 86 предложений

Комплекс вилл с бассейнами, садами и террасами недалеко от моря и центра Бодрума, Торба, Турция за От $922 000 От $922 000
Комплекс вилл с бассейнами, садами и террасами недалеко от моря и центра Бодрума, Торба, Турция

Всего 3 предложения

Новая резиденция с бассейнами, Измир, Турция за От $345 000 От $345 000
Новая резиденция с бассейнами, Измир, Турция

Всего 143 предложения

Вилла класса люкс в Анталии, район Коньяалты за $1 126 000 $1 126 000
Вилла класса люкс в Анталии, район Коньяалты

Общая площадь 450 м² 6 спален

Продаются виллы на этапе строительства в Кемере, район Чамьюва. Подходят под гражданство. за $536 000 $536 000
Продаются виллы на этапе строительства в Кемере, район Чамьюва. Подходят под гражданство.

Общая площадь 160 м² Площадь земли: 260 м²

Виллы с частными бассейнами, джакузи и саунами, Дёшемеалты, Анталья, Турция за От $1 604 000 От $1 604 000
Виллы с частными бассейнами, джакузи и саунами, Дёшемеалты, Анталья, Турция

Срок сдачи: 2024.II Всего 7 предложений

Большие виллы в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, недалеко от Эгейского моря, Урла, Измир, Турция за От $2 232 000 От $2 232 000
Большие виллы в жилом комплексе с развитой инфраструктурой, недалеко от Эгейского моря, Урла, Измир, Турция

Срок сдачи: 2025.II Всего 73 предложения

7. Сейсмическая активность в выбранной локации

Узнать зону риска землетрясений можно с точностью до квартала на сайте Турецкой страховой компании от катастроф. В Стамбуле районы, расположенные ближе к северу города и черноморскому побережью определяются как среднерисковые (зоны 5–6), районы вдоль Мраморного моря — высокорисковые (зоны 1–2). Районы на побережье Антальи — среднерисковые, в Измире и окрестностях высокий риск землетрясений.

8. Возраст здания

Недвижимость старше 25 лет нужно покупать с осторожностью и особым вниманием к устойчивости конструкции. Во-первых, даже если здание было построено надёжно, его ресурс со временем уменьшается, особенно если оно уже переносило толчки землетрясения. Во-вторых, технологии и строительные регламенты прошлого уступают современным.

9. Опыт застройщика

При покупке новостроек рекомендуем выбирать крупных застройщиков, которые уже успели зарекомендовать себя в других проектах и чьи здания проверены временем и, возможно, землетрясениями.

10. Прогнозирование ущерба

По инициативе турецких властей в 2021 году было разработано и внедрено мобильное приложение EarthpRiskim для прогнозирования ущерба от землетрясения. С помощью приложения можно составить прогнозный отчёт о сейсмоустойчивости любого здания на территории Турции. Алгоритмы приложения обрабатывают данные современной картографической инфраструктуры Basachetsoft в соответствии со стандартами Федерального агентства по чрезвычайным ситуациям США (FEMA).

Страхование как дополнительная мера защиты от ущерба при землетрясениях

В Турции уже почти два десятилетия существует обязательное страхование недвижимости от землетрясений. Без такой страховки невозможно совершать регистрационные действия с недвижимостью.

Обязательное страхование осуществляет государственный фонд DASK. Стоимость страховки DASK рассчитывается по специальным коэффициентам в зависимости от конструкции здания и от сейсмической активности в регионе.

Собственники покупают страховку ежегодно, взносы и суммы страховых выплат на покрытие убытков обновляются, исходя из актуальных расходов на строительство. В мае 2023 года сумма покрытия по полису DASK не превышает 1,28 млн лир (примерно 65 тысяч долларов). Расширить страховку и увеличить сумму страхового покрытия можно в частных страховых компаниях и банках.

Поделитесь статьей
Подписывайтесь на наши каналы
Мы публикуем инвестиционные лайфхаки, новости рынка и анонсируем новые проекты.
Получайте свежие статьи по почте

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio
    Готово!

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Турции
    Кристина Платонова
    Менеджер по продаже недвижимости в Турции
    8 (800) 333-10-85
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Беспроцентная рассрочка